戴德梁行近日發(fā)布《2022年一季度北京寫字樓零售市場報告》指出，一季度北京寫字樓市場較為穩(wěn)定，金融行業(yè)本季度表現(xiàn)活躍，市場總體成交放緩，未來高精尖產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將為市場帶來更多租賃需求。零售市場方面，“城市更新”、“夜經(jīng)濟”、“首店經(jīng)濟”仍將是市場發(fā)展的關(guān)鍵詞。
市場持續(xù)吸納拉動空置率繼續(xù)走低
一季度，北京甲級寫字樓市場共有約17.5萬平方米的辦公空間投放市場。受春節(jié)，冬奧和兩會的影響，市場成交較去年四季度有所放緩，但仍高于2021年同期水平，全市和五大核心商圈市場凈吸納量分別同比上升24.1%和27.3%，至18.5萬和6.5萬平方米。至此，全市和五大核心商圈市場空置率繼續(xù)下調(diào)，分別環(huán)比下降0.3和0.8個百分點，同比下降2.9和1.6個百分點至14.3%和9.0%。而全市和五大核心商圈租金水平則與去年同期持平，季度環(huán)比分別微降0.9%和0.3%至每月每平方米人民幣334.6元和388.4元。
核心商圈甲級寫字樓租金&空置率
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“值得一提的是，具有較高品質(zhì)的麗澤金融商務(wù)區(qū)得益于良好的地理位置、較低租金水平和充足的可租賃面積備受市場青睞，同時2021年底地鐵14號線的全線開通使該區(qū)域的交通便利度大幅提升�！币患径龋悵缮虅�(wù)區(qū)的市場凈吸納量達14.6萬平方米，位居各大商圈之首。強勁的市場表現(xiàn)拉動租金漲幅領(lǐng)跑全市，環(huán)比上升4.8%，同比上升13.0%至每月每平方米人民幣177.7元。除此之外，通州運河商務(wù)區(qū)隨著寫字樓項目的不斷入市、北京行政辦公區(qū)的啟用以及五大國有銀行總部和部分央企二級總部的設(shè)立，租金水平漲幅位列全市第二，環(huán)比上升2.6%，同比上升12.5%至每月每平方米人民幣154.2元。
內(nèi)資證券、資管類企業(yè)領(lǐng)跑市場，高精尖產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展
一季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，內(nèi)資證券、資管類企業(yè)表現(xiàn)突出，拉動金融行業(yè)成交占所有行業(yè)總成交面積的37.0%，位居各行業(yè)之首；其次為高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。
未來三個季度，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應(yīng)，其中新興商圈占比高達74.3%，且城市更新項目占比為25.4%。大量新項目的入市將繼續(xù)推高整體市場空置率，并對租金水平造成下行壓力。戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示：“2022年伊始，北京的政府工作報告著重強調(diào)了高精尖產(chǎn)業(yè)的重要性，包括新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康、新能源等。未來，這些行業(yè)的蓬勃發(fā)展將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求�！�
商業(yè)環(huán)境提質(zhì)升級，持續(xù)推進國際消費中心城市建設(shè)
一季度，北京零售市場暫無新項目開業(yè)，全市零售市場總存量為1,490萬平方米，其中購物中心存量約1,310萬平方米，占比達87.9%。
本季度，位于王府井商圈的東安市場以潮奢買手制百貨重新亮相，引入了超過600個國際一些奢侈品牌、設(shè)計師品牌及潮牌，整體品質(zhì)得到大幅提升。此外，王府井商圈多個項目都在積極地進行品牌升級或改造，這都將助力王府井商圈消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。受北京冬奧會及疫情防控影響，大多數(shù)人選擇留京過年。春節(jié)期間，北京各大商場及文旅商業(yè)均正常營業(yè)且人流量表現(xiàn)較好。各商圈、項目、品牌也在北京商務(wù)局的支持下推出了各種各樣的春節(jié)主題消費活動，通過線上線下聯(lián)動及發(fā)放消費券的方式為消費者提供更豐富便利的購物體驗。例如，國貿(mào)商城開設(shè)了國潮市集；三里屯太古里攜手先鋒藝術(shù)家畢衡推出“大王之年”新年活動等。
冬奧會的召開使得冰雪消費持續(xù)升溫，冰雪運動品牌也在積極開拓北京市場。如，SOLOX·SNOW51北京首店在國貿(mào)商城開業(yè)，該店也是品牌在全國范圍內(nèi)最大的綜合門店；繼上季度與阿迪達斯、“滑唄”攜手在APM打造了沉浸式滑雪體驗快閃店后，SNOW51也已入駐北京APM。此外，時尚及餐飲類品牌本季度在北京擴張明顯。如，瑞士知名制表品牌TISSOT天梭在SKP-S開業(yè)全球首家天梭T-Heart概念店；米其林一星餐廳“甬府”旗下品牌甬府尊鮮北京首店入駐國貿(mào)商城等。
目前，北京核心商圈商業(yè)主要以品牌升級及老舊項目改造為主，助力商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境的提質(zhì)升級。未來新項目供應(yīng)主要集中在四環(huán)以外且品質(zhì)較高的社區(qū)型商業(yè)。2022年預(yù)計將有10個左右的新項目計劃開業(yè)，均來自非核心區(qū)域，為市場帶來超過100萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間。戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎表示：“2022年，北京將加速推進國際消費中心城市建設(shè)，“城市更新”、“夜經(jīng)濟”、“首店經(jīng)濟”仍將是零售市場發(fā)展的關(guān)鍵詞。商業(yè)、文化與產(chǎn)業(yè)融合的趨勢也將越來越明顯，購物中心將更注重空間體驗及綠色零售�！�
來源：戴德梁行
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