房訊網(wǎng)訊 2023年3月17日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進(jìn)化：商業(yè)辦公新勢(shì)力"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過800位嘉賓出席論壇，聚焦產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市更新、營(yíng)銷渠道、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營(yíng)管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品力重塑的新路徑，探尋商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈重構(gòu)的新模式，攜手商業(yè)地產(chǎn)新勢(shì)力共同推動(dòng)行業(yè)新發(fā)展模式下的"迭代與進(jìn)化"！
戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)總經(jīng)理劉兵發(fā)布2022年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)回顧與展望主題演講，劉兵表示，公募REITs從2021年正式發(fā)起，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)有特別大的推動(dòng)。
戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)總經(jīng)理 劉兵
劉兵認(rèn)為，最新的公募REITs發(fā)行打新的比例是100倍-200倍。去年中國(guó)物流、工業(yè)研發(fā)、公寓項(xiàng)目相對(duì)比較活躍，就是因?yàn)檎业搅送顺銮�。目前寫字樓產(chǎn)業(yè)園面臨最大的問題是國(guó)家還沒有給商業(yè)辦公做基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，沒有列入可以發(fā)公募REITs的類型。
以下為劉兵部分發(fā)言：
內(nèi)資和外資買家比例，去年年底大家瘋傳外資要來抄底，外資是中國(guó)資本市場(chǎng)大宗房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。對(duì)比股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)，100億的外資投資到中國(guó)大宗不動(dòng)產(chǎn)上的錢是很少的量。
典型交易的分析，自用買家是很大的一個(gè)比例，在主營(yíng)業(yè)務(wù)資金充裕的情況下購(gòu)買自用的需求會(huì)一直持續(xù)下去。工業(yè)物流，感觸特別深，比較心痛的是這些資產(chǎn)包幾乎沒有在北京，環(huán)京的物流資產(chǎn)很少，沒有拿出來賣的。北三縣的資產(chǎn)，很多機(jī)構(gòu)投資人對(duì)環(huán)京的物流倉(cāng)都抱著觀望的態(tài)度，看今年出租率、租金能不能起來。
醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，首鋼、過往老的工業(yè)園區(qū)可以打上生物醫(yī)藥的概念，這個(gè)角度市場(chǎng)很多人是追逐的。長(zhǎng)租公寓是另外一個(gè)熱點(diǎn)，現(xiàn)在看到一些機(jī)構(gòu)投資人在比較繁華的環(huán)五線的區(qū)域做舊寫字樓、工業(yè)項(xiàng)目改造，結(jié)合北京城市更新管理?xiàng)l例，但是要求原有業(yè)主方把價(jià)格預(yù)期降低一點(diǎn)，否則機(jī)構(gòu)投資人不會(huì)買賬。
公募REITs是從2021年正式發(fā)起，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)有特別大的推動(dòng)，現(xiàn)在看到公募REITs發(fā)行的十幾單里，可以看到基礎(chǔ)資產(chǎn)在IPO發(fā)行的時(shí)候都能夠給打新的投資人4.5左右的回報(bào)，到了二級(jí)市場(chǎng)之后炒著炒著股價(jià)的上漲給股東帶來的回報(bào)就變成三點(diǎn)幾了，說明老百姓的錢其實(shí)可以看到三點(diǎn)幾回報(bào)的時(shí)候就已經(jīng)覺得這是還可以的低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。但是現(xiàn)在打不通這個(gè)環(huán)節(jié)，我記著2021年時(shí)候有媒體采訪戴德梁行說中國(guó)公募REITs市場(chǎng)是多大的市場(chǎng)，我們說上萬(wàn)億應(yīng)該很容易，但是現(xiàn)在只有十幾單。
最新的公募REITs發(fā)行打新的比例是100倍，快200倍，這對(duì)個(gè)人投資人來說沒有意義，錢放在定存賬戶里7天時(shí)間100萬(wàn)收幾百塊錢，但是100萬(wàn)打新股，一個(gè)星期占用，配股很少，賺的不一定超過7天定存，說明市場(chǎng)缺公募REITs可以發(fā)行的項(xiàng)目。
去年中國(guó)物流、工業(yè)研發(fā)、公寓項(xiàng)目相對(duì)比較活躍，就是因?yàn)檎业搅送顺銮溃蠹翌A(yù)期可以公募退出，交給有牌照，或者已經(jīng)有上市公司的Pre-A的退出。目前寫字樓商辦面臨最大的問題是國(guó)家還沒有給商辦做基礎(chǔ)設(shè)施，沒有列入可以發(fā)公募REITs的類型。證監(jiān)會(huì)去年提出來商業(yè)物業(yè)可以當(dāng)公募REITs的試點(diǎn)，但是目前零售、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)，從老百姓的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施角度講它具備一定的概念，但是寫字樓目前還沒有明確時(shí)間。
年的展望，我自己有一個(gè)感受是這種恢復(fù)是非常脆弱的，整個(gè)市場(chǎng)資金面，投資者信心，實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)租金支付和使用面積的擴(kuò)張都面臨很大壓力。
