自疫情以來，大眾對(duì)健康服務(wù)、醫(yī)療用品及設(shè)備的需求持續(xù)增長。作為國家“十四五”核心戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，生命科學(xué)行業(yè)進(jìn)入高速擴(kuò)張期，對(duì)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園的需求爆發(fā)，引起投資人廣泛關(guān)注，投資契機(jī)凸顯。
疫情催化疊加政策利好，生命科學(xué)行業(yè)強(qiáng)勢擴(kuò)張
2022年，在A股一百多家市值超千億的企業(yè)中，生命科學(xué)企業(yè)占比穩(wěn)居第三，僅次于金融與白酒板塊。單看科創(chuàng)板，三年前中國僅15家生命科學(xué)企業(yè)登陸，而現(xiàn)在這一數(shù)值將突破100，總市值高達(dá)8萬多億元。
聚焦北京，醫(yī)藥中小型初創(chuàng)公司在2020年新冠疫情爆發(fā)后集中注冊(cè)成立，藥品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)數(shù)量激增。自2020年7月至今，全市藥品生產(chǎn)企業(yè)新增259家，而在此之前注冊(cè)的企業(yè)僅有7家。同時(shí)，2021年北京證券交易所成立后首批上市的81家企業(yè)中，有10家生命科學(xué)領(lǐng)域的“專精特新”。
未來北京市生命科學(xué)行業(yè)發(fā)展將隨政策利好不斷推進(jìn)。根據(jù)《北京市“十四五”時(shí)期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，至2025年醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1萬億元，相比2021年的2200億營收總額，市場規(guī)模還需翻四倍有余。昌平、大興等行政區(qū)及北京經(jīng)開區(qū)釋放一系列政策紅利，有重大項(xiàng)目落地或取得核心技術(shù)突破等舉措可獲得減稅、租金補(bǔ)貼或（及）資金獎(jiǎng)勵(lì)，最高可達(dá)3億元。這將引導(dǎo)北京生命科學(xué)項(xiàng)目加速落地并持續(xù)專精研發(fā)，新生企業(yè)與行業(yè)龍頭共同精進(jìn)，達(dá)成2025年目標(biāo)。
生命科學(xué)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)園區(qū)受青睞
由于生命科學(xué)企業(yè)需要大面積的生產(chǎn)、研發(fā)和實(shí)驗(yàn)場所，其不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)需求集中在有車間和研發(fā)實(shí)驗(yàn)室等相關(guān)配套設(shè)施的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但隨著企業(yè)規(guī)模發(fā)展，行業(yè)龍頭企業(yè)會(huì)逐步剝離總部與前端部門職能，遷至市中心的優(yōu)質(zhì)辦公樓宇，提高品牌形象、增加商務(wù)便捷性。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)調(diào)研，在京生命科學(xué)領(lǐng)軍企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)選擇以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主（占總面積67%）、辦公樓宇為輔（33%）。在辦公樓宇方面，包括了8處總部型辦公場所和7處銷售、客戶服務(wù)等前端職能的辦公場所，集中于商務(wù)辦公氛圍成熟的CBD、東二環(huán)、第三使館區(qū)等區(qū)域。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，場所分布30余處，分散在亦莊、海淀及大興等主流生命科學(xué)基地。因此，生命科學(xué)領(lǐng)軍企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園需求遠(yuǎn)高于辦公樓，其不動(dòng)產(chǎn)用途以大規(guī)模的研發(fā)與生產(chǎn)為主。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃與運(yùn)維成本更低，行業(yè)集群效應(yīng)與政策扶持力度更大，利于進(jìn)行科研生產(chǎn)與資源整合。伴隨目前企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的逐步擴(kuò)張，未來生命科學(xué)園區(qū)需求仍有廣闊增長空間。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“北京市生命科學(xué)行業(yè)在疫情后掀起增速發(fā)展浪潮，需求上漲催生更多生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)機(jī)遇。相較綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)，生命科學(xué)園對(duì)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、潔凈車間、恒溫冷藏庫房等硬件條件與園區(qū)品質(zhì)都有著獨(dú)特要求。物業(yè)持有者與投資人應(yīng)具有前瞻眼光，審時(shí)度勢地聚焦升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施、落實(shí)引入對(duì)入園企業(yè)有利的政策扶植，吸納市場優(yōu)質(zhì)需求。”
城市更新或共建摘地為社會(huì)資本提供機(jī)會(huì)窗口
北京生命科學(xué)行業(yè)增長勢能巨大，催生強(qiáng)勁不動(dòng)產(chǎn)需求，但市場中達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)以上的、專業(yè)的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園的供應(yīng)量非常有限，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和基地大多由國營資本開發(fā)運(yùn)營。未來供應(yīng)仍將以政府背景下的資金方和開發(fā)單位為主，輔以藥企拿地自建自用型項(xiàng)目，社會(huì)資本參與比例相對(duì)較小。
根據(jù)北京在2018年出臺(tái)的《關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》，政府鼓勵(lì)終端使用企業(yè)的自用型藥廠項(xiàng)目摘地，但不允許出租經(jīng)營、變相獲取地產(chǎn)投資相關(guān)收入，不提倡商業(yè)化行為，以此保障土地資源為藥企等高精尖產(chǎn)業(yè)的孵化培育專用，“嚴(yán)防投機(jī)炒賣房屋和土地”。
盡管政府對(duì)一手土地控制較嚴(yán)，但二手項(xiàng)目改造機(jī)會(huì)仍然存在。2020年3月，北京市經(jīng)開區(qū)發(fā)布《北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)于城市更新產(chǎn)業(yè)升級(jí)的若干措施(試行)》政策，鼓勵(lì)工業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)轉(zhuǎn)型，允許建成時(shí)間不少于6年、面積不小于2,000平方米的工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)。雖然該政策為園區(qū)開發(fā)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)對(duì)老舊項(xiàng)目進(jìn)行改造升值提供了機(jī)會(huì)窗口，但相關(guān)政策審批要求很高、限制較為嚴(yán)格。
米陽表示：“市場供應(yīng)在由國資主導(dǎo)的情況下仍然具備社會(huì)資本參與條件，但投資者可選擇的標(biāo)的稀缺。近期城市更新政策將釋放一定項(xiàng)目改造可行性；同時(shí)，部分生命科學(xué)企業(yè)資金量有限，選擇與地產(chǎn)開發(fā)商共建摘地，或可為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)帶來一定機(jī)會(huì)窗口�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
