宏觀經(jīng)濟與政策
◆宏觀經(jīng)濟與政策：加快國際消費城市建設(shè)
據(jù)2022年2月北京國際消費中心城市建設(shè)專場新聞發(fā)布會介紹的信息，2021年北京全市總消費、服務(wù)消費、社零總額分別同比增長11%、13.4%和8.4%，消費市場整體恢復(fù)至2019年疫情前水平。同時，52個重點商圈客流同比增長15.1%，全市22個傳統(tǒng)商圈和20家“一店一策”試點企業(yè)基本完成升級改造；901家首店（含旗艦店）在京落地，是上年入駐總量的近5倍；6個新消費品牌孵化試點基地掛牌運營、新認定時尚品牌跨國公司地區(qū)總部4家、717家離境退稅商店居全國首位等。對于2022年，提出北京將實現(xiàn)全市總消費同比增長7.5%左右，社零總額同比增長5.5%左右。同時，北京將進一步完善商圈的分級分類標(biāo)準(zhǔn)和評價體系，編制商圈的布局方案、編制新一輪商圈高品質(zhì)發(fā)展的工作計劃，在“國際化、整體性、差異化”上下功夫，力爭2025年在全市打造2至3個千億規(guī)模世界級商圈。
北京一季度宏觀經(jīng)濟指標(biāo)一覽
土地市場
◆一季度合計成交5宗商服類用地，僅大興區(qū)新增供應(yīng)2宗
◇今年2月，北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃發(fā)布，提出2022年全市建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量3,710公頃，全年實現(xiàn)減量10平方公里左右。同時將大力實施城市更新行動，鼓勵和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地比例不低于60%。
在用地結(jié)構(gòu)方面，產(chǎn)業(yè)用地共計安排500公頃，其中商服用地為120公頃。
具體到各區(qū)年度商服用地供應(yīng)計劃上，東城和西城兩區(qū)計劃分別供應(yīng)3公頃和2公頃，通州24公頃，大興17公頃，海淀16公頃，懷柔15公頃，石景山、亦莊新城、房山各10公頃，朝陽區(qū)6公頃，豐臺區(qū)5公頃，昌平區(qū)2公頃。
◇2022年一季度，僅大興區(qū)正式供應(yīng)2宗商服類用地，均位于大興國際機場臨空經(jīng)濟區(qū)，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積合計14.83萬平方米，其中一宗已于3月1日由新航城以底價競得；另一宗規(guī)劃建筑面積達13.02萬平方米，競價日期為4月29日，起始樓面價為10,110元/㎡，起始總價13.16億元。此外，通州區(qū)發(fā)布了2宗地的預(yù)申請公告，目前均未轉(zhuǎn)正式。
◇一季度共成交5宗地，大興及經(jīng)開區(qū)各1宗，懷柔區(qū)2宗，通州區(qū)1宗，成交規(guī)劃建筑面積合計27.39萬平方米，平均樓面地價為10,922元/㎡，均為底價成交。除大興的一宗外，其余四宗均是去年末的供地，其中通州區(qū)城市副中心地塊體量最大，規(guī)劃建筑面積11.99萬平方米，樓面價13,779萬/㎡，成交金額16.53億元。
寫字樓市場
◆供銷：一季度供求規(guī)模皆大幅下降，成交均價同比下跌15.78%
◇新增供應(yīng)面積同比減少72.14%：一季度北京市寫字樓新增供應(yīng)面積為6.96萬平方米，較上年同期大幅下降72.14%，較上季度環(huán)比下降77.19%。
◇銷售面積同比減少56.06%，銷售價格同比下跌15.78%：一季度銷售面積合計11.90萬平方米，較上年同期減少56.06%，較上季度環(huán)比下降57.38%；銷售均價為22,710元/㎡，較上年同期下跌15.78%，較上季度環(huán)比下跌5.88%。一季度受假期影響，疊加北京零星發(fā)生的疫情，市場下行壓力不小。與上年同期相比，近95%成交物業(yè)位于五環(huán)外，一定程度上也造成價格結(jié)構(gòu)性下跌。
◇全市庫存面積截至一季度末為318.77萬平方米，去化周期超49個月：一季度北京寫字樓市場整體庫存量有所減少，但去化周期受銷售不佳影響，拉升至49.46個月，達到2020年以來的新高。1月份由于銷售表現(xiàn)相對較好，去化周期下降至38.90個月，但隨著2-3月份銷售下行（2月銷售面積僅為0.47萬平方米），市場去化壓力持續(xù)增大。
◇具體到區(qū)域供應(yīng)和成交情況來看，一季度僅大興（3.72萬平方米）、房山（2.09萬平方米）和順義（1.14萬平方米）三區(qū)有新增供應(yīng)。在成交方面，順義（2.68萬平方米）、朝陽（2.49萬平方米）、通州（2.24萬平方米）、昌平（1.13萬平方米）、大興（0.87萬平方米）成交面積排名前五；從成交價格來看，豐臺區(qū)成交均價居首，約39,043元/㎡，其次為石景山區(qū)，成交均價約38,059元/㎡，通州區(qū)成交均價排名第三，為27,179元/㎡。
◇從一季度項目成交面積來看，TOP 5項目主要來自朝陽、順義和通州三區(qū)，其中中關(guān)村發(fā)展旗下的電子城IT產(chǎn)業(yè)園成交面積2.46萬平方米，位居首位，成交均價約2.6萬元/㎡，成交金額同時也位居一季度榜首，為6.48億元；其次為北京聯(lián)東旗下的聯(lián)東U谷順義北務(wù)科技園，成交面積1.42萬平方米，均價約0.5萬元/㎡。而在成交價格排名方面，豐臺區(qū)北京金茂府寫字樓物業(yè)成交均價獲本季榜首，約5.4萬元/㎡。
◆租賃：一季度甲級寫字樓租金微漲，空置率繼續(xù)下降
◇據(jù)世聯(lián)評估數(shù)據(jù)，一季度北京寫字樓（甲乙級）平均租金約7.75元/㎡，較上季度環(huán)比微跌0.39%。
◇一季度甲級寫字樓平均租金微漲0.3%：近年來，北京寫字樓市場持續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢，較為低迷，2020年疫情疊加下，租金持續(xù)走低。2021年末全市甲級寫字樓平均租金約11.47元/㎡·天，第四季度租金價格有所回升，2022年一季度延續(xù)上年末趨勢，甲級寫字樓平均租金約11.50元/㎡，環(huán)比微漲0.30%。
◇空置率持續(xù)下降，一季度約14.75%：空置率方面，一季度甲級寫字樓空置率約14.75%，較上季度下降0.1個百分點，整體空置率仍處于近年來較高水平。
商業(yè)市場
◆供銷：一季度供應(yīng)大幅增加，銷售均價同比下跌超三成
◇新增供應(yīng)面積同比增加96.90%：一季度北京市商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)面積為24.16萬㎡，較上年同期增加96.90%，較上季度環(huán)比增加24.28%。去年下半年以來，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大幅增加，今年一季度供應(yīng)量也達近年來新高。
◇銷售面積同比增加34.28%，銷售價格同比下跌37.39%：一季度全市銷售面積為19.31萬平方米，較上年同期增加34.28%，較上季度環(huán)比減少19.88%。其中3月份銷售面積成交15.17萬平方米，占整季銷售量的78.56%。銷售價格方面，一季度全市銷售均價為19,792元/㎡，較上年同期下跌37.79%，較上季度環(huán)比下跌25.19%。一季度2萬元/㎡以下商業(yè)物業(yè)成交占比超過80%，一定程度拉低了全市銷售均價。
◇全市庫存面積截至一季度末為149.66萬平方米，去化周期約26.93個月：一季度北京商業(yè)物業(yè)庫存量有所增加，主要是受新增供應(yīng)大幅增加影響。與此同時，一季度銷售量表現(xiàn)不差，帶動去化周期有所下降，截至3月底，去化周期為26.93個月。
◇具體到區(qū)域供應(yīng)和成交情況來看，一季度新增供應(yīng)主要集中在大興（12.73萬平方米）和懷柔（9.18萬平方米）兩區(qū)，其新增供應(yīng)占全市總體供應(yīng)比例超過90%。在成交方面，大興（11.60萬平方米）、通州（2.24萬平方米）、豐臺（1.43萬平方米）、順義（1.01萬平方米）、朝陽（0.81萬平方米）成交面積排名前五。從成交價格來看，海淀區(qū)成交均價居首，約52,394元/㎡；其次為西城區(qū)，成交均價約31,298元/㎡，是來自二環(huán)內(nèi)的一宗物業(yè)成交（置地星座大廈：669.85平方米）；朝陽區(qū)成交均價排名第三，為28,567元/㎡。
◇從一季度項目成交面積排名來看，位于大興區(qū)黃村板塊的中駿金輝未來云城成交面積9.68萬平方米，占全市成交面積的50.13%，位居首位，其成交金額同時也位居一季度榜首，為18.24億元，成交均價則約1.88萬元/㎡。在成交價格排名方面，位于朝陽區(qū)的華翰福園項目成交均價則獲得季度榜首，為6.85萬元/㎡。
◆租賃：一季度優(yōu)質(zhì)零物業(yè)首層租金與上季度基本持平，空置率持續(xù)回落
◇一季度北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金環(huán)比微跌0.28%，空置率持續(xù)回落：從北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金與空置率情況來看，一季度北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金可以說基本與上季度持平（僅微跌0.28%），約35.9元/㎡·天。去年下半年以來，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金價格基本保持平穩(wěn)，止住下跌趨勢，但租金水平仍處于低位，基本回到2018年末水平。在空置率方面，一季度北京雖有零星疫情出現(xiàn)，但對人民基本生活影響有限，居民消費持續(xù)恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率下降明顯，大型商場人氣持續(xù)回升，截至一季度末，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率降至6%左右。
來源：世聯(lián)評估
編輯：wangdc
