疫情反復令上海面臨多年未有的巨大挑戰(zhàn)，也為經濟活動、商業(yè)消費及物流運輸在特殊條件下如何正常運行提出新的課題。雖然封控時間及退出方式尚難以判斷，但上海在過去兩年間展現(xiàn)出的強大基本面及增長動力，應為市場后續(xù)恢復帶來更多信心。
上海寫字樓市場
市場開局指標向好 但本土疫情爆發(fā)為市場按下暫停鍵
一季度，僅有一個全新項目-萬源城開中心交付，帶來35,000平方米租賃面積。季內錄得29.1萬平方米凈吸納量，盡管自去年四季度的高位有所回落，同期來看仍上升46%。因供應暫緩，全市甲級寫字樓空置率環(huán)比下降1.7個百分點至12.5%，為過去五年以來最低，前灘仍是全市空置率最低的子市場（1.6%）。一季度全市租金環(huán)比回升0.7%，平均租金達人民幣每平方米每天7.4元。
3月初本土疫情爆發(fā)，全市防疫舉措使得工程進度受影響，部分原本計劃上半年交付的項目延至下半年；租賃帶看活動中止，員工紛紛采取居家辦公和線上會議。當前救市措施主要是以政府層面出臺的21條退稅減稅、降費讓利、租金減免與財政補貼等，扶持符合條件的行業(yè)企業(yè)及中小微企業(yè)共同渡過難關。在政府號召下，預計疫情期間租金減免將以國企帶頭，待形勢明朗后其它業(yè)主也將作出決策。
上海零售市場
疫情影響有待后續(xù)觀察
上海市區(qū)零售市場2022年第一季度無新增供應入市，外環(huán)內購物中心和百貨存量維持在1,484萬平方米。2022年第一季度外環(huán)內購物中心平均租金較上季度持平為26.5元；空置率環(huán)比上漲0.2個百分點至8.7%，較去年同期下降0.8個百分點。部分大面積餐飲和快時尚品牌租約到期，核心商圈與非核心商圈空置率分別上升0.7和0.1個百分點。一季度通常為零售市場淡季，加之無新項目開業(yè)，市場活躍度受此因素影響有所放緩。但新租品牌需求中個人護理和生活方式子品類面積占比增長仍較為顯著。
3月起上海本土疫情爆發(fā)，全市購物中心內客流受到較大影響，且陸續(xù)暫停營業(yè)以符合疫情防控要求。預計部分項目租金及入駐率在短期內均將有所下降 ，但考慮到封控持續(xù)時間及放開方式尚無定論，業(yè)主采用何種方式維護租戶信心有待觀察。此外基于各區(qū)域疫情嚴重程度各有差異，不同商圈在解除封鎖后的客流恢復速度可能快慢有別，而年內新增供應的開業(yè)時間也將有所推遲。
上海物流市場
資本市場活躍 業(yè)主調整積極
2022年第一季度，上海共計新增供應約34.6萬平方米，推升全市高標倉存量達到665.1萬平方米。年內預計金山、嘉定等子市場仍有較大體量項目交付，全年計劃交付面積預計將超過百萬平方米，上海將迎來物流倉儲市場供應新高。季度內，除第三方物流和電商等近年來增長強勢的租戶外，一些傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)租賃活動亦較為活躍。出于成本控制及便捷管理的需求，這些企業(yè)在市場上傾向于在生產工廠周邊統(tǒng)一布局其倉儲需求。此外，還有部分業(yè)主出于政府稅收要求或租金考量，采取租戶調整及干改冷等措施，積極應對市場變化。
資本市場來看，上海2022年第一季度錄得一宗物流相關的資產包成交。ESR和GIC以人民幣45億元從DLJ收購一工業(yè)/物流資產包，其中包含位于大上海地區(qū)的11項資產，合計約55萬平方米。2022年投向中國市場的新基金大部分都意圖收購工業(yè)物業(yè)，其中華平、東久新宜、中信里昂證券和凱德置地都較為活躍。目前行業(yè)內的頭部企業(yè)仍有很高的收購意愿，并尤其關注大額資產包的收購機會。
上海住宅銷售及租賃市場
一手銷售市場量價穩(wěn)健 數(shù)個高品質服務公寓開業(yè)入市
2022年第一季度，上海成交一手商品住宅約305.5萬平方米，環(huán)比上升5.5%；成交價格環(huán)比、同比分別上漲8.7%、10.1%，達到人民幣每平方米61,500元。成交房源區(qū)位來看，內環(huán)及內中環(huán)成交較上季度都有顯著增加，環(huán)比分別上漲了28.2%、50.0%，在預售價格穩(wěn)定的當下，結構性拉升了全市成交均價。目前上海住宅銷售市場仍舊維持著近年來最為嚴格的限購限售政策，盡管年初居民購房貸款有所放量，但整體松緊適度，在努力擠壓投機空間的同時保障首套及改善需求得以釋放。3月以來上海疫情逐步趨緊，受其影響，在傳統(tǒng)銷售旺季，無論是即將入市的銷售項目還是有購房計劃的購房者的交易計劃被迫擱置。積壓的供需兩端在接下來的第二季度集中釋放，屆時市場有望恢復活力。
住宅租賃市場方面，2022年第一季度共迎來四個項目共632套服務式公寓入市。由于新入市項目品質出眾，服務式公寓租金環(huán)比上漲0.1%至每月每平方米人民幣267.9元，較去年同期上漲3.5%；空置率較上季度上漲1.9個百分點至17.0%。目前上海疫情形勢嚴峻，但服務式公寓入住情況依然穩(wěn)定，展現(xiàn)出高端租賃市場良好的韌性。而隨著奧克伍德、輝盛國際、雅詩閣、Base Apartment等相繼宣布在中國市場擴張的目標，供需兩端在市場逐步放開后有望陸續(xù)復蘇。
上海大宗投資市場
2022年開年活躍度較低 投資者集中關注“新經濟”板塊物業(yè)
受疫情反復及動蕩的國際局勢影響，2022年第一季度上海投資市場整體活躍度較低，共完成八宗大宗成交，合計成交金額達人民幣84億元。除自用成交以外，大部分市場成交為“新經濟”板塊物業(yè)成交，第一季度市場有三宗工業(yè)物業(yè)及一宗園區(qū)物業(yè)成交，成交總額占總成交額的38%。大部分投資者對傳統(tǒng)型物業(yè)（寫字樓及零售）仍保持謹慎的態(tài)度，且對價格較敏感。四月初，太平洋房屋以低至人民幣13.95億元收購了綠地瀛通大廈一棟大廈，收購單價相當于9年前恒豐銀行收購該物業(yè)另一棟大廈價格的約六折。
與之相比，住宅租賃市場不斷迎來政策紅利，其中包括三月初，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布關于保障險租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中管理的通知。稅務方面，政府也降低了租賃住房的房產稅。在這一系列政策的推動下，預計住宅租賃市場在未來幾個季度將得到更多投資者的關注。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
