房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國(guó)在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)商辦物業(yè)表現(xiàn)出長(zhǎng)期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過(guò)疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來(lái)趨勢(shì)？
10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專題采訪活動(dòng)，通過(guò)采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會(huì)長(zhǎng)及常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來(lái)趨勢(shì)等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見(jiàn)。
10月25日，針對(duì)疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了北京木棉匯集團(tuán)有限公司（木棉中國(guó)）董事長(zhǎng)閔杰。
北京木棉匯集團(tuán)有限公司（木棉中國(guó)）董事長(zhǎng)閔杰
一、疫情反復(fù)沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產(chǎn)(寫字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化?
閔杰：2019年底新冠疫情的爆發(fā)，就商業(yè)地產(chǎn)而言，可以說(shuō)是加速了行業(yè)整體格局重構(gòu)，木棉作為寫字樓與產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，確實(shí)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)與考驗(yàn)，但在此過(guò)程中，令我印象最深刻的是“國(guó)家面對(duì)疫情時(shí)的果決力量，及每一位同胞在抗擊疫情時(shí)顧全大局的勇于擔(dān)當(dāng)。”這是一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，關(guān)系到每個(gè)人的生命健康安全，而在這場(chǎng)斗爭(zhēng)中，沒(méi)有任何一個(gè)人能成為孤島，這讓木棉倍感振奮，所以我們需要牢牢的團(tuán)結(jié)在一起，并為此付出實(shí)際行動(dòng)，面對(duì)疫情的反復(fù)沖擊，而形成防控常態(tài)化的基礎(chǔ)下，我國(guó)現(xiàn)存的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也隨之產(chǎn)生了應(yīng)對(duì)性變化，突出表現(xiàn)在以下幾方面：
1、疫情推動(dòng)行業(yè)精細(xì)化
受疫情及國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境疊加影響，在未來(lái)幾年內(nèi)，國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)增幅速度不會(huì)特別快，商業(yè)模式也將發(fā)生變化。從以前的專注融資，通過(guò)建立資本優(yōu)勢(shì)，快速實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，而呈現(xiàn)為更側(cè)重于價(jià)值創(chuàng)造與盈利能力的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。以往忽視價(jià)值創(chuàng)造、忽視利潤(rùn)的企業(yè)，不追求精細(xì)化專業(yè)能力提高的企業(yè)，在將來(lái)很容易被優(yōu)化掉。
我國(guó)現(xiàn)有的寫字樓存量規(guī)模已接近7億平方米，是全球最大單一市場(chǎng)，但客觀的講，通過(guò)洞察商業(yè)業(yè)態(tài)變革及發(fā)展規(guī)律，現(xiàn)存寫字樓運(yùn)營(yíng)精細(xì)化程度存在明顯的不足之處，所以我們還有許多工作要做。在未來(lái)十年，行業(yè)需要從以往的的粗放型發(fā)展樣態(tài)，轉(zhuǎn)變成更為精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)模式，這也終將成為大部分商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者的共同選擇。
2、行業(yè)合作將成為趨勢(shì)
由于每家企業(yè)的基因不同，擅長(zhǎng)的領(lǐng)域不同，業(yè)務(wù)顆粒感不同，人才結(jié)構(gòu)不同，所產(chǎn)生的多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，逐漸形成了空間聚集的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，所以行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游之間的合作，將成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
例如，地產(chǎn)類企業(yè)擅長(zhǎng)開發(fā)與資源整合，而投資類企業(yè)則在資本運(yùn)作與項(xiàng)目獲取上擁有優(yōu)勢(shì)，這兩類企業(yè)習(xí)慣了以“億”為貨幣計(jì)量單位，以“年”為業(yè)務(wù)考核周期。而寫字樓、產(chǎn)業(yè)園常態(tài)中卻是以“元”和“日”做為尺度去衡量，這二者在運(yùn)營(yíng)維度上就相差甚遠(yuǎn)。
再比如，地產(chǎn)類企業(yè)或投資類企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)傾向于管理統(tǒng)籌型或?qū)I(yè)型人才，平均薪資水平也遠(yuǎn)高于社會(huì)薪酬的平均值，如果將他們?cè)O(shè)置在運(yùn)營(yíng)一線，完成招商與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，明顯是不合適的。
同時(shí)，在產(chǎn)品研發(fā)過(guò)程中，開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位大多對(duì)客戶真實(shí)需求的精細(xì)度方面的掌握還尚顯不足，或?qū)?dǎo)致許多寫字樓、產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)不必要的投入，從而造成損失，尤其要注意規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的是持有型物業(yè)。所以，無(wú)論是從行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，還是從經(jīng)驗(yàn)的積累，這一切都將促使產(chǎn)業(yè)鏈分工及合作不斷地深入。
3、市場(chǎng)同質(zhì)化，用戶體驗(yàn)將成為第一競(jìng)爭(zhēng)要素
目前，中國(guó)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園同質(zhì)化情況較為突出，在此基礎(chǔ)下只有創(chuàng)新才能有出路。那么，在什么方向創(chuàng)新？如何創(chuàng)新？木棉一直在思考與實(shí)踐，因各適用主體所處的環(huán)境與位置均有不同，相信大家的答案也各有千秋。
基于全國(guó)各項(xiàng)目的不斷探索與反思，以及對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展的研判，我們認(rèn)為：用戶體驗(yàn)是尋求差異的第一要素。這里指的用戶體驗(yàn)不僅包括空間產(chǎn)品上的體驗(yàn)，還包括整個(gè)業(yè)務(wù)鏈條每一個(gè)環(huán)節(jié)。
未來(lái)，在行業(yè)將迎來(lái)整體優(yōu)化之時(shí)，每一位從業(yè)者都將或多或少的回歸到這一點(diǎn)上來(lái)，那就是“旨為用戶營(yíng)造出最佳的愉悅體驗(yàn)”。
以上就是我做的簡(jiǎn)要性概括。
二、面對(duì)新變局和新變化，商業(yè)地產(chǎn)(寫字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深 遠(yuǎn)的破局之道和創(chuàng)新案例?
閔杰：近些年，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園行業(yè)在高速發(fā)展的過(guò)程中，確實(shí)涌現(xiàn)出一大批非常優(yōu)秀的企業(yè)，木棉非常榮幸能與大家一起，為行業(yè)貢獻(xiàn)自己的綿薄之力，共同推動(dòng)中國(guó)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展。
在過(guò)去的7年里，木棉一直沒(méi)有進(jìn)行過(guò)股權(quán)融資，這是因?yàn)槲覀冃枰讶烤Χ纪度氲健翱蛻魟傂琛迸c“市場(chǎng)能力”這兩個(gè)方面。這二者相輔相成且互成因果，前者讓我們知道何為客戶的真正需求，后者能夠幫助我們提升自身能力以滿足前者。
基于寫字樓、產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的獨(dú)特屬性，導(dǎo)致市場(chǎng)能力很難快速形成，況且“捷徑從來(lái)能窘步，高山只是要徐行”，我們通過(guò)點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累、契而不舍地鉆研，追求每一個(gè)細(xì)微小改進(jìn)，方能有尺寸之功，根據(jù)以往積累的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)階段木棉意在以下四個(gè)著重點(diǎn)進(jìn)行發(fā)力：
1、產(chǎn)品體驗(yàn)力：首先產(chǎn)品要給客戶驚喜！這是寫字樓招商運(yùn)營(yíng)的基石。
木棉是在中國(guó)標(biāo)辦市場(chǎng)從業(yè)者中，最早實(shí)現(xiàn)“滿配拎包入駐”的機(jī)構(gòu)之一，至今仍有許多項(xiàng)目無(wú)法全部做到，那么你可以嘗試在重點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)驚喜，我們的做法是根據(jù)客戶敏感度不同，對(duì)空間進(jìn)行分級(jí)，木棉內(nèi)部把空間分為三級(jí)。將有限的成本投入，釋放到最有價(jià)值的適用區(qū)域。
2、招商執(zhí)行力：效率與渠道均不可或缺。
一切服務(wù)一線，那里才是戰(zhàn)場(chǎng)。
對(duì)于效率提升，木棉采用的是項(xiàng)目鐵三角管理機(jī)制，以營(yíng)銷為核心，結(jié)合產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)捆綁聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，是木棉一線作戰(zhàn)單元，負(fù)責(zé)全流程的執(zhí)行管理，旨在提升客戶體驗(yàn)感及滿意度，以達(dá)到項(xiàng)目高效率運(yùn)營(yíng)和高盈利目標(biāo)。
和渠道伙伴成為最要好的朋友，幫助他們成功，他們也會(huì)幫助你成功。
了解木棉的人都知道，我們非常重視與渠道之間的合作伙伴關(guān)系，我們尊重他們，他們是木棉最好的朋友，在合作的過(guò)程中，木棉對(duì)于朋友也是從不吝嗇的，不僅會(huì)設(shè)身處地的維護(hù)和考量合作方的利益關(guān)切，也會(huì)不斷地探求雙方的利益契合點(diǎn)，以及合作最大公約數(shù)。
3、信息系統(tǒng)力：實(shí)時(shí)監(jiān)控，旨在提高效能，而不是秋后算賬。
木棉運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)APP（2.0版）計(jì)劃在本年度11月上線，遵循 “運(yùn)營(yíng)效率提升為第一要義”，該系統(tǒng)將囊括木棉的歷史管理經(jīng)驗(yàn)、制度沉淀等信息，形成智能化的管理。從而實(shí)現(xiàn)“實(shí)時(shí)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控”，例如，其中包含日帶看量、空間轉(zhuǎn)化率、租金收繳情況、效能化租金遞增、客戶風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、渠道活躍度、戶型空跑等核心指標(biāo)，倒逼一線資管團(tuán)隊(duì)提高效能。通過(guò)實(shí)時(shí)監(jiān)控，來(lái)不斷的修正、優(yōu)化及調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)術(shù)與舉措，從而實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。與此同時(shí)，通過(guò)有效的指導(dǎo)執(zhí)行，也可降低在管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，從而促使管理效能的提升。
4、產(chǎn)業(yè)協(xié)同力：改變單一維度，構(gòu)建城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)
寫字樓與產(chǎn)業(yè)園行業(yè)源自產(chǎn)業(yè)規(guī)�；呐d起，同時(shí)亦能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
木棉服務(wù)的產(chǎn)業(yè)客戶超過(guò)2500家，其中頭部企業(yè)超過(guò)340家，為能更好的與企業(yè)長(zhǎng)期保持協(xié)同關(guān)系，木棉特設(shè)了產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，協(xié)助企業(yè)解決在成長(zhǎng)中遇到的各種問(wèn)題與局限。同時(shí)通過(guò)自身體量幫助他們?cè)诟嗟某鞘袑?shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展與產(chǎn)業(yè)聚集。
三、行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產(chǎn)(寫字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)展現(xiàn)了哪些未 來(lái)十年的未來(lái)趨勢(shì)和未來(lái)生態(tài)?
閔杰：隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，也推動(dòng)著樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，在未來(lái)，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的分工會(huì)越來(lái)越精細(xì)化，各類企業(yè)都會(huì)聚焦于自己所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，但不代表他們之間是孤立的，眾多的企業(yè)將聯(lián)合起來(lái)，同建共享機(jī)制，以此迎合未來(lái)商業(yè)世界的三大趨勢(shì)，即“去中間化”“去中心化”“去邊界化”，進(jìn)而形成新的商業(yè)生態(tài)環(huán)境。
