房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。
來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產商會、房訊網聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業(yè)園、寶能、富力集團、首匯健康科技園、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產業(yè)園、銘泰產業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會內容豐富、環(huán)節(jié)創(chuàng)新，首次采用一場主論壇+三場平行分論壇的形式。其中"周期下城市更新的新邏輯"平行論壇，以"科技驅動，煥新城市"為主題，與會嘉賓展開了激烈的思想碰撞和觀點交流。
以下為中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會實錄（六）
平行論壇一：新周期下城市更新的新邏輯
主持人：下面進行項目推介環(huán)節(jié)。今天有三個城市更新的代表項目上臺推介，我們一起見證了它們的蛻變和創(chuàng)新。首先有請我們的老朋友，金隅集團旗下首個由工廠升級改造的產業(yè)園區(qū)，位于海淀區(qū)西三旗核心區(qū)域，園區(qū)總占地20萬平米，建筑面積12萬平米，已于2018年開園，已經成為智能制造產業(yè)聚集的國家級標桿示范園。
有請北京金隅文化科技發(fā)展有限公司運營總監(jiān)張琳女士進行推介，掌聲歡迎張總。
張琳：非常感謝主持人，非常感謝主辦方，給我們這樣一個分享項目的機會，也希望大家通過我們這次的分享認識金隅集團旗下第一個改造的產業(yè)園區(qū)的項目。
金隅智造工場是金隅集團旗下老舊存量的廠房，金隅的天壇家具廠為載體，與海淀區(qū)政府聯(lián)合打造的以存量空間為載體的智能制造為主要空間的改造項目，金隅智造工場是由金隅集團股份有限公司投資建設，也是由金隅文化科技發(fā)展有限公司負責運營和管理的。
金隅智造工場在五環(huán)外，林翠橋出去，京承高速，京藏高速和亞奧商圈周邊，這是比較好的區(qū)域優(yōu)勢。周邊除了好的交通優(yōu)勢以外，還有院校，我們離學院路的八大學院非常近，而且周邊園區(qū)配套的人才的公租房以及北大附小的西三旗學校都在園區(qū)的周邊。
除了交通和商圈的配套以外，在環(huán)島附近，旁邊是金隅西三旗科技園，華潤的萬象城，新都廣場都是相關的商業(yè)配套，黃色區(qū)域是人才和學校、醫(yī)院的配套項目，整個區(qū)域未來將有一百萬方的放量，在整個中關村科學城的東部地區(qū)。
金隅智造工場2017年已經被中觀列為重點建設項目，今年八月份中關村科學城管委會成立之后給金隅智造工場授牌，獲得了中關村科學城金隅智造工場的授牌。
金隅智造工場項目主要是以新材料、新能源、智能汽車、機器人以及智能制造的基礎保障設施為主的高端制造的產業(yè)園區(qū)。
基本情況，占地面積20萬平米，建筑面積12萬平米，因為老舊的存量空間改造，容積率特別低，只有0.67，挑高6.5米，也就是因為存量的老舊的廠房改造項目，得房率可以達到78%，一層的承重不受限制，二層以上的承重300到500公斤，園區(qū)為了體現(xiàn)后期的科技的氛圍，邀請了美國的姆斯團隊和日本的啊拓拉斯團隊做園區(qū)的設計，也獲得了一些獎項。
園區(qū)整個商業(yè)配套策劃是香港盈石做的項目的落位，二期的S1號樓，原本是500米的廠房，舉架非常高，粱下7米，粱上還有2米的空間，我們通過兩個消防通道區(qū)隔，在里面可以任意的組合和分割，最大的組合面積達到9600平米以上，最小的面積1000平米左右。
這是廠房的外立面和內部結構，粱下達到了7米，挑高非常高，同時可以滿足科創(chuàng)性企業(yè)的設計上不同的需求。
另外這次推薦的是一期的N2號樓，剩余的面積是一層的東西段，2600平米和3094.7平米，層高是6.5米，整租。
公共區(qū)域的裝修的現(xiàn)狀，是由金隅集團投資進行改造的，對于大家休息的空間，日常的交流空間，大堂的設計都是非常高端和人性化的，這是園區(qū)現(xiàn)在有的其他項目的裝修方案，茶歇區(qū)，接待區(qū)，開放的辦公區(qū)，局部做了一些夾層，體現(xiàn)各個公司自己的裝修理念和風格。
企業(yè)關注與房屋本身的情況之后，更多的會關注整體配套情況，金隅智造工場一期預留了2000平米的商業(yè)配套，這2000平米目前已經開業(yè)了，像羅森、云南菜，還有日本烤肉和日本料理，二期整體的配套達到兩萬平米，有一萬平米是由已經簽約的美麗特、星巴克、網易嚴選等等，預計明年年初就能夠開業(yè)，園區(qū)的餐廳兩個，一個是金湖負責運營的，第二個是一個西餐廳。食住行都可以在園區(qū)解決，園區(qū)的班車30多趟，海淀區(qū)還做了400套人才公寓。
園區(qū)已經入駐的企業(yè)，一個國家級重點實驗室，兩家孵化和轉化的平臺，三個國家級的領軍企業(yè)，還有四個獨角獸。園區(qū)打造了5+5+8的運營方式，五大產業(yè)鏈條、五大服務鏈條同時在企業(yè)的入駐到退出的全生命周期的過程中為企業(yè)打造了八大運營服務平臺。
所有的空置面積，目前的報價是8塊錢，8毛是物業(yè)費，租金是7.2元，以上是園區(qū)整體情況，招商咨詢電話82936688，82939500，歡迎大家致電詳細溝通，謝謝大家。
主持人：第二個項目位于北京市大興區(qū)黃村，總建面31平米，8萬平米園林式景觀，契合北京城南行動計劃及首都產業(yè)核心功能定位，成就電子商務+文化創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)，構建園區(qū)產業(yè)服務生態(tài)圈，締造北京南城發(fā)展新高地。
有請金隅高新產業(yè)園招商主管：索夏菲女士進行推介，掌聲歡迎!
索夏菲：金隅智造工場是在西三旗，我們的項目是位于大興的黃村，是由原來的工業(yè)用地，把以前的廠房推倒之后新建的項目，大家知道隨著9月底新機場的通行，新機場目前成為了新國門商務區(qū)，這個商務區(qū)將北京變成的國際化的科技區(qū)，這里將是北京的科技引領區(qū)，也是北京新國門的交匯區(qū)。
我們的項目在大興區(qū)，享受的是大興1+N政策，園區(qū)屬于電子商務中心區(qū)，目前隨著生物醫(yī)藥基地的擴園，目前也可以享受生物醫(yī)藥基地的相關的中關村政策，從幾大方面，人才、高新技術都有涉及。
園區(qū)是位于南六環(huán)與京開高速的交叉口，園區(qū)可以看到南六環(huán)，軌道交通是四號線，在生物醫(yī)藥基地和義和莊的中間位置。距大興國際機場15公里，距離南站23公里，黃村火車站，現(xiàn)在的京雄城際鐵路北京大興站3公里。
隨著金隅集團對于項目的改造升級，我們是全力打造，百分之百自持，項目分三期，總建筑面積31萬平米，還有8萬平米的景觀式園林，集合總部、研發(fā)、商業(yè)配套于一套，打造高新技術產業(yè)園區(qū)，締造大興新城的商務的新地標。
這是園區(qū)的8萬平米的園林的體驗，樓宇之間有40米寬的綠化景觀帶，涵蓋了所有的效果，這是目前的效果圖，正在施工狀態(tài)中。
下面說一下主推的二期的寫字樓，是我們現(xiàn)狀的實景圖，九層樓的，也是園區(qū)最高的樓，園區(qū)主要是四層的建筑為主，九層是唯一的一個，南北雙大堂的模式，兩個電梯廳，五部電梯，配有中央空調和新風系統(tǒng)，使客戶在每一個房間內的工作環(huán)境都是不錯的。
這是基礎的標準層的面積，100到2000平米為主，單層可以拼到2800平米。
四層是以企業(yè)總部優(yōu)選的產品，這個產品是圍合式的弧形狀態(tài)，每個樓的單體面積兩萬平米左右，我們將兩萬平米分割成ABCD四個區(qū)，每個區(qū)域單獨形成疊拼的效果。
大家可以看到，在每個區(qū)當中都會形成一個21米高的中廳挑高大堂，并且是花園模式的，打通天窗，陽光直射樓內，辦公空間不僅有8萬平米的綠化景觀，樓內還有21米寬的空間，每家客戶是獨享一個大堂，一個觀景電梯，這個電梯只能到相應的層，其他層不停。
這是疊拼出來的效果，比如說A區(qū)的A2，在一層會有一個單獨的入口，對客戶來說也一個單獨的門頭，對于每家客戶來說都是企業(yè)的獨棟，他的辦公空間會在A2區(qū)域，做自己的專享的景觀電梯，可以直接到自己的辦公區(qū)。
我們可以把A區(qū)作為5000平米整棟出租，也可以打造出1500到1700平米的疊拼的辦公，這樣的組合空間相對比較靈活，也為一些中大型企業(yè)做出了品質相對高的狀態(tài)。
三期項目，主要是廠房+辦公組成的，都是四層建筑，13到17四棟建筑，13和15兩個獨棟，14是4000平米，16和17是兩萬平米左右的物流廠房建造的，目前對于研發(fā)類的企業(yè)進行推介，16號的17號樓有一個24米的無柱的空間，對于企業(yè)選址辦公會有非常好的改造的狀態(tài)。
這是目前的現(xiàn)狀，剛才我說的24米的框架區(qū)，兩千平米左右，是無柱的模式，對于一些需要層高超高的客戶相對在這里可創(chuàng)造性比較強一些。
說到園區(qū)配套，有一個配套樓加一個酒店組成2.5萬平米的園區(qū)配套，包含了員工餐廳和相應的餐飲、零售、咖啡廳，超市等等。我們有九千平米的精品酒店，目前簽約的是全季酒店作為園區(qū)的商務配套。
目前我們看到第一排的照片是已經開業(yè)的隅翼空間，是我們金隅集團旗下的品牌，對客戶自主的洽談空間都是免費開放的。
目前開設的員工餐廳和通勤班車都是基礎設施，班車是免費的，這個餐廳是目前剛才九層樓和三號樓地下一層的餐廳，未來還有一個新的餐廳。
我們在園區(qū)品質運營方面會對不同的節(jié)日，比如說三八婦女節(jié)或者其他的節(jié)日都會組織一些客戶的活動，給客戶平常工作中帶來一些多彩的生活。
我們的園區(qū)打造全體系共享化的資源整合服務平臺，其中包括了提供企業(yè)成長的產品磨合辦公氛圍和金融支持的一站式服務，使入園企業(yè)都可以享受到高新產業(yè)的優(yōu)惠政策，包括園區(qū)未來會有一些工商稅法法務培訓，政策咨詢、宣傳推廣、生活管家等服務，為客戶提供一站式的服務并且全體系，全方位的平臺。
最后說一下，園區(qū)是由金隅集團百分之百自持的項目，基本是屬于持久運營的狀態(tài)，如果了解大興項目會發(fā)現(xiàn)大興項目大多是以出售為主的，我們是作為區(qū)域里面很少的全百分之百自持的項目。
如果大家有興趣，去大興方便的時候可以去項目參觀，也可以跟我們聊一下，我們在項目靜候大家品鑒，希望跟大家共贏未來。
主持人：第三個項目領先的房地產領域投資商和資產運營商-首匯資本，精心打磨的北京城市更新產品-首創(chuàng)新大都和首匯健康產業(yè)園。首創(chuàng)·新大都由原新大都飯店改造，將打造成國家級金融科技示范區(qū)。首匯健康科技園位于北京西四環(huán)中路，前身為大型城市百貨、商超以及家居建材賣場，已經重新定位為"健康科技與創(chuàng)新服務產業(yè)園"，變身成為11棟領袖級企業(yè)的總部公園。
有請首創(chuàng)·新大都招商經理劉明先生進行推介，掌聲歡迎!
劉明：感謝主持人，非常榮幸跟大家推薦首創(chuàng)新大都的項目，首創(chuàng)新大都是改造型的園區(qū)項目，說到新大都，它的前身是北京新大都飯店，在市場上很多客戶都很了解，新大都酒店起源于1971年，是當時西城區(qū)的地標性建筑，隨著后來的陸續(xù)改造，新大都也成為承接2008年奧運會指定酒店，并且成功承接了十六大、十七大、十八大的政府會議。
隨著國家政策的轉型，2016年新大都酒店停業(yè)退出了歷史舞臺。2017年經過首創(chuàng)集團上會通過進行全新的規(guī)劃以及改造，截止到今天整個園區(qū)部分樓宇已經改造完成。預計2020年一季度整個園區(qū)全部改造完成，將會以全新的金融、科技園區(qū)的項目面世。整個改造大概投資四億，費用宣布投在所有樓的外立面以及園區(qū)和基建上。
我們的園區(qū)與車公莊西站500米，為了保證園區(qū)的品質在園區(qū)規(guī)劃、工程管理、景觀設計方面都請到了專業(yè)的，比如戴德梁行這樣的專業(yè)機構合作，以保證園區(qū)的品質。
整個園區(qū)一共14棟樓組成，并不是一個以主樓，我們將原先封閉式的園區(qū)改變成開放的園區(qū)，園區(qū)里面能夠滿足不同客戶的面積需求，針對每一棟樓都做了不同的定位，比如說主樓，新大都中心，改造成商業(yè)綜合體，上面一萬平米的商業(yè)，上面1.8萬平米的辦公，下面的商業(yè)有健身、美容SPA都有，上面是1.8萬平米的辦公，能夠滿足不同客戶的需求 。除了主樓以外，圍繞園區(qū)還有一些小的獨棟，我們也為頭部企業(yè)需要總部的，提供了二號樓以及八九十號樓包括后面的體驗式獨棟的產品。
針對初創(chuàng)型企業(yè)也做出了小型的辦公空間，這個樓里面126個房間，每個房間40平米，能夠滿足初創(chuàng)企業(yè)小面積的需求。
除此之外，能夠讓客戶有一個一站式的服務，我們在園區(qū)里面四號樓做成了精品的商務酒店，保留了原來承接會議的功能，把5號樓做成了會議中心，在里面承接千人會議，滿足不同客戶的需求的同時一站式的解決所有辦公客戶的需求，餐飲、住宿以及會議。
除此之外，我們給員工提供了開放式的辦公空間，在西城區(qū)找到這樣的低密度的辦公空間，有園區(qū)的形態(tài)非常難得，我們能夠讓入住的企業(yè)員工閑暇之余到廣場里面進行商務的交流，嬉戲和溝通。
新大都的定位是金融商務交往中心，金融科技的衍生地，時尚活力街區(qū)。
重點推薦的是新大都主樓，因為小獨棟市場反映非常好，基本上已經消化完了�，F(xiàn)在剩的就是新大都的主樓，一共是2.3萬平米，下面是商業(yè)，已經完成的90%的招商，上面的辦公是今天主要推介的，目前的報價是13塊錢每天每平米，遞增是每兩年10%，辦公室從三層一直到十五層，交付標準是公共區(qū)域精裝，辦公區(qū)域毛坯。
我們的銷控分成低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)三個級別，根據(jù)客戶的不同需求做了不同的面積的組合。首先看高區(qū)，主推的是平層，標準層的整層的面積是1773平米，中區(qū)也做成了LOFT的設計，我們在一個標準層里面分為三戶，ABC區(qū)，每一個躍層的A區(qū)和樓上的A區(qū)之間的樓板做了躍層的設計，給客戶在面積上更多的組合空間，客戶可以選擇要四層的A加上五層的A做成一個LOFT，一個層的面積是700，躍層就是1400，我們也滿足客戶的小面積的需求。往下的三層也做成了辦公，我們希望做成聯(lián)合辦公，共享辦公，跟上面的企業(yè)做配套的小面積的辦公需求。
這是15層的戶型圖，原來是新大都酒店總統(tǒng)套房的位置，層高4.5米，只有一個區(qū)A區(qū)，面積900平米，優(yōu)點是層高，最高層，再有就是面積，相對來賓比較小，900平米，而且兩翼做成了空中花園，所以15層的客戶既享受了高挑高的空間辦公，同時享受600平米的戶外的辦公空間。
再往下看標準層，4層到14層的標準層戶型圖，標準層分三個區(qū)，電梯間出來之后分ABC區(qū)，單層面積1771，A區(qū)400，B區(qū)500，C區(qū)600，可以隨意的躍層組合。
這是我們打算做共享辦公的空間樓層，是三層，里面有很多的小房間，40、50、80平米，最高可以組合到單層面積2000平米，最小的達到40平米。
除了辦公之外，一二層是園區(qū)的商業(yè)配套，為客戶提供30到650平米的商戶空間，租金是一層15塊錢，二層13塊錢。我們也入駐了一些企業(yè)，這是一二層商業(yè)的戶型圖，總共20個鋪位，完成了90%的簽約，剩下的是M10的位置，168平米的使用面積，在一層，如果有餐飲客戶可以給我們推薦。其他的鋪位已經完成了招商。
同時新大都園區(qū)現(xiàn)在定位是金融科技的示范園區(qū)，也是有區(qū)里面的一些政策�？梢韵硎芙鹂剖畻l的政策。第一個可以享受資金的補貼，最高可以享受五千萬，同時也可以享受房租的補貼，入駐產業(yè)園的客戶在房租補貼這塊最高可以達到50%。而且還有人才引進以及人工智能的研發(fā)，如果說拿到一些新的獎項，也會有相關的費用。
這是整體的項目介紹，大家關心的傭金的問題，現(xiàn)在我們實行的是首訪確認制，一個月的傭金，反傭的時間是當月，如果大面積的用戶傭金這塊也會適當?shù)恼{整，這就是我今天推薦的項目，謝謝各位。
主持人：下面進行現(xiàn)場最后一個環(huán)節(jié)，也是最精彩的部分，圓桌對話論壇環(huán)節(jié)。
對話主題：存量時代城市更新的新邏輯。
城市更新是城市永恒的主題，是個持續(xù)備受關注的話題。在城市規(guī)模有限的背景下，我國大城市已從增量時代進入存量時代，這也意味著，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長點，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動能的重新發(fā)現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計，品牌房企半數(shù)已參與到城市更新領域，合作與收并購步伐加速，金融退出機制也已見雛形。目前，品牌企業(yè)如恒大集團、碧桂園、萬科、保利、華潤、大悅城、首創(chuàng)等半數(shù)房企已經參與到城市更新中。同時，2019年以來，聯(lián)合辦公行業(yè)波折不斷。而長租公寓爆雷的趨勢大有愈演愈烈之勢。
那么，作為房地產企業(yè)想要做好城市更新必須具備哪些種能力？ 當前城市更新面臨哪些挑戰(zhàn)與機遇？
有請以下對話嘉賓上臺。
特邀主持：全聯(lián)房地產商會城市更新和既有建筑改造分會 秘書長夏子清女士
對話嘉賓：北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長 馬俊清先生
首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項目發(fā)展事業(yè)部 總經理 馮眾先生
戴德梁行中國資本市場 總經理 劉 兵先生
中糧營養(yǎng)健康科學園 副總經理 聶志毅先生
城市更新研究院院長 陳方勇先生
夏子清：很高興受邀就城市更新的話題跟大家各位進行一個碰撞，戴德梁行的劉總因為一些特殊事務的關系，改成戴德梁行中國市場部高級助理董事林申先生。
城市更新在中國不算是新事物，也算是新事物。從市場來講，只要有新建的就會有存量，有存量其實城市更新就一直在進行，但是中國確實是比較特殊的情況，改革開放四十年以來，應該說經歷了最快的城鎮(zhèn)化的速度，改革開放之初只有19%的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在已經接近了60%，在這樣的高速城鎮(zhèn)化的背景下，我們的階段也在發(fā)生著變化，大家知道現(xiàn)在建設用地的總量天花板還有耕地應約數(shù)讓我們的土地用量發(fā)生根本的變化。
有三個方面：一個是從高速發(fā)展向中高速發(fā)展到現(xiàn)在的增量和存量并存的時代；第二個變化是從高速發(fā)展到高質量發(fā)展的時代；第三個變化是現(xiàn)在的城市建設和管理的視角也在發(fā)生變化，向基層視角轉變。
新的時代也給我們企業(yè)提出了很多新的思考，可以說了大家進入城市更新，也不僅僅是因為我們想進去，而是市場在哪我們就要到哪做，但是怎么做好城市更新，現(xiàn)在有專家也說了幾種路徑，科技驅動能力，產業(yè)迭代能力，創(chuàng)新和設計能力，資產管理能力。在座的各位，第一個問題是提給中糧的聶總，從開發(fā)商的角度做一個解讀，要做好城市更新需要具備什么能力？
聶志毅：城市更新是一個新的話題，內部來說也是一個風口，中糧從北京開始，中糧廣場的改造15年開始，從北京做了兩個項目，中糧廣場，三立大廈（音），今年有幸去做宣傳的城市更新、產業(yè)園和業(yè)務的發(fā)展，北京和深圳350萬方需要產業(yè)升級，在我看來開發(fā)商要具備什么樣的能力，比如說開發(fā)商的前期的項目設計應該是基本的能力。
內部更看重的是創(chuàng)新，產業(yè)還有運營，這也是我們一直強調的，也是內部的團隊怎么利用創(chuàng)新的手法完成項目的改造，不管是設計上，創(chuàng)新的理念，創(chuàng)新的思維，都是我們一直強調的。我們要運用創(chuàng)新的手法使我們的產品更加驚艷，更加有競爭力。
從寫字樓到產業(yè)園，更多的要從政府的層面說，不僅僅關注的樓宇空間的變化，更多的是產業(yè)迭代的升級，可能有商業(yè)的運營能力，還有不同的產業(yè)鏈條的能力，現(xiàn)在我們也在推動的項目，在深圳做的健康的產業(yè)園，圍繞中糧的產業(yè)鏈條做食品健康，檢測、大數(shù)據(jù)，我們把原來的廠搬走了，重新建廠，都是產業(yè)升級。北京的一些原來的百貨升級為產業(yè)，引入了摩根史丹利，CBA，都是產業(yè)升級的問題。
我們一直說是重運營的時代，樓宇里面更多的關注運營的手法，我們用商業(yè)的手法運營寫字樓，像科技我們自己開發(fā)的智能化的運用，社群社區(qū)的運用，甚至更多的在探索的產業(yè)升級的服務，怎么在產業(yè)鏈當中幫助客戶在產業(yè)園里面孵化他們，幫助他們共同的成長。整體把整個片區(qū)從一個項目帶到區(qū)域的重構和區(qū)域的升級，我們也希望和政府一塊推動整個區(qū)域的重構，進一步加強資產的價值。
夏子清：謝謝聶總，城市更新總體上來講，開發(fā)企業(yè)介入城市更新算比較早的，我的印象里面我們最早介入城市更新應該是金地，之后的佳兆業(yè)、富力這些企業(yè)，包括萬科，剛才的主持人說了，半數(shù)企業(yè)以上都在做城市更新，TOP100強企業(yè)都有布局了，現(xiàn)在國外的機構和運營企業(yè)也在進入這個行業(yè)。
因為我們確實從新增土地建設量來講已經到了天花板了，真的進入城市更新，也有人說新建是一個老事物，但是城市更新對我們也是一個新事物，我們也面臨政策，金融退出模式，都存在很多的困難。今年的WE WORK的IPO失敗對行業(yè)的影響也很大，雖然我們也說有一些退出的機制在解決，但是在中國還是也很長的路要走，尤其是商業(yè)這塊，我們的國情也不一樣，在國外REITs已經發(fā)展的很好了，但是在中國只能說是類REITs，離真正的REITs階段很遠，城市更新面臨著一些挑戰(zhàn)，但是也一定是企業(yè)的機遇。下面有請首匯企業(yè)的馮總講講，您從投資機構和運營商的角度，結合案例講講企業(yè)在城市更新里面的機遇和挑戰(zhàn)。
馮眾：謝謝主持人，想分享的還是從案例出發(fā)，一個案例是我們在和西四環(huán)的金融科技園項目，原來是華潤萬家和家得寶的倉儲超市，2016年關停并轉了，我們收購了之后想怎么適應新的產業(yè)需求調整，調研了很多方案和項目，最后把單體的樓切割成幾個辦公獨棟，非常適合健康科技企業(yè)的使用需求，這個項目的特點產權清晰，空間足夠，排污、環(huán)評都符合要求，這個項目現(xiàn)在已經滿租了，進入了運營期，從這個項目我們總結市場的機遇是有的，項目不斷的出來，而且大家也都進入了這個領域，尤其我們在北京感受市場非常明顯，新建已經沒有了，打了進入了存量開發(fā)和存量改造，以前存量項目不賺錢做的少，現(xiàn)在新建的項目沒有了，所以進來了。
順應產業(yè)升級的需求，研判租戶和客戶對空間的需求以及對行業(yè)發(fā)展的情況，是對我們市場化運作的機遇，我對未來的市場比較有信心，雖然形勢不如之前那么蓬勃發(fā)展，但是會在政府的引導下，產業(yè)升級的背景下找到自己的一席之地，而且明年應該是向好發(fā)展的態(tài)勢。
兩個項目基本上已經招租完成一個，另一個也差不多，所以我們也在拓展新項目，如果有資源和合適的信息，歡迎推薦。
夏子清：謝謝馮總，今年11月20日我們舉辦了長三角城市更新峰會，我們和戴德梁行一塊發(fā)布了中國城市更新白皮書。說起來大家都在這個圈子里，戴德梁行作為五大行，也請您談城市更新面臨的市場和挑戰(zhàn)。
林申：我非常贊同剛才聶總和馮總說的，城市更新項目和新建的項目最大的區(qū)別就在于不是一張空白的畫布，而是有一個輪廓的畫布，怎么畫出完美的畫作，所以面臨一個困難，我們花很多的精力思考如何創(chuàng)新，在原有的框架下怎么變得更有效并且產生收益。
這些成功的城市更新的項目在市場上得到很好的認可，這就是非常好的機遇所在，這些項目大多有非常好的獨特的地理位置，這是一個非常好的基礎。我們說房地產就是位置位置位置，它已經把最重要的一點解決了，我們就看什么定位適合它，我們如何實現(xiàn)這個定位。
這是項目層面的困難和機遇。
從交易和市場的角度看困難和機遇是什么呢，就是REITs這樣的退出機制還沒有完全成熟，劉總演講的時候提到基金接手改造完成并且租賃完成的成熟項目的時候，對之前改造過程中的手續(xù)問題，或者未來潛在的運營風險的問題存在比較多的顧慮，導致現(xiàn)在還沒有大規(guī)模的基金接這些已經改造完成，已經運營成熟的項目，這是我們現(xiàn)在看到市場交易層面上的困境。
從租客最開始不愿意城市更新項目，到現(xiàn)在德國大眾這樣的世界500強企業(yè)在城市更新項目簽了20年的租約，我們相信投資市場也是這樣的趨勢，大家慢慢會接受城市更新的項目，并帶來市場的盤活。
主持人：謝謝，陳院長應該是城市更新的先行者，城市更新研究院也是民間智庫，非常有力量的團隊，也想請您從研究者或者專家的角度講講城市更新的機遇和挑戰(zhàn)。
陳方勇：城市更新和開發(fā)是兩回事，城市更新是長期的行業(yè)，劉兵說的案例，如果按照機構的投資者來說能進入的只有兩個城市，就是北京和上海，因為能夠退出，天津很多很便宜的資產，但是沒有人愿意進，因為沒有退出的路徑。
最近招商蛇口作香港收了一個位置，做了很大的犧牲，投資回報率7.5%，是很高的回報率了，應該是拿的最好的物業(yè)，即使這樣的物業(yè)在香港上市也不認可，當日破發(fā)8%，這是資本市場對更新市場，對辦公市場的反應。
我稍微潑一點冷水，大家都在講各種改辦，大家知道今年最慘的市場，我跟一個老總聊，他說今年再便宜也不接了，把手里的能做好就不錯了，這個是要提醒大家的，城市更新是有很多的特殊性，要考慮市場的反應，比如說中糧和首創(chuàng)他們有很多的特殊的資源，特殊的地段，特殊的位置可以考慮，但是并不是任何人進出這個市場都可以賺錢的，大多數(shù)人都是不賺錢的，可能是賠錢的。包括剛才說的聯(lián)合辦公今年出了很多的問題，長租公寓出了很多問題，包括今年說文創(chuàng)，最慘的是東邊的文創(chuàng)，文化傳媒行業(yè)很慘，很多的大牌演員都接不到活了，產業(yè)不行，市場很難接受，大家不要看有人吃肉，不是那么好做的。
但是城市更新肯定是未來，這兩年的工作會議只提房住不炒了，已經不說房地產了，你要不做城市更新就沒有飯吃，要不然就退出行業(yè)，做這個行業(yè)就要想錢怎么進，怎么出。如果要做這個行業(yè)，要摒棄原來開發(fā)行業(yè)簡單的打法，不是說我就是一個炒菜的，我買了地蓋了樓就能賣出去，城市更新你要進的時候想好為誰做，結果是什么，什么產業(yè)愿意進來，剛才聶總說的案例，他們在深圳感觸更深，深圳現(xiàn)在的前海那邊50%的空置率，最近的租金兩三塊錢，太慘了。就在深圳這個地方，我看了一個城市更新的案例還挺振奮的，原來萬科的劉愛明在深圳做了一個智能硬件的園，那個樓按建筑沒有辦法說，但是很賺錢，已經實現(xiàn)的租金到產業(yè)的邏輯，大家已經看科技，不看產業(yè)了，你可以跟一個產業(yè)深度連接，這個產業(yè)是城市需要的，能夠捆綁住再談租金才好，如果還是以樓的品質，租金來論不行了，現(xiàn)在是搶肉的生意，最近中糧有一個案例，500強就這么多，誰搶了就證明另外一家少了，所以大家拼的是關聯(lián)度，拼服務，拼對這個行業(yè)的理解，而不是原來拼硬件這些。
夏子清：接下來有請米蘭之窗的馬總講講，房地產愿意說一句話，上下游產業(yè)，最近從商業(yè)的角度我們也一直聊，城市更新的領域里面是不是也會這樣分，從社團組織上，我們其實是想給大家提供一種想法，其實也不是上下游，大家還是一個合作的產業(yè)鏈上的生態(tài)，這個生態(tài)作為我們服務的供應商也是不可或缺的鏈條。
這里面我們鏈接新舊動能的轉換，我們也在做一些老舊廠房和老舊小區(qū)的試點，發(fā)現(xiàn)很多的問題，包括如何高品質發(fā)展的問題，節(jié)能也好、綠色也好，未來要求服務供應商的水平和質量達到一個更高的層面上。
您從供應商的角度講，您覺得這個對于我們是不是一個新的風口，如何保持高品質的發(fā)展，迎合時代的發(fā)展？
馬俊清：大家好，這個話題，因為各位都是開發(fā)商領域的，剛才聽幾位講了以后，你們是做項目，我們是做產品，上下游我們是分不開的，而且也是很緊密的。
既然說更新，一致是在原有的基礎上有所提高，這個提高從建筑的外維護講，無論是美觀度，新的功能和新的性能的提升過程中，門窗和幕墻都是非常重要的一塊。
剛才主持人說了，節(jié)能角度我覺得未來的城市更新，未來的既有建筑改造也好，節(jié)能都應該是非常長遠的主話題，而且也是非常緊迫的事情。
中國現(xiàn)在在推綠色建筑，推了幾年，近兩年又在推超低能耗，被動式建筑，這種步伐非常緊。河北省為了給北京市交代，因為北京一進入采暖季，11月15日以后，到今天將近一個月時間，霧霾的天氣數(shù)量陡增。由于采暖季的能耗非常大，跟建筑的能耗有直接的關系，河北省提出了一個口號"保衛(wèi)首都藍天"，河北省率先在中國推出了超低能耗建筑，河北省幾個辦公廳聯(lián)合推出發(fā)文推被動式建筑。
而且在被動式建筑的推廣過程中給了很多優(yōu)惠政策，比如說資金支持，原來是一千塊錢的現(xiàn)金支持，這樣做的目的是為了降低建筑能耗，降低冬季采暖的能耗，減少霧霾天氣，為首都做貢獻。
這里面需要一個概念，門窗節(jié)能，門窗節(jié)能在普通建筑里面能耗占50%以上，被動式建筑的占比更大，國家也看到了這個問題，所以我們北京市和河北周邊地區(qū)率先提出了新的節(jié)能標準，80%以上節(jié)能，對于門窗歐明確的要求，提出了門窗K值達到1.1的傳熱系數(shù)，不知道各位專家老總知道不知道，這是全世界第一高的標準。
我們原來一直是追著歐洲人走，向他們學習。今天我們突然間超越了他們，我們原來一直說落后德國，落后德國三十年，二十年，后來說落后十年，現(xiàn)在短短的兩三年時間超越了，原因就是門窗在建筑節(jié)能里面的重要性，所以這是一個很明確的概念。
今天講的城市改造，講的既有建筑的節(jié)能，城市更新，就是門窗幕墻板塊，節(jié)能的貢獻率是第一位的，所以未來的發(fā)展過程中應該說門窗幕墻的市場有非常好的發(fā)展空間。
現(xiàn)在為止，城市更新既有建筑改造的門窗使用量要超過新建筑門窗的使用量，我們統(tǒng)計過，一年有6000到8000億的市場。
未來的發(fā)展過程中，您提到的品質提升非常重要，這塊從普通的老百姓，大眾的角度講已經有很明確的說法了，或者說很明確的意愿，比如說重新裝修的時候，重新?lián)Q房子的時候，第一個事情是講到重新裝修，要換門窗，而且門窗的投資一般的大眾平均在5萬塊錢，高端人群是17到20萬之間，這也是很實在的數(shù)據(jù)。
這個數(shù)據(jù)說明了城市更新二次改造換的門窗所花費的遠遠超過新建筑一次投資的門窗數(shù)量，他在自己家買東西的時候一定是追求品質的，買最好的，這樣就給我們的行業(yè)已經帶來了新的風口，我們在城市更新和既有建筑改造過程中，近兩年的實踐中已經嘗到了甜頭，今天坐在這里，我們作為部品，特別是外圍護結構中非常重要的門窗幕墻的部品企業(yè)，應該是帶來了非常好的機遇。謝謝！
夏子清：1.1這個標準應該是全國前列了，我在住建部院里面辦公，我們剛改完的2.8K值。
馬俊清：北京2.8也是不對的，這個是2014年之前的標準，2014年之后業(yè)應該是2.0。
夏子清：我覺得這些相應的頭部企業(yè)也是好事情，應該也是差距拉開，發(fā)展企業(yè)的好機遇。
馬俊清：對，在這個行業(yè)原來一直做的都是大眾產品，工程配套里面我說十年前是以2.8的K值為主，這十年是1.8，現(xiàn)在的1.1中國的大部分企業(yè)還是很難做到的。
夏子清：今天的會議開的時機特別好，中央工作會議10到12號，我們今天13號就在這里討論城市更新的新邏輯。而且這次的工作會議上我看城市更新老舊小區(qū)又是重點的詞語，很熱�，F(xiàn)在又到了年末的節(jié)點上，我想最后的一個問題，有請在座的各位了一起回答，如果用兩個字預判2020年的趨勢是什么？
馮眾：其實我對明年的預期，就是向好。幾個方面：可選擇的機會多、產業(yè)升級帶來的機遇多、政策越來越規(guī)范、行業(yè)發(fā)展進一步的市場化。對機遇選擇和城市更新領域的企業(yè)來說應該有信心，雖然環(huán)境不是那么理想，但是我們還是想盡微薄之力為這個行業(yè)發(fā)展做貢獻。
馬俊清：我覺得應該是藍海，對城市更新的未來部品行業(yè)將迎來新的藍海，在新的藍海里面我們強調的是品質，產品一旦落實到最終老百姓買單的時候是肯花錢的，他認的是品質。但是一旦落到集體改造，我們給政府補貼的村落改造和企業(yè)在小區(qū)改造的時候，新?lián)Q的門窗我看了以后還不如我們十年前裝的窗，就看誰買單。品質的提升真真正正是最終的業(yè)主的要求。
林申：歸真。在這樣的市場環(huán)境下，不管是投資人還是出售方都會愈發(fā)趨于理性，選擇項目和項目退出的時候會回歸到對市場判斷和對收益判斷的原始的原點上。
聶志毅：我覺得更加有信心，國家的政策和各個城市都在推動這個事情，政府在做出很多的改變，我們也希望行業(yè)內大家可以建言獻策，真正的幫助到城市更新走向正規(guī)。對于企業(yè)來說要更有信心，同時我們也在想到底有沒有這樣的能力，有沒有做好的心態(tài)接受城市更新非常漫長，非常煎熬的事兒，不像以前就買過來蓋就能賺錢，我們怎么把中糧廣場干到400多，在東長安街沿線第一高，比肩國貿的水平，我們怎么把大摩從金融街引到我們這里，我們要做好更多的服務，更多的是產業(yè)怎么嫁接。
還有做城市更新，內部的手續(xù)有沒有變革，有沒有還按以前的流程報批審批，因為時間就是價值，大家一定要重新審視流程，重新審視我們的團隊和市場，做更多的判斷。
短期看，明年很多的開發(fā)商是謹慎的，但是長期來看還是要有信心的，國家也在關注這塊，我們需要共同努力推動這個行業(yè)的發(fā)展。
陳方勇：夯實。經過今年一天的波瀾壯闊，跌宕起伏，也有一個好處。原來很多的創(chuàng)新企業(yè)我們分不清楚，今年終于可以分清楚了，死了一批以后終于知道誰是誰，誰適合干嗎都清楚了。
我們不管大環(huán)境如何，也不談什么藍海、風口，也不說市場多大，我們要說給客戶傳遞多少的價值，所以預期去追逐風口，說這個市場多大，你自己能做多好，提供的跟別人什么不一樣的服務，這是實打實的。
現(xiàn)在的市場要返璞歸真，大家不再看虛頭八腦的東西了。
夏子清：向好、藍海、歸真、信心和夯實，從這幾個詞語里面可以看到更多的還是對未來城市更新領域抱著很大的信念。但是在這個信念里面要求我們確實要腳踏實地，真正的做一些落地的事情，包括產業(yè)，包括內容，大家共同的在行業(yè)里面推動頂層設計的法律法規(guī)更好的完善和出臺，對我們的行業(yè)保駕護航。
今天因為時間的關系對話就到這里，我們也期待著下次大家再聚，同時我們也希望在這個領域大家共同發(fā)力，為這個行業(yè)做更多的摸索，謝謝大家！
主持人：感謝各位對話嘉賓的精彩分享。請一起合影留念！感謝各位領導和嘉賓，"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇圓滿結束。
我代表主辦全聯(lián)房地產商會、代表房訊網再次感謝各位領導和嘉賓的光臨，以及為我們帶來的精彩演講和睿智思考。
科技驅動，煥新城市。城市更新，萬億市場新賽道新主場，讓我們一起努力！
同時也希望大家在今后的日子里，繼續(xù)關注全聯(lián)房地產商會寫字樓分會的品牌活動，繼續(xù)支持房訊網的品牌活動。再次感謝大家的光臨！
來源：房訊網