房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎牽動(dòng)著全國(guó)人民的心，更給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來(lái)了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。
疫情發(fā)生以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望。
日前，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新商辦50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營(yíng)銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為商業(yè)辦公行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
3月3日，針對(duì)疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應(yīng)對(duì)建議、預(yù)測(cè)展望等問題，房訊網(wǎng)采訪了898集團(tuán)副總裁、首席戰(zhàn)略官劉昆。
898集團(tuán)副總裁、首席戰(zhàn)略官 劉昆
房訊網(wǎng)：疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？
劉昆：在疫情突然降臨的大背景下，我們都知道這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)意味著什么，其實(shí)在2019年商業(yè)地產(chǎn)就已經(jīng)出現(xiàn)不同維度的需求放緩，第四季度尤其明顯，對(duì)應(yīng)的租金及售價(jià)均不同幅度的下降，空置率攀升，疫情延續(xù)了這種市場(chǎng)悲觀情緒，在每年春節(jié)需求停滯的基礎(chǔ)上又進(jìn)一步對(duì)開發(fā)商、業(yè)主及經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)一系列壓力，畢竟入駐企業(yè)的困境將直接影響租金及管理費(fèi)的收益！比如已簽約客戶毀約、租金延緩支付、不可抗力對(duì)應(yīng)管理費(fèi)損失、企業(yè)入駐需求計(jì)劃擱置、甚至是因?yàn)槿腭v企業(yè)復(fù)工疫情防控不利導(dǎo)致的顛覆性損失等等。
伴隨整個(gè)大環(huán)境經(jīng)濟(jì)的下滑，對(duì)我們商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是顯而易見的，畢竟我們的客戶群就是企業(yè)：優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)吸納的世界500強(qiáng)、跨國(guó)企業(yè)受疫情影響，外資企業(yè)停工或撤離的消息已經(jīng)屢見不鮮；另一方面國(guó)有大型企業(yè)、上市公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成的影響相對(duì)可控；大比例的中、小微企業(yè)恐怕在這次疫情影響之下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響最為明顯！
所以開發(fā)商、業(yè)主如何控制好現(xiàn)金流，如何開源節(jié)流是最大的考驗(yàn)，而真正讓人擔(dān)憂的則是在2018-19年前后高位拿下大量商業(yè)資產(chǎn)的二房東、或聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)者們，他們面對(duì)的有可能是更為嚴(yán)峻的資金斷鏈。
房訊網(wǎng)：疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)從業(yè)者的應(yīng)對(duì)和反思？
劉昆：這次疫情讓傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)緊跟住宅市場(chǎng)的腳步，在線上營(yíng)銷推廣、在線看房上面都有了一系列的迅速調(diào)整，這些商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變都是為了應(yīng)對(duì)直線下滑的線下收益來(lái)源，銷售導(dǎo)向的線上手段雖然已經(jīng)在疫情期間普及，但如何實(shí)現(xiàn)有效的房產(chǎn)去化，縮短交易周期及確保回款是需要經(jīng)營(yíng)者們通過不斷思考、試錯(cuò)、迭代升級(jí)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
另外業(yè)主與企業(yè)的線上線下互動(dòng)、物業(yè)與業(yè)主、企業(yè)的關(guān)聯(lián)，企業(yè)員工的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)控制機(jī)制都是我們需要思考的，如何更好的防患于未然，提前應(yīng)對(duì)各種突入其來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是我們這些經(jīng)營(yíng)者需要反思的。
這次疫情在逐步復(fù)工的前提下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理能力是極大的考驗(yàn)，因?yàn)樗麄兪墙?jīng)營(yíng)者亦是企業(yè)客戶尤為關(guān)鍵的防線，最近幾個(gè)商業(yè)樓宇復(fù)工集中爆發(fā)的案例包括保潔人員感染都說明了物業(yè)管理體系不夠完善、缺乏應(yīng)急能力和有效的層級(jí)管控措施，物業(yè)基礎(chǔ)人員作為比較底層的服務(wù)人員，屬于流動(dòng)人口范疇，他們既是監(jiān)督者也有可能是風(fēng)險(xiǎn)極大的傳播者，所以物業(yè)基礎(chǔ)人員的日常信息管控及分包公司的規(guī)范性選擇也是我們經(jīng)營(yíng)者在日后需要關(guān)注的�，F(xiàn)階段如何做好商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理的疫情防控工作，不因?yàn)榉倒�、�?fù)工出現(xiàn)防疫失控才是保障業(yè)主及經(jīng)營(yíng)者利益最大化的必須前提。
房訊網(wǎng)：疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和展望？
劉昆：疫情讓商業(yè)地產(chǎn)迅速的實(shí)現(xiàn)了商業(yè)模式從傳統(tǒng)線下到線上的轉(zhuǎn)變，但是疫情帶來(lái)的影響恐怕在其結(jié)束后一段時(shí)間都不會(huì)迅速消失，即使有短期的市場(chǎng)反彈，但我依舊認(rèn)為市場(chǎng)整體的恢復(fù)需要有一個(gè)過程，整體空置率較一季度還會(huì)有大幅上升。
初步判斷在這次疫情逐步向好的過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)樓宇可能會(huì)更被市場(chǎng)認(rèn)可，為什么呢？因?yàn)榈兔芏鹊臉怯畲蚱屏藗鹘y(tǒng)寫字樓的高密集型及高人流封閉性，兩或三層的低密產(chǎn)業(yè)樓宇便于人流選擇電梯或樓梯出入，不易形成人流密集，有助于疫情的控制，另外傳統(tǒng)的甲級(jí)寫字樓的可開窗率及角度和低密度樓宇相比是缺乏優(yōu)勢(shì)的，我想在甲級(jí)尤其是超高層辦公的企業(yè)員工都感同身受，更好的空氣流通也是防止疫情擴(kuò)散的手段之一，當(dāng)然加上business park類形態(tài)的園區(qū)產(chǎn)品的高綠化率帶來(lái)的空氣流通等因素，我想產(chǎn)業(yè)園區(qū)在疫情逐步好轉(zhuǎn)的過程中會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，但這并不代表其租金或售價(jià)會(huì)因此大幅提升。
另外預(yù)計(jì)次疫情后商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)新興市場(chǎng)區(qū)域，疫情及經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)降低企業(yè)在商業(yè)樓宇方面的支出預(yù)算，預(yù)算的下滑在疫情結(jié)束后還會(huì)持續(xù)，而傳統(tǒng)的CBD、金融街等熱點(diǎn)區(qū)域依舊在整體市場(chǎng)上保持高位，我們知道上一次金融危機(jī)成就了酒仙橋及望京區(qū)域的商業(yè)新興地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這一次我依舊認(rèn)為在大勢(shì)的影響下會(huì)形成一個(gè)新增的次區(qū)域熱點(diǎn)，這可以使未來(lái)的北京商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多元化。
寫字樓市場(chǎng)方面我覺得內(nèi)功會(huì)繼續(xù)升級(jí)，我們說市場(chǎng)就這么大，既然對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求量增加，寫字樓市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中就勢(shì)必要持續(xù)提升，畢竟在硬件無(wú)法改變的前提下，內(nèi)功就更被大家看重，而實(shí)際上這次疫情讓原本在線上營(yíng)銷及服務(wù)體系較弱的寫字樓市場(chǎng)發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，他們和共享服務(wù)式辦公的差距也迅速縮短，所以我有理由相信在諸多寫字樓市場(chǎng)業(yè)主2019年一直猶豫是否進(jìn)入共享辦公市場(chǎng)的背景下，疫情讓他們補(bǔ)足短板，對(duì)共享服務(wù)式辦公現(xiàn)在的從業(yè)者會(huì)形成一定沖擊，未來(lái)也會(huì)有更多的寫字樓業(yè)主轉(zhuǎn)型升級(jí)他們的樓宇產(chǎn)品。
三四線城市的孵化器、產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)形成新一輪的轉(zhuǎn)型，孵化器作為城市主導(dǎo)創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展的主力產(chǎn)品，受疫情影響線下的一系列創(chuàng)業(yè)形態(tài)活動(dòng)都將在一定時(shí)間內(nèi)以線上的形式推出，數(shù)字經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的科技手段將會(huì)被體現(xiàn)的淋漓盡致。
客戶結(jié)構(gòu)方面，我認(rèn)為受疫情的影響，遠(yuǎn)程移動(dòng)辦公教育、生物醫(yī)藥、在線醫(yī)療、公共衛(wèi)生防疫、游戲等行業(yè)會(huì)快速突圍形成未來(lái)北京市場(chǎng)的新增主力。
至于很多人關(guān)心的商業(yè)地產(chǎn)收益及回報(bào)率，其實(shí)我想說的是，世界任何一個(gè)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)的價(jià)格都是有關(guān)聯(lián)性的，所以除了疫情及經(jīng)濟(jì)的影響，未來(lái)房地產(chǎn)的走向?qū)⒅苯雍蜕虡I(yè)地產(chǎn)掛鉤。整體來(lái)說我依舊看好商業(yè)地產(chǎn)的大勢(shì)，即使沒有疫情我們的商業(yè)地產(chǎn)也有自己的市場(chǎng)漲跌規(guī)律，疫情必將推動(dòng)我們商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體提質(zhì)增效，也會(huì)為未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體線上線下的融合發(fā)展在世界舞臺(tái)上的創(chuàng)新帶來(lái)機(jī)遇。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
