2021年寫字樓市場共錄得17個新項目入市，總計107.1萬平方米，為去年交付體量的1.6倍，其中六成布局新興商務(wù)區(qū)，以黃金三角2.0——“世博—前灘—徐匯濱江“為代表濱江核心發(fā)展區(qū)的成熟度加速進化�！笆奈濉笔沁~入產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型關(guān)鍵階段的元年，上海凈吸納量創(chuàng)下歷史新高，達129.8萬平方米。搬遷擴租需求提速釋放，貢獻七成全年新租活動，其中品質(zhì)升級在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)放量之下占比超30%。值得一提的是，第四季度核心區(qū)位成熟商務(wù)氛圍和租金合理化驅(qū)動下，已然出現(xiàn)“再中心化”區(qū)位升級趕超“去中心化”的態(tài)勢，核心商務(wù)區(qū)凈吸納量加速提升，較第三季度增加5%，南京西路和淮海中路帶動明顯。供需關(guān)系改善下，全市空置率同比顯著下降3.0百分點，至16.6%。
行業(yè)需求方面，上海以強勁勢頭迎接數(shù)字經(jīng)濟時代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數(shù)據(jù)及金融科技等細(xì)分類別主導(dǎo)的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴隨浦東“引領(lǐng)區(qū)”政策的出臺，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業(yè)升級擴租明顯，70%選址浦東。而資本推動、消費回流和代際更迭疊加效應(yīng)之下，互聯(lián)網(wǎng)+屬性的快消及奢侈品為代表的消費品制造業(yè)，與“專精特新”相關(guān)的生物醫(yī)藥企業(yè)擴張愈加活躍，外資需求錄得顯著回升。此外，律所為首的專業(yè)服務(wù)和第三方辦公服務(wù)運營商年內(nèi)亦持續(xù)穩(wěn)健布局。
縱觀成交屬性，年內(nèi)政府與市場“和弦共振”，國內(nèi)外頭部企業(yè)戰(zhàn)略布局帶來整層以上中大面積租賃需求占比提升，核心區(qū)位吸引主力需求金融和消費制造業(yè)集聚，而濱江多板塊全年去化尤為亮眼，憑借多獨棟產(chǎn)品與可視性佳的優(yōu)勢加速總部辦公和包括TMT、醫(yī)藥等細(xì)分部門差異化布局，前灘更是錄得全市最低空置率2.6%，租金已然呈現(xiàn)趕超成熟板塊之勢。至此，受核心商務(wù)區(qū)韌性復(fù)蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動，全年租金止跌回升，報價和有效租金較去年同期分別上調(diào)0.7%和1.2%，引領(lǐng)全國水平。隨著ESG被廣泛關(guān)注，健康安全成為租戶長期訴求，綠色樓宇持續(xù)錄得較好租金表現(xiàn)，整體實現(xiàn)超20%的租金溢價。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張越表示，2021年上海寫字樓需求展露強勁復(fù)蘇表現(xiàn)，并充分展示了上海市場對新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的全國引領(lǐng)地位和對外開放窗口城市的外資吸附力。頭部金融、互聯(lián)網(wǎng)+及高精尖屬性的制造企業(yè)等新進賽道落戶上海，外資占比持續(xù)攀升。未來六個月，寫字樓市場預(yù)計將有87萬左右新增體量入市，包括多個期待已久的優(yōu)質(zhì)項目，集中分布于“一江一河”沿岸濱水地區(qū)的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣，為2022年快速承接國際大都市發(fā)展能級和核心競爭力集中展示區(qū)的提質(zhì)轉(zhuǎn)型需求提供充沛優(yōu)質(zhì)辦公場所選擇。近期，包括14號線在內(nèi)多條升級市區(qū)通達性的地鐵開通，進而促進浦東、浦西商務(wù)板塊間聯(lián)動，有望再助推城市多元格局發(fā)展。
2021年，上海零售物業(yè)市場共錄得11個優(yōu)質(zhì)項目入市，主要項目包括北外灘來福士、前灘太古里以及上海久光中心等。全年新增供應(yīng)達125.5萬平方米，已超過2016年至2018年供應(yīng)高峰時期的年均水平。所有新項目均位于非核心商圈，包括大寧、北外灘和前灘等的多個板塊，隨著新項目的入市，激發(fā)商圈商業(yè)新活力。得益于優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的精心打造，新項目開業(yè)率普遍較高，加之存量項目的持續(xù)去化，全年凈吸納量突破百萬大關(guān)，錄得119.2萬平方米高值，幾近2018年的峰值水平。
餐飲依舊是主要驅(qū)動力，需求占比35%，其中以傳統(tǒng)中餐和咖啡茶飲品類需求最為亮眼。包括陶陶居、添好運以及江邊城外在內(nèi)的中式餐飲需求較為活躍。在咖啡茶飲品類中，資本持續(xù)推動線下連鎖咖啡品牌擴張，其中M Stand、Manner Coffee以及Lavazza擴張積極。此外，新式茶飲賽道關(guān)注升級，顧客體驗與運營效率兼顧。時尚品類占比26%，女裝、運動及設(shè)計師品牌表現(xiàn)亮眼。本土運動品牌借勢冬奧會，擴張?zhí)崴伲瑖边\動品牌中國李寧和回力擴張積極，此外，安踏集團通過多品牌策略持續(xù)擴大其市場份額，包括DESCENTE、FILA以及FILA FUSION等旗下品牌線下需求活躍。服務(wù)業(yè)態(tài)占比13%，以娛樂健身和個人護理品類需求為主。超級猩猩引領(lǐng)健身新模式，布點積極；而密室逃脫和劇本殺等娛樂項目則以其高度社交性以及沉浸式的場景，滿足了新一代消費群體對于線下娛樂的多元需求，擴張?zhí)崴�。年末全市空置率同比下�?.6個百分點至6.7%。
上海首店持續(xù)領(lǐng)跑全國，多家亞洲及全國首店落戶上海。瑞士高端手工巧克力品牌萊德拉入駐環(huán)貿(mào)，高定美妝品牌Valentino Beauty內(nèi)地首家旗艦店登陸新天地，意大利時尚品牌MISSONI以及專業(yè)戶外運動品牌HOKA ONE ONE全國首店入駐靜安嘉里中心。值得一提的是，在首店選址上，除了核心商圈的標(biāo)桿項目外，位于非核心商圈的新項目為選址提供新的選擇。例如，瑞虹天地太陽宮開出全國首家MUJI生鮮復(fù)合店，前灘太古里更是迎來了包括Frank And Oak亞洲首店以及TOTEME全國首店在內(nèi)的多家首店。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示，新入市項目超預(yù)期的表現(xiàn)以及開業(yè)帶來可觀的客流均反映新常態(tài)下消費需求發(fā)生的深刻變化和創(chuàng)新商業(yè)模式正在加速。未來六個月，市場預(yù)計迎來42萬平方米的新增供應(yīng)，將進一步完善非核心板塊商業(yè)布局，打造消費新地標(biāo)，全面提升城市商業(yè)功能和消費環(huán)境。圍繞上海建設(shè)國際消費中心城市，上海將充分發(fā)揮消費對高質(zhì)量發(fā)展和穩(wěn)增長的支撐作用，加快商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，擴大與消費相關(guān)的服務(wù)業(yè)開放。力爭到“十四五”末率先基本建成具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市。
2021年上海物流倉儲市場共錄得四個項目，迎來65.4萬平方米的新增供應(yīng)，達到五年內(nèi)歷史值的最高峰，其中兩個大體量項目落入金山。需求端而言，第三方物流主導(dǎo)全年成交，租賃成交面積占比超過80%，物流企業(yè)進入整合重組的綜合發(fā)展時期，多家新勢力瞄準(zhǔn)供應(yīng)鏈方向，加速基礎(chǔ)設(shè)施布局，出現(xiàn)頭部企業(yè)連續(xù)季度進行擴租或物流園區(qū)整租行為；消費線上購物節(jié)的熱潮及多種電商形式的衍化，提升年中和年末電商和寄遞企業(yè)的倉儲租賃活躍度；社區(qū)團購和生物醫(yī)藥相關(guān)需求推動冷庫租賃熱度攀升。年末全市凈吸納量錄得62.2萬平方米，同比增長130%。
在CBRE追蹤的13個子市場中，除去受到新增供應(yīng)影響的金山及外高橋以外，上海6個子市場空置率均低于10%，其余均為滿租。空置率進一步下探，同比下降0.4個百分點至7.9%。年中受到浦東空港、青浦板塊老舊園區(qū)拆除的影響，導(dǎo)致相應(yīng)區(qū)域出現(xiàn)一庫難求的局面；年末疫情原因，臨港區(qū)域物流園區(qū)集裝箱堆積加劇，部分租戶外溢至奉賢，導(dǎo)致板塊空置率環(huán)比降低6.6個百分點至3.9%。金山、奉賢、青浦成為吸納需求的主要子市場，在旺盛需求的支撐下，全市平均租金持續(xù)上揚，同比增長1.6%至每月每平方米48.3元。
CBRE中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部和投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示，未來六個月，預(yù)計將近84萬平方米的高標(biāo)倉庫入市，進一步加強上海在全國物流市場的競爭力與輻射力，為物流行業(yè)不同賽道的加速發(fā)展帶來強力支持。第三方物流、電商的擴張勢頭延續(xù)，未來需求依舊堅挺。同時后疫情時期食品、醫(yī)藥冷鏈需求的爆發(fā)式增長，冷鏈賽道在資產(chǎn)端和運營平臺方面受到投資人的加倍關(guān)注，相關(guān)新政策新標(biāo)準(zhǔn)今年出臺，該領(lǐng)域受到前所未有的重視，將會迎來高質(zhì)量發(fā)展階段。此外初見成效的智能科技手段成為物流行業(yè)降本增效的關(guān)鍵，更多企業(yè)積極加碼該領(lǐng)域，數(shù)智化物流將推進全行業(yè)形成新格局。
2021年上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共錄得14個新增供應(yīng)交付，共計85.9萬平方米，分別位于張江、金橋及市北等板塊。多板塊的大量優(yōu)質(zhì)供給承載著不斷提升的實體經(jīng)濟能級和逐步增強的科技創(chuàng)新，刺激市場持續(xù)釋放旺盛需求。全年凈吸納量達108.4萬，是繼2015年來首次突破百萬。全年市場空置率累計下行3.4個百分點至14.5%。
行業(yè)需求方面，TMT行業(yè)的租賃需求以43%穩(wěn)居第一，其中作為主力需求的游戲類企業(yè)在行業(yè)聚集性強的漕河涇大量搬遷、擴租及新設(shè)總部；電商相關(guān)企業(yè)選擇在市北及臨空完成升級置換；互聯(lián)網(wǎng)、通訊類租戶也錄得一定面積成交。生物醫(yī)藥以23%的占比位列第二，其中張江板塊承接了過半的成交面積，政策導(dǎo)向效果顯著，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)進一步加強；得益于生物醫(yī)藥特色商務(wù)園區(qū)的交付，浦江板塊同樣表現(xiàn)出強勁的吸引力。半導(dǎo)體、電子設(shè)備及芯片類企業(yè)的發(fā)展推動電子產(chǎn)品類租戶成交占比達13%，較上一年有明顯提高，集中表現(xiàn)在張江板塊，金橋、浦江板塊均有大面積成交。
對比各子市場表現(xiàn)，張江和漕河涇仍是最為活躍的板塊，充分發(fā)揮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，進一步完善并擴展產(chǎn)業(yè)鏈圖譜。金橋、臨空及市北板塊通過優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)和TMT為主的數(shù)字化新經(jīng)濟發(fā)展，供需雙向刺激市場活力。新設(shè)和搬遷升級為全年主要成交類型，如火如荼的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和穩(wěn)步活躍的租賃帶動各子板塊租金水平均有不同程度的上漲，拉動全市平均租金報價持續(xù)攀升至每月每平方米136.7元，同比上升3.2%，漲幅創(chuàng)2019年以來新高。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部負(fù)責(zé)人丁竹君表示，作為‘十四五’規(guī)劃開局之年，在清晰的產(chǎn)業(yè)定位和詳實的政策措施下，2021年商務(wù)園區(qū)市場表現(xiàn)優(yōu)異，各板塊充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。未來六個月，預(yù)計將有60余萬平方米的新增供應(yīng)，除張江、漕河涇和金橋核心板塊外，青浦、外高橋、和松江也將有優(yōu)質(zhì)項目入市。隨著‘十四五’建設(shè)的推進和‘3+6’創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)集群的進一步打造，有望持續(xù)激發(fā)市場新動能。特別是以產(chǎn)業(yè)化為發(fā)展主線的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和以集成電路為核心先導(dǎo)領(lǐng)域的電子信息產(chǎn)業(yè)，未來將著力攻克核心技術(shù)，進一步擴產(chǎn)提速，將上海建設(shè)成為全國產(chǎn)業(yè)高地。
2021年，上海大宗交易市場共錄得交易89筆，全年交易總額重返千億量級，達人民幣1,044.3億元，同比上漲51.3%。年內(nèi)單季交易筆數(shù)逐季走高，投資型交易回歸主導(dǎo)，市場活躍的背后是投資者對于國內(nèi)經(jīng)濟基本面長期向好態(tài)勢的肯定。
從全年大宗交易的物業(yè)類型來看，投資者對于寫字樓相關(guān)物業(yè)依舊最為青睞，占比52%。其中值得關(guān)注的是，2021年上海商務(wù)園區(qū)投資型交易筆數(shù)首次超過傳統(tǒng)商辦項目，除核心板塊的成熟項目外，主打生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的商務(wù)園區(qū)得益于環(huán)評所帶來的租金溢價而備受投資者追捧，在張江藥谷核心區(qū)供需狀況逐漸飽和的形勢下，張江外圍區(qū)域醫(yī)藥研發(fā)氛圍日益成熟，相關(guān)物業(yè)優(yōu)勢也逐步凸顯。自用型需求保持堅挺。半導(dǎo)體與生物醫(yī)藥企業(yè)在政策導(dǎo)向與產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)下大多在浦東購置研發(fā)物業(yè)；消費品制造業(yè)公司重視產(chǎn)業(yè)氛圍則更偏好位于浦西的總部型商辦物業(yè)；金融企業(yè)與TMT企業(yè)具有更強的價格承受力，因此更傾向于濱江板塊或新興商務(wù)區(qū)的高品質(zhì)樓宇。除寫字樓相關(guān)物業(yè)外，上海大宗交易物業(yè)類型日漸呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。工業(yè)物業(yè)成交錄得大幅提升，占比15%，物流資產(chǎn)熱度不減，受益于租賃需求保持旺盛，疊加宏觀政策持續(xù)利好，年內(nèi)錄得多筆物流資產(chǎn)包交易，更不乏制造業(yè)企業(yè)收購廠房物業(yè)以擴大自身生產(chǎn)能級；隨著眾多開發(fā)商不斷優(yōu)化自身結(jié)構(gòu)，年內(nèi)上海綜合體物業(yè)成交比例較去年有所上升，達9%；酒店及零售物成交亦保持活躍。此外，一些投資者不斷試水另類資產(chǎn)，受益于在線新經(jīng)濟而加速發(fā)展的數(shù)據(jù)中心連續(xù)三個季度錄得成交，受益于城市人才政策的長租公寓也持續(xù)被投資者看好。
投資者風(fēng)險偏好程度提高。大多數(shù)投資者的投資策略仍以核心增值型為主，但受制于上海市區(qū)核心增值型物業(yè)的稀缺性與競爭性，也有一眾投資者將目光對準(zhǔn)了機會型投資，加之年內(nèi)錄得多宗法拍交易，故機會型投資占比較往年獲得大幅提升。細(xì)究投資者類型，內(nèi)資買家依舊占據(jù)絕對主力地位，外資買家參與度較上年也有所提升。外資買家中開發(fā)商占比明顯上漲，其資產(chǎn)多配置于酒店、物流等與消費升級相關(guān)的物業(yè)類型。另外，外資地產(chǎn)基金公司則更偏好傳統(tǒng)寫字樓、零售或綜合體項目。
CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示，2021年，雖然全國房地產(chǎn)市場依舊受到疫情的持續(xù)影響，但上海大宗交易市場卻在年內(nèi)熱度不斷升級，全年錄得逾千億成交額，交出了超預(yù)期的答卷，這無疑給投資者注入了一劑強心針。根據(jù)2021年下半年的租賃市場表現(xiàn)，我們預(yù)計在2022年租賃市場的強勢復(fù)蘇將為寫字樓與零售物業(yè)的流動性提供支撐，部分投資者也表達出對核心寫字樓物業(yè)重拾信心的態(tài)度；倉儲物流的投資熱度有望持續(xù)；同時，生命科學(xué)園區(qū)、長租公寓等資產(chǎn)類型將成為越來越多投資者競相布局的賽道；開發(fā)商調(diào)整自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的舉措仍將持續(xù)，在此背景下，將有越來越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將進入市場，從而為投資者提供更多選擇。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
