2021年最后一個(gè)季度，廣州錄得7個(gè)新增供應(yīng)，共39萬平方米，創(chuàng)下季度供應(yīng)新高。全年新增供應(yīng)達(dá)到93萬平方米，僅略低于2016年的供應(yīng)高峰，標(biāo)志著由琶洲和金融城項(xiàng)目陸續(xù)交付所帶來的廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓新一輪供應(yīng)高峰正式拉開序幕。第四季度新落成的項(xiàng)目中，琶洲占據(jù)了5個(gè)、共約26萬平方米的辦公面積。另外2個(gè)新項(xiàng)目分別位于番禺和海珠區(qū)的珠江后航道。
第四季度琶洲新落成的部分項(xiàng)目，租賃條款較當(dāng)前市場慣例更具彈性，得到租戶的青睞，落成時(shí)預(yù)租率已超過八成。供應(yīng)高峰帶動(dòng)全年凈吸納量達(dá)到59萬平方米，是2017年以來的歷史新高。但同時(shí)，空置水平也被推升至五年以來的新高。年末整體空置率達(dá)到11.9%，同比上升2.9個(gè)百分比�？罩寐实呐噬o租金帶來了壓力，四季度全市租金下行，環(huán)比下降0.7%，同比下跌1.2%。
在行業(yè)表現(xiàn)方面，第四季度錄得的成交中，位列面積占比前四名的第三方辦公空間、TMT、消費(fèi)品制造業(yè)和金融業(yè)，占全部成交的77%。其中，第三方辦公空間和金融業(yè)分別位列琶洲和珠江新城成交占比的首位。全年來看，TMT、金融業(yè)和消費(fèi)品制造業(yè)占據(jù)全市成交前三位，分別占比24%、20%和13%。
展望2022年，廣州將有約74萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓投入市場，較2021年減少21%，但供應(yīng)水平仍處于高位，空置率攀升的可能性仍然存在，租金將面臨下行壓力。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人程志文表示，2022至2025年，廣州將迎來供應(yīng)高峰，面積接近360萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓有望投入使用，其中78%的面積位于琶洲和金融城片區(qū)。升級(jí)和搬遷需求也將會(huì)被新增供應(yīng)拉動(dòng)。預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰期間，年均凈吸納量水平將從供應(yīng)低谷期的30萬平方米上升到一個(gè)新的臺(tái)階。另外，從需求來看，隨著廣州期貨交易所業(yè)務(wù)的逐步開展，資本青睞‘硬核’科技，醫(yī)藥研發(fā)持續(xù)受捧，金融業(yè)、其他為制造業(yè)提供相關(guān)研發(fā)和專業(yè)服務(wù)的企業(yè)以及醫(yī)藥相關(guān)企業(yè)可能均擁有擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。而在辦公室策略方面，外資企業(yè)較國內(nèi)企業(yè)對(duì)于靈活辦公的接受度更高，預(yù)計(jì)2022年將有更多新型的360辦公空間設(shè)計(jì)出現(xiàn)在廣州市場。
2021年第四季度，海珠區(qū)合生新天地開業(yè)，為海珠區(qū)帶來7萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間。廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場全年新增供應(yīng)為32萬平方米，較2020年減少22%。吸納量方面，年末出現(xiàn)百貨及包括天河區(qū)書店在內(nèi)的零星大面積租戶關(guān)店，四季度空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，至年末的8.5%。從全年來看，上半年的新增供應(yīng)項(xiàng)目均錄得較理想的入駐水平，全市空置率仍能與2020年末持平，無漲跌。
2021年全年，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金仍在持續(xù)恢復(fù)中。盡管第二季度由于疫情的原因，零售市場遭遇短時(shí)間抑制，但是市場租金水平在下半年重拾回升態(tài)勢(shì)，第四季度保持了上一季度0.3%的小幅環(huán)比上升速度，全年累計(jì)上漲1.6%。具體來看，銷售額仍在穩(wěn)步上升的核心高端商場和鄰近高端住宅區(qū)、交通樞紐上蓋的社區(qū)購物中心以及優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積云集的次級(jí)商圈，都更容易得到零售商的垂青。
在品牌動(dòng)態(tài)方面，從第四季度主要商場錄得的新開店鋪數(shù)量來看，服裝、特色餐飲和輕食軟飲的占比分列前三，與全年的趨勢(shì)一致。四季度，專業(yè)運(yùn)動(dòng)品牌迪桑特、護(hù)膚品牌嬌韻詩和日本買手店Studious Tokyo都在廣州開出首店。年末，國外知名個(gè)人美妝護(hù)膚品牌Tom Ford、YSL、雅詩蘭黛、Bobbi Brown、LA MER和蘭蔻，也走出天河路，首進(jìn)珠江新城。另外，新能源汽車仍然表現(xiàn)活躍，在第四季度開出12家新店鋪，全年共有43家店鋪開業(yè)。
展望2022年，廣州將迎來優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的供應(yīng)高峰84萬平方米。其中，番禺區(qū)將有4個(gè)項(xiàng)目、35萬平方米的新增供應(yīng)。星河和益田兩家來自深圳的知名商業(yè)開發(fā)運(yùn)營商也將在城區(qū)開出首個(gè)項(xiàng)目。租金表現(xiàn)方面，天河路和珠江新城得益于品牌打造差異化，高端商務(wù)及居住人群集聚，以及優(yōu)質(zhì)物業(yè)匯聚、業(yè)態(tài)和品牌豐富的萬博商圈，都將持續(xù)獲得零售商關(guān)注，從而獲得高于平均水平的租金增長。
CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部|商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，2021年，廣州出現(xiàn)零星的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)凋零案例，同時(shí)也有不少知名運(yùn)營商通過舊改等方式擴(kuò)張其在廣州的版圖，還見證了老城街區(qū)的商業(yè)新嘗試。我們相信這些趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)至2022年。廣州商業(yè)格局及模式的演進(jìn)方向，一方面貼合零售商需求的變化走向，一方面也順應(yīng)當(dāng)前年輕消費(fèi)者的休閑消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。比如個(gè)性化的物業(yè)形態(tài)和區(qū)位需求，令東山的小洋樓及其他有戶外休閑場景的物業(yè)更受品牌歡迎。另外，即將舉辦的冬奧會(huì)和2022年世界杯也將拉動(dòng)相關(guān)體育運(yùn)動(dòng)和裝備的銷售，推動(dòng)室內(nèi)外運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)和主題餐飲等業(yè)態(tài)的擴(kuò)張。
2021年第四季度，廣州共錄得47宗、共187萬平方米的工業(yè)土地出讓。全年錄得工業(yè)用地成交574萬平方米，同比微漲0.3%。而在收錄的141宗成交里，19宗地塊的土地使用年限少于50年，同比增長27%。用地性質(zhì)方面，2021年錄得2宗物流用地出讓，分別位于白云和花都；另外還有8宗新型產(chǎn)業(yè)用地，較2020年有所增加。
第四季度新增三個(gè)保稅項(xiàng)目供應(yīng)，其中兩個(gè)位于南沙，一個(gè)位于白云。南沙的保稅項(xiàng)目持續(xù)受到市場追捧，項(xiàng)目錄得滿租入市。全年而言，廣州共錄得五個(gè)項(xiàng)目，共約40萬平方米的新增供應(yīng)投入市場，創(chuàng)歷史新高。但得益于活躍的出口跨境電商需求以及大部分新項(xiàng)目較高的入駐水平，全年凈吸納量達(dá)到59萬平方米，同樣創(chuàng)歷史新高。年末空置率下跌至4.0%，同比減少8.9個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)的需求，除了活躍的大型跨境電商以外，生鮮電商、冷庫運(yùn)營商和第三方物流也錄得在廣州及周邊城市的擴(kuò)張。較低的空置水平推升全市租金在2021年同比增長3.9%，至年末的每月每平方米38.7元。
2022年廣州將迎來優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)供應(yīng)的新高峰，供應(yīng)量將達(dá)到105萬平方米，超過過去四年的總和。其中，南沙將迎來首個(gè)非保稅的高標(biāo)項(xiàng)目，而廣州白云機(jī)場綜保區(qū)南區(qū)也將迎來2個(gè)可出租的高標(biāo)保稅倉，共27萬平方米的面積投入市場。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧偉表示，預(yù)期2022年的供應(yīng)將創(chuàng)下歷史新高，尤其將有助于填充長期供應(yīng)不足的南部區(qū)域如南沙、番禺的需求，同時(shí)可輻射周邊的東莞、佛山、中山等區(qū)域，預(yù)料租金仍將錄得增長。
2021年最后一個(gè)季度，廣州錄得5宗，總成交金額為34億元人民幣的大宗物業(yè)成交，較上一季度上漲105%，但同比仍減少57%。主要成交包括一棟位于珠江新城的非優(yōu)質(zhì)寫字樓，黃埔區(qū)一座數(shù)據(jù)中心以及富力持有的花都物流園余下的30%權(quán)益。全年錄得交易14宗，總成交金額約為102億元人民幣（未統(tǒng)計(jì)關(guān)聯(lián)交易），同比減少38%。
其中，本年度最值得關(guān)注的是領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金以32億元的價(jià)格收購位于珠江新城的太陽新天地購物中心。另外還有一宗房地產(chǎn)信托基金購買廣州物業(yè)、但未納入統(tǒng)計(jì)的關(guān)聯(lián)交易，即香港上市的越秀房地產(chǎn)信托基金，以約78億元的價(jià)格收購?fù)瑯游挥谥榻鲁堑脑叫憬鹑诖髲B。上述兩宗交易，均顯示了房地產(chǎn)信托基金對(duì)核心區(qū)物業(yè)有著強(qiáng)烈的偏好這一投資特性。
另外，從成交的物業(yè)類型來看，一半的成交案例是寫字樓，但單個(gè)成交的金額較小，十億元以上的交易僅錄得1宗。寫字樓買家仍以自用需求為主，專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者較少出現(xiàn)。根據(jù)CBRE此前出版的2021年投資者意向調(diào)查，以機(jī)構(gòu)投資者為主要受訪對(duì)象的調(diào)查結(jié)果顯示，投資者對(duì)于工業(yè)物流及另類物業(yè)的投資意向持續(xù)攀升。事實(shí)上，從近兩年的成交中也可以觀察到，相比寫字樓和商場，越來越多的機(jī)構(gòu)投資者通過購買工業(yè)物流和另類資產(chǎn)，進(jìn)入大灣區(qū)的地產(chǎn)市場，包括黑石購買富力物流園、吉寶購買的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包，以及領(lǐng)展購買的第一產(chǎn)業(yè)物流園資產(chǎn)包等。物流園、商務(wù)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老地產(chǎn)和長租公寓，這些物業(yè)一些是國家鼓勵(lì)發(fā)展的民生設(shè)施，一些是為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)配套的另類資產(chǎn)，都是近期機(jī)構(gòu)投資者所關(guān)注的物業(yè)類型。
CBRE廣州投資及資本市場部高級(jí)經(jīng)理宋濤表示，展望2022年，隨著發(fā)展商加快出售自持資產(chǎn)回籠資金的意愿進(jìn)一步加大，將有望推出自持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。與此同時(shí)，部分地產(chǎn)基金早年收購的項(xiàng)目也將在今明兩年進(jìn)入退出期，市場上可售資產(chǎn)數(shù)量將進(jìn)一步增加。但這些資產(chǎn)的類別主要以酒店、寫字樓和商場等傳統(tǒng)商用物業(yè)為主，相對(duì)于在經(jīng)營回報(bào)上表現(xiàn)得更為突出的物流、數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)，投資者當(dāng)前對(duì)這類型資產(chǎn)的投資意愿較疫情前有所下降。業(yè)主如果急于退出，在價(jià)格方面恐需作出一定的讓步。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
