凌克的工程師情懷似乎一直都在。6月12日，他以“面向未來的房地產(chǎn)能力建設(shè)”為議題出現(xiàn)在中城聯(lián)盟論壇直播中，一如他向來被貼上的“理工男”標簽，演講沉穩(wěn)清晰，動輒列出一串數(shù)據(jù)或案例，沒有太多辭藻修飾。
一個小時主講活動凌克的核心議程只一個：當房企的勞動力和資本投入已接近極限點，如何實現(xiàn)新的增長突破？
事實上，面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始步入的平穩(wěn)緩慢增長時代，凌克一直在探索房企增長底牌。過去一年他對內(nèi)要求“提質(zhì)增效”，奉行快周轉(zhuǎn)模式，掌舵金地集團邁過2000億元銷售門檻的同時，40.5%的綜合毛利率與24.5%凈利率在同行中表現(xiàn)亮眼，負債率難得地維系在70%上下。
這便是凌克一貫奉行的平衡哲學，即不主張一味追求規(guī)模，堅持規(guī)模和效益平衡；也正因如此，他不看好房企的高杠桿增長模式，主張借助科技突破增長瓶頸。相關(guān)的科技基因也向來在其掌舵的集團有所體現(xiàn)——“理金地”一早確立了“科學筑家”企業(yè)使命，擅長互聯(lián)網(wǎng)與人工智能領(lǐng)域投資和應用。
當天分享會上，主打“科技”關(guān)鍵詞的他對各式方法信手拈來，包括利用BIM技術(shù)打造立體可視的數(shù)字化設(shè)計，用人工智能助推建筑工業(yè)化，用大數(shù)據(jù)進行精準客戶分析，用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)定制家居打造等，不過核心觀點明確：“當建造速度、負債率等達到瓶頸，希望依靠更多科技為行業(yè)找到新的增長曲線”。
以下為金地集團董事長凌克分享會摘錄：
2030年新房銷量或?qū)⒒芈渲?008年水平
過去20年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)怎樣的基本情況？國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)真正起步實際上是1998年，一直到2008年，整個市場取得了高速發(fā)展，不管是銷量還是房價都獲得了跨越式增長。
這是因為地產(chǎn)商采用了高周轉(zhuǎn)的發(fā)展思想，快速拿地、快速銷售、快速建設(shè)、快速結(jié)轉(zhuǎn)，整體以快周轉(zhuǎn)為基調(diào)。所以過去10年間，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度非常快。
步入2020年這樣一個時點，中國房地產(chǎn)市場會在今后呈現(xiàn)出什么樣的情形？根據(jù)金地的分析，從2020年到2030年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的銷量將會在頂部徘徊一段時間后呈現(xiàn)逐步下降趨勢，也就是說到2030年，新房銷量預計在7億平方米左右，回到2008年狀態(tài)；未來10年房地產(chǎn)市場價格則會根據(jù)不同經(jīng)濟發(fā)展情況和國民收入增長情況呈波段型上升。
與此同時，大家還看到國內(nèi)房地產(chǎn)市場已從原來的“同起同落”演變?yōu)楝F(xiàn)在的“城市分化”，這是國家正在推行的“一城一策”調(diào)整方法所致。
未來行業(yè)的產(chǎn)出增長取決于科技進步
目前大家已普遍總結(jié)出中國房地產(chǎn)市場開始步入一個較平穩(wěn)、較低發(fā)展速度年代。在這樣一個時代提高房企的投資能力、融資能力、產(chǎn)品能力、營銷能力和運營能力很重要。
這些能力為什么需要提高？我認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個“柯布——道格拉斯函數(shù)”增長曲線年代，一個依靠以科技進步的時代，一個地產(chǎn)智能化的時代。也就是說，在勞動力投入和資本投入達到在一定數(shù)值的情況下，生產(chǎn)產(chǎn)出的增長取決于我們科技應用的進步。
過去十年間大家推行了很多快周轉(zhuǎn)經(jīng)營思模式，在生產(chǎn)方式上通過鋁膜、爬架等新工藝，將高層住宅的建造進度從7至8天一層升級為5.5至6天一層，但這已經(jīng)達到了我們生產(chǎn)進度的極限，即便再投入更多勞動力生產(chǎn)速度也只能這么快。
快周轉(zhuǎn)的另一個核心思想還有資本投入，過去幾年不斷加杠桿，表內(nèi)的負債做到一定程度后表外的負載做得也高，加上前期的土地融資整體負債率很高。在住宅開發(fā)的毛利率和凈利率不斷下降的情況下，如果一味采用推高負債率方法企業(yè)很難有利可圖。所以，在建設(shè)周期和資本投入都達到一個極限點后，房地產(chǎn)行業(yè)想要獲得一些新增長需要依靠的是技術(shù)進步。
房地產(chǎn)商需掌握四種技術(shù)運用能力
如何依靠科技進步取得新的增長？未來5到10年，我認為新的增長需要應用到這些新技術(shù)能力：
一是經(jīng)營管理方面全面信息化能力。
“全面信息”主要是考察房企是否將所有經(jīng)營管理系統(tǒng)都用信息化方式管理起來了，以及在此基礎(chǔ)上管理的顆粒度管理數(shù)據(jù)是否精準。如果你應用的水平夠高，就可以做到智能化決策。但目前國內(nèi)房企整體智能化決策水平都不夠高，這是需要繼續(xù)努力的。
要做好全面的信息化，關(guān)鍵是要建立一套全面的硬件和軟件網(wǎng)絡(luò)，包括最底層的基礎(chǔ)架構(gòu)，中間的數(shù)據(jù)交互系統(tǒng)，還有頂層的SaaS系統(tǒng)等。涉及這些技術(shù)應用我們還需要建立一些信息化管理架構(gòu)平臺，把各種應用全面管理起來；在開發(fā)、營銷、財務(wù)等方面也要建立這類管理系統(tǒng)，使它們之間全部能夠交互。
全面信息化管理系統(tǒng)的建立需要方方面面的能力，在項目層面上要對信息檔案管理做到數(shù)字化，即能夠?qū)崟r提取各種靜態(tài)和動態(tài)數(shù)據(jù)，靈活地模擬各種經(jīng)營活動；進而是公司層面可以去做產(chǎn)能分析和經(jīng)營敏感性分析，獲得相應的報表。
二是要有基于移動互聯(lián)的客戶交互能力。
這需要我們在三方面去做創(chuàng)新和變革。首先是去做洞察變革。過去大家也經(jīng)常做客戶分析，但更多是依靠經(jīng)驗在對客戶做總結(jié)判斷，今天不一樣，很多活躍的移動互聯(lián)網(wǎng)公司可以做支撐，容易做C端數(shù)據(jù)分析，精確地采集客戶行為，做客戶描摹。比如可以跟進客戶在不同售樓處網(wǎng)頁上的瀏覽時間，通過家庭智能化網(wǎng)關(guān)統(tǒng)計客戶行為；從統(tǒng)計意義上講，PC端、APP等越來越多的工具，都能對客戶成交做更加細致的分析，幫助我們做產(chǎn)品定位，進行精準的廣告投放。延伸開來這些大數(shù)據(jù)應用可以幫助我們做更好的房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)分析和城市級數(shù)據(jù)分析，進行輿情跟蹤。
其次是交易變革。事實上，過去幾個月交易變革一直發(fā)生在地產(chǎn)公司中間，大家努力在做的一件事情就是網(wǎng)上銷售系統(tǒng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推廣，相信今后會促成更多線上房源的信息推廣，有一些數(shù)字化的開盤。如果今后各種軟件和工具都能夠配合得上，我們還將會出現(xiàn)線上簽約，實現(xiàn)整個互聯(lián)網(wǎng)交易閉環(huán)。
最后是體驗變革，借助新技術(shù)讓客戶體驗變得更好。有了移動互聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在家庭智能化已經(jīng)在地產(chǎn)公司中間廣泛運用；而AR、VR、物聯(lián)網(wǎng)IOT等新技術(shù)，會讓我們的客戶感受發(fā)生變化，以前是看實體樣板房，現(xiàn)在可以看VR樣板房和虛擬生活場景，客戶設(shè)計裝修的時候還能做到定制化。
三是建筑數(shù)字化、工業(yè)化和定制化能力。
談到建筑的數(shù)字化時我們一定談BIM技術(shù)，這是一個協(xié)同開發(fā)商、設(shè)計師、施工單位和規(guī)劃執(zhí)行公司的數(shù)字化管理平臺。依靠BIM技術(shù)進行房屋設(shè)計不是簡單的平面圖紙設(shè)計，而是立體可視的、覆蓋建設(shè)工程全生命周期的設(shè)計，相信很多地產(chǎn)公司都在應用。如果能在數(shù)字化設(shè)計的基礎(chǔ)上加一些物聯(lián)網(wǎng)應用，未來可以為家庭提供更多智能服務(wù)。
建筑工業(yè)化是提高地產(chǎn)公司效益最重要的新技術(shù)應用。現(xiàn)在常見的建筑形式有灌漿套筒結(jié)構(gòu)、SPCS結(jié)構(gòu)等多種形式，如果我們應用了新的工業(yè)化建筑方式，施工速度將會更快，這其中可以涉及機器人，包括砌磚、焊鋼筋、做pc構(gòu)件、搬運等各類機器人，機器人應該是越簡單才能越高效，復雜機器人造價很貴，而且實際運用并不好。再比如云端的建模，可以用直升機去掃描建立樓盤三維模型、測量土方，還可以用更多互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)做到施工自動化監(jiān)督，用更多人工智能做到施工安全管理。
另外一項是建筑定制化，個人認為這一定會成為行業(yè)未來發(fā)展方向。實際上現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商嘗試提供不同的定制化產(chǎn)品給客戶，同樣面積的房子根據(jù)家里人口組成，設(shè)計出來不同戶型；也可以在室內(nèi)裝修方面下功夫，地板選擇、柜子的延伸、顏色搭配等，可以去做定制化工作。以廚房為例，對女主人來說這是很重要的一個生活場景，我們?yōu)槭裁床荒転樗齻兲峁┖闲囊獾墓ぷ鳝h(huán)境呢？有的女主人喜歡現(xiàn)代派的淺灰色調(diào)，有的女主人喜歡溫暖的米黃色調(diào)。過去要完成這樣的定制化設(shè)計工程管理上比較復雜，今天物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)制作和生產(chǎn)的定制化能力都能提高。
四是服務(wù)的智能化、AI化能力。
目前很多行業(yè)具備了智能化場景，比如無人駕駛、人臉識別和語音識別。相信在房地產(chǎn)行業(yè)也能開展更多應用，例如機器人安保、清潔機器人、智能教育等，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)重要的應用場景。
總體來說，回到一開始的主題，我們行業(yè)在過去十年獲得了高速發(fā)展，但是今天，建造速度、負債率等達到瓶頸，在行業(yè)出現(xiàn)了邊際效益遞減的情況下，希望未來依靠更多的科技為行業(yè)找到新的增長曲線。
來源：中國房地產(chǎn)報
編輯：wangdc
