雖然新冠疫情在2021年仍有零星發(fā)生，但精準快速的防控措施極大地降低了疫情對市場的影響，中國內地大宗交易市場已恢復常態(tài)。CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《中國2022年投資者意向調查》顯示，投資者對中國內地商業(yè)地產(chǎn)的長期信心增強，59％的受訪者選擇在2022年“更積極投資”，再創(chuàng)2016年首次投資者意向調查以來的新高。
另一方面，選擇“更積極出售”的受訪者較上年大幅上升10個百分點至51%。購置和出售意愿同創(chuàng)新高，預示著2022年中國的大宗交易市場將在資產(chǎn)配置再平衡和價格博弈中繼續(xù)前行。
CBRE中國區(qū)總裁李凌表示，2021年中國不動產(chǎn)投資市場迎來了快速復蘇及蓬勃發(fā)展。全年總成交額鎖定在2,731.3億元，同比上漲32.6%，為史上第二高水平；與此同時，市場機會更趨多元化，長租公寓、生物醫(yī)藥等新熱點不斷涌現(xiàn)。展望2022年，鑒于投資者表現(xiàn)出的強勁投資意向，中國內地的大宗交易市場將保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，交易額預計增長10%到15%，有望首次突破3,000億元大關。
調查發(fā)現(xiàn),64%受訪者將上海作為首選投資目的地，使上海蟬聯(lián)境內外買家在中國內地最青睞的投資市場，并且在亞太地區(qū)跨境投資目標城市中躍居次席。2021年上海創(chuàng)新高的寫字樓需求和租金走勢的企穩(wěn)進一步提振了投資者的信心。并且，在主流物業(yè)類型之外，生命科學地產(chǎn)、長租公寓等新投資熱點的快速涌現(xiàn)也讓上海呈現(xiàn)出更加多元化的投資機會。位列第二的北京在亞太區(qū)跨境投資目標城市中居于第五位，較上年提升一個座次。北京對商辦和物流地產(chǎn)在供應端的限制，以及不可動搖的領先科技和金融中心地位使其得到投資者的重點關注。此外，大灣區(qū)作為中國經(jīng)濟的另一引擎，其倉儲物流設施、面向創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)的商務園區(qū)，以及兼具高品質辦公性能和產(chǎn)業(yè)用地內核的新型產(chǎn)業(yè)寫字樓項目（M0）也值得關注。
物業(yè)類型方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關注度在今年的調查中蟬聯(lián)榜首，而其中近八成投資者將聚焦倉儲物流。這與我們對資金層面的分析高度一致：2021年，和中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關的跨境地產(chǎn)基金募資金額達到93.8億美元，占募資總額的40%。同時，中國基礎設施公募REITs于2021年6月正式推出，也成為推動這一板塊得到投資者持續(xù)關注的重要動因。與2021年的資產(chǎn)價格相比，75%的投資者表示在2022年投資倉儲物流地產(chǎn)時將沒有折扣或進行溢價收購。關注寫字樓的投資者占比繼續(xù)位居次席，為23%。2021年全國寫字樓凈吸納量達到創(chuàng)紀錄的740萬平方米，釋放出寫字樓需求進入新增長周期的強烈信號。
CBRE中國區(qū)研究部負責人謝晨表示，2021年，國內一線城市物流地產(chǎn)資本化率平均下降14個基點，與寫字樓的資本化率差亦縮減至75個基點左右。鑒于目前高昂的投資意向和充裕的資金，2022年物流倉儲的資本化率預計仍將小幅下行。
另類資產(chǎn)方面，數(shù)據(jù)中心持續(xù)獲得投資者關注，并在2022年的調查中連續(xù)第三年成為最受關注的另類資產(chǎn)。投資者對冷鏈物流和生命科學地產(chǎn)的關注度快速攀升，投資意向分別大幅上升12個和18個百分點。
投資策略方面，核心增益型和增值型仍最受投資者青睞。增值型投資是大多數(shù)地產(chǎn)基金的主要投資策略。高技術產(chǎn)業(yè)集聚城市的商務園區(qū)改造提升、將酒店改造為長租公寓、老舊倉儲設施的升級等都是采用這一策略的投資者可以關注的選項。而大部分機構投資者仍然青睞核心型和核心增益型策略。世邦魏理仕認為，2022年機構投資者將面臨眾多優(yōu)質的投資選擇，包括一線都市圈及物流樞紐的成熟物流資產(chǎn)包、一線城市核心區(qū)位的寫字樓和商務園區(qū)，以及與運營商合作進行購物中心和長租公寓投資等。
今年的調查結果顯示，投資者對環(huán)境、社會與治理（ESG）的關注度大幅上升，表示已經(jīng)考慮將ESG納入投資決策的受訪者占比首次超過半數(shù)，較2021年大幅上升17個百分點至53%，且這一數(shù)值高于亞太區(qū)投資者意向調查均值9個百分點。與此同時，投資者在ESG資產(chǎn)上的配置有快速增加的趨勢，表示ESG投資占其整體房地產(chǎn)投資比重超過20%的受訪者占比由上年的6%大幅增長至25%。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
