柏文喜 IPG中國首席經(jīng)濟學家
證監(jiān)會終于放開了被叫停十年的A股房企股權(quán)融資，而恒大卻已與之失之交臂。否則，恒大借殼深深房回A即刻實施，然后再繼續(xù)加杠桿把恒大地產(chǎn)的負債干到4萬億的，然后各地的土地財政又可以繼續(xù)增收，樓市繼續(xù)火熱了。證監(jiān)會昨天放開房企與涉房企業(yè)股權(quán)融資，政策力度在實質(zhì)上遠超之前的信貸、債券寬松政策，可謂房地產(chǎn)救市的“第三支箭”。因為股權(quán)融資除了可為房企提供增量資金之外，還可優(yōu)化房企的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與流動性，有利于房企再利用財務(wù)杠桿撬動夾層融資和債權(quán)融資來繼續(xù)加大融資力度以獲取更多的資金支持。另外，放開股權(quán)融資，也有利于房企利用資本工具開展行業(yè)并購，以促進行業(yè)整體流動性的恢復，推動樓市回暖，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快進入良性循環(huán)的軌道。
就政策邏輯和覆蓋面而言，此項政策直接利好于A股和H股上市地產(chǎn)與涉房企業(yè)，也利好于具備上市條件和發(fā)行REITs等條件的企業(yè)。而對于內(nèi)房股與一些未上市，乃至出險房企而言則屬于間接利好，因為股權(quán)融資推動的行業(yè)流動性的整體放松，自然也會推動市場回暖、項目并購，也就提升了這些企業(yè)的重組與合作價值，尤其對于推動出險企業(yè)的債務(wù)重組也是明顯的利好。另外，內(nèi)房股實際上也可借機分拆或打包內(nèi)地資產(chǎn)與業(yè)務(wù)在A股進行股權(quán)融資來獲得增量資金的同時優(yōu)化存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進而推動整個公司的重啟與市場復蘇。
具體到企業(yè)而言，如果恒大能挺到到現(xiàn)在，那么借殼深深房回A圈錢則是分分鐘的事情，自然也就有可能不會發(fā)生資金鏈斷裂，也不會以次生災害的形式套牢和引爆蘇寧與一眾投資人和產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)了，恒大的理財活動可能依然可以隱秘地繼續(xù)滾雪球，恒大汽車依然可以高調(diào)地“買、買、買”，許教授依然在可以意氣風發(fā)與張近東在交杯酒中喝出豪情萬丈與風情萬種來。但是如果許教授還是如之前那樣把各種加杠桿措施用到極致，真把恒大負債整到4萬億的話，恒大也未必能不出問題。畢竟樓市再烈火烹油，樹也長不到天上去。
再來看看萬達再上市這個老大難問題。萬達不屑于港股估值過低奮而退市，估計在退市前也就回A上市問題做過預溝通，因為畢竟在2012年A股叫停房企股權(quán)融資后還是在2015年開了帶豁免條件的一扇小門的，比如重慶地產(chǎn)霸主之一的金科股份就是借力這一豁免文件借殼上市的。不過就在萬達以數(shù)百億的天量私募融資從港股“贖身”退市成功之后，卻因為你懂的原因?qū)е鹿蓚p殺，然后就是被迫果然決然到摔杯出售資產(chǎn)和項目以自救的地步。而此時如果能夠順利登陸A股，自然可救萬達于水火，這也是萬達為了符合A股上市要求而削足適履剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將擬上市主體重組為一家商管公司的主要原因。
但在A股漫長的審核排隊耗盡了萬達的信心，也耗盡了港股退市時支付巨額“贖身費”的那些投資人的耐心，同樣因為你懂的原因，再次在騰挪私募投資獲得喘息機會之后被迫情定港交所。不過，萬達商管赴港上市應(yīng)是采用民企通常所采用的小紅籌架構(gòu)，上市成功的話就可歸入泛內(nèi)房股板塊，而非此次證監(jiān)會放開股權(quán)融資的H 股。但也不能就此斷言說萬達商管的上市與此次證監(jiān)會放開股權(quán)融資這一重磅政策就完全沒有關(guān)系。
股是指內(nèi)地企業(yè)以內(nèi)地主體身份赴港上市，需要內(nèi)地證監(jiān)會出具無異議函，也就是通常所說的“小路條”。以H股登陸港交所，更多的是境內(nèi)央企、國企及極少數(shù)民企所采取的赴港上市方式，尤其是國央企以這種形式赴港掛牌的公司通常被稱為“紅籌股”。但這種上市方式對于民企而言卻是一道實際上并不開放的“玻璃門”，所以民企一般都被迫采用在境外設(shè)立殼公司，并采取各種方式將境內(nèi)擬上市的權(quán)益騰挪裝入境外殼公司，再以境外殼公司為主體于港交所掛牌的“小紅籌”架構(gòu)。而萬達商管采用的正是這種小紅籌架構(gòu)，屬于繞行境內(nèi)證監(jiān)會審核程序的無奈做法，因此自然在邏輯上也就不包含在此次證監(jiān)會放開股權(quán)融資的H股管轄范圍內(nèi)。不過，港交所雖然在地位上完全獨立，但也不可能完全不顧及國內(nèi)證監(jiān)會的態(tài)度以及行業(yè)形勢的變化，因此此次A股和H股涉房企業(yè)股權(quán)融資全面開閘，對于萬達商管而言雖不包括，但利好也是不言而喻的。
其實，作為土地財政外衣的房地產(chǎn)發(fā)展高周轉(zhuǎn)模式及其引發(fā)的金融風險與國民經(jīng)濟運行風險，從來都不是房地產(chǎn)和房企本身所能造就與造成的，就像時勢造英雄一樣都是時代和經(jīng)濟發(fā)展模式的產(chǎn)物，而曾經(jīng)雙雙作過中國首富的許家印與王健林也同樣如此。當頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，旨在降低涉房金融與經(jīng)濟運行風險，目標直指“黑天鵝”與“灰犀�！钡牟粩嗉哟a的行業(yè)調(diào)控所帶來的卻是大規(guī)模的爛尾樓、“抱團停貸”與一眾頭部民營房企的排隊暴雷，以及已經(jīng)幾乎耗盡的行業(yè)流動性與市場信心，再多的政策與變著花樣的債權(quán)輸血自然也就無能為力了。但是“保交樓”卻是不能不和不得不完成的任務(wù)，挽救土地財政也是不能明說卻已經(jīng)擺在臺面上的事情。
希望此次證監(jiān)會開閘股權(quán)融資能夠成功救市救行業(yè)，也能實現(xiàn)“保交樓”的目標，因為之前的放開信貸、鼓勵發(fā)債，即使提供國家隊增信也只能惠及少量企業(yè)，而這些企業(yè)未必就是“保交樓”的大戶與重點。至于市場未來會怎么走、一眾房企的未來命運如何，則也只能走著看著了，否則許家印與張近東的交杯酒就永遠不會散場。該翻篇兒的，就讓它翻篇兒吧，正所謂時來天地皆同力，運去英雄不自由。
一切都是時代的產(chǎn)物。
回顧改革開放以來所有的政策出臺，其實都是從先搞垮財政開始，再到搞垮銀行，然后沒辦法了再通過股市割民間韭菜來續(xù)命這條路徑進行的，此次房地產(chǎn)救市也同樣如此，只不過整體環(huán)境已經(jīng)市場化了，銀行不是那么“聽話”了。但既然一入股市深如海，那就要按照資本市場的倫理與邏輯、規(guī)矩來行事方可，不要只盯著股市里的韭菜們。如果續(xù)命過程中能夠走市場化創(chuàng)新與開放之路，行業(yè)就可能獲得新生，而如果只是為了政策狩獵或者財政找補，那政策后果與行業(yè)未來自然就都不好說了，而之前的許家印們，也就白白“壯烈”了一回。
來 源：房訊網(wǎng)
