第一太平戴維斯近日發(fā)布2021年四季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望指出，2021年上海商業(yè)辦公、零售年供應(yīng)超百萬平方米，大宗成交近千億元，上海市場(chǎng)以多個(gè)里程碑?dāng)?shù)字圓滿收官2021。
上海寫字樓市場(chǎng)
全年凈吸納同比翻倍，接近歷史峰值
四季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)以量?jī)r(jià)齊升的局面收官。季內(nèi)迎來包括瑞虹企業(yè)天地、旭輝企業(yè)大廈等七個(gè)項(xiàng)目的集中交付，合計(jì)66萬平方米辦公面積。需求活躍度依然不減，全年凈吸納達(dá)到140萬平方米，同比翻一番，直逼2015年的歷史峰值，這也使得2016-2020年市場(chǎng)連年供過于求的局面在2021年得到暫時(shí)緩解。鑒于此，年末全市空置率同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至14.2%。
盡管市場(chǎng)整體向好，但細(xì)究之下，細(xì)分行業(yè)、商務(wù)區(qū)之間的分化猶存：短視頻業(yè)務(wù)現(xiàn)增長(zhǎng)，長(zhǎng)視頻行業(yè)遇瓶頸；內(nèi)資化妝品企業(yè)積極擴(kuò)張，部分外資彩妝租賃活動(dòng)趨緩；南京西路、前灘、北外灘等熱點(diǎn)板塊需求強(qiáng)勁，個(gè)別非核心板塊凈吸納有所放緩。面對(duì)行業(yè)的進(jìn)一步整合與洗牌，加之2022年仍有百萬量級(jí)供應(yīng)，業(yè)主仍應(yīng)適時(shí)調(diào)整策略以積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
上海零售市場(chǎng)
供應(yīng)觸頂加劇競(jìng)爭(zhēng) 空置率降至疫前水準(zhǔn)
上海市區(qū)零售市場(chǎng)2021全年迎來16個(gè)項(xiàng)目共139.4萬平方米新增供應(yīng)，創(chuàng)下歷史供應(yīng)高峰。其中第四季度有五個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，為市場(chǎng)帶來44.1萬平方米新增供應(yīng)。此外，位于南京西路商圈的中信泰富廣場(chǎng)完成升級(jí)改造，首層引入多個(gè)奢侈品牌首店或旗艦店；淮海中路商圈的新天地時(shí)尚也在季度內(nèi)進(jìn)行閉店升級(jí)，預(yù)計(jì)于2022年下半年更名為新天地時(shí)尚II重新開業(yè)。
全年平均租金累計(jì)上漲1.3%至26.5元，空置率同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至8.5%，自疫情后連續(xù)七個(gè)季度保持下降趨勢(shì)，上海零售市場(chǎng)入駐率基本恢復(fù)至疫情前水平。休閑娛樂、汽車、運(yùn)動(dòng)及戶外在2021年品牌租賃需求提升顯著，為上海購(gòu)物中心面積中整體占比同比增長(zhǎng)前三位。
2022年上海市區(qū)購(gòu)物中心預(yù)計(jì)有9個(gè)新增項(xiàng)目入市，總建筑面積約72.6萬平方米。新增項(xiàng)目包括萬象天地、金融街購(gòu)物中心等，除位于真如的Love@大都會(huì)外，均為中小型購(gòu)物中心。
上海物流市場(chǎng)
2021年物流投資活躍 2022年市場(chǎng)或迎大量供應(yīng)
2021年全年新交付項(xiàng)目多位于金山、奉賢兩個(gè)子市場(chǎng)，共計(jì)新增供應(yīng)約93.5萬平方米，推升全市高標(biāo)倉(cāng)存量達(dá)到727.8萬平方米。上海整體租金水平環(huán)比保持穩(wěn)定，錄得人民幣每平方米每月48.4元，租金水平較去年小幅上漲�？罩寐史矫妫谒募径入S著傳統(tǒng)購(gòu)物季來臨，來自電商、第三方物流及快遞企業(yè)的新租需求上升，但大體量項(xiàng)目的交付推升全市整體空置率環(huán)比上升7.9個(gè)百分點(diǎn)至13.0%。
上海2022年預(yù)計(jì)金山及青浦等子市場(chǎng)仍有較大體量高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目入市；此外，奉賢、嘉定等子市場(chǎng)預(yù)計(jì)亦有新增項(xiàng)目入市，計(jì)劃交付面積預(yù)計(jì)將超過百萬平方米，上海將迎來物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供應(yīng)新高。大量新增供應(yīng)的交付或?qū)⒃诙唐趦?nèi)令消化端承壓。
資本市場(chǎng)來看，上海2021年全年共錄得四宗物流倉(cāng)儲(chǔ)相關(guān)的大宗交易。包含凱德中國(guó)信托及深國(guó)際分別購(gòu)入資產(chǎn)包中位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)，共計(jì)成交金額估值約為人民幣25.4億元。在投資行為活躍的當(dāng)下，資本方在選擇合適項(xiàng)目時(shí)亦日趨謹(jǐn)慎。
上海住宅銷售及租賃市場(chǎng)
一手銷售市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)健 高端租賃市場(chǎng)需求多元
2021年全年成交商品住宅1,058.2萬平方米，較去年上漲14.8%；成交價(jià)格同比微降1.1%，達(dá)到人民幣每平方米55,140元。全年土拍市場(chǎng)約6成涉宅土地成交位于五大新城板塊，而中心城區(qū)，尤其是楊浦、徐匯等區(qū)域也迎來了土地放量。預(yù)計(jì)2022年這些板塊將有多個(gè)新項(xiàng)目入市，對(duì)中心城區(qū)而言為改善客群帶來更多選擇；而對(duì)于五大新城則提供了可以匹配新增人口的住房需求。
隨著供需兩側(cè)政策“完全體”基本成型，市場(chǎng)已處于調(diào)控趨緊的末端，限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售，甚至于土地市場(chǎng)的精細(xì)化拍地規(guī)則，都在努力擠壓投機(jī)空間的同時(shí)保障首套及改善需求得以釋放。2022年調(diào)控政策或在確保擠壓投機(jī)行為、進(jìn)一步去杠桿的的同時(shí)，適度回旋以滿足市場(chǎng)合理的購(gòu)房需求。
高端住宅租賃市場(chǎng)方面，2021年全年共計(jì)兩個(gè)項(xiàng)目413套新增服務(wù)式公寓入市，其中第四季度迎來雅詩(shī)閣森蘭服務(wù)公寓開業(yè)，為市場(chǎng)帶來203套新增供應(yīng)。市場(chǎng)活躍度受季節(jié)因素影響有所放緩，服務(wù)式公寓平均租金下降1.4 %至每平方米每月268.3元，但較去年同期增長(zhǎng)5.2%；空置率上漲2.4個(gè)百分點(diǎn)至15.1%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。
2022年上海高端住宅租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來眾多服務(wù)式公寓新供應(yīng)項(xiàng)目，包括希爾頓集團(tuán)的上海首個(gè)康萊德酒店公寓、嘉華集團(tuán)臻逸恒豐服務(wù)式公寓和雅詩(shī)閣旗下多個(gè)項(xiàng)目。新媒體、IT、生物科技等新興行業(yè)迅速發(fā)展，在為高端租賃市場(chǎng)帶來更為充沛的國(guó)內(nèi)客戶需求的同時(shí)，也為供應(yīng)端產(chǎn)品打造提出更高訴求。預(yù)計(jì)更多投資者及運(yùn)營(yíng)商將積極入局中高端租賃市場(chǎng)，帶來更為豐富的產(chǎn)品線及創(chuàng)新服務(wù)。
上海大宗投資市場(chǎng)
自用買家主導(dǎo)寫字樓成交 投資者集中關(guān)注基本面向好物業(yè)
盡管整體融資環(huán)境嚴(yán)峻，2021年上海投資市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，合計(jì)總成交量達(dá)人民幣981億元，同比上升47%。境內(nèi)投資者放緩?fù)顿Y步伐的同時(shí)，資金充沛的企業(yè)買家頻頻出手，收購(gòu)物業(yè)自用，也有一些以投資為目的進(jìn)行收購(gòu)。企業(yè)買家集中在半導(dǎo)體制造企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、生物制藥企業(yè)。2021年自用買家占全部寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交量76%。而大部分的投資者目前重點(diǎn)關(guān)注包括物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學(xué)園及租賃住宅等基本面強(qiáng)，中長(zhǎng)期需求及價(jià)值增長(zhǎng)可觀的物業(yè)。
2021年11月末第二批中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金入市，其中包括華夏越秀高速公路REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，合計(jì)共募集人民幣50億元。由于首批中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)表現(xiàn)超出預(yù)期，引發(fā)投資者對(duì)第二批房地產(chǎn)投資信托基金的追捧。房地產(chǎn)投資信托基金的成功推出預(yù)計(jì)將給整個(gè)物流市場(chǎng)帶來更多的流動(dòng)性和活力。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
