發(fā)現(xiàn)一：TMT板塊發(fā)力倍增
對比2022年與2017年的租戶普查結(jié)果，深圳甲級寫字樓市場前兩大需求行業(yè)來源保持不變 ，其中TMT需求在過去五年擴(kuò)張最為明顯，同比上升超14個百分點，呈翻倍增長。排名前五的行業(yè)面積占比提升2個百分點，除科技和金融以外，制造業(yè)提升2個百分點，房地產(chǎn)減少2個百分點。
發(fā)現(xiàn)二：TMT企業(yè)偏好南山區(qū)，專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)更青睞福田CBD和蔡屋圍
TMT和金融穩(wěn)居深圳主要商務(wù)片區(qū)需求榜的前兩席，其中TMT板塊需求增長迅猛，替代5年前部分片區(qū)位居第二位的專業(yè)服務(wù)及房地產(chǎn)建筑板塊的需求。TMT在各大商務(wù)片區(qū)中的需求比例均有顯著提升，且呈現(xiàn)出對于南山區(qū)明顯的市場偏好，主要原因在于高新園區(qū)、后海片區(qū)作為頭部科技總部所在地，吸引了眾多上下游企業(yè)，從而形成了較為完整的科技生態(tài)圈，不斷帶動科技企業(yè)的聚集。而金融行業(yè)需求則橫跨多個商務(wù)片區(qū)，福田和南山區(qū)均納入選址考慮范圍，從前海、后海和高新園區(qū)來看，金融業(yè)板塊均為第二大需求來源。此外，專業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)建筑作為第三位需求來源，則因片區(qū)分布而有差異。專業(yè)服務(wù)業(yè)需求主要分布在原本占比較高的福田CBD和蔡屋圍兩大片區(qū)，以及相應(yīng)產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下的前海片區(qū)，其中福田CBD更是聚集了全市近一半的專業(yè)服務(wù)業(yè)需求，三大商務(wù)片區(qū)中均監(jiān)測到3個百分點以上的需求提升。而房地產(chǎn)建筑需求則主要分布在近年來房地產(chǎn)項目新增供應(yīng)較多的高新園和后海片區(qū)，近項目擇址偏好明顯。但受房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的影響，在兩大商務(wù)片區(qū)的需求比例對比5年前均有約10個百分點的減少。
發(fā)現(xiàn)三：金融+科技齊增長，推動內(nèi)資企業(yè)需求占比上升
金融和科技板塊需求共同增長推動內(nèi)資企業(yè)需求占比相對2017年提升7個百分點，二者占比約6成左右�？萍夹袠I(yè)對內(nèi)資企業(yè)需求貢獻(xiàn)比例增長較為明顯，較2017年增長約15個百分點，包括大面積需求的頭部企業(yè)，以及圍繞頭部企業(yè)搭建的科技生態(tài)鏈所吸引的上下游中小型科技企業(yè)也在積極擴(kuò)張。與此同時，外資企業(yè)的擴(kuò)張也主要來自于科技行業(yè)的貢獻(xiàn)，從外資企業(yè)需求細(xì)分來看，TMT板塊以22%的需求占比位居首位，科技互聯(lián)網(wǎng)子版塊需求占主導(dǎo)地位，吸引了包括三星、IBM和高通等在內(nèi)的知名企業(yè)的進(jìn)駐。以科技企業(yè)擴(kuò)張為主的外資企業(yè)需求為主帶動科技屬性最強(qiáng)的高新園片區(qū)的外資企業(yè)需求占比對比5年前提升3個百分點。
發(fā)現(xiàn)四：特大型租戶數(shù)量顯著上升，5年間同比上漲4倍
對比2022年和2017年不同面積段租戶數(shù)量占比，可以發(fā)現(xiàn)，中小型租戶比例下降較為明顯，500平方米以下的小型租戶占比相較5年前下降3.9個百分點。而2,000平方米以上的中大型租戶和5,000平米以上的特大型租戶占比5年間則分別上升2.7和1.3個百分點，其中5,000平方米以上的特大型租戶數(shù)量從2017年僅有15家躍升到2020年的75家，同比增長高達(dá)4倍。
聚焦5,000平方米以上的特大型租戶，對比2017年以銀行、保險和證券為主的金融板塊為主的需求結(jié)構(gòu)，受近年來頭部科技企業(yè)的快速擴(kuò)張帶動，2022年科技板塊需求位列榜首，占比為31%，高于金融板塊4個百分點。
CBRE深圳顧問及交易服務(wù)部 | 辦公樓負(fù)責(zé)人吳洋表示：“近兩年，科技行業(yè)的政策監(jiān)管將改變該行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，從而對未來寫字樓租戶結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響，但來自半導(dǎo)體、軟硬件、新能源汽車和數(shù)據(jù)服務(wù)的科技新賽道的需求增長將令科技企業(yè)需求依然在優(yōu)質(zhì)寫字樓市場中占據(jù)重要的一席。值得注意的是，今年6月，深圳市政府發(fā)布了‘20+8’的產(chǎn)業(yè)體系政策，著力發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)，‘20+8’產(chǎn)業(yè)體系幾乎覆蓋了世界上最有潛力的新興產(chǎn)業(yè)，將為深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場帶來更為豐富多元的科技產(chǎn)業(yè)需求。與此同時，深圳作為深港合作的重要節(jié)點城市及先行示范區(qū)，未來在金融創(chuàng)新方面將不斷進(jìn)行突破，疊加已有的依托深交所已經(jīng)形成的金融業(yè)生態(tài)基礎(chǔ)，未來金融產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)長足發(fā)展，帶動金融產(chǎn)業(yè)需求不斷提升。另一方面，憑借全國領(lǐng)先的商事登記主體數(shù)量優(yōu)勢，以及良好的發(fā)展和創(chuàng)新平臺，也將令專業(yè)服務(wù)業(yè)板塊需求不斷增長，特別是科技生態(tài)優(yōu)勢帶來的知識產(chǎn)權(quán)類法律類企業(yè)需求的增長將保持良好態(tài)勢。金融、科技和專業(yè)服務(wù)業(yè)三大主力需求板塊的發(fā)展向好，將共同推動優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的穩(wěn)定發(fā)展�！�
來源：世邦魏理仕
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