房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
在當(dāng)天下午"新周期下商辦物業(yè)的新模式高峰論壇"上進(jìn)行的領(lǐng)袖圓桌論壇環(huán)節(jié)，特邀中關(guān)村固安園總經(jīng)理王玉龍主持，就"京西南區(qū)域商業(yè)辦公發(fā)展新模式"等話題進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
參加討論的嘉賓包括藍(lán)光文商旅集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營管理公司常務(wù)副總經(jīng)理史德威、中國高科技產(chǎn)業(yè)化研究會智能制造產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副主任郗龍飛、金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)侯智猛、中耀盛世（北京）房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)、中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜、仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人魏克。
以下是藍(lán)光文商旅論壇領(lǐng)袖圓桌對話實(shí)錄：
隨著北京非首都功能疏解工作的持續(xù)進(jìn)行，未來北京四環(huán)內(nèi)將不再有新的商辦類用地，核心區(qū)域?qū)懽謽琴Y源愈加稀缺，這將為非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏峁┹^大的發(fā)展空間。寫字樓市場需求逐步由核心區(qū)域向非核心區(qū)域轉(zhuǎn)移。今天我們邀請了非核心區(qū)域，戰(zhàn)斗在京西南區(qū)域的金地、藍(lán)光、榮盛等商辦精英的代表，讓我們聽聽來自一線的行業(yè)大咖們的想法。
主持人王玉龍：各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓，大家下午好！
今天在臺上的這些大咖們還是能代表北方寫字樓區(qū)域觀點(diǎn)的。
我是今天中午剛從上海飛過來，上海的虹橋商務(wù)區(qū)確實(shí)已經(jīng)形成了，即圍繞著機(jī)場的商務(wù)區(qū)。北京在T3周邊氛圍也不是很好，我也非常期待大興機(jī)場能像馬總說的那樣，形成一個商務(wù)區(qū)。因?yàn)榇笈d機(jī)場的商務(wù)區(qū)規(guī)劃已經(jīng)出來了，在它的機(jī)場西部是做商務(wù)區(qū)，南部做機(jī)場的配套區(qū)，交通已經(jīng)有了發(fā)展計劃，京津冀一體化已經(jīng)有了，但是南部發(fā)展會怎么樣，我們也拭目以待。
今天聽了一下午，發(fā)現(xiàn)今天兩個專場，一個是藍(lán)光專場，還有京南區(qū)域的專場，大家聊的更多是京南區(qū)域。反觀中國目前寫字樓的市場，從全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會了解到一個數(shù)據(jù)：中國四大城市，北、上、廣、深，2019年第三寫字樓的空置率達(dá)到15%，全國寫字樓空置率20%，全國商業(yè)營業(yè)面積空置率30%。
記得去年年會大家在談2019年一定是個嚴(yán)冬，大家要抱團(tuán)取暖、小步快跑。今年通過幾次會議，抱團(tuán)取暖的少，小步快跑的多。但有一個觀點(diǎn)我比較認(rèn)同，即更多資本介入了商辦地產(chǎn)。因?yàn)樯剔k地產(chǎn)在3.26政策出臺之后，對個人投資有一定的限制，現(xiàn)在一些大宗交易更多形成，也就是說更多的重資產(chǎn)越來越被國外的資本在追逐。
剛剛馬總講了他的觀點(diǎn)，我想讓馬總就這個觀點(diǎn)再往下談一談。剛才他講到幾個觀點(diǎn)：
1.更加注重空間配套運(yùn)營和服務(wù)。
2.商辦設(shè)計更加注重人性化、智能化和創(chuàng)新。
從另一個觀點(diǎn)來談一談，未來中國寫字樓市場，5G時代的到來，人性化、智慧化創(chuàng)新應(yīng)該是一個什么樣的產(chǎn)品更能符合未來市場的發(fā)展？給我們這些做商辦地產(chǎn)一個建議。
馬耀揚(yáng)：5G的到來不僅僅是我們生活上的便捷，未來更多帶給我們的是一種生活模式或工作模式的一種改變�，F(xiàn)在我們看到很多樓宇的升級，包括園區(qū)的升級當(dāng)中，關(guān)于智慧園區(qū)、智慧樓宇的打造越來越多，而這里一定缺不了基礎(chǔ)建設(shè)，就是通訊基礎(chǔ)能力。如果沒有4G時代，可能也不會有蘋果，沒有5G時代也不會未來實(shí)現(xiàn)更多智慧場景。未來樓宇當(dāng)中，5G應(yīng)用場景，包括最基本的監(jiān)控、視頻，所有樓宇數(shù)據(jù)實(shí)時監(jiān)控。目前智慧樓宇建設(shè)中，可以把整個樓宇建設(shè)過程中全部植入感應(yīng)器，對樓宇進(jìn)行全方位監(jiān)控，包括樓宇承重、樓宇溫度變化�？赡芪磥碓跇怯畹闹悄芑I(lǐng)域會有很大課間可以去創(chuàng)新、去探索。
關(guān)于商辦市場的發(fā)展，大宗交易的話題我會更感興趣一些。前一段時間我參加一些活動，大家基本都在談關(guān)于商辦物業(yè)的大宗交易。為什么大家突然對于商辦的大宗出現(xiàn)這么熱衷的局面？首先，從產(chǎn)品來講，現(xiàn)在散售產(chǎn)品越來越少，已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，未來更多是整棟物業(yè)的交易。這兩年在全球經(jīng)濟(jì)放緩的局面下，全世界很多主要國家都在進(jìn)行降息。我們也一樣，帶來的好處是物業(yè)購置成本在降低。也看到一些真正外資機(jī)構(gòu)首先持有物業(yè)成本降低。另外，對于資產(chǎn)回報率期望值在下降，因?yàn)榻迪⒅蠡貓舐什幌裨瓉硪竽敲锤吡�。我們現(xiàn)在的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)，所以這時候也是我們看到為什么有那么多的外資開始進(jìn)入到一線城市進(jìn)行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置和抄底。這里可能也是未來帶給我們所有商辦物業(yè)從業(yè)人員的一個機(jī)遇。
為什么任何一個時期一定都是挑戰(zhàn)和機(jī)遇同時存在？在面對一些市場變化的過程中，如何重新從市場這個變化中找到新的機(jī)遇，包括今天講京南、京西南區(qū)域發(fā)展，都是一樣的，就是城市規(guī)劃在變化，城市功能在重新布局，所有從業(yè)人員、開發(fā)企業(yè)、服務(wù)商都在隨著政府的功能規(guī)劃去考量新的區(qū)域要做什么，怎么做？如何在這里找到我們能夠去發(fā)展的一些機(jī)遇，這留給我們更多是一些思考。
主持人 王玉龍：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)在下行，中美貿(mào)易摩擦在加劇，供應(yīng)也在增加，比如房山、大興、麗澤商務(wù)區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)的外擴(kuò)等等，其實(shí)都搶占了很多客源。昨天我和我們公司的招商總在聊，原理最早招商中心是在北京的國貿(mào)旁邊的寫字樓，這個寫字樓是國企，非常牛，6點(diǎn)關(guān)空調(diào)，周六、周日不開空調(diào)，訪客極其嚴(yán)格，沿著長安街不能開窗等等，租金特別高，物業(yè)費(fèi)也非常高，最高的是寬地費(fèi)，8萬元/年。后來我們就打算搬走了，找了半天寫字樓，最后找到佳兆業(yè)條件非常好，租金8.5元（含精裝修），有五個套餐，你來選，寬帶費(fèi)1萬/年，很多優(yōu)惠政策，所以我們決定搬走。
現(xiàn)在在市場環(huán)境下，北京的空置率持續(xù)在上升，如果未來再不拼拼服務(wù)、不拼拼創(chuàng)新，雖然是國企，但是也要講究利潤、創(chuàng)新。剛才跟瑞士大帥哥魏克也聊了聊這方面的發(fā)展，其實(shí)我原來特別想讓他談?wù)劷鹑诜矫娴�，瑞士是一個世界銀行，很多資產(chǎn)都轉(zhuǎn)到那邊，大家都覺得安全，結(jié)果美國一介入，又不安全了。
跟魏克交流了以后，他原來在寫字樓市場也深耕了很多年，現(xiàn)在也是仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部的負(fù)責(zé)人，他在中國待了十六年，據(jù)說女朋友也是中國人，你從國內(nèi)國外的對比，給中國的開發(fā)商做商辦市場的走向和未來建議提供一點(diǎn)意見。
魏克：我在中國十六年，主要工作時間都在中國，其實(shí)不太方便跟瑞士做對比。
空置率問題確實(shí)是所有開發(fā)商都要面對的問題，真正要解決這個問題，比如前期整個項(xiàng)目定位很準(zhǔn)，之前傳統(tǒng)的開發(fā)模式是先開發(fā)后去找客戶，這個思維需要改變。之前想好到底什么樣的客戶到我們項(xiàng)目去落地，所以會考慮招商推廣應(yīng)該怎么做，所以前期項(xiàng)目定位無論是產(chǎn)業(yè)園或商辦項(xiàng)目都很重要，到底定位是什么，什么樣的企業(yè)要落地，前期要做好這個事情。
后面的推廣要有一定的創(chuàng)新，每個行業(yè)定位不一樣，推廣方式也不一樣，產(chǎn)品差異化也很重要，如果開發(fā)產(chǎn)品跟隔壁的產(chǎn)品一樣，那我們優(yōu)勢在哪里？所以一定要強(qiáng)調(diào)競爭優(yōu)勢，有競爭優(yōu)勢才有市場。
因?yàn)槲业谋尘笆亲霎a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做了十三年的時間，比較了解政府對產(chǎn)業(yè)的要求是什么，無論是產(chǎn)業(yè)園還是商辦項(xiàng)目都要求發(fā)展產(chǎn)業(yè)。今天認(rèn)真看了一下藍(lán)光的介紹，我覺得他們也是一個商辦物業(yè)項(xiàng)目，最終落地中國電信5G項(xiàng)目，我覺得是很好的案例。商辦物業(yè)項(xiàng)目還是落地產(chǎn)業(yè)，藍(lán)光來做這樣的事情，政府也認(rèn)可這樣的項(xiàng)目，后面政府有資源、也有渠道，也可以幫助項(xiàng)目做招商。無論什么樣的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)屬性很重要。
主持人 王玉龍：2019年三季度，截止到9月底的數(shù)據(jù)，北京寫字樓的庫存2.21萬套，庫存面積569萬平方米，體量非常大。過去三年，非核心的商務(wù)區(qū)貢獻(xiàn)全市54%的甲級寫字樓的凈吸納量，也就是說一些商務(wù)園區(qū)或一些產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)成為這個市場的重要補(bǔ)充。
剛才大家聽了房山發(fā)展計劃--城南計劃，包括藍(lán)光做了一個大的綜合體項(xiàng)目，想問一下金地的侯總，據(jù)我了解，金地在大興應(yīng)該落了兩個項(xiàng)目，一個是國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地，25萬平方米，還有一個項(xiàng)目，跟侯總聊天過程中，他們在房山也有一個這樣的計劃，不知道是否方便透露。你們?yōu)槭裁纯春眠@個區(qū)域？為什么看好京南，你們公司布局的想法是什么樣的？
侯智猛：剛才看完藍(lán)光的介紹，其實(shí)已經(jīng)符合了房地產(chǎn)和寫字樓趨勢的發(fā)展。
我們?yōu)槭裁纯春梅可絽^(qū)域？因?yàn)槲覀儼颜麄�城南譽(yù)為南望京，我們一直堅(jiān)信南望京的發(fā)展和現(xiàn)在形成的望京CBD核心區(qū)的發(fā)展類似，我們看好北京南城的商辦市場。
未來的北京整個城南寫字樓發(fā)展趨勢。我們作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要看三點(diǎn)：
第一，市場的走勢，政策的導(dǎo)向。
第二，產(chǎn)品力的升級。存量大多在五環(huán)以外，做什么產(chǎn)品能吸納這些核心區(qū)的企業(yè)搬遷、選址、總部呢？更多靠產(chǎn)品力，空間設(shè)計、靈感以及生態(tài)、私密性，可能更多是產(chǎn)品力方向。
第三，客群�？腿旱亩ㄎ滑F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了明確的改變，外資、險資、基金，三季度北京新增了85萬方的寫字樓，賣了65萬方的寫字樓，Top10只有順義天竺的人民網(wǎng)買了2個億。經(jīng)過我們客群分析，包括城南客群分析，大多企業(yè)選址總部無非是外地的總部在京選址和核心區(qū)總部外遷。核心區(qū)總部外遷可能是承受不了高租金，為降低成本。新興政策扶植企業(yè)的導(dǎo)入會助力南城。
北京四個方向，東南西北，只有南城目前來說是相對于其他區(qū)域更好的價值洼地，所以我們對南城有一個更好的期待，也期待成為下一個望京，甚至趕超望京。
主持人 王玉龍：侯總提出的理念很好，"南望京"，我當(dāng)時還賦予一個名字，叫"京雄走廊"，京保石的橋頭堡。
特別想問郗總，大家一直在談3.26的政策是對商辦地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有一定的限制，能否扶持？從機(jī)構(gòu)角度來講，認(rèn)為未來政府在商辦類的地產(chǎn)領(lǐng)域里會不會有一些扶持政策？如房山想大力發(fā)展京南區(qū)域，就要給企業(yè)一定的扶持和空間，要給一定政策。針對于京西南的發(fā)展，如果政府從政策層面來講應(yīng)該給予什么樣的扶持？你有什么樣的建議？從你的角度來講，你對京西南的發(fā)展怎么看？
郗龍飛：因?yàn)槲以诜可讲俦P過項(xiàng)目，我認(rèn)為房山區(qū)域相對于北京多點(diǎn)的衛(wèi)星城，包括大興、順義、懷柔、延慶，房山是離北京城區(qū)最近的一個區(qū)域，而且我認(rèn)為房山營商環(huán)境是最好的。為什么這么講？
第一，房山在招商引資方面對于高精尖都是一事一議的政策，同時對孵化創(chuàng)新相關(guān)的，包括人才政策、創(chuàng)新政策都是有一事一議的政策。有兩個案例：互聯(lián)網(wǎng)金融安全示范園，北京基金小鎮(zhèn)，這兩個項(xiàng)目都是在2016年6月成立的，到現(xiàn)在也就是三年時間，我看到今年上半年政府的數(shù)據(jù)，其中基金小鎮(zhèn)三年時間入園企業(yè)達(dá)到1300家，管理資金總額達(dá)到1.79萬億，互聯(lián)網(wǎng)金融安全示范園到三年時間，入園家數(shù)將近500家，納稅額達(dá)到12.4億。
第二，因?yàn)樾姓鞴芑径际?0后，不管是經(jīng)信委還是科委，還是文資辦，還是主管農(nóng)業(yè)和文旅的副區(qū)長全是80后，以前我們看到的房山都是煤炭之鄉(xiāng)、建材之鄉(xiāng)，包括三大物流基地，現(xiàn)在跟以前不一樣了�，F(xiàn)在房山重新的定位"三區(qū)一節(jié)點(diǎn)"，這是要把房山打造成一個生態(tài)宜居，包括科技創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，所以在高精尖方面，包括在一些產(chǎn)業(yè)方面的扶持力度是非常強(qiáng)的。在其他區(qū)域，相信可能看不到對于買或租的大型企業(yè)是有不同政策的。
主持人 王玉龍：藍(lán)光剛才做了一個非常漂亮項(xiàng)目的專場推介，我也詳細(xì)看了一下，這個項(xiàng)目里面算是一個綜合體，我不知道它的土地性質(zhì)是什么，是F3還是什么，因?yàn)橛锌蒲�、有商業(yè)、有住宅，是多業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目。
史總，從項(xiàng)目操盤手角度，剛才給我們分享了藍(lán)光量子星項(xiàng)目，如何打造京南區(qū)域商業(yè)辦公新模式、新物種、新亮點(diǎn)？
史德威：今天藍(lán)光文商旅借助中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會平臺做項(xiàng)目推介會，其實(shí)主要是我們對藍(lán)光·皇冠國際這個項(xiàng)目特別有信心。
可能現(xiàn)在大環(huán)境沒有三年前那么理想，以前做項(xiàng)目時也趕上過2009年的金融危機(jī)，當(dāng)年我在北京做寫字樓的時候，客戶真的吵著鬧著要退租，最后是怎么渡過的？很多人都是看到了金融危機(jī)里只有危，還有機(jī)（機(jī)遇）。客戶外遷也屬于消費(fèi)降級的一種感覺。可能搬到更好的樓，搬到這個區(qū)域也不一定是降級，但是把性價比提高了。
關(guān)于項(xiàng)目如何操作，其實(shí)并不是位置不在CBD、不在東二環(huán)、不在長安街就不能做了；不在金融街、不在中關(guān)村就不能做寫字樓了，其實(shí)各有各的更好的點(diǎn)。我們和銷售人員溝通時就講過，是否把所有的銷售途徑都做到了，有沒有？如果還沒有的時候，就不能說就不行了，打退堂鼓，要認(rèn)輸了，其實(shí)這是不對的。
我在硬件和軟件兩方面著重說一下。藍(lán)光·皇冠國際是一個很大的綜合體項(xiàng)目，里面有五星級皇冠酒店，還有酒店式公寓，有寫字樓、商業(yè)，聯(lián)合辦公--量子星，是比較全面的項(xiàng)目。我們在策劃的時候，對硬件考慮的比較多。藍(lán)光以前并不是專業(yè)做大型綜合體開發(fā)，我們還是希望能有一個很好的團(tuán)隊(duì)組合做出一個好的項(xiàng)目，這是基礎(chǔ)的基礎(chǔ)。
我們反復(fù)提到硬件如何打造？打造到什么程度，到底是否要往里面砸一個超越國貿(mào)三期、中關(guān)村的項(xiàng)目，沒必要。位置、體量在這里擺著，但很多東西做到了很極致。我們把大客戶的保障電源和一些餐飲的重要冷庫電源全帶了，這就是比較細(xì)的一個點(diǎn)，我們做得比較極致的方面。
軟件方面，我們希望藍(lán)光·皇冠國際并不是純粹的寫字樓，我們希望商業(yè)配套比較全面。如果客戶來了這邊，覺得離市里遠(yuǎn)，在這里想住高端的酒店也可以，想住性價比高一些的也可以住性價比高一些的，這里也有酒店式公寓，吃個飯看個電影也很方便，我們想在這里打造這樣一個項(xiàng)目，所以我們還是更希望能借助今天這個場合把我們項(xiàng)目推薦給北京所有的代理行的朋友，還有來參會的好朋友。
主持人 王玉龍：我這一兩年參觀過很多比較不錯的寫字樓，其實(shí)我最愿意參觀的是它的食堂，食堂的好壞是代表一個管理者對于整個客戶人群的定位和服務(wù)意識的體現(xiàn)。之前跟中糧交流的比較多，中糧做的智慧谷，還有安定門的中糧廣場，還有北京站對面中糧廣場的提升，其實(shí)特別注重產(chǎn)品的設(shè)計，而且無數(shù)次提到了"有溫度"，剛才馬總也談了"智慧化"人文的因素，而且更加注重綜合性的服務(wù)。
最后一個問題問一下臺上幾位嘉賓，2019年展望2020年，大家說的基本都對，因?yàn)?穩(wěn)"字當(dāng)頭，各位對2020年，甚至于2021年的市場怎么看？等到明年再坐在這里時回顧一下，看看大家觀點(diǎn)對不對。
魏克：因?yàn)槲业墓ぷ魇窃诠I(yè)地產(chǎn)板塊，我們接觸比較多是國外的基金，無論是今年還是明年，我們覺得是很不錯的，國外資本也比較關(guān)注國內(nèi)一些物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心，我們看到了這個趨勢明年還是會有的。從我們的角度，還是比較樂觀。
柏文喜：對近期的商辦市場，包括樓市，怎么看的問題？最近我接受媒體采訪時也講了我的一些看法，經(jīng)過近兩年的防風(fēng)險、降杠桿、降負(fù)債，現(xiàn)在很多企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險已經(jīng)下降了；從國民經(jīng)濟(jì)大勢上來看，第三季度到第四季度的國民經(jīng)濟(jì)增長小幅下行。在下行壓力之下，大家發(fā)現(xiàn)財政政策和貨幣政策雖然還在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健的基調(diào)，但實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入了相對寬松、相對放松的階段，長期利率已經(jīng)在走低，尤其是昨天富力H股增發(fā)的問題，去年10月份就上報了，拖了一年多，昨天核準(zhǔn)了，這是一個信號。
在房產(chǎn)調(diào)控方面，行業(yè)監(jiān)管部門對于資金流向樓市，尤其是流向土儲市場方面嚴(yán)加防范，最近為什么突然放松。所以核準(zhǔn)富力H股增發(fā)是一個信號，雖然不代表從此貨幣政策樓市調(diào)控有一個根本性的轉(zhuǎn)向，不代表行業(yè)監(jiān)管政策拐點(diǎn)的到來，但是這個行動表明了整個調(diào)控和大的政策的松動，對未來是有利的。
從實(shí)踐中來看，環(huán)京樓市，因?yàn)橐话銟莾r的下降都是周邊地區(qū)先降，而且降很多，核心地區(qū)抗跌能力會強(qiáng)一些。前兩年，尤其是到去年，環(huán)京地帶無論是固安還是燕郊地區(qū)，樓價降了至少1/3以上，可是最近回升的非常明顯，我不知道固安的價格走勢怎么樣，燕郊現(xiàn)在又漲回來了。
所以對于明年和后來的樓市，包括商辦樓市的走向，我是相對來講樂觀的，而且必須樂觀，經(jīng)濟(jì)托底的行業(yè)都不樂觀的話，其他都是空話。
因?yàn)槲沂亲鐾缎械�，也從金融的角度來談�(wù)剬┪髂蠀^(qū)域商辦樓市的一些看法。
從金融角度來講，金融是從術(shù)的層面上來幫助行業(yè)解決問題的。商辦物業(yè)的問題在于資產(chǎn)的流動性相對來講比較差，大家都講到了商辦物業(yè)交易大宗的特征，大宗意味著低頻，這是商辦物業(yè)交易的特點(diǎn)，反映了商辦物業(yè)流動性比較差。
商辦物業(yè)的價值是由什么決定的？一是它能夠帶來的租金，二是由它的流動性來決定的。如果我們能夠通過一些交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，通過一些金融手段，通過資產(chǎn)證券化的形式把其憑證化、等額化，甚至電子化來提升其來源性，在同樣的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力之下，實(shí)際上它的價值也提升了。而且在這方面，聽說藍(lán)光有一些金融方面的設(shè)計，包括資產(chǎn)管理、基金等有一些配套。我想都是準(zhǔn)備用這個來為其物業(yè)流動性的提升做一些支持，我認(rèn)為藍(lán)光的構(gòu)想還是非常周到的。
藍(lán)光作為川渝地區(qū)老大，來到北京發(fā)展，而且選擇了京西南這個處女地，是很好的方向。期待公司也能獲得發(fā)展，改變京西南商辦市場的現(xiàn)狀。
最后介紹一下，中國企業(yè)資本聯(lián)盟是早年北大方正創(chuàng)始人王選院士發(fā)起的一個企業(yè)間相互交流學(xué)習(xí)和互助的民間社團(tuán)組織，現(xiàn)在是一個獨(dú)立的非公益性組織。第一，這個組織里有300多位不屬于任何組織的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家，在幫這個行業(yè)做一些資本市場的事情，幫行業(yè)做一些融資和資本市場對接的業(yè)務(wù)。第二，促進(jìn)會員之間交流，這個組織在全國應(yīng)該有好幾萬會員，比較活躍。
馬耀揚(yáng)：前面兩位老總跟各位講了保持樂觀的態(tài)度，今天的會場應(yīng)該說點(diǎn)正能量的話，因?yàn)榍耙欢螘r間私底下跟朋友一起聊天，悲觀的話聽了很多，負(fù)面情緒的話也聽了很多，在今天這個現(xiàn)場確實(shí)需要有更強(qiáng)大的一些信心。
我在剛才兩位老總的樂觀強(qiáng)度要加上兩個字，叫"謹(jǐn)慎樂觀"，這是我對于明年的預(yù)判。為什么要加"謹(jǐn)慎"兩字？因?yàn)楝F(xiàn)在面對的市場環(huán)境確實(shí)是擺在我們眼前的，從明年整個發(fā)展趨勢上有幾點(diǎn)會看得比較清晰：
從銷售端來講，客戶出手的意愿明年一定不會很強(qiáng)，肯定還是相對緩慢的過程，客戶在租賃方面，從核心區(qū)域進(jìn)行外遷的客戶數(shù)量明年會有明顯的增長。所以在座各位可以關(guān)注一下在一些租賃客戶遷址方面，從原有的核心區(qū)域遷至非核心區(qū)域或四環(huán)、五環(huán)以外的區(qū)域，這是企業(yè)在現(xiàn)有周期下進(jìn)行降費(fèi)最簡單有效的一種方式。
對于開發(fā)企業(yè)來講，明年最重要的就是融資能力，目前來看，這是明年非常重要的一個方式。至于運(yùn)營方面能力的提升，也不是短期之內(nèi)能夠馬上實(shí)現(xiàn)的。
對于行業(yè)從業(yè)人員來講，明年的趨勢是明年行業(yè)的人員數(shù)量上會有所減少，但人員整體的專業(yè)能力會有所提升，這是行業(yè)倒逼出來的。坦白來講，在座各位很多人在這個行業(yè)，尤其做商辦十年以上的，在過去上行周期當(dāng)中，我們是享受了政策、市場帶給我們的很多機(jī)會，但今天在新的周期下，如果我們希望能夠在這個行業(yè)當(dāng)中做得更好，或者我們真正為這個行業(yè)能夠作出一些貢獻(xiàn)，可能需要所有從業(yè)人員從自身專業(yè)能力各方面的提升。
明年是步入小康最后一年，到了攻關(guān)期，商辦行業(yè)2020年也可能會是一個蛻變之年，從開發(fā)企業(yè)到所有從業(yè)人員，到整個產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變，可能在2020年都會發(fā)生一些變化，這是我對整個明年市場的預(yù)判。謝謝！
侯智猛：馬總說的是"謹(jǐn)慎樂觀"，我叫"遇見機(jī)遇"，還是充滿機(jī)遇的，有兩個方面：
第一，京西南。
第二，北京市。
北京市今年截止到三季度是226個億，雖然主要集中在核心區(qū)域，但不排除五環(huán)外項(xiàng)目。
京西南世界量級的機(jī)場，需要一個反應(yīng)器，東航、海航明年才會逐步搬遷過來。對于京西南板塊輻射作用是有的，一般開發(fā)企業(yè)肯定是有政策紅利，有或沒有確認(rèn)之間扎進(jìn)去，這個階段在路網(wǎng)交通搭建完成或臨界點(diǎn)時一定是最佳的時機(jī)，等到人口和企業(yè)同時導(dǎo)入之后，區(qū)域成熟以后，就是一個完善的時期了。
所以明年還是充滿機(jī)遇的一年，但我們肯定還是要保持良好的心態(tài)、充分的信心，堅(jiān)守住本職和專業(yè)工作的同時，為我們的業(yè)主和我們的合作方提供更好的服務(wù)和選擇。
郗龍飛：兩個詞，迭代、融合。
迭代。
從北京三產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)去講，從2015年三產(chǎn)比例是79.6%，2018年底三產(chǎn)結(jié)構(gòu)上升到80.4%，核心金融業(yè)從2015年占到了22.4%，零售業(yè)是12.8%，但是到2018年，零售業(yè)已經(jīng)從2015年的12.8%降到了7.3%，這是很大比例的下滑。
2015年，軟件信息跟相關(guān)服務(wù)業(yè)占比是13%，2018年三產(chǎn)里上升比例很快的產(chǎn)業(yè)就是科技研究和技術(shù)服務(wù)類，是從以前5%+上升到2018年底10.2%，科技服務(wù)研究方面應(yīng)該跟高校融合。二產(chǎn)結(jié)構(gòu)到2015年時不到20%，2018年有一個很重要的指標(biāo)，醫(yī)藥制造類突然從7%+上升到了10%。這是迭代的更新，包括總講到正南首都國際機(jī)場、正西新首鋼都是代表未來新興力量。
融合。
房山是離北京區(qū)最近的區(qū)域，這個融合應(yīng)該從京西南麗澤商圈到總部基地，從總部基地通過房山線，總部基地跟房山已經(jīng)深度融合了，在過去兩年中我們走訪了40多個園區(qū)，訪談了將近500家企業(yè)，其中40-50我上市公司，總部基地訪談了3家企業(yè)，其員工60%全部住在長陽。我們跟他們溝通過程中，他們對房山是否有選址需求或是否愿意搬遷過程中，已經(jīng)表述完全愿意，其中2家上市公司藥企，員工60%全部住在長陽，最主要搬遷的原因是大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境這幾年并不是很好，他們需要跟中醫(yī)藥大學(xué)結(jié)合，因?yàn)樗麄兒芏嗫蒲辛α啃枰劳懈咝?-中醫(yī)藥大學(xué)；房山大學(xué)城本身在企業(yè)成長過程中，人員是企業(yè)當(dāng)中最核心的力量。
北理工成果轉(zhuǎn)化也是跟企業(yè)相結(jié)合的，因?yàn)楸崩砉さ某晒D(zhuǎn)化處長是北京市高校成果轉(zhuǎn)化中心秘書長，企業(yè)跟高校相結(jié)合，藍(lán)光項(xiàng)目如何跟高校相結(jié)合，在成果轉(zhuǎn)化方面，房山政府這方面有很強(qiáng)的扶持力度，因?yàn)槲覀冇羞@么好的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，包括相關(guān)配套優(yōu)勢、高校資源，還有相關(guān)行政服務(wù)的綜合能力。所以我對未來的西南市場非�？春玫模褪侨绾紊疃热ジ�(dāng)?shù)刭Y源相匹配、相融合。
史德威：藍(lán)光文商旅最希望明年在北京我們的項(xiàng)目是可以和我們的合作伙伴以及臺下的嘉賓共贏，這是我們最希望的。
剛才有的嘉賓說的是明年可能大環(huán)境比較樂觀，有的是謹(jǐn)慎樂觀，有的是不太樂觀，其實(shí)樂觀不樂觀，日子還得過下去，樂觀有樂觀的過法，不樂觀有不樂觀的過法，一句話：勒緊褲腰帶，爭取把日子過成好日子，希望和所有的嘉賓、合作方有一個共贏的結(jié)果。
主持人 王玉龍：剛才聽的幾位嘉賓的分享，總結(jié)比較到位，明年充滿機(jī)遇又是充滿挑戰(zhàn)，又是謹(jǐn)慎樂觀，又是迭代、融合，也是創(chuàng)新。在此基礎(chǔ)上，可能我們要練好內(nèi)功，把自己的服務(wù)意識，技術(shù)層面進(jìn)行提高，同時要注重現(xiàn)金流，只有保持充足的現(xiàn)金流，我們才能活著，才能為美好的幸福生活去努力。
今天論壇到此結(jié)束，預(yù)祝大家在下一個環(huán)節(jié)中大獎。謝謝！
來源：房訊網(wǎng)
