2022年春季，一場疫情讓部分地區(qū)的物資在運輸途中遇阻，居民正常生活受到影響。目前，隨著防疫政策的有力推進，疫情正在得到有效控制。在等待物資配送的過程中，所有人都意識到物流已經(jīng)成為關(guān)乎國計民生的關(guān)鍵行業(yè)，而其空間載體——物流地產(chǎn)也扮演著至關(guān)重要的角色。
對于物流地產(chǎn)市場各方參與者而言，過去的這段“非常時期”也遇到了“非常挑戰(zhàn)”，仲量聯(lián)行的資深專家就此展開深度解讀。
受到本季度新增供應回落、疫情反復等多重因素影響，2022年第一季度全國物流地產(chǎn)市場凈吸納量同比下降64%。但短期震蕩并未撼動投資者對于該物業(yè)類別信心，市場情緒審慎樂觀；
物流地產(chǎn)投資市場的流動性將在養(yǎng)老基金、保險基金以及國家主權(quán)基金等境內(nèi)核心資本的入場后進一步提升；投資者格局將呈現(xiàn)“強者愈強”的局面；
物流地產(chǎn)投資者在區(qū)位部署上應采取多元化策略，以避免受防控政策中片區(qū)化管理的掣肘；
后疫情時代，企業(yè)需謹慎選擇“零庫存”模式，在選址物流倉儲設(shè)施以及園區(qū)時，要及早考量周邊環(huán)境、政府開發(fā)規(guī)劃等因素；
“倉庫自動化”與“端到端的數(shù)據(jù)可視化”這兩種技術(shù)或成為企業(yè)物流在后疫情時代中制勝的有效手段。
物流地產(chǎn)投資者參考指南
投資者：一季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)平平，物流地產(chǎn)前景會好嗎？哪些地區(qū)的資產(chǎn)值得重點關(guān)注？
在仲量聯(lián)行追蹤的25個主要物流市場中，2022年第一季度共錄得凈吸納量33萬平方米，與去年受益于消費快速反彈的第一季度相比下降了64%。一季度的需求放緩主要是源于同比新增供應回落以及多地疫情反復導致的管控等影響。
指南一：國內(nèi)經(jīng)濟基本面企穩(wěn)，高韌性需求或造就物流地產(chǎn)“強者愈強”投資格局
疫情反復造成國內(nèi)宏觀經(jīng)濟承壓，國際上則由于地緣政治和全球通脹壓力等因素而導致不確定性上升，雙重逆風疊加或引發(fā)資本避險情緒；然而，得益于國內(nèi)穩(wěn)定的經(jīng)濟基本面，以及市場對物流地產(chǎn)的高韌性需求，投資者情緒在保持審慎的同時，對這一資產(chǎn)類別依舊保持高度關(guān)注，大量資金注入和強韌的市場需求將會抵消收益緊縮，在通脹預期下甚至仍有上漲空間。
物流地產(chǎn)依然是大宗交易市場上的熱門標的資產(chǎn)。就在上周，亞洲最大的REITs領(lǐng)展完成了一項長三角物流資產(chǎn)組合收購；本周，新創(chuàng)建集團（00659.HK）發(fā)布了公告收購Goodman China(Western) 股份，從而獲得六項分別位于成都和武漢項目的物流倉儲物業(yè)的權(quán)益；也再次印證了此類物業(yè)的“魅力”。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部負責人龐樹東表示，以往物流地產(chǎn)市場的主流核心參與者以外資背景為主，而隨著物流行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的戰(zhàn)略要義日益凸顯，物流地產(chǎn)愈發(fā)受到了境內(nèi)核心資本的關(guān)注。我們預測，未來國內(nèi)的養(yǎng)老基金、保險基金以及國家主權(quán)基金會將更多地參與其中，這將進一步提升物流地產(chǎn)市場的流動性；此外，我們觀察到，這些機構(gòu)參與者在資產(chǎn)的持有、投資與運營層面，呈現(xiàn)了愈發(fā)整合的趨勢，長期看來，未來將形成‘強者愈強’的格局。
指南二：區(qū)位布置需多元化，非一線物流中心城市有土地成本優(yōu)勢
在不確定性“常態(tài)化”的背景下，投資者與開發(fā)商在項目區(qū)位的選擇上需趨于多元化，以規(guī)避疫情防控帶來的系統(tǒng)性風險。就具體區(qū)位而言，長三角的合肥、南京及周邊的一些城市，大灣區(qū)的花都、肇慶，中山，以及中西部地區(qū)的西安、鄭州等非一線物流樞紐城市都值得納入考慮范疇。此外，由于一線物流樞紐城市的供地政策趨于收緊，且部分地方政府對新項目提高了準入門檻，對投強和稅收也有較高的要求，因此，二線市場以及當前處于“價格低洼”的子市場（如廣東江門）建議加以關(guān)注。
仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部總監(jiān)張寧表示，現(xiàn)階段，大灣區(qū)非物流中心城市仍有土地成本優(yōu)勢，加上高標庫稀缺，區(qū)域內(nèi)相對外圍城市的倉儲物流市場將迎來機會。
指南三：餐飲、零售、第三方物流后勁待發(fā)，政策利好令需求保持高位
一季度，餐飲、零售與第三方物流由于疫情管控等影響，使得高標庫的去化速度放緩，但中長期來看，全國一線城市的供應量依舊緊張；此外，基本面上，我國的消費需求與消費者行為并未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)性的變化，市場需求穩(wěn)中有升；政策面上，4月10日印發(fā)的《中共中央國務院關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》中，明確提出“促進現(xiàn)代流通體系建設(shè)，降低全社會流通成本”，在基本面與政策面的雙重利好背景下，物流地產(chǎn)需求將依然保持旺盛。
仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部董事韓蕾表示，我們也觀察到，在長三角與大灣區(qū)，在政策支持下，一些老舊存量工業(yè)項目也在積極尋求升級和轉(zhuǎn)型的機會，以滿足于不斷更新迭代的現(xiàn)代服務業(yè)以及供應鏈流通行業(yè)的需求，以順應發(fā)展趨勢，實現(xiàn)新的增長點。
使用者優(yōu)化選址、供應鏈參考指南
企業(yè)：倉庫被封了、供應鏈斷了怎么辦？
疫情管控下，部分地區(qū)的園區(qū)或倉庫關(guān)停，進而導致部分企業(yè)供應鏈中斷……因此，對于物流地產(chǎn)使用者而言，是時候重新檢視和調(diào)整倉庫選址以及供應鏈策略以適應“新常態(tài)”。
指南四：供應鏈策略“彈性”至上，謹慎“零庫存”
疫情以來，供應鏈彈性（Resilience）逐步取代成本優(yōu)化因素，已經(jīng)成為企業(yè)供應鏈考量的第一因素。供應鏈彈性是指企業(yè)在面對突發(fā)事件時，供應鏈能夠恢復的程度與速度。以某車企為例，其無法順利復產(chǎn)的原因與其采取的“零庫存”模式有關(guān)。在非常時期，該企業(yè)上游供應商以及再上游供應商面臨原材料斷供、物流不穩(wěn)定和交付延遲的風險，穩(wěn)定的供應端無從談起，“零庫存”模式就此失效。此外，該企業(yè)零部件供應商多位于江蘇、浙江等疫情外溢風險較高的長三角區(qū)域，且缺乏備選供應商，這也進一步降低了該企業(yè)供應鏈的彈性。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)供應鏈及物流解決方案總監(jiān)錢敏表示，后疫情時代，‘零庫存’策略可能不再長期有效。我們建議客戶重新審視庫存目標，工廠與物流倉庫的需求面積；此外，我們鼓勵企業(yè)客戶結(jié)合卡拉杰克模型與供應商感知模型對供應商進行分類，對強相互關(guān)系供應商形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同商討選址位置，長期共建；對缺乏強相互關(guān)系的供應商則需要考引入競爭和替代。規(guī)劃選址策略時還需考慮替代供應商的位置布局以及供應鏈上下游的集群情況，以確保企業(yè)在應對突發(fā)情況時留有備選。
指南五：選址要有前瞻性，提前考量物流園區(qū)周邊環(huán)境、當?shù)卣?guī)劃
在后疫情時代，傳統(tǒng)觀念中的區(qū)位優(yōu)勢也可能成為不確定性因素。部分物流園區(qū)在早期選址時，所在地區(qū)尚未成熟開發(fā)；隨著時間推移以及市政規(guī)劃的演變，一些企業(yè)周邊出現(xiàn)了商務區(qū)或住宅區(qū)，人口密度不斷增長。由于防疫政策的片區(qū)化管理，進而變相地增加了企業(yè)園區(qū)被關(guān)停的風險。因此建議在對倉儲設(shè)施選址時，還需充分了解園區(qū)附近的環(huán)境以及未來規(guī)劃了，及早規(guī)避不確定性帶來的風險。除此以外，在異地選址時，企業(yè)還需了解自身所在的行業(yè)在當?shù)卣?guī)劃中的定位，進而知曉自身是否會是優(yōu)先復工復產(chǎn)的企業(yè)，以最大程度減少損失。以上海為例，4月16日，上海市經(jīng)信委出臺首批復工復產(chǎn)企業(yè)“白名單”，666家企業(yè)中，37%的企業(yè)屬于汽車及配套行業(yè)，29%的企業(yè)則屬于醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)。
物流地產(chǎn)擁抱未來參考指南
業(yè)主及企業(yè)：想要“數(shù)字化、數(shù)智化”，但疫情反復、“現(xiàn)金為王”，這筆“巨額”投資值得嗎？
本輪疫情中，“物流”及其空間載體——物流倉儲的“存在感”前所未有地凸顯：它不僅是政府保供體系中的基礎(chǔ)設(shè)施，也是與商流相輔相成、確保企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。目前，造成物流遇阻的原因眾多，但必須承認的是，“人”及其軌跡是加劇不確定性的一大因素；在疫情防控要求下，“去人工化”和“掌握全局視角”的物流需求大幅攀升，這也為行業(yè)發(fā)展提出新的發(fā)展方向。在此背景下，“倉庫自動化”與“端到端的數(shù)據(jù)可視化”這兩種技術(shù)或是助力企業(yè)物流適應“新常態(tài)”的有效手段與未來升級趨勢。
指南六：從倉庫自動化到數(shù)據(jù)可視化，擁抱智慧物流
在仲量聯(lián)行2020年發(fā)布的《擎動未來十載：中國物流地產(chǎn)市場格局演進》中提到：“科技賦能將成為企業(yè)物流降本增效的助推器。”作為自動化物流科技，倉庫自動化在有效提升高標庫的空間利用率和作業(yè)效率之余，還可以實現(xiàn)“以機器替代人力，進而降低不確定性因素”這一優(yōu)勢，最大程度確保運營；這一優(yōu)勢在疫情當下人員被管控、勞動力供應不充足情況下更為凸顯。盡管在短期內(nèi)，倉庫自動化會要求企業(yè)投入大量資金，影響現(xiàn)金流，但是長遠來看，倉庫自動化的平均成本低于人工。因此，投資自動化、擁抱技術(shù)浪潮，或許是在“新常態(tài)”中掌握主動權(quán)的途徑。
疫情期間的不確定性給企業(yè)物流帶來的還有數(shù)據(jù)整合上的挑戰(zhàn)。“海淘”對消費者來說是心懷期待的體驗，但是對企業(yè)來說，則是需要整合、打通國際-國內(nèi)多種數(shù)據(jù)的場景。目前，諸多企業(yè)尚未實現(xiàn)物流數(shù)據(jù)的完全整合，而在外部不確定性劇增的大環(huán)境下，端到端的數(shù)據(jù)可視化能力將愈發(fā)重要，具體而言，該能力包含：
·從最前端供應商的發(fā)貨情況到終端零售數(shù)據(jù)的完整抓取以及在同一系統(tǒng)中的匯總
·對事中各節(jié)點的完整數(shù)據(jù)反饋和實時預警建議
·事后分析以及持續(xù)改善的可視化匯總提供
仲量聯(lián)行大中華區(qū)供應鏈及物流解決方案總監(jiān)錢敏表示，‘不確定性’成為常態(tài)后加速了企業(yè)物流向自動化與數(shù)字化轉(zhuǎn)變的進程，這一趨勢將為第四方物流、相關(guān)科技企業(yè)以及物流地產(chǎn)業(yè)主與其他市場參與者帶來更多機遇；主動擁抱數(shù)字化與數(shù)智化升級，則是市場中‘長期主義者’的智慧之選。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
