上周，某投資管理公司旗下的中國物流基金又獲得8000萬美元投資。無獨有偶，過去的三個月里，物流地產在大宗投資市場上的交易尤其活躍：
6月，遠洋資本收購紅星美凱龍旗下物流地產包；6月，保德信、新宜中國共同完成了兩筆中國物流地產項目的收購交易；6月，深圳國際控股16億收購上海、天津、重慶三處物流高標倉項目；7月，高盛聯(lián)合新宜中國共同收購兩批位于重要物流樞紐城市的物流地產項目；近期，某北美大型投資機構收購了位于大灣區(qū)的物流地產項目。
加上年初黑石收購富力廣州國際機場綜合物流園70%股權、領盛收購上海及北京周邊核心區(qū)域14萬方高標準現(xiàn)代物流倉儲設施，頻繁的大宗交易延續(xù)了去年以來市場對物流地產的追捧之勢。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年物流資產在中國房地產大宗交易市場中的份額從之前的5%左右大幅提升到了10-12%，投資額則較2019年猛增了77%。根據(jù)RCA(Real Capital Analytics)數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，中國物流地產大宗交易總額已達343.6億元左右。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部負責人龐樹東表示，事實上，在全球各大城市，物流地產的資本化率都高于辦公、零售等其他商業(yè)地產業(yè)態(tài)。國內外投資者對中國物流地產項目的青睞，一方面印證了市場對此類資產的旺盛需求，另一方面也揭示物流地產在未來可預期的一段時間內，投資價值和潛力仍然巨大。
成交標的主要集中在大型城市群、物流節(jié)點城市
目前中國物流地產市場已經形成了以京津冀、長三角、大灣區(qū)和成渝等大型城市群為依托、多個核心物流樞紐并存的格局，截至2020年，中國70％的非保稅高標庫存量資源均集中于此。而從最近幾筆物流地產投資交易的標的物來看，無論是外資還是內資機構，都依然偏好位于大型城市群的高標物流資產以及位于二、三線交通節(jié)點城市的項目。
一方面，大型城市群坐擁靠近市場的區(qū)位優(yōu)勢，龐大消費人口支撐起了市場需求。中國消費人口、消費力處于上升通道，但增長速度最快、能級最高的城市始終集中在這些城市群；全國零售總額上千億元級別的城市已達110個，其中一半左右集中在這些大城市群中。此外，發(fā)達的基礎設施建設和強大的配送網絡，也為這些城市群的物流地產提供了競爭優(yōu)勢。從投資角度來看，一線城市物流地產的新增供應正在減少，投資和運營成本較高。相比之下，位于交通主干線、大動脈上的二三線城市，以及一線城市周邊的衛(wèi)星城，如蘇州、昆山、惠州、東莞、鄭州等地的物流地產顯得越來越有吸引力。
新玩家入市或將短期內推高資產價格
仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，作為連接生產與消費的重要載體，當前中國物流資產的投資凈回報率能夠達到5%左右，高標倉儲的回報率還要更高，遠勝于商辦物業(yè)。而公募REITs的落地更有望吸引更多資金錨定需求剛性、收益穩(wěn)定、風險較小的物流地產，其投資價值也將進一步凸顯。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，與我們有合作的多家投資機構都在布局物流資產,這些機構中也包括了一些‘傳統(tǒng)’的商業(yè)地產投資者，他們一向重倉辦公樓、零售物業(yè)等核心資產，現(xiàn)在也對物流地產表現(xiàn)了濃厚的興趣。更多參與者的進入，將進一步提升物流地產市場的流動性。
從整個亞太區(qū)來看，多數(shù)機構投資者才剛開始戰(zhàn)略性重新配置資產組合，為了有效地將資本投向到能夠產生穩(wěn)定收益的資產，他們需要在短期內增持40%-50%的物流地產資產。
新增供應高峰對項目收益率影響有限
需求旺盛、資本涌入、政府支持……在一系列積極因素照亮物流地產光明前景的同時，持續(xù)走高的價值和預期中大規(guī)模的新增供應是否會對收益率形成壓力也讓部分業(yè)內人士有所擔憂。仲量聯(lián)行預計，2021年中國物流地產新增供應面積將突破1000萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，為市場增添大量供給。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部負責人龐樹東表示，在短期內，此前錄得較高收益率的物流地產在收益表現(xiàn)方面出現(xiàn)一些回調的可能性是存在的，但影響將會比較有限——大量資金注入和強韌的市場需求將會抵消收益緊縮。物流資產的收益率將得到支撐，在通脹預期下甚至仍有上漲空間。
需求端穩(wěn)健 物流地產將繼續(xù)“吸金”
仲量聯(lián)行此前發(fā)布的《中國物流地產市場白皮書》指出，中國當前人均倉儲物流設施庫存尚不足1平方米，僅相當于美國和日本的20%左右；同時，中國倉儲物流設施中的現(xiàn)代化設施占比僅7%，低于一般發(fā)達國家水平。也正因為這些客觀存在的差距，在物流領域，中國正展現(xiàn)著“迅速追趕”的本色，各地物流項目的建設進度也加快。
仲量聯(lián)行中國區(qū)物流地產總監(jiān)黃暉表示，中國的物流市場給各類參與者提供了獨特而巨大的應用空間——大量的消費模式創(chuàng)新、渠道創(chuàng)新、技術創(chuàng)新（比如自動化）被不斷地推向市場，并且快速迭代發(fā)展，形成了獨樹一幟的中國特色。我們觀察到傳統(tǒng)的供應鏈設施建設正在不斷優(yōu)化升級，以滿足市場需求；而供應鏈建設中的重要一環(huán)是從傳統(tǒng)的倉儲模式轉向更現(xiàn)代化、更可靠、響應更快更精準的現(xiàn)代物流模式，使得市場對于高標倉庫需求日益凸顯。
作為國家鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)之一，乘著新零售等數(shù)字經濟創(chuàng)新業(yè)態(tài)的推動，物流地產未來的增值空間不可限量。而物流地產基金、公募基建REITs的引入和發(fā)展，已經為中國物流地產供需雙方打開了“投融管退”的完整流通渠道，預計這一資產類別在大宗交易中占據(jù)的份額將進一步擴大；最后一個季度，我們或許會見證更多物流地產大宗交易的誕生。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
