房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦、海淀大悅綜合體協(xié)辦的第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設論壇暨2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為：商辦新世代 攜手贏未來。
來自商業(yè)地產(chǎn)100強的開發(fā)商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構、投資機構、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀、產(chǎn)業(yè)鏈條等地產(chǎn)界、金融界、學術界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學屆精英及新聞媒體超過500位嘉賓現(xiàn)場出席，17萬余人線上參會，共同推動商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)復蘇，探尋新世代商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑。
西北旺聯(lián)社副總經(jīng)理苗思露博士發(fā)表題為"集體土地再盤活 產(chǎn)業(yè)園區(qū)新篇章"的主題演講，與現(xiàn)場嘉賓分享了集體土地制度革新給集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展帶來的機遇。
苗思露表示，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備差異化競爭的優(yōu)勢，一是土地成本相對較低，二是可以采取多種合作方式，探索出更多的創(chuàng)新模式；三是集體經(jīng)濟組織區(qū)域深耕，在前期手續(xù)上有天然的優(yōu)勢；四是對園區(qū)招商運營的長期收益更為看重，符合目前低周轉(zhuǎn)、精運營、高品質(zhì)的科學開發(fā)運營理念。
以下是苗思露演講實錄整理：
各位來賓、各位同行，大家好！我是來自西北旺聯(lián)社西北旺萬合科創(chuàng)園的苗思露。首先要感謝展會主辦方提供的優(yōu)質(zhì)平臺，在2022邁入金秋之際，讓大家能夠齊聚一堂、互通有無。我本次發(fā)言的題目是"集體土地再盤活，產(chǎn)業(yè)園區(qū)新篇章。"
有一個說法，即時間和土地是不可再生的資源。2022年已經(jīng)過半，土地資源依舊是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)至關重要的基礎要素。隨著2020年初《中華人民共和國土地管理法》修正案的施行，集體土地政策進一步規(guī)范和放開，集體土地再一次成為大家關注的土地資源形式。
西北旺萬合科創(chuàng)園就是一個地處北京中關村科學城北區(qū)，總規(guī)劃地上建筑面積102.4萬平方米的集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此我今天的主要內(nèi)容將會基于西北旺萬合科創(chuàng)園的實踐經(jīng)驗，結合當前的政策形勢，探討集體土地的挑戰(zhàn)與機遇。內(nèi)容總體分三為部分：盤活革新，集體土地制度革新帶來新的機遇；差異化競爭，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的機遇和挑戰(zhàn)；合作共贏，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實踐路徑。
盤活革新，集體土地制度革新帶來新的機遇
集體土地產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)運營離不開集體土地制度的革新。2019年8月，《中華人民共和國土地管理法（修正案）》（以下簡稱《土地管理法（2019修正）》）通過，并于2020年1月1日起施行，集體土地制度得到進一步革新。
新《土地管理法（2019修正）》有四個堅持，堅持土地公有制不動搖，堅持農(nóng)民利益不受損，堅持最嚴格的耕地保護制度，堅持最嚴格的節(jié)約集約用地制度。
《土地管理法（2019修正）》內(nèi)容主要分為四個部分，第一，在土地征收管理方面，進一步縮小征收范圍、規(guī)范征收程序、完善被征地農(nóng)民保障機制。第二，健全宅基地制度方面，健全權益保障方式，保障農(nóng)村村民"戶有所居"的權利。第三，健全耕地保護、"多規(guī)合一"、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地督察，強化永久基本農(nóng)田的保護制度。第四，明確集體經(jīng)營性、建設用地入市條件。
其中，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生重要影響的內(nèi)容，主要是土地征收管理及集體經(jīng)營性建設用地入市。
土地征收管理的相關內(nèi)容明確了征收范圍、保障機制，將成片開發(fā)征收土地的范圍限定在總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，為集體經(jīng)營性建設用地入市預留空間，同時完善對被征地農(nóng)民合理規(guī)范多元的保障機制。
與產(chǎn)業(yè)園密切相關的集體經(jīng)營性建設用地入市的內(nèi)容則是本次《土地管理法（2019修正）》的最大亮點，在入市條件、出讓協(xié)議書面形式和集體經(jīng)濟組織許可等方面作出了明確的規(guī)定。第一，進一步明確了入市的條件。土地利用規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并依法確權登記的集體建設用地可以出讓和出租。第二，出讓協(xié)議需采用書面形式，且應載明動工期限、使用年限、用途、收回條件等主要條款。第三，出讓出租均需經(jīng)集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員的同意，并且通過出讓方式取得的集建地享有再出讓的權利�！锻恋毓芾矸ǎ�2019修正）》為集體土地入市進一步明確了方向，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地資源拓寬了范圍。
基于新的《土地管理法（2019修正）》，經(jīng)過兩年的施行和實踐，結合我國現(xiàn)有集體經(jīng)濟組織運行機制和實際情況，集體經(jīng)營性建設用地入市政策的運行過程可以簡單總結為四部分。第一，通過制度環(huán)境、要素供給規(guī)模和經(jīng)濟運行環(huán)境打造基礎情境。第二，鼓勵多元主體參與架設結構。第三，明確建立制度規(guī)則，明晰擴大要素配置，增值收益分配和改革統(tǒng)籌，推動行為的前進。第四，以推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升集體自治，增加集體經(jīng)濟收益，優(yōu)化空間重組，活化市場需求的結果為導向。最終通過集體經(jīng)營性建設用地的入市，使得集體土地資源高效配置，地域多維空間格局科學重構，社會經(jīng)濟形態(tài)優(yōu)化重組，達到鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型良性發(fā)展的最終目標。
但是機遇與挑戰(zhàn)并存，利好和困難同行。目前《土地管理法實施條例》等配套文件尚未修訂完成，集體土地利用過程中將會存在一些國有土地開發(fā)建設中沒有的問題，所以有待具體實施細則的出臺。此外，集體用地利用落地經(jīng)驗待探索。
差異化競爭 集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的機遇和挑戰(zhàn)
梳理完政策利好，我們再來看一下集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢和挑戰(zhàn)，可以用差異化競爭這個關鍵詞作為提煉。
談到集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢，第一是集體土地的土地成本相對較低，選擇集體經(jīng)營性建設用地在一定程度上可以避免國有建設用地招牌掛出讓的激烈競爭，降低土地成本。在目前優(yōu)質(zhì)土地價格居高不下，融資成本升高的大環(huán)境下，這一點尤為重要。
第二，在集體土地上開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以采取多種合作方式，探索出更多的創(chuàng)新模式。比如由集體土地組織和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商共同出資成立項目合資公司，進行建設開發(fā)招商運營；也可以由集體土地組織委托有經(jīng)驗、有實力的開發(fā)商進行代建運營；還可以由集體土地組織自持，運營商采取輕資產(chǎn)模式等多渠道參與開發(fā)建設、招商運營等。
第三，集體土地組織作為土地持有方，在前期手續(xù)上具有天然的優(yōu)勢。眾所周知，集體土地可能存在很多的遺留問題，很可能影響園區(qū)后續(xù)的開發(fā)建設。那么具有地域優(yōu)勢，可以解決實際遺留問題的集體土地持有方，在開發(fā)建設過程中就具有較大的實際優(yōu)勢。
第四，由于集體土地的性質(zhì)，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出售存在諸多限制，反而使得對園區(qū)招商運營的長期收益更為看重，在運營中追求長期效益增長，對產(chǎn)品品質(zhì)的要求較高，追求區(qū)域深耕，也會更期待打造長期持有的精品園區(qū)，符合目前低周轉(zhuǎn)、高收益的科學開發(fā)運營理念。
集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)也存在一些挑戰(zhàn)。目前，集體土地流通實施細則尚未落地，地方性法規(guī)也存在許多差異，因此集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營也必然存在不少實際的問題。首先，集體土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資的難度較高，貸款的難度較大。其次，按照現(xiàn)行的落地政策，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)銷售限制很多，出租為最主要的運營模式。結合近幾年的經(jīng)濟形勢，尤其是體量大的集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)，招商運營的難度較大。第三，集體經(jīng)濟組織與合作方的管理和運營模式需要磨合，且磨合期長。
合作共贏 集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實踐路徑
接下來以西北旺萬合科創(chuàng)園為例，分享一下集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實踐路徑，關鍵詞是合作共贏。
西北旺萬合科創(chuàng)園位于中關村科學城北區(qū)西北旺鎮(zhèn)，總占地面積69公頃，總規(guī)劃地上建筑面積102.4萬平方米，所有土地均為集體土地。園區(qū)包括三個子項目：海淀大悅綜合體、坤玉灣和中關視界，集產(chǎn)業(yè)辦公、商業(yè)綜合體、租賃住宅和人才公寓于一體，打造產(chǎn)商居融合的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
西北旺萬合科創(chuàng)園以"打造中關村科學城集體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標桿"、"建設北京大型綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)宜居城市名片"為目標，致力于利用集體土地統(tǒng)籌建設符合首都功能定位和海淀區(qū)"創(chuàng)新發(fā)展16條"的科技、生態(tài)、創(chuàng)新園區(qū)。
西北旺萬合科創(chuàng)園以中關村科學城北區(qū)高度和西北旺速度的完美融合為目標理念，結合海淀區(qū)聚焦科技與創(chuàng)新兩大發(fā)展的結晶，是西北旺鎮(zhèn)集體經(jīng)濟發(fā)展的重點，以打造中關村科學城集體產(chǎn)業(yè)標桿，建設北京大型綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)宜居城市名片為目標，聚焦人工智能、5G、新一代信息技術、大健康、醫(yī)養(yǎng)、數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的全生命周期，秉承差異化的定位理念，尊重時代理念，順應協(xié)同發(fā)展趨勢，打造產(chǎn)城融合、商產(chǎn)共融、職住平衡的百萬平米級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
作為集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)，西北旺萬合科技園在摸索中前進，積攢了寶貴的實踐經(jīng)驗。
首先是融資問題。西北旺聯(lián)社作為西北旺萬合科創(chuàng)園的土地持有者和建設開發(fā)主體，深耕區(qū)域，多渠道籌融資，開創(chuàng)性攻堅克難，著力解決土地及建設開發(fā)資金問題。
其次是集體經(jīng)濟組織和合作方探索多種模式，利用集體土地優(yōu)勢借力、合作共贏。以其中的一個子項目海淀大悅綜合體為例，該項目由西北旺聯(lián)社和大悅城商業(yè)管理北京有限公司共同出資成立項目公司進行開發(fā)運營，總體量約48萬平米，打造包括海淀第一個大悅城在內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體。以"科技+大健康"為主導產(chǎn)業(yè)，數(shù)字文化創(chuàng)意為輔助產(chǎn)業(yè)，大數(shù)據(jù)及雙創(chuàng)服務為配套產(chǎn)業(yè)，重點聚焦物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智慧醫(yī)療等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，致力營造綠色、友好、生態(tài)的創(chuàng)新型綜合科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在今年年底到明年年中將要逐步釋放23.7萬平的產(chǎn)業(yè)空間和5萬平米的人才公寓。
園區(qū)中另一個子項目中關視界，地上地下建筑面積共約54萬平米的大型產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)，地處中關村科學城北區(qū)最南端，位于中關村大街和北清路沿線交匯的"黃金十字路口"，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目不僅是連接中關村科學城南北區(qū)的最佳載體，更是滿足企業(yè)定制需求的高新產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。以5G+AI賦能產(chǎn)業(yè)空間定位，以萬物互聯(lián)加速科技創(chuàng)新，將重點以5G和人工智能為發(fā)展方向，通過上游的科研平臺、中游的技術集成和下游的場景打造，形成閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。項目將會由西北旺聯(lián)社自持，提供企業(yè)的定制短租，預計年內(nèi)開工。
西北旺萬合科技園中坤玉灣項目也將由西北旺聯(lián)社自持，與合作方采取輕資產(chǎn)的運營模式，廣納資源，多渠道參與園區(qū)招商運營。坤玉灣項目緊鄰G7高速，距海淀大悅綜合體約2公里，其中年底即將交付的啟辰苑可提供726套中高端租賃住宅，目前正在招租。此外，剩余的23萬平米產(chǎn)業(yè)空間待釋放，也正在進行招商的定制短租。坤玉灣定位為職住平衡+服務高端人才的全系列功能，計劃預留5萬平米的醫(yī)養(yǎng)生態(tài)大健康產(chǎn)業(yè)空間。同時承接海淀大悅綜合體的溢出產(chǎn)業(yè)，打通研發(fā)、應用和展示產(chǎn)業(yè)鏈，打造產(chǎn)商居交融的生態(tài)環(huán)境體系。
再一個實踐經(jīng)驗，西北旺聯(lián)社作為西北旺萬合科技園的建設開發(fā)主體和長期持有方，將統(tǒng)一調(diào)配區(qū)域內(nèi)的各種資源，長遠規(guī)劃，助力和回饋園區(qū)建設運營，包括但不限于融資渠道的拓寬、前期手續(xù)的辦理、招商引資的政策落地等方面。
最后一個實踐經(jīng)驗，園區(qū)將采取"引進來"和"走出去"雙管齊下的發(fā)展路徑，由西北旺聯(lián)社提供資金、土地、平臺和區(qū)域資源，由合作方提供開發(fā)建設經(jīng)驗、招商平臺資源、科學運營模式。
以上是基于當下政策和實際經(jīng)驗，西北旺萬合科技園作為集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實踐路徑。未來，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)將在實踐中探索更多更成功的創(chuàng)新發(fā)展模式，與合作方及廣大上下游資源渠道形成優(yōu)勢互補、合作共贏。
最后，很高興今天能有機會與大家分享集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的喜與憂。事已言至、詞已表情，以一首小詞來結束今天的演講。
《壬寅年偶得》
耕西北旺地，
依京畿福域，
建千畝園區(qū)，
引鳳凰于飛。
謝謝大家的寶貴時間，我的分享到此結束，歡迎大家到西北旺合作交流。
來源：房訊網(wǎng)
