房訊網(wǎng)訊 11月3日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會籌備會在金地·啟匯中心成功舉辦，來自全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會部分副會長及副會長單位代表、常務(wù)理事、理事會員超過30位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓出席本次活動，共同商討本次年會籌備工作方案，并就2022年國內(nèi)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場形勢進(jìn)行了分析、研討和展望。
本次會議由全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持。
籌備會上，劉凱在發(fā)言中表示，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內(nèi)容和特征存在發(fā)生變革，在這一過程中需要打造三個表情符號：
商務(wù)符號。從商務(wù)屬性上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商務(wù)符號。
產(chǎn)業(yè)符號。從產(chǎn)業(yè)屬性上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚的風(fēng)向標(biāo)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)符號。
文化符號。從文化屬性上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是引領(lǐng)區(qū)域文化繁榮的引力場，區(qū)域文化發(fā)展的文化符號。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠有效地創(chuàng)造聚集力，通過共享資源、克服外部負(fù)效應(yīng)，帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動產(chǎn)業(yè)集群的形成。
隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內(nèi)容和特征存在發(fā)生變革，在這一過程中需要打造三個表情符號：
第一、商務(wù)符號。從商務(wù)屬性上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商務(wù)符號。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，園區(qū)的概念和范圍不斷的擴(kuò)張延展，發(fā)展至今，園區(qū)的具體形式和分類多種多樣，而產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)即商務(wù)園區(qū)因市場化參與度和運(yùn)營度較高、企業(yè)承載范圍較廣而受到市場的更多關(guān)注。同寫字樓市場類似，商務(wù)園區(qū)市場經(jīng)歷了2021年的快速回暖，空置面積實(shí)現(xiàn)有效去化，租金水平也得到企穩(wěn)回升。而在進(jìn)入2022年后，商務(wù)園區(qū)市場也同樣受到了疫情的影響。
較寫字樓市場不同的是，商務(wù)園區(qū)市場在2022年新一輪疫情的反復(fù)下表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。從重點(diǎn)城市的園區(qū)來看，市場表現(xiàn)整體穩(wěn)健，凈吸納量雖有下降但幅度小于寫字樓市場，租金保持平穩(wěn)波動較小，部分城市的子市場租金甚至穩(wěn)中有進(jìn)。房訊指數(shù)認(rèn)為，一方面是因為商務(wù)園區(qū)多處新興商務(wù)區(qū)域，在樓宇硬件、園區(qū)配套建設(shè)以及租金等方面具備一定的優(yōu)勢；另一方面是商務(wù)園區(qū)吸納的多是專業(yè)度高、創(chuàng)新性強(qiáng)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，如集成電路、生物醫(yī)藥等，在產(chǎn)業(yè)政策利好下抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。
第二、產(chǎn)業(yè)符號。從產(chǎn)業(yè)屬性上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚的風(fēng)向標(biāo)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)符號。
在“十四五”規(guī)劃中，生物醫(yī)藥行業(yè)再次被定位為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，在行業(yè)高速發(fā)展的帶動下，生命科學(xué)園區(qū)作為空間載體，租賃需求增長迅猛，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蓬勃發(fā)展帶來了新機(jī)遇，上海、北京等全國主要城市的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資熱度高漲。
其中，北京已基本形成昌平中關(guān)村生命科學(xué)園、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和大興生物醫(yī)藥基地三大醫(yī)藥與生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群，并在政策紅利覆蓋下，園區(qū)的租賃需求和租金都表現(xiàn)出了長期穩(wěn)定增長態(tài)勢，對資本形成越來越大的吸引力。而上海是更國內(nèi)生物醫(yī)藥創(chuàng)新高地，“十四五”期間，上海將深化“1+5+X”生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布，到2025年初步建設(shè)成為世界級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群核心承載地，產(chǎn)業(yè)規(guī)模超1萬億元，為園區(qū)載體空間的發(fā)展提供有力支撐。
2021年11月，國家發(fā)改委發(fā)布“十四五”首批國家物流樞紐建設(shè)名單，從國家層面推動專業(yè)性、綜合性物流園區(qū)的建設(shè)。物流園區(qū)作為現(xiàn)代物流的重要基礎(chǔ)設(shè)施，在構(gòu)建“雙循環(huán)”發(fā)展新格局、促進(jìn)消費(fèi)和服務(wù)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。從過往表現(xiàn)來看，盡管受到全球新冠疫情持續(xù)影響，但物流地產(chǎn)展現(xiàn)出了良好韌性、穩(wěn)定的租賃需求和長期增長前景。自2021年下半年以來，遠(yuǎn)洋、綠地、萬科等房企已開始在物流地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻加碼布局。未來，在經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)等基本面以及政策面的利好下，物流地產(chǎn)的需求將持續(xù)保持旺盛。
回歸到整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)來看，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來轉(zhuǎn)型升級的契機(jī)，傳統(tǒng)園區(qū)缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃、同質(zhì)化嚴(yán)重、缺乏園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、管理粗放且服務(wù)不足等問題亟待解決，建設(shè)低碳、智慧化的園區(qū)，對園區(qū)進(jìn)行深度的空間及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營成為已經(jīng)成為行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的重要路徑。
從企業(yè)端來看，2021年園區(qū)運(yùn)營商深化由地產(chǎn)運(yùn)營商向產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營平臺的轉(zhuǎn)型，通過打造全生命周期空間載體，為科技企業(yè)提供從孵化加速到研發(fā)辦公的全周期服務(wù)，匯聚創(chuàng)新資源打造創(chuàng)新服務(wù)生態(tài)圈。
一方面，園區(qū)運(yùn)營企業(yè)深耕園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合平臺，拓展產(chǎn)業(yè)新空間，通過提供綜合服務(wù)為政府、企業(yè)、人才、合作方創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。以招商蛇口為例，2021年規(guī)劃和建設(shè)8個產(chǎn)業(yè)新城項目，園區(qū)布局于全國及海外15個城市，總合作管理面積468平方公里，有效實(shí)現(xiàn)了園區(qū)規(guī)模的提質(zhì)擴(kuò)容。而億達(dá)中國在2021年內(nèi)，也簽約了10個商務(wù)園運(yùn)營管理項目，截至年末，商務(wù)園運(yùn)營管理項目達(dá)25個，委托運(yùn)營管理面積合計約393萬平方米。
同時，運(yùn)營企業(yè)注重發(fā)揮產(chǎn)業(yè)投資與園區(qū)協(xié)同效應(yīng)，強(qiáng)化“產(chǎn)業(yè)+基金”模式，切實(shí)做好產(chǎn)業(yè)服務(wù)和企業(yè)培育，為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新賦能的同時，實(shí)現(xiàn)自身業(yè)績的提升。
第三、文化符號。從文化屬性上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是引領(lǐng)區(qū)域文化繁榮的引力場，區(qū)域文化發(fā)展的文化符號。
伴隨著中國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新日益加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)也呈現(xiàn)出日新月異的變化和發(fā)展。一方面，園區(qū)主體走向特色化專業(yè)化的道路，物流園、生命科學(xué)園區(qū)、集成電路園、數(shù)據(jù)中心等特色鮮明、高度聚焦的園區(qū)成為熱點(diǎn)，日益受到市場的關(guān)注；與此同時，隨著 5G、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)智慧化升級，以新模式指導(dǎo)園區(qū)設(shè)計、運(yùn)營，以新技術(shù)服務(wù)、深化園區(qū)運(yùn)營內(nèi)涵。
目前物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、BIM技術(shù)、5G技術(shù)、云計算技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)、人工智能技術(shù)、區(qū)塊鏈等信息技術(shù)的發(fā)展為園區(qū)智慧化發(fā)展奠定技術(shù)基礎(chǔ)。通過智慧賦能，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可依托信息化技術(shù)和智慧化的手段及監(jiān)控平臺，實(shí)現(xiàn)對園區(qū)各領(lǐng)域的監(jiān)控、管理及精準(zhǔn)服務(wù)，進(jìn)而構(gòu)建出專業(yè)化、生態(tài)化、系統(tǒng)化的體系，提升園區(qū)各領(lǐng)域服務(wù)能力，從而提高園區(qū)的吸引力和競爭。
此外，隨著“碳達(dá)峰，碳中和”的指引以及園區(qū)企業(yè)和員工訴求變化，園區(qū)綠色化、生態(tài)化和循環(huán)化趨勢不可逆轉(zhuǎn)。近年來，我國出臺了一系列政策文件，積極推動園區(qū)綠色低碳轉(zhuǎn)型，涌現(xiàn)出一批綠色發(fā)展的新理念、新模式，為低碳園區(qū)的發(fā)展提供了重要參考，目前也已有部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商開始嘗試將生態(tài)資源轉(zhuǎn)變成園區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢。
諸多新趨勢層出不窮，共同推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)營造共同發(fā)展、合作共贏的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，形成智能化、規(guī)�；�、集群化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，助力產(chǎn)業(yè)蝶變升級。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)積極協(xié)同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和智慧化城市建設(shè)，為行業(yè)的進(jìn)一步拓寬了發(fā)展空間。
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