2021年，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場僅錄得一棟6萬平方米的乙級(jí)寫字樓入市，推動(dòng)市場總量上升至629萬平方米。其中甲級(jí)辦公樓體量不變，仍為163萬平方米�？v觀全年需求端，租賃活動(dòng)主要集中在前三季度，全年86%的新設(shè)立租賃交易集中在前三季度達(dá)成，其中三季度占比高達(dá)40%。同時(shí)，企業(yè)抓住在線教育行業(yè)“震蕩”帶來的機(jī)會(huì)窗口，積極升級(jí)、擴(kuò)租辦公空間，超過60%的升級(jí)擴(kuò)租需求集中在在線教育公司集中退租的三四季度。全年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量錄得約21.6萬平方米，市場整體空置率同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至31.8%；全年租金呈下行趨勢(shì)，可比項(xiàng)目租金同比下降0.3%至每月每平方米76.5元。
樓宇經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)凸顯，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)需求韌性。分需求行業(yè)來看，TMT（科技新媒體）、金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑業(yè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)需求仍具韌性，分別占比23.0%、21.8%、15.8%及14.7%，持續(xù)支撐寫字樓市場去化。其中金融業(yè)占比較去年顯著增長，上升6.2個(gè)百分點(diǎn)。疫情爆發(fā)令大眾對(duì)壽險(xiǎn)及健康險(xiǎn)等險(xiǎn)種的關(guān)注顯著提升，加之宏觀環(huán)境不明確下大眾理財(cái)意識(shí)不斷增強(qiáng)，金融業(yè)迎來發(fā)展紅利。其中，高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓承接了96%的金融類企業(yè)升級(jí)需求，優(yōu)質(zhì)樓宇聚集帶來的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯。同時(shí)，營商環(huán)境的持續(xù)改善吸引更多金融機(jī)構(gòu)落戶西安，市場錄得多宗如保險(xiǎn)、證券等傳統(tǒng)金融類企業(yè)大面積新設(shè)立案例，推動(dòng)金融行業(yè)新設(shè)立占比接近50%。此外，金融機(jī)構(gòu)的持續(xù)進(jìn)駐及宏觀環(huán)境的波動(dòng)也為法律服務(wù)、不良資產(chǎn)收購、企業(yè)服務(wù)外包等行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)，刺激專業(yè)服務(wù)業(yè)的租賃活躍度。
與此同時(shí)，隨著西安持續(xù)發(fā)力科技創(chuàng)新，聚焦“硬科技之都”建設(shè)，西安的科技創(chuàng)新競爭力指數(shù)排名升至第14位，引來如華為、騰訊等龍頭企業(yè)的持續(xù)加碼。在龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，年內(nèi)錄得多個(gè)TMT企業(yè)較大面積的新設(shè)立及擴(kuò)租交易達(dá)成。此外，疫情推動(dòng)“線上+”模式加速滲透消費(fèi)、辦公等多個(gè)行業(yè)，持續(xù)衍生強(qiáng)勁的辦公面積需求。
值得關(guān)注的是，在“房企寒冬”影響下，盡管房地產(chǎn)建筑仍居需求來源的第三位，但占比較去年下降7.2個(gè)百分點(diǎn)，且成交主體轉(zhuǎn)為中國建筑為首的建筑類公司。
展望2022年，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場或?qū)⒂瓉砉⿷?yīng)小高峰，約32.7萬平方米的樓宇計(jì)劃交付，其中高新區(qū)新項(xiàng)目占比高達(dá)73%，區(qū)域租賃活躍度預(yù)計(jì)繼續(xù)攀升。需求方面，科技、金融等引擎行業(yè)的辦公需求預(yù)計(jì)繼續(xù)增長。同時(shí)，疫情的爆發(fā)或?qū)⒋偈垢嗥髽I(yè)關(guān)注租賃方式靈活的第三方辦公空間，2022年來自第三方辦公運(yùn)營商的需求或?qū)@著提升。此外，隨著業(yè)務(wù)、員工及工作場所戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)及依賴度的日益提升，辦公空間的地理布局、產(chǎn)品組合等的靈活性將更加突出，以改善企業(yè)運(yùn)營效率，故而租賃市場或?qū)⒁娮C更多辦公需求在不同區(qū)域、載體間的加速流動(dòng)。
CBRE西安顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人孫奇表示，2021年，由于部分行業(yè)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性等因素的影響，西安寫字樓需求年末出現(xiàn)疲軟，致使全年凈吸納量同比有所回落，但隨著行業(yè)巨頭的持續(xù)加碼，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸或?qū)砀鄼C(jī)遇，衍生更多潛在辦公需求。此外，疫情的反復(fù)及優(yōu)質(zhì)辦公面積的釋放使得當(dāng)下成為租戶評(píng)估自身租約并進(jìn)行置換的一個(gè)機(jī)會(huì)窗口，專業(yè)、準(zhǔn)確的判斷將助力企業(yè)更好把控市場機(jī)會(huì)，賦能未來發(fā)展。
2021年，西安零售物業(yè)市場共迎來5個(gè)購物中心開業(yè)，合計(jì)新增零售面積約40萬平方米，推動(dòng)全市零售物業(yè)體量升至644.6萬平方米。分區(qū)域看，小寨及南二環(huán)商圈三年來首次錄得新增項(xiàng)目，兩個(gè)社區(qū)商業(yè)的開業(yè)進(jìn)一步填補(bǔ)了商圈內(nèi)細(xì)分片區(qū)的商業(yè)空白。長安片區(qū)更是迎來首個(gè)綜合零售項(xiàng)目的入市，滿足區(qū)域及周邊消費(fèi)人群需求的同時(shí)激發(fā)片區(qū)消費(fèi)活力。而原本優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目較匱乏的城東商圈則在近幾年“后來居上”，總體量晉級(jí)全市前三。在疫情中重要性凸顯的社區(qū)商業(yè)本年度迎來新的開發(fā)機(jī)遇，雖2021年西安零售市場仍迎來如華潤、月星等成熟開發(fā)商開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，市場整體新增供應(yīng)仍有超過50%的體量為社區(qū)商業(yè)。
著眼需求端，如話梅、黑洞等國產(chǎn)美妝集合品牌在資本助力下快速擴(kuò)張，布局多點(diǎn)開花，搶占市場份額；新能源汽車體驗(yàn)店成為購物中心的熱門租戶，2021年新增店鋪數(shù)量仍保持較快增長。此外，餐飲業(yè)態(tài)需求仍保持強(qiáng)勁，其中餐飲首進(jìn)品牌仍多集中于市級(jí)或區(qū)域級(jí)項(xiàng)目，而已進(jìn)入市場的餐飲品牌則積極下沉至優(yōu)質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目。同期，娛樂業(yè)態(tài)需求也于下半年集中釋放，如密室逃脫、街舞教室等品類開始活躍，成為高空置率項(xiàng)目的主要招商對(duì)象。但全年來看，受品牌策略調(diào)整及項(xiàng)目年末調(diào)改等因素影響，2021年市場整體空置率同比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，至8.0%。租金方面，由于部分項(xiàng)目空置面積長期難以去化，此類項(xiàng)目持續(xù)降低租金預(yù)期導(dǎo)致可比項(xiàng)目市場平均租金同比下降0.6%，至每月每平方米266.9元。
新場景帶來新活力，新模式催生新生態(tài)。2021年的西安零售商業(yè)市場不僅呈現(xiàn)場景化發(fā)展趨勢(shì)，零售模式及表達(dá)維度也呈多元化發(fā)展。年內(nèi)開放的SKP-S通過將科技、藝術(shù)與時(shí)尚相結(jié)合的場景化營造，為消費(fèi)者帶來沉浸式時(shí)尚體驗(yàn)的同時(shí)，更是以此種方式增加與消費(fèi)者的溝通維度，與消費(fèi)者建立“共情”。也為西安零售市場帶來全新時(shí)尚地標(biāo)。盛龍廣場引入的全場景綜合類主題購物中心京東MALL，為消費(fèi)者帶來多元場景空間沉浸式體驗(yàn)的同時(shí)，聯(lián)通線上線下，引入全新消費(fèi)模式。
城市更新進(jìn)程的加速不斷催生新的零售空間，區(qū)別于傳統(tǒng)購物中心的新零售模式層出不窮。如依托易俗大劇院、西安新華書店等城市文化符號(hào)改造的易俗社文化街區(qū)，通過集中回遷西安餐飲老字號(hào)重建城市文脈，打造懷舊零售空間，喚起消費(fèi)者情感共鳴。西影電影圈子則以西安電影制片廠原址為載體，打造電影藝術(shù)生活化社交園區(qū)。沉浸式影視文化體驗(yàn)與零售品牌的結(jié)合為零售市場帶來新模式。老菜場及楊樹里則是在保留原有市井風(fēng)貌的前提下，通過“微更新”、“輕改造”，引入融合藝術(shù)潮流等元素的美食、民宿、咖啡、酒吧等業(yè)態(tài)，營造復(fù)合型零售空間。多元化的零售模式及趨勢(shì)正不斷拓展西安零售市場的邊界，結(jié)構(gòu)性演變正在孕育，將形成新的商業(yè)生態(tài)。
展望2022年，受疫情反復(fù)影響，部分零售項(xiàng)目或?qū)⑼七t入市時(shí)間，西安零售市場供應(yīng)或?qū)⑦M(jìn)入低谷期，但未來四年西安仍將迎來如益田假日天地、龍湖長樂天街、宜家薈聚、太古里及華潤萬象城等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地，帶來更多創(chuàng)新消費(fèi)場景。與此同時(shí)，城市更新進(jìn)程的加快在盤活存量的同時(shí)，也將為西安零售市場帶來更多復(fù)合型體驗(yàn)場所，引發(fā)新興消費(fèi)，釋放消費(fèi)潛力。
CBRE西安及鄭州顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人何易峰表示，隨著Z世代人群逐漸成為消費(fèi)市場的主力軍，各大商業(yè)項(xiàng)目及零售品牌也抓住消費(fèi)者對(duì)于顏值、性價(jià)比、體驗(yàn)感、社交性的需求，在產(chǎn)品打造上不斷突破創(chuàng)新，更注重業(yè)態(tài)融合及形態(tài)創(chuàng)新，更強(qiáng)調(diào)空間帶來的體驗(yàn)感、社交屬性，更突破傳統(tǒng)零售的邊界打破傳統(tǒng)載體的壁壘，這些無疑都對(duì)未來入市的項(xiàng)目提出了更大的挑戰(zhàn)。
此外，受2021年末西安疫情這一黑天鵝事件影響，相信未來西安的零售項(xiàng)目除了關(guān)注自身線下的運(yùn)營之外，也將在自身項(xiàng)目的線上版塊有更多的布局，以應(yīng)對(duì)疫情等突發(fā)事件帶來的沖擊。”
2021年，西安投資市場錄得一宗甲級(jí)寫字樓的整棟交易，成交金額約5.7億，為本地政府投資平臺(tái)購買自用。目前，西安投資市場中，交易主體仍以如西安城發(fā)，曲江金控等本土國企或險(xiǎn)資為主。在物業(yè)收購類型層面，位于核心區(qū)域的、具備增長潛力的優(yōu)質(zhì)寫字樓成交仍為市場主流。值得關(guān)注的是，目前活躍在西安市場的投資者的目的性相較過去更為清晰，其對(duì)市場細(xì)分板塊的發(fā)展預(yù)判、交易物業(yè)類型及后期如何獲得收益都很明確，這也折射出外來投資者對(duì)西安的投資機(jī)遇給予更多的關(guān)注和研究。此外，隨著“輕資產(chǎn)”運(yùn)營模式不斷落地，西安零售商業(yè)市場將更趨品牌化、專業(yè)化，刺激商業(yè)類項(xiàng)目的活躍度的提升，部分零售項(xiàng)目或?qū)⒃谡{(diào)整中迎來新的投資機(jī)會(huì)。
CBRE西安投資及資本市場部負(fù)責(zé)人郝亞文表示，2021年作為‘十四五’的開局之年，科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等結(jié)構(gòu)性調(diào)整和發(fā)展對(duì)商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等投資領(lǐng)域影響巨大，下半年房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)著陸和相關(guān)政策的利好消息頻出，不斷加強(qiáng)投資人對(duì)市場的信心和關(guān)注度，相信2022年整個(gè)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)在后疫情時(shí)代會(huì)逐步復(fù)蘇，越來越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)，西安的投資熱度和關(guān)注度也會(huì)不斷上升。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
