房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會(huì)主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時(shí)代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場(chǎng)、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場(chǎng)、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤(rùn)置地等合作伙伴的支持。
中糧置地廣場(chǎng)副總經(jīng)理馬佳音在論壇中發(fā)表主題演講，和參會(huì)嘉賓分享了對(duì)于城市辦公新生態(tài)的思考和理解。她表示，城市辦公的新生態(tài)應(yīng)該注重對(duì)C端需求的關(guān)注，從人性的需求出發(fā)，提升企業(yè)員工的幸福感；城市功能轉(zhuǎn)換帶來城市生態(tài)的重構(gòu)，消費(fèi)升級(jí)、居住升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等催生了城市更新的浪潮，也催生了新辦公的興起，倒逼著辦公空間的服務(wù)商和運(yùn)營(yíng)商開始關(guān)注對(duì)辦公生態(tài)的重構(gòu)。
以下是馬佳音演講實(shí)錄：
馬佳音：謝謝主持人剛才非常簡(jiǎn)短也非常精確的對(duì)我們項(xiàng)目的介紹，再次感謝主辦方給這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，能夠在城市更新的大的背景下，跟各位探討一下關(guān)于我們作為一個(gè)辦公空間的服務(wù)商和運(yùn)營(yíng)商，對(duì)現(xiàn)在一些新辦公的思考，就是我們的題目"重構(gòu)城市辦公新生態(tài)"。
在正式開始演講之前，我想先跟大家進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單互動(dòng)，我看在座的各位很多都是各個(gè)行業(yè)的專家、老板，你們多多少少都有帶團(tuán)隊(duì)，不管團(tuán)隊(duì)大小，你們有沒有考慮過這樣一個(gè)問題，作為老板，你的員工在上班的時(shí)候幸福嗎？你有沒有考慮過員工的幸福度，或者換句話說，你的雇主滿意度是否夠高。帶著這樣一個(gè)問題，大家跟我回想一下你的公司有沒有這樣一群人，他們可能會(huì)在上班的時(shí)候準(zhǔn)點(diǎn)到，下班的時(shí)候卡著點(diǎn)走。他每天下班的時(shí)候站在打卡機(jī)前的興奮和滿足的狀態(tài)，是在他八個(gè)小時(shí)辦公的時(shí)間里是見不到的，他每天是在逃離的狀態(tài)離開辦公室。如果他每天是這樣一種狀態(tài)，我認(rèn)為他上班的幸福度不會(huì)很高，同時(shí)他帶來的一些工作績(jī)效也不會(huì)很好。當(dāng)然會(huì)有各種各樣組織內(nèi)部的原因或者個(gè)人原因，會(huì)影響到他對(duì)上班這件事情的幸福感。但是不得不承認(rèn)，有一些像我們屏幕上列舉的各種各樣的痛點(diǎn)，都是在一點(diǎn)一點(diǎn)的扼殺或者抹殺著員工的幸福度。作為我們一個(gè)辦公空間的運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商，這是在倒逼我們開始關(guān)注，我們的關(guān)注點(diǎn)開始從B端向C端轉(zhuǎn)移，你的員工是一個(gè)個(gè)鮮活的、有個(gè)性的、有自我成長(zhǎng)和精神需求的個(gè)體。如果你真的能關(guān)注到這一點(diǎn)，我相信你員工的幸福感才會(huì)真正得到提升。
既然是我們提出要開始關(guān)注C端的需求，我們?cè)谶@里提出來真正新辦公是什么呢？是你要回歸人性的需求，重構(gòu)辦公生態(tài)。之前也說了，可能這幾年有一個(gè)詞特別熱，叫"城市更新"，我們希望在這種大的城市更新背景下，我們把新辦公的概念回歸到這個(gè)大的背景下來看一下到底什么是我們提的新辦公。
城市更新的本質(zhì)是城市功能轉(zhuǎn)換帶來的城市生態(tài)的重構(gòu)，有幾大因素也催生了城市更新的浪潮，我們列舉了跟我們更加相關(guān)的。比如第一，消費(fèi)升級(jí)。消費(fèi)升級(jí)這個(gè)概念這幾年非常火，可能還會(huì)有一些消費(fèi)降級(jí)、消費(fèi)分級(jí)的說法。我們?yōu)槭裁丛谶@里還是提消費(fèi)升級(jí)呢？我們用數(shù)據(jù)來說話。大家可能關(guān)注這幾年國(guó)家公布的所謂社會(huì)零售消費(fèi)總額，增速確實(shí)是在放緩。前幾年好像是12%、11%、10%，今年截止到10月份的數(shù)據(jù)是9%點(diǎn)幾。增速是在放緩的。
但是大家應(yīng)該關(guān)注另外一個(gè)數(shù)字就是最終消費(fèi)總額，它和社會(huì)零售消費(fèi)總額之間的區(qū)別是什么呢？消費(fèi)零售消費(fèi)總額關(guān)注的是實(shí)物消費(fèi)，你每天買的衣服、去超市買的日用品、你去餐廳吃飯，這些消費(fèi)都會(huì)歸綜到社會(huì)零售消費(fèi)總額里。但是最終消費(fèi)總額還包括了服務(wù)消費(fèi)，比如旅游、你對(duì)健康的消費(fèi)、你對(duì)娛樂的消費(fèi)，你去看話劇、各種各樣的對(duì)一些文化、自我成長(zhǎng)的東西，這是在社會(huì)零售消費(fèi)總額里沒有包含的。所以我們更加關(guān)注的是最終消費(fèi)總額這個(gè)數(shù)據(jù)，這個(gè)每年都在增加，而且增速一直在提升。這就很好的說明了什么是消費(fèi)升級(jí)。
就是你從原來買日用品的一些必需品，慢慢的過渡到了一開始對(duì)可選品的選擇，文化、娛樂、養(yǎng)老、健康、醫(yī)療等等這些東西，我們認(rèn)為就很好的說明了消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)。
還有一個(gè)概念比較有意思，叫做Better Me理論，我現(xiàn)在買一件東西，可能我買一條裙子，不再是因?yàn)槲倚枰斜Ｅ墓δ�，我不再關(guān)注它的功能屬性，我更加關(guān)注的是它帶給我的社交屬性，能夠帶給我的一些情感屬性。可能我買這條裙子是因?yàn)樗俏蚁矚g的一個(gè)設(shè)計(jì)師出的一個(gè)小眾品牌的限量款，可能它是我兩個(gè)鐘愛的品牌出的聯(lián)名款式，是因?yàn)檫@個(gè)，它讓我感到了一個(gè)更好的自己，就是一個(gè)消費(fèi)品現(xiàn)在大家從功能屬性慢慢轉(zhuǎn)向了情感屬性的消費(fèi)。我覺得這個(gè)是比較有意思的一點(diǎn)。
還有一種說法，就是低物質(zhì)欲望社會(huì)的出現(xiàn)，從另外一個(gè)角度也更加說明了我們不再關(guān)注一個(gè)東西的價(jià)格甚至品牌，我們慢慢回歸到它是否能真正滿足我精神層面的自我需求和真正回歸初心的一些消費(fèi)，這個(gè)東西每一點(diǎn)都是在印證了我們剛剛提到的消費(fèi)升級(jí)。
第二個(gè)是說居住升級(jí)，這個(gè)很好理解，就是我們現(xiàn)在買房子其實(shí)不再是因?yàn)樗芙o我提供一個(gè)遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，更多的是說可能關(guān)注我的生活是不是能夠給我?guī)砀咂焚|(zhì)的生活空間，我的鄰居是誰，我更加關(guān)心我的社群，我更加關(guān)心我的孩子是在跟哪些孩子一起玩，這就是我們?cè)谡f的所謂的社會(huì)分層這件事。雖然我們不太愿意看到，但這真的是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。
還有我可能更加關(guān)心小區(qū)提供的一些物業(yè)服務(wù)，這就是我們說的大家最能接觸到的居住升級(jí)的概念。
還有一個(gè)跟我們現(xiàn)在提到的新辦公息息相關(guān)的，就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)。現(xiàn)在不管從政府的政策導(dǎo)向，基本上可能從低端的制造業(yè)向高端服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型的轉(zhuǎn)型，然后慢慢向一些科技、環(huán)保、智能等等，包括一些產(chǎn)業(yè)鏈前后端的延伸，這一切其實(shí)就真正催生了由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)引發(fā)的對(duì)于商業(yè)環(huán)境、對(duì)于行業(yè)人才、對(duì)于辦公地點(diǎn)、商業(yè)配套等等的迭代的需求，催生了我們剛剛提到的新辦公的興起，也倒逼著我們作為運(yùn)營(yíng)商開始關(guān)注對(duì)辦公生態(tài)的重構(gòu)。
上面講的可能是一些大的概念，我說一個(gè)實(shí)例，這是我們自己的項(xiàng)目，是蠻符合整個(gè)城市更新的定位。三利百貨如果是傳統(tǒng)北京的朋友可能了解，在原來的安定門外大街上，是處在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善的比較老舊的物業(yè)，我們集團(tuán)從2013年開始對(duì)它進(jìn)行了拆除，在長(zhǎng)期的規(guī)劃調(diào)整中。2016年底開始正式施工、建設(shè)，到2018年8月1日，中糧置地廣場(chǎng)重新定位的一個(gè)超甲級(jí)的國(guó)際寫字樓，這個(gè)項(xiàng)目8月1日正式入市。大概的體量是8萬多平米，我們現(xiàn)在出租率在60%左右。我也是在這里做一個(gè)小小的廣告的邀請(qǐng)，如果大家有合作的意向，可以積極與我們聯(lián)系。
為什么說這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)比較典型的城市更新案例呢？首先我們確實(shí)認(rèn)為我們盤活了一些老舊的現(xiàn)有的資產(chǎn)，通過各種渠道真的是進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的優(yōu)化，整個(gè)我們也是聘請(qǐng)了SOM作為整個(gè)設(shè)計(jì)擔(dān)綱。我們認(rèn)為它在中國(guó)也算是比較成功的，也是非常有名的案例。運(yùn)用了一些非�，F(xiàn)代的建筑筆法，跟我們傳統(tǒng)的一些歷史古韻相結(jié)合，整個(gè)項(xiàng)目的氣質(zhì)做到了既是端莊穩(wěn)重，也比較現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的狀態(tài)。項(xiàng)目獲得了各種殊榮，像LEED鉑金的認(rèn)證、國(guó)家綠建三星、BREEAM四星，還有申請(qǐng)到世界吉尼斯紀(jì)錄的最高的水幕。我們提出了打造城市辦公的新生態(tài)，提出了所謂的Work-Co-life 3C的城市體系。
這就是現(xiàn)在項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一些實(shí)景圖，左上角它的整個(gè)建筑筆法的融合，是雙層玻璃幕墻跟石材的結(jié)合，既滿足了原來安定門外大街歷史古舊比較穩(wěn)重、比較城市風(fēng)貌的保留，同時(shí)結(jié)合雙層呼吸式幕墻，也對(duì)室內(nèi)租戶對(duì)通透性、采光率的需求的滿足。右上角的就是我們?cè)陂_業(yè)當(dāng)前，得到了全球吉尼斯世界紀(jì)錄的認(rèn)證，高60米的全球最高的室內(nèi)水幕，也是比較壯觀，是網(wǎng)紅打卡勝地，很多人過去拍照。
現(xiàn)在進(jìn)入存量房時(shí)代，想在這個(gè)領(lǐng)域里面依然立于不敗之地，我們認(rèn)為真正能夠重構(gòu)辦公生態(tài)的不二法則就是我們提出一個(gè)新辦公重度運(yùn)營(yíng)的理念，這個(gè)理念的提出，因?yàn)槲覀兯伎嫉絺鹘y(tǒng)的辦公或者寫字樓行業(yè)更多的可能比較注重前端的租賃，房子租出去了，可能我們就不是那么關(guān)心后面的運(yùn)營(yíng)了。但是我們其實(shí)借鑒了另外兩個(gè)同樣在地產(chǎn)業(yè)態(tài)非常重運(yùn)營(yíng)而且給我們很多學(xué)習(xí)的地方的一個(gè)業(yè)態(tài)，就是一個(gè)是購(gòu)物中心，一個(gè)是酒店。所以我們依托這兩個(gè)提出的，我們希望能夠利用購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合，加上頂級(jí)酒店的至尊服務(wù)，當(dāng)然少不了科技助力的智慧平臺(tái)，能夠打造整個(gè)政務(wù)運(yùn)營(yíng)的理念。
購(gòu)物中心，我們現(xiàn)在是拿了購(gòu)物中心對(duì)客群經(jīng)營(yíng)的理念來做的寫字樓，我們希望能夠通過業(yè)態(tài)組合，包括一些空間場(chǎng)景的營(yíng)造，希望能夠合并消費(fèi)者的第二和第三空間。第一空間是你的家，第二空間可能是你的辦公地點(diǎn)，第三空間我們把它界定為你的一個(gè)高頻社交的場(chǎng)所。我們說合并第二和第三空間，意思是我們?cè)谶@里為你提供了一個(gè)完全的社交上，提高你的社交效率，原來你可能需要去其他地方完成的社交需求，在你的辦公地點(diǎn)你就可以完成。因?yàn)槲覀兘速?gòu)物中心的整個(gè)業(yè)態(tài)組合，幫你進(jìn)行了有社交化和場(chǎng)景化的打造。
因?yàn)閭鹘y(tǒng)寫字樓客群是更細(xì)分，也是更精準(zhǔn)的，它更像酒店，因?yàn)樗泻芎玫膬r(jià)格入口，辦公是有租金的，有一個(gè)很好的價(jià)格入口來控制。所以我們獲得的這部分客群是非常精準(zhǔn)的，我們希望能夠通過我們空間+內(nèi)容的產(chǎn)品的營(yíng)造，來完成整個(gè)圈層的胡通和產(chǎn)品的互動(dòng)。另外就是所謂的智慧樓宇、智慧運(yùn)營(yíng)，這些是基礎(chǔ)，我們往后延伸一步要做的是什么呢？我們其實(shí)是希望能夠把它的社交屬性加入到整個(gè)智能化平臺(tái)里來，真正打通線上和線下服務(wù)消費(fèi)的閉環(huán)。
我們基于上面這三大重度運(yùn)營(yíng)的理念，我們打造了置地廣場(chǎng)3C的生態(tài)體系，就是我們的COFCO LIFE，就是COMMONS、COFFICE和COFCO LIFE。COFCO LIFE的內(nèi)容，比如員工食堂，這是大家覺得非常痛的一個(gè)痛點(diǎn)，因?yàn)槲覀兪抢昧苏麄�(gè)中糧集團(tuán)食品產(chǎn)業(yè)鏈資源的依托，不管是米面糧油、魚肉蛋奶，都是我們中糧集團(tuán)直供的。所以在食品安全、食品健康上提供了非常好的保障。同時(shí)我們也是自己設(shè)計(jì)、建造了一個(gè)空間感、舒適感包括高級(jí)感都非常有品質(zhì)的員工的就餐空間。我們希望能夠解決員工食堂大家心頭永遠(yuǎn)的痛。
還有我們依托整個(gè)大悅城的全部的商管的資源，在樓內(nèi)在有限的空間內(nèi)基本上完成了大家日常社交需求的全覆蓋，比如咖啡廳、面包房、一些小的酒吧、一些美容美發(fā)的沙龍、商務(wù)攝影、花店、書店，包括一些簡(jiǎn)餐和商務(wù)宴請(qǐng)的正餐，而且所有商業(yè)都做到了跟整個(gè)樓體8月1日同步開業(yè)，這在寫字樓行業(yè)里是一大先例。
COMMONS，是共享商務(wù)社群，這里面有一些空間和內(nèi)容的展現(xiàn)，我們犧牲了大量的租金和一些很好的位置，做了一些共享空間，希望能夠給大家提供一個(gè)可能藝術(shù)化的，能夠完成大家比較靈活的公共辦公的需求或者相對(duì)短租的辦公需求。我們也不排除可能也會(huì)跟一些比較好的聯(lián)合辦公的合作方繼續(xù)探討未來合作的可能性。
我們還在里面做了兩大主題空間，一個(gè)是媒體中心，媒體中心大概拿出了400平米，做一個(gè)燈光等等國(guó)際水平的媒體中心，包括可以舉辦沙龍、酒會(huì)、宴會(huì)、正式的報(bào)告、走秀、發(fā)布會(huì)等等，各種情境都可以在這邊得到滿足，這個(gè)我們現(xiàn)在也已經(jīng)開始正式對(duì)外出租，年底的年會(huì)活動(dòng)比較多，如果大家有需求可以跟我們聯(lián)系。
還有一個(gè)是藝術(shù)中心，我們一致認(rèn)為藝術(shù)其實(shí)應(yīng)該是一種生活方式，它不是說你每天要走很遠(yuǎn)的路專門去一個(gè)藝術(shù)館去看展，我們把它做在樓里面，我們把整個(gè)全樓都看成一個(gè)大的展廳，我們會(huì)不定期的更換各種各樣的藝術(shù)品和比較大咖的作品，同時(shí)在地下一層有一個(gè)固定的藝術(shù)展廳，也會(huì)定期有一些藝術(shù)家、沙龍的活動(dòng)在那邊舉辦。
我們提出了一個(gè)城市客廳的概念，其實(shí)我們做了一個(gè)第二大堂，一般寫字樓一層是比較商務(wù)的大堂，我們?cè)诘叵乱粚幼隽艘粋�(gè)更偏酒店的酒店大堂的感覺，不管是從軟裝設(shè)計(jì)上還是功能定位上，都是希望能夠給大家一個(gè)相對(duì)放松但是又很舒適的個(gè)人和商務(wù)無縫切換的空間。
還有COFFICE，就是智慧辦公平臺(tái)，我們希望這個(gè)平臺(tái)完成的不單單只是說我們傳統(tǒng)的可能一些物業(yè)報(bào)修、一些非�；A(chǔ)的像門禁等智能化服務(wù)，我們覺得這是標(biāo)配。我們現(xiàn)在做的是打通它整個(gè)線上線下的資源，更多的關(guān)注社交屬性、消費(fèi)閉環(huán)，第二步就是收集整個(gè)場(chǎng)內(nèi)的大數(shù)據(jù)，更多的做到數(shù)據(jù)的收集、分析、應(yīng)用，這是未來的趨勢(shì)。
第三個(gè)是未來3.0，我們希望可以做到完全的人機(jī)對(duì)話、指揮管家的水平。
以上就是簡(jiǎn)單提到的我們現(xiàn)在在做的work-CO-life的城市辦公新生態(tài)，讓大家在里面可以悅享生活，樂享辦公。
最后用黑格爾的一句話"熟知并非真知"，在城市更新浪潮下，希望大家都有時(shí)間靜下心來，在這個(gè)浮躁的社會(huì)上，我們能夠安下心來，好好思考一下，我們是不是能夠重新定位人與人、人與建筑、人與城市的關(guān)系。謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)
