2021年，風(fēng)起云涌的北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)交出了一份亮眼的答卷。寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年凈吸納量創(chuàng)歷史新高，空置率回歸均衡，多個(gè)商務(wù)區(qū)租金企穩(wěn)；零售物業(yè)市場(chǎng)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目生活、社交屬性明顯，品牌首店和特色門(mén)店受業(yè)主青睞并有較大議價(jià)空間；倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目的租戶調(diào)整為擴(kuò)租和升級(jí)搬遷的租戶釋放機(jī)會(huì)，環(huán)京市場(chǎng)新增供應(yīng)量均創(chuàng)新歷史記錄；商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)泛中關(guān)村區(qū)域需求穩(wěn)健，醫(yī)藥健康繼續(xù)布局，租金子市場(chǎng)表現(xiàn)分化；物業(yè)投資市場(chǎng)全年總成交額居歷史第二，維持外資較活躍的水平，辦公物業(yè)權(quán)重占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，投資者偏好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。
2021年第四季度，隨著6個(gè)新項(xiàng)目總計(jì)50萬(wàn)平方米辦公面積交付使用，全年新增供應(yīng)量達(dá)121.4萬(wàn)平方米。年度新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史第二高，并連續(xù)第四年超過(guò)50萬(wàn)平方米。從區(qū)域看，2/3的新項(xiàng)目集中于新興商務(wù)區(qū)，其中麗澤占全市31%；CBD中服地塊本輪供應(yīng)收官；中關(guān)村近6年首次迎來(lái)甲級(jí)項(xiàng)目交付。
本季度全市凈吸納量錄得27.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22%，年末超大面積成交使得奧體單季凈吸納量為各子市場(chǎng)最高。市場(chǎng)活躍度有所回落，但科技企業(yè)在奧體和望京等子市場(chǎng)的擴(kuò)租需求仍較為強(qiáng)勁，大面積需求以人工智能、大數(shù)據(jù)及互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)等賽道為主。金融行業(yè)特別是保險(xiǎn)和證券公司的搬遷需求在CBD和麗澤不斷增加。此外，以新能源，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及水電等相關(guān)的新租需求本季也較為亮眼。
在充裕的可租空間支持下，全年凈吸納量達(dá)109.4萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。全年CBD和麗澤各占全市凈吸納量三分之一。疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放，TMT和金融行業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)全年新租需求的60%，其中超6成來(lái)自頭部企業(yè)。新增供應(yīng)潮和疫情引發(fā)租戶對(duì)品質(zhì)升級(jí)的持續(xù)追求和關(guān)注。
空置率回歸均衡，多個(gè)商務(wù)區(qū)租金企穩(wěn)
全市空置率年末錄得17.1%，季內(nèi)除王府井因租戶整合面積騰退，以及中關(guān)村、望京、通州及石景山等區(qū)域受新增供應(yīng)影響空置率上升外，其余主要商務(wù)區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下降。全年在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，空置率同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。CBD、奧體、麗澤等區(qū)域空置率高位回落，存量空置面積逐步消化。金融街、中關(guān)村等緊俏區(qū)域可租面積釋放，適度緩解區(qū)域內(nèi)供需矛盾。
整體市場(chǎng)平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比微降0.1%至每月每平方米390.2元，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓環(huán)比持平，乙級(jí)寫(xiě)字樓環(huán)比跌幅收窄。子市場(chǎng)表現(xiàn)不一，科技中心中關(guān)村保持堅(jiān)挺，望京全年增長(zhǎng)；CBD、麗澤年末觸底；其他區(qū)域如燕莎、奧體及東二環(huán)仍有下行壓力。
CBRE華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部負(fù)責(zé)人張冀蘇表示，2022年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)有9個(gè)新項(xiàng)目總量近76萬(wàn)平方米投放市場(chǎng)，且一半集中在以通州為首的新興區(qū)域，成熟區(qū)域供給壓力將有所緩解，而新興區(qū)域?qū)樽鈶暨x址，尤其是產(chǎn)業(yè)類租戶發(fā)展提供更多外延空間。
本輪優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓增量潮使得租戶對(duì)辦公場(chǎng)所品質(zhì)升級(jí)的追求充分釋放并成為常態(tài)，將長(zhǎng)期提升市場(chǎng)需求的能級(jí)。短期看，隨著疫情期間被抑制的需求釋放完畢和新增供應(yīng)回落，2022年凈吸納量預(yù)計(jì)有所回落，但仍高于歷史平均水平。在‘十四五’規(guī)劃推動(dòng)下，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高精尖產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展將推動(dòng)市場(chǎng)需求多元化，注入來(lái)自新經(jīng)濟(jì)、新賽道的新力量。供需回歸均衡之下，預(yù)計(jì)明年整體市場(chǎng)租金將會(huì)企穩(wěn)，但個(gè)別子市場(chǎng)受新增供應(yīng)集中影響，租金仍有下行壓力。”
2021年第四季度北京零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)兩個(gè)新項(xiàng)目，分別是三里屯太古里西區(qū)和豐臺(tái)大悅春風(fēng)里，為市場(chǎng)新增8萬(wàn)平米的商業(yè)面積。太古里西區(qū)作為南區(qū)的延伸，引入了富有藝術(shù)設(shè)計(jì)感的時(shí)尚、餐飲和生活方式品牌，加強(qiáng)了區(qū)域娛樂(lè)和社交屬性；豐臺(tái)大悅春風(fēng)里為京南少有的“街區(qū)+盒子”項(xiàng)目，定位年輕、中產(chǎn)消費(fèi)群體，來(lái)提升區(qū)域活力�；仡櫲�，北京零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)體量累計(jì)36萬(wàn)平方米，5個(gè)新項(xiàng)目均以打造特色門(mén)店和引入各類首店等方式營(yíng)造個(gè)性化消費(fèi)場(chǎng)景。
本季度內(nèi)餐飲依舊是主力需求，連鎖流量餐廳、網(wǎng)紅咖啡茶飲繼續(xù)在各大購(gòu)物中心尤其是區(qū)域型購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)門(mén)店；以瀘溪河、虎頭局渣打餅行、墨茉點(diǎn)心局為代表的中式茶點(diǎn)也紛紛布局人氣較旺的購(gòu)物中心。運(yùn)動(dòng)、戶外休閑類業(yè)態(tài)季內(nèi)保持活躍，運(yùn)動(dòng)品牌方面開(kāi)設(shè)潮流子品牌或特色門(mén)店，李寧旗下潮奢品牌LNG以及高端復(fù)古品牌李寧1990分別在北京薈聚西紅門(mén)和僑福芳草地開(kāi)業(yè)，新百倫也在北京薈聚西紅門(mén)開(kāi)設(shè)NB1906生活方式概念店。生活體驗(yàn)類業(yè)態(tài)四季度亦有擴(kuò)租表現(xiàn)，滿足區(qū)域及社區(qū)型購(gòu)物中心周邊消費(fèi)人群的需求。
品牌首店和特色門(mén)店受業(yè)主青睞
并有較大議價(jià)空間
在首店經(jīng)濟(jì)等利好政策影響下，全年各類首店、網(wǎng)紅店以及特色門(mén)店表現(xiàn)突出，王府井、三里屯和CBD等核心商圈成為很多首次進(jìn)入北京品牌的首選目標(biāo)，業(yè)主們也利用時(shí)機(jī)調(diào)整并升級(jí)品牌組合。非核心購(gòu)物中心則著重引入品牌特色主題門(mén)店、互動(dòng)體驗(yàn)店和區(qū)域首店，更好地滿足周邊客群生活、社交以及個(gè)性化消費(fèi)需求。此外，高端化妝品牌進(jìn)入全市人流量大的購(gòu)物中心首層開(kāi)設(shè)獨(dú)立門(mén)店是年內(nèi)需求另一特點(diǎn)。傳統(tǒng)零售在非核心市場(chǎng)活躍度尚未恢復(fù)至疫情前水平，其退租的店鋪被餐飲、生活服務(wù)類、雜貨鋪集合店等業(yè)態(tài)品牌替換。
四季度整體市場(chǎng)租金穩(wěn)中有升，購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比上升0.4%至每天每平方米35.7元，租金漲幅來(lái)自核心和非核心商圈部分運(yùn)營(yíng)成熟的項(xiàng)目。疫情后不少購(gòu)物中心業(yè)主招商時(shí)更關(guān)注新品牌經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的穩(wěn)定性及與自身定位的適配性，在品牌甄選和租金策略上均保持謹(jǐn)慎，整體尤其是非核心市場(chǎng)租金水平仍未恢復(fù)到疫情以前水平，品牌首店和特色門(mén)店有較大議價(jià)空間。
CBRE華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕表示，2022年北京零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)超40萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，且新項(xiàng)目集中在非核心商圈，進(jìn)一步提升區(qū)域消費(fèi)活力和商圈氛圍。
隨著疫情影響進(jìn)一步減弱和打造國(guó)際消費(fèi)中心相關(guān)政策的落地，2022年預(yù)計(jì)市場(chǎng)保持上升態(tài)勢(shì)，吸引更多首店、特色門(mén)店、網(wǎng)紅品牌布局，助力更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行品牌和業(yè)態(tài)升級(jí)。核心商圈仍是品牌布局首店的首選標(biāo)的，其代表項(xiàng)目的客流和銷售表現(xiàn)仍將引領(lǐng)市場(chǎng)。非核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目越來(lái)越受到特色門(mén)店以及流量品牌的青睞，隨著居住人口的外移，很多居住社交的消費(fèi)需求也會(huì)逐步落地非核心的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2022年這些項(xiàng)目物業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)中有升，并逐步恢復(fù)到疫情前水平。
2021年第四季度，位于順義的一座雙層物流項(xiàng)目交付，帶來(lái)少量新增可租賃面積約5.1萬(wàn)平方米，新項(xiàng)目入市即有一半面積出租。至此全年新增供應(yīng)量總計(jì)13.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73%，仍難以滿足北京日益增長(zhǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)物流需求。
現(xiàn)有項(xiàng)目的租戶調(diào)整為擴(kuò)租和升級(jí)搬遷的租戶釋放有限的可租機(jī)會(huì)，電商節(jié)過(guò)后短租騰退面積很快被租期更長(zhǎng)、租金承受能力更高的租戶消化，季內(nèi)錄得電商零售及冬奧會(huì)相關(guān)第三方物流的大面積租賃成交，使得凈吸納量環(huán)比回升至約3萬(wàn)平方米。全年第三方物流成交租賃達(dá)總成交面積61%；電商零售雖然直接租賃面積只占15%，但通過(guò)物流外包間接貢獻(xiàn)第三方物流需求。
空置率連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比上升至2.3%。平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.7%至每月每平方米53.7元，租金漲幅連續(xù)兩個(gè)季度低于1%，較上半年明顯放緩。全年空置率均維持在3%以下，推動(dòng)租金以5.6%的年度增速上漲。在城配需求的推動(dòng)下，到達(dá)中心城區(qū)更便利的馬駒橋、通州等區(qū)域漲幅最快，其他區(qū)域亦有不同程度增長(zhǎng)。
環(huán)京市場(chǎng)供應(yīng)攀頂
本季度天津及廊坊市場(chǎng)共計(jì)入市四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)體量43.7萬(wàn)平方米。全年京津廊市場(chǎng)新增供應(yīng)總量達(dá)164.6萬(wàn)平方米，其中天津占44%，廊坊占48%，兩地新增供應(yīng)量均創(chuàng)歷史紀(jì)錄。
從需求看，天津本季度錄得電商零售及第三方物流行業(yè)的大面積成交，全年憑借本市穩(wěn)定的城配需求，空置率全年均保持在18%以下，年末租金同比上漲1.3%，其中作為電商產(chǎn)業(yè)基地的武清區(qū)域獲得最大漲幅。而廊坊整體空置率則迅速攀升至53.1%，空置率較高區(qū)域本季度租金開(kāi)始下調(diào)，業(yè)主以價(jià)換量策略推動(dòng)季內(nèi)凈吸納量增至7.9萬(wàn)平方米；而廣陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)及北三縣等原本出租率良好的區(qū)域租金表現(xiàn)穩(wěn)定，區(qū)域間租金表現(xiàn)分化下，全市年末租金同樣本比同比下降1.1%。
CBRE華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹表示，2022年預(yù)計(jì)將有35萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，可租面積增多帶動(dòng)新租需求活躍，有實(shí)力的優(yōu)質(zhì)租戶或?qū)⑻崆版i定空置面積，借機(jī)布局。鑒于北京城內(nèi)民生剛需長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)地位，同時(shí)為承接2022年冬奧會(huì)，供不應(yīng)求短期內(nèi)仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)明年第一季度或?qū)⒂瓉?lái)需求小高峰，租金持續(xù)遞增。
北京不斷高漲的租金趨勢(shì)將促使租戶持續(xù)優(yōu)化調(diào)整布局，對(duì)配送時(shí)效要求較高而承租能力也較高的租戶持續(xù)擴(kuò)張，近期購(gòu)地自建倉(cāng)庫(kù)的大型電商和物流企業(yè)可能整合部分租賃需求，為其他租戶提供機(jī)會(huì)。而天津、廊坊市場(chǎng)2022年預(yù)計(jì)入市合計(jì)172萬(wàn)平方米新增供應(yīng)有望為租金敏感的租戶提供更多環(huán)京布局的選擇，其中天津武清、北辰和廊坊北三縣、廣陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)等近京子市場(chǎng)最受青睞，屆時(shí)北京供需瓶頸有望部分緩解。
2021第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目交付使用，個(gè)別項(xiàng)目推遲至明年上半年入市，全年三個(gè)新增供應(yīng)累計(jì)錄得31.4萬(wàn)平米可租面積，僅是去年三成。
季內(nèi)泛中關(guān)村區(qū)域各子市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍，錄得凈吸納量3.9萬(wàn)平方米，自2020年下半年以來(lái)每季度凈吸納量均維持在3.5萬(wàn)平方米以上。頭部企業(yè)的擴(kuò)租依舊是區(qū)域內(nèi)主力需求，迅速消化此前因部分行業(yè)波動(dòng)而騰退出來(lái)的面積，區(qū)域整體空置率下降至3.7%為近四年最低位。其它子市場(chǎng)活躍度環(huán)比有所放緩，生物醫(yī)藥類企業(yè)繼續(xù)釋放需求，加速相關(guān)定位產(chǎn)業(yè)園面積的去化；另外TMT和房地產(chǎn)建筑在經(jīng)開(kāi)區(qū)、豐臺(tái)科技園以及電子城子市場(chǎng)季內(nèi)亦有表現(xiàn)。
近期出臺(tái)的《北京市“十四五”時(shí)期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等政策，對(duì)北部圍繞海淀、朝陽(yáng)等區(qū)的研發(fā)創(chuàng)新與信息產(chǎn)業(yè)聚集帶，以及南部以亦莊為依托的先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶作出更明確的定位，使得各區(qū)域?qū)ο嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢(shì)更加凸顯。全年TMT行業(yè)依舊是需求引擎，除了互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)繼續(xù)在上地、中關(guān)村軟件擴(kuò)張，集成電路在北清路以及電子城子市場(chǎng)都釋放了需求。醫(yī)藥健康在亦莊和大興紛紛布局。而文化傳媒和房地產(chǎn)建筑類企業(yè)則分別在電子城和亦莊表現(xiàn)活躍。全年全市凈吸納量錄得53.9萬(wàn)平方米，較2020年全年上升35%。現(xiàn)有項(xiàng)目空置面積逐步去化下，空置率同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至17.9%。
租金子市場(chǎng)表現(xiàn)分化
全市商務(wù)園區(qū)平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比上漲0.1%至每月每平方米161.9元，區(qū)域間分化更趨明顯。由于泛中關(guān)村集群可租賃面積越來(lái)越緊缺，以基金持有項(xiàng)目為首的的部分高品質(zhì)物業(yè)上調(diào)租金，帶動(dòng)區(qū)域平均租金同樣本比環(huán)比上漲1.3%。而電子城、經(jīng)開(kāi)區(qū)、豐臺(tái)科技園和順義等子市場(chǎng)均小幅下調(diào)租金以緩解去化壓力。全市租金同樣本比同比下降0.4%，較2020年降幅明顯縮窄，其中泛中關(guān)村集群同比上漲3.0%，其他區(qū)域同比下降2.5%。
CBRE華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，2022年北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)121.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，迎來(lái)歷史供應(yīng)高峰。大批優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的入市，為各區(qū)域?qū)霐?shù)字經(jīng)濟(jì)和高精尖產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的空間支持，同時(shí)也將加劇部分子市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
隨著十四五規(guī)劃的逐步落地以及后疫情時(shí)代對(duì)于新一代信息技術(shù)、生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的重視，預(yù)計(jì)2022年相關(guān)產(chǎn)業(yè)租戶會(huì)繼續(xù)布局，尤其對(duì)研發(fā)辦公的需求將進(jìn)一步釋放。產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)勢(shì)突出的泛中關(guān)村區(qū)域可租面積仍然緊俏，租金仍有小幅上漲空間。而隨著北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心南移，經(jīng)開(kāi)區(qū)和大興等南部區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展將逐步明朗，研發(fā)辦公去化加速。但外圍的類辦公物業(yè)仍將面臨去化壓力，租金有望繼續(xù)下調(diào)。
2021年第四季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共達(dá)成9筆大宗交易，交易總額達(dá)181.1億元，其中由遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合境外投資者設(shè)立的核心寫(xiě)字樓基金收購(gòu)位于CBD的兩宗寫(xiě)字樓物業(yè)，價(jià)值合計(jì)128.7億元。全年共達(dá)成40筆交易，交易總額達(dá)714.7億元，同比增長(zhǎng)13%，僅次于2019年位于歷史第二高，其中6筆超過(guò)30億元的超大體量交易占總交易額的的48%，頭部集中度較高。
本季度境外資本活躍度反彈，占總交易額的62%，分別為GIC、KIC和HKMA三支主權(quán)基金聯(lián)合遠(yuǎn)洋資本，KKR聯(lián)合方隅控股進(jìn)行的投資。全年外資占總交易額的22%，維持較活躍的水平，體現(xiàn)境外投資者看好北京商業(yè)地產(chǎn)中長(zhǎng)期基本面，同時(shí)通過(guò)多元靈活的合作模式，與國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)投資平臺(tái)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，整合各方優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)現(xiàn)最佳交易效果。此外，企業(yè)自用買(mǎi)家尤其是科技企業(yè)繼續(xù)購(gòu)置寫(xiě)字樓，如北京信安世紀(jì)和拓爾思兩家上市科技公司分別買(mǎi)入位于泛中關(guān)村區(qū)域東升子市場(chǎng)的金隅智薈中心獨(dú)棟作為辦公自用。
辦公物業(yè)權(quán)重占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)
季內(nèi)有8筆交易的標(biāo)的為辦公物業(yè)，僅有的1筆非辦公交易為KKR與方隅控股合資開(kāi)發(fā)位于大興的一處長(zhǎng)租公寓，可見(jiàn)隨著政府加大對(duì)租賃住房尤其是在土地供給上的支持，以及公募REITs將租賃住房納入試點(diǎn)范圍，長(zhǎng)租公寓成為投資者日益關(guān)注的板塊。全年辦公物業(yè)占總成交額的68%，占比為近年最高，反映在整體市場(chǎng)的波動(dòng)性和不確定性下，辦公物業(yè)的價(jià)值韌性和防御性凸顯。這些交易中，除自用買(mǎi)家收購(gòu)的十五處辦公資產(chǎn)外，其余十一處資產(chǎn)中的八處具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為突出，占辦公交易總額達(dá)68%，體現(xiàn)投資者對(duì)該類資產(chǎn)的偏好。
CBRE華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛表示，2022年在地產(chǎn)企業(yè)積極尋求融資的意愿之下，更多優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)將釋放到市場(chǎng)，有望進(jìn)一步推升北京物業(yè)投資活躍度。而另一方面，投資者日益關(guān)注交易標(biāo)的當(dāng)前的租金回報(bào)水平與現(xiàn)金收入，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方的資管能力提出更高要求，投資方更傾向與現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)方聯(lián)合，持續(xù)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)。核心型或核心增益型資產(chǎn)因而將日益受到投資者青睞，其定價(jià)邏輯也日趨成為市場(chǎng)主流。
公募REITs的穩(wěn)步推進(jìn)將為以研發(fā)辦公為主體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心和長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域資產(chǎn)提供更多的融資和退出渠道，有望在2022年得到更多投資者的關(guān)注。
來(lái)源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
