近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》物流倉(cāng)儲(chǔ)篇，聚焦國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及策略建議。
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不確定性：
綜合電商增速下滑，出口需求減弱。
增長(zhǎng)機(jī)遇：
直播、生鮮等電商新業(yè)務(wù)模式、供應(yīng)鏈物流和RCEP落地將成為高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的三大引擎。
智能高效、冷鏈、綠色在未來(lái)倉(cāng)庫(kù)配置中的重要性將日益凸顯。
策略建議：
給租戶的建議——抓住環(huán)一線區(qū)域的2022年的供應(yīng)窗口，推進(jìn)在核心市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)拓展計(jì)劃。通過(guò)優(yōu)化選址和路由、倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化等策略實(shí)現(xiàn)降本增效。
給業(yè)主的建議——繼續(xù)深耕一線城市圈，關(guān)注成渝等即將觸底回升的市場(chǎng)。關(guān)注定制化和冷鏈需求，加大資產(chǎn)綠色升級(jí)力度。
以下為報(bào)告摘要
2022年高標(biāo)倉(cāng)需求繼續(xù)高速增長(zhǎng)
2021年，中國(guó)國(guó)內(nèi)快遞業(yè)務(wù)增量和出口增速（按美元計(jì)）均達(dá)到30%。雙循環(huán)發(fā)力共同推動(dòng)電商、第三方物流和制造業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)需求大幅上升。CBRE跟蹤的中國(guó)19個(gè)市場(chǎng)2021年全年高標(biāo)倉(cāng)凈吸納達(dá)到660萬(wàn)平方米，同比上升60%，相比2017年歷史最高紀(jì)錄提升40%。
2022年高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量將超600萬(wàn)平方米
CBRE 2021年的中國(guó)物流租戶調(diào)查顯示，近七成的受訪企業(yè)計(jì)劃在未來(lái)三年進(jìn)一步增加國(guó)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)組合。貢獻(xiàn)高標(biāo)倉(cāng)80%租賃需求的電商和第三方物流企業(yè)的擴(kuò)張預(yù)期最為強(qiáng)烈。
CBRE認(rèn)為，2022年國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)將保持高度活躍，全年凈吸納量有望連續(xù)第二年突破600萬(wàn)平方米。
三大動(dòng)力引領(lǐng)十四五物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展
從中長(zhǎng)期來(lái)看，電商持續(xù)滲透和新業(yè)務(wù)模式涌現(xiàn)、制造業(yè)升級(jí)進(jìn)程中供應(yīng)鏈物流需求的增長(zhǎng)、RCEP落地對(duì)區(qū)域化貿(mào)易和物流的促進(jìn)將成為十四五期間國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)發(fā)展的三大引擎。另外，智能高效、冷鏈、綠色在未來(lái)倉(cāng)庫(kù)配置中的重要性將日益凸顯。
1、電商持續(xù)增長(zhǎng)
根據(jù)十四五電商規(guī)劃，2020-2025年期間中國(guó)網(wǎng)上零售額將增長(zhǎng)44%。
直播電商、生鮮電商、跨境電商等新模式增長(zhǎng)空間廣闊。
2、融資活躍，第三方物流加速擴(kuò)張
2021年物流行業(yè)融資額大幅增長(zhǎng)340%，倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)將進(jìn)一步提速。
供應(yīng)鏈物流成為三方物流新增長(zhǎng)點(diǎn)。
3、政策利好
RCEP正式生效將刺激區(qū)域內(nèi)跨境貿(mào)易，尤其利好東部沿海和西南地區(qū)物流需求。
十四五期間政府持續(xù)支持120個(gè)國(guó)家物流樞紐建設(shè)和冷鏈物流發(fā)展。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
反壟斷下電商走向有序發(fā)展，創(chuàng)新模式增長(zhǎng)空間廣闊
2021年全國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)絡(luò)零售額10.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12%。與此同時(shí)，反壟斷、稅收合規(guī)雖然引發(fā)短期的行業(yè)整頓和震蕩，但打破平臺(tái)壁壘、營(yíng)造公平營(yíng)商環(huán)境將有利于電商長(zhǎng)期有序發(fā)展和持續(xù)創(chuàng)新。
“十四五”電子商務(wù)商發(fā)展規(guī)劃將2020-2025年的增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定為44%，而從2021年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，最終實(shí)際增速超預(yù)期是大概率事件，下沉市場(chǎng)以及生鮮電商等創(chuàng)新模式的快速成長(zhǎng)將持續(xù)利好倉(cāng)儲(chǔ)需求。CBRE 2021年發(fā)布的《全球電商展望》報(bào)告預(yù)測(cè)，每新增10億美元的電商銷售額將創(chuàng)造100萬(wàn)平方英尺（92,903平方米）的倉(cāng)儲(chǔ)需求。按此估算，理論上十四五期間國(guó)內(nèi)電商發(fā)展所需的倉(cāng)儲(chǔ)面積將近7,000萬(wàn)平方米。
生鮮領(lǐng)域電商滲透率仍低，倉(cāng)儲(chǔ)需求潛力巨大
隨著部分平臺(tái)關(guān)閉、補(bǔ)貼力度降溫，疫情后高速發(fā)展的生鮮電商進(jìn)入行業(yè)整合期。但阿里巴巴、拼多多等頭部電商紛紛聚焦農(nóng)產(chǎn)品領(lǐng)域，加上相關(guān)政策的支持，長(zhǎng)期來(lái)看生鮮電商極具成長(zhǎng)空間。根據(jù)Forrester預(yù)測(cè)，2021年中國(guó)生鮮零售總規(guī)模接近人民幣9萬(wàn)億元，而電商滲透率僅為9%，遠(yuǎn)落后于消費(fèi)電子、服飾鞋帽等零售品類。
據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，2021年生鮮電商在主要城市新租高標(biāo)倉(cāng)超過(guò)40萬(wàn)平方米，較2020年仍大幅增長(zhǎng)80%以上。隨著滲透率的快速提升，我們預(yù)計(jì)生鮮電商將持續(xù)在消費(fèi)人口密集的大都市圈內(nèi)擴(kuò)展其倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。
生鮮電商的發(fā)展也將促進(jìn)冷庫(kù)需求的增長(zhǎng)。我們的物流租戶調(diào)查顯示，31%的受訪租戶表示未來(lái)將增加對(duì)冷庫(kù)的需求，主要涉及第三方物流、生鮮零售/雜貨或餐飲和醫(yī)藥行業(yè)。
除生鮮電商外，直播電商、跨境電商及其背后的C2M模式也將共同為電商和倉(cāng)儲(chǔ)需求的發(fā)展提供續(xù)航力。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Forrester，世邦魏理仕研究部，2022年1月
物流行業(yè)融資潮推動(dòng)新一輪租賃需求，供應(yīng)鏈成為第三方物流新增長(zhǎng)點(diǎn)
根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，2021年物流行業(yè)融資額同比大幅上漲340%至1,816億元，包括12家企業(yè)成功上市，15起重要并購(gòu)以及多起定向增發(fā)。此外，日日順、安迅物流等企業(yè)也提出了2022年的上市計(jì)劃。
京東物流、安能物流、順豐控股等第三方物流企業(yè)均計(jì)劃將融資額50%以上投入基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和升級(jí)。以京東物流為例，根據(jù)其招股書(shū)披露，55%的IPO募集資金將用于境內(nèi)外倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展和升級(jí)、冷鏈物流、增加運(yùn)輸線路等。CBRE認(rèn)為，這將推動(dòng)第三方物流企業(yè)新一輪的高標(biāo)倉(cāng)租賃需求，尤其是在訂單最為密集的一線都市圈以及重要的交通樞紐。
供應(yīng)鏈成為第三方物流新增長(zhǎng)點(diǎn)，制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求有待升級(jí)
隨著中國(guó)制造業(yè)不斷向高技術(shù)、高附加值轉(zhuǎn)型，以及2020年起淘寶、京東、拼多多三大頭部電商紛紛啟動(dòng)C2M戰(zhàn)略，制造業(yè)供應(yīng)鏈加速向?qū)I(yè)化、高時(shí)效、柔性化演進(jìn)，一體化供應(yīng)鏈服務(wù)成為第三方物流的新增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也將推動(dòng)制造業(yè)倉(cāng)庫(kù)需求向更符合自動(dòng)化、數(shù)智化供應(yīng)鏈部署的高標(biāo)倉(cāng)升級(jí)。2021年希音在珠三角超百萬(wàn)平方米的高標(biāo)倉(cāng)租賃在一定程度上展現(xiàn)了C2M模式和數(shù)智化供應(yīng)鏈賦能傳統(tǒng)制造業(yè)后能夠創(chuàng)造的倉(cāng)儲(chǔ)升級(jí)需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)。
從更廣義的角度來(lái)看，制造業(yè)供應(yīng)鏈升級(jí)也將逐步推動(dòng)工業(yè)品采購(gòu)的平臺(tái)化和效率提升。工業(yè)品B2B電商當(dāng)前的滲透率不足5%，是未來(lái)高標(biāo)倉(cāng)需求的藍(lán)海領(lǐng)域。
數(shù)據(jù)來(lái)源：羅戈研究，世邦魏理仕研究部，2022年1月
一線都市圈供應(yīng)窗口來(lái)臨，積壓租賃需求釋放
2022年國(guó)內(nèi)19個(gè)主要市場(chǎng)的高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過(guò)700萬(wàn)平米，創(chuàng)歷史新高，但供應(yīng)的分布結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。
廣州、上海及常熟三地的新增供應(yīng)均將超過(guò)100萬(wàn)平方米。考慮到上述市場(chǎng)及周邊區(qū)域近年來(lái)空置率持續(xù)低于10%，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目的入市將推動(dòng)前期積壓的租賃需求的釋放。我們2021年的物流租戶調(diào)查顯示，未來(lái)三年55%的受訪企業(yè)計(jì)劃在一線都市圈擴(kuò)張其倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。
與之相反，經(jīng)歷了三年的供應(yīng)高峰后，2022年中西部三城——成都、重慶和武漢的新增供應(yīng)將出現(xiàn)明顯回落。
2022年全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)整體空置率將小幅上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至14.0%，但此后2023年新增供應(yīng)的大幅減少將令空置率降至11%左右。
鑒于供需兩旺的趨勢(shì)，CBRE預(yù)計(jì)2022年全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)平均租金指數(shù)將上漲1.9%，2023年將進(jìn)一步加速至2.4%。一線城市及環(huán)滬衛(wèi)星市場(chǎng)年均增速有望達(dá)到3%以上，而中西部市場(chǎng)供求關(guān)系迅速修復(fù)下成渝租金將于2022年反彈，武漢租金也將在未來(lái)兩年逐步企穩(wěn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
結(jié)論和建議
給租戶的建議
抓住環(huán)一線區(qū)域的2022年的供應(yīng)窗口，推進(jìn)在核心市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)拓展計(jì)劃，以降低整體物流成本。
成都和重慶將在未來(lái)兩年轉(zhuǎn)向業(yè)主市場(chǎng)，建議租戶在租金尚未開(kāi)啟大幅上漲之前鎖定較佳位置及長(zhǎng)期租約。
積極采用自動(dòng)化設(shè)備、倉(cāng)儲(chǔ)管理系統(tǒng)等新技術(shù)升級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的人力成本優(yōu)化和倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng)效率提升。租戶需要確保倉(cāng)庫(kù)的層高、承重、裝卸門(mén)、電力等配置與科技升級(jí)后的運(yùn)營(yíng)要求相匹配。
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段和業(yè)主溝通定制化需求，比如冷庫(kù)、高密度立體庫(kù)等。
推動(dòng)倉(cāng)庫(kù)租賃選址、運(yùn)營(yíng)與企業(yè)ESG目標(biāo)的結(jié)合。
給業(yè)主的建議
持續(xù)關(guān)注一線城市及周邊，以及主要內(nèi)陸物流樞紐如成都、重慶和武漢的投資機(jī)會(huì)，尤其是成都和重慶未來(lái)三年新增供應(yīng)快速減少，租金將迎來(lái)觸底并大幅反彈。
在倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)階段引入租戶并打造定制化倉(cāng)儲(chǔ)；或者在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中保持物業(yè)的通用性和靈活性，以兼容未來(lái)租戶對(duì)冷庫(kù)及其他定制化的需求。
考慮增加物業(yè)綠色節(jié)能方面的資本開(kāi)支和運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，以應(yīng)對(duì)政府和租戶日益提升的可持續(xù)性要求。
擁有大規(guī)模倉(cāng)庫(kù)網(wǎng)絡(luò)的業(yè)主可以考慮增加在倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)、智慧供應(yīng)鏈系統(tǒng)、倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化設(shè)備等方面的投資，提供一體化的供應(yīng)鏈服務(wù)方案以助力租戶提效降本，從而拓展多元化的收入并增強(qiáng)租戶黏性。
來(lái)源：CBRE世邦魏理仕
編輯;wangdc
