傳統(tǒng)的“金九銀十”已過，市場(chǎng)實(shí)際去化情況如何？
多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，百?gòu)?qiáng)房企單月銷售環(huán)比下降，同比漲幅有所回落，9-10月市場(chǎng)的實(shí)際去化率水平并不如人意。與此同時(shí)，10月房企融資總規(guī)模較上月明顯下降，已連續(xù)兩月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，房企短期資金流動(dòng)性壓力上升。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受限于房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，9月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫特征愈加突出，預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂觀。11月償債高峰將至，高負(fù)債房企將面臨年內(nèi)最大考驗(yàn)。
百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額環(huán)比下降3.9%
克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額11440.7億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)25.2%，環(huán)比下降3.9%。其中，4家龍頭房企銷售環(huán)比增長(zhǎng)3.2%，但其余百?gòu)?qiáng)銷售業(yè)績(jī)環(huán)比下降6.1%。
具體來看，部分規(guī)模房企在營(yíng)銷端持續(xù)發(fā)力，如恒大推出集團(tuán)層面大規(guī)模高力度的折扣營(yíng)銷，僅“十一”期間銷售額就達(dá)到600億元左右，10月整體實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模逾1000億元。富力率先入駐房產(chǎn)電商平臺(tái)“天貓好房”，借助平臺(tái)力量推廣宣傳，“十一”期間僅在天貓好房平臺(tái)就實(shí)現(xiàn)56億元銷售。此外，10月保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、中南、陽(yáng)光城、金科、龍光等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。
克而瑞研究中心指出，國(guó)慶、中秋雙節(jié)期間房企把握銷售窗口期，積極推貨去化，但效果集中在龍頭房企上，其他房企效果收效一般。整體來看，三季度以來房企總體業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)主要還是得益于年內(nèi)銷售和供貨節(jié)奏后移，供應(yīng)量顯著提升。下半年特別是9、10兩月的實(shí)際去化率水平并不如人意，四季度房企去化仍然承壓。
從市場(chǎng)情況來看，克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅累計(jì)成交面積環(huán)比再降7%，跌幅漸有擴(kuò)大的趨勢(shì)，但受去年同期較低基數(shù)影響，同比仍增長(zhǎng)13%。貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，10月，66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)單月同比增長(zhǎng)2.6%，環(huán)比下滑13.7%，成交面積單月同比下滑0.5%，環(huán)比下滑12.9%。
對(duì)于10月成交量環(huán)比明顯下滑的原因，貝殼研究院認(rèn)為，由于自7月以來，深圳、南京、杭州、成都等15座城市28次出臺(tái)調(diào)控升級(jí)政策，意在打擊炒房，預(yù)防出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，政策短期效果明顯。前10月整體來看，市場(chǎng)恢復(fù)速度持續(xù)放緩，市場(chǎng)今年入平穩(wěn)期。
不過，億翰智庫(kù)認(rèn)為，10月百?gòu)?qiáng)房企銷售同比強(qiáng)了不少，但是環(huán)比有一部分企業(yè)出現(xiàn)了下降，這是比較正常的情況。
重點(diǎn)房企融資規(guī)模環(huán)比下降10.7%
從融資情況看，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行66筆，較上月增加1筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約692億元，較上月下降10.7%，主要受黃金周影響，單月規(guī)模同比上升4.2%。
其中，境外融資共發(fā)行19筆，融資規(guī)模約332億元人民幣，環(huán)比增長(zhǎng)46.9%；境外債券規(guī)模占比約48%，較上月提升19個(gè)百分點(diǎn)，主要是10月后兩周境外債市表現(xiàn)出波動(dòng)性活躍，成因之一或涉及國(guó)際政治環(huán)境窗口期。境內(nèi)共發(fā)行47筆融資債券，較上月減少4筆，三季度金融監(jiān)管升級(jí)效果初顯，境內(nèi)融資規(guī)模約360億元，環(huán)比下降34.4%，同比增長(zhǎng)17.6%。
中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示， 10月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模312億元，同比增長(zhǎng)67.8%，受十一假期等因素影響，環(huán)比下降48.7%，海外債發(fā)行規(guī)模301億元，同比下降3.5%，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%。
從趨勢(shì)來看，貝殼研究院認(rèn)為，境外債市維持不穩(wěn)定預(yù)期；境內(nèi)方面，臨近歲末加強(qiáng)防風(fēng)險(xiǎn)管理，融資環(huán)境將保持收緊趨勢(shì)。
值得注意的是，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，10月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約816億元，較上月下降3.7%，9-10月已連續(xù)兩月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，房企短期資金流動(dòng)性壓力上升。在即將到來的11月，將迎來年內(nèi)最大到期債務(wù)規(guī)模1071億元。貝殼研究院認(rèn)為，10月房企強(qiáng)勁的銷售業(yè)績(jī)將對(duì)沖一部分流動(dòng)性壓力，而高負(fù)債房企將面臨年內(nèi)最大考驗(yàn)。
年底市場(chǎng)仍不容樂觀？
隨著9月“三條紅線”的提出，房企融資端進(jìn)一步收緊、資金面受壓，對(duì)投資、開發(fā)、銷售節(jié)奏都產(chǎn)生了一定影響。
克而瑞研究中心指出，隨著進(jìn)入到年底沖刺階段，房企面臨降負(fù)債與促增長(zhǎng)雙重挑戰(zhàn)，需注重開源、節(jié)流并舉。銷售上，需加緊搶收業(yè)績(jī)、促回款。投資上，年末拿地節(jié)奏放緩、投資力度減輕是主旋律。同時(shí)，目前的市場(chǎng)環(huán)境也更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)管控能力與周轉(zhuǎn)效率。
展望未來，克而瑞研究中心認(rèn)為，受限于房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，9月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫特征愈加突出。隨著年中潛在購(gòu)房需求集中釋放，疊加調(diào)控政策持續(xù)加碼，核心一、二線城市市場(chǎng)觀望情緒再起，成交適度回調(diào)�；谝吆缶用袷杖腩A(yù)期下滑，三、四線城市潛在置業(yè)群體首付款支出、月供還貸壓力明顯加劇，部分弱三、四線城市已然出現(xiàn)需求“斷層”。預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限，各城市市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步分化。
來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)
編輯：wangdc
