近日，戴德梁行與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)連續(xù)第六年發(fā)布2021年度《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》。報(bào)告介紹了2021年亞洲REITs市場的最新發(fā)展情況及持有內(nèi)地資產(chǎn)分析，以及中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的表現(xiàn)，并以普洛斯日本不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（GLP J-REIT）和凱德中國信托（CLCT）作為海外REITs擴(kuò)募的典型案例進(jìn)行深入分析。
亞洲REITs市場企穩(wěn)復(fù)蘇，工業(yè)/物流REITs表現(xiàn)優(yōu)異
截至2021年12月31日，亞洲市場上活躍的REITs共計(jì)198支；總市值達(dá)3,041億美元，為亞洲REITs市場史上總市值最高一年，同比上升8.1%。其中日本、新加坡、中國香港三地REITs市值合計(jì)占比近九成。聚焦三地市場，分派收益率從高到低依次為中國香港(7.1%)、新加坡(6.1%)、日本(3.8%)，杠桿率從高到低依次為日本(44%)、新加坡(37%)、中國香港(27%)，一年期年化綜合收益率從高到低依次為日本（20.1%）、中國香港（12.4%）和新加坡（5.5%）。從資產(chǎn)類型看，亞太區(qū)域中工業(yè)/物流REITs表現(xiàn)最為優(yōu)異，全年錄得綜合收益率24.7%。
來源：彭博數(shù)據(jù)庫，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理
來源：亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(APREA)
"新經(jīng)濟(jì)"不動(dòng)產(chǎn)成為REITs收購的理想標(biāo)的
截至2021年12月，新加坡和中國香港共有17支REITs持有位于中國內(nèi)地的物業(yè)，資產(chǎn)數(shù)量達(dá)129處，較上一年增加17處。中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)環(huán)境在新冠疫情之下所展示出的韌性為海外REITs管理人持續(xù)增持內(nèi)地資產(chǎn)提供了信心，2021年兩地REITs在內(nèi)地的交易活動(dòng)較2020年出現(xiàn)明顯回暖，共發(fā)生9筆交易，其中7筆收購為兩市裝入多達(dá)23處資產(chǎn)。
2021年，新加坡、中國香港REITs新收購的19處倉儲(chǔ)物流及1處數(shù)據(jù)中心合計(jì)占收購資產(chǎn)總數(shù)近九成。凱德中國信托及領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托首次嘗試增加倉儲(chǔ)物流業(yè)態(tài)。此外，吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托完成對(duì)蔚海智谷數(shù)據(jù)中心的收購使得中國內(nèi)地IDC項(xiàng)目首次登上海外REITs平臺(tái)。新加坡及中國香港REITs對(duì)中國內(nèi)地"新經(jīng)濟(jì)"不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的版圖擴(kuò)充至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流及數(shù)據(jù)中心。
中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場啟動(dòng)
截至2022年3月31日，國內(nèi)已發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總市值為441億元。從時(shí)間軸來看，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs自發(fā)行至2021年10月小幅波動(dòng)之后總體穩(wěn)步上漲。2021年12月第二批的兩單REITs發(fā)行階段，投資者熱情高漲，二級(jí)市場認(rèn)購火爆。中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場流動(dòng)性較高，自發(fā)行日至2022年3月末日均換手率為2.07%，遠(yuǎn)高于中國香港上市的領(lǐng)展REIT同期日均換手率（0.24%），以及新加坡REITs市場的一年期日均換手率（0.25%）。內(nèi)地公募REITs漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期的原因，一方面是內(nèi)地投資者對(duì)基建板塊投資熱度上漲，另一方面基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs當(dāng)前流通盤市值有限導(dǎo)致供不應(yīng)求。
來源：Wind，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理
內(nèi)地公募REITs市場持續(xù)擴(kuò)容，保障性租賃住房領(lǐng)域"春風(fēng)起"
隨著國家發(fā)展改革委《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》發(fā)布，保障性租賃住房納入到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，住房租賃行業(yè)也迎來了新的風(fēng)口。2022年3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)表的《深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)》一文強(qiáng)調(diào)需加快推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的落地，戴德梁行高級(jí)董事、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為創(chuàng)新金融工具，打通了保障性租賃住房的權(quán)益融資渠道，實(shí)現(xiàn)投、融、建、管、退環(huán)節(jié)的收益與效率的提升，有利于盤活住房租賃存量資產(chǎn)。
戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、董事總經(jīng)理陳家輝表示，與海外對(duì)比，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場尚處于起步階段，按各國REITs市值與股票市值占比來看，中國內(nèi)地公募REITs僅為0.05%，遠(yuǎn)低于新加坡的13%，跟美國的3%和日本的2%亦有一段距離。未來，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場規(guī)模增長潛力可期。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
