在第一次赴港IPO受阻后，中國文旅集團(tuán)又馬不停蹄的二次遞交了招股書。招股書顯示，中國文旅為文化旅游物業(yè)開發(fā)商，主營業(yè)務(wù)為度假物業(yè)發(fā)展。不過，雖然打著文旅的旗號，但中國文旅真正的搖錢樹還是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2017-2019年，中國文旅文化旅游業(yè)務(wù)收益分別僅占0.2%、20.2%、19.3%。業(yè)內(nèi)專家指出，地產(chǎn)商借擴(kuò)文旅板塊已不是首次，而中國文旅背靠老牌地產(chǎn)商中國奧園集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”），在資金儲備、獲取地產(chǎn)等方面均有一定優(yōu)勢，但多位專家也均表示，地產(chǎn)借文旅項目拿地建設(shè)拋售的例子也不少，目前來看中國文旅的旅游度假項目收入占比較小，還未形成自身的文旅IP，能否成功上市并在旅游地產(chǎn)手中分得一杯羹，還有待觀望。
二度沖擊IPO
作為一家剛成立不久的旅企，中國文旅的上市野心從未平息。
早在今年4月17日，中國文旅向港交所遞交了上市申請，而現(xiàn)今打開港交所頁面，中國文旅的首次申請已成“失效”狀態(tài)。據(jù)悉，按照相關(guān)規(guī)定，自申請之日起6個月內(nèi)未獲批準(zhǔn)、被發(fā)回、被拒或已自行撤回的IPO申請，需重新提交IPO招股書。
但過期還不滿一周，中國文旅的二次招股書又至。
10月23日晚間，中國文旅再次向港交所提交了上市申請。招股書顯示，中國文旅成立于2018年，定位為文化旅游物業(yè)開發(fā)商，主要經(jīng)營文化旅游勝地內(nèi)度假物業(yè)的規(guī)劃及發(fā)展，提供文化旅游目的地相關(guān)服務(wù)（包括酒店服務(wù)、景點咨詢服務(wù)及景點管理服務(wù)）、酒店咨詢及管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。
截至2020年9月30日，中國文旅于恩平及中國其他地區(qū)擁有1
8個度假物業(yè)發(fā)展項目組合，其中8個項目為已竣工、5個項目為發(fā)展中、5個項目為持作未來發(fā)展。18個度假物業(yè)發(fā)展項目包括11個待售度假物業(yè)發(fā)展項目、1個持作投資及自用度假物業(yè)發(fā)展項目、1個持作自行運(yùn)營度假物業(yè)發(fā)展項目及5個持作未來發(fā)展的土地。
與此同時，招股書中還提到，中國文旅經(jīng)營位于泉林黃金小鎮(zhèn)的愛必儂泉林度假村，該度假村由泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區(qū)及泉林黃金小鎮(zhèn)內(nèi)的配套設(shè)施組成。公司的收益主要來自租賃酒店客房、提供餐飲及票務(wù)服務(wù)。
房產(chǎn)收入占八成
雖然在招股書中定位于文旅業(yè)務(wù)，但事實上，中國文旅集團(tuán)的主要營收仍然來自房地產(chǎn)。北京商報記者查詢招股書發(fā)現(xiàn)，中國文旅收入主要來自銷售度假物業(yè)和文化旅游業(yè)務(wù)，但旅游業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中占比較低。
具體來看，招股書顯示，2017-2019年，中國文旅分別實現(xiàn)營收1.86億元、3.35億元、7.36億元，其中銷售度假物業(yè)分別為1.86億元、2.67億元、5.94億元，銷售度假物業(yè)收益占總收益分別為99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游業(yè)務(wù)收益分別僅占0.2%、20.2%、19.3%。直到去年，中國文旅的主要收入還有八成來源于房產(chǎn)銷售，對地產(chǎn)依賴明顯。
除了嚴(yán)重依賴地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中國文旅的資金壓力也不小。招股書顯示，2017年末、2018年末及2019年末，中國文旅未償還銀行及其他借款分別約為1.53億元、1.02億元及5.78億元，公司債務(wù)或?qū)ζ湓斐刹焕绊懀黄渲校?018年、2019年中國文旅資產(chǎn)負(fù)債率分別為632%、272.2%。
“從當(dāng)前的收入模式中可以發(fā)現(xiàn)幾個問題，一是作為經(jīng)營文旅綜合體的企業(yè)，公司的體量目前來看相對較��；另一個關(guān)鍵因素則是地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收與旅游業(yè)務(wù)收益的明顯差距�！北本┑诙鈬Z學(xué)院中國文化和旅游產(chǎn)業(yè)研究院副教授吳麗云直言。其實，以地產(chǎn)收入為主，文旅項目積聚人氣是不少地產(chǎn)商在轉(zhuǎn)型或拿地時的常用“招數(shù)”。而中國文旅除了是文旅企業(yè)，與地產(chǎn)企業(yè)中國奧園也有著不小的關(guān)系。
招股書還顯示，中國奧園全資附屬公司悅景是中國文旅的單一最大股東，持股數(shù)量為28%；另外奧園集團(tuán)前股東趙文煒、前高管譚嘉偉、當(dāng)前高管林錦堂通過旗下公司，在中國文旅的持股比例分別為27.5%、10%、4.5%。
針對上述情況，北京商報記者試圖聯(lián)系中國奧園，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。“其實中國文旅可以看作中國奧園的子公司，按照其當(dāng)前的營收情況進(jìn)行分析，很有可能是借文旅名義開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。”有業(yè)內(nèi)人士稱。
摸索期
在吳麗云看來，基本上排名相對靠前的地產(chǎn)大戶都在轉(zhuǎn)型做旅游項目，既可通過文旅項目積累人氣，又能帶動地產(chǎn)銷售。不過，她也進(jìn)一步表示，文旅項目投資體量大，回報周期長，很難直接帶來收益，“想要單純靠文旅項目賺錢很難，尤其是地產(chǎn)行業(yè)做文旅，還需面臨對市場環(huán)境掌握不佳、團(tuán)隊運(yùn)營能力不足等問題。因此，不少地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做文旅后一直是地產(chǎn)業(yè)務(wù)反補(bǔ)文旅項目，大部分文旅項目運(yùn)營情況都不是很好，比較成功的轉(zhuǎn)型案例較少”。
成都高級經(jīng)濟(jì)師周正國提出，由于起步較晚，目前中國文旅還處于摸索期，仍未找到自己的新模式。
還有專家提出，從當(dāng)前旅游市場發(fā)展情況來看，一線城市好的地塊及項目已經(jīng)很少，客流量高、人氣強(qiáng)的旅游景區(qū)項目也很難拿到土地�！拔穆玫禺a(chǎn)的選址很重要，近年來國內(nèi)的主題公園項目，如宋城、華僑城、海昌等主題公園品牌已經(jīng)下沉至三四線城市，一二線城市空間極小，但旅游項目在拿地時相對容易一些，因此不少房地產(chǎn)企業(yè)嘗試辟出文旅板塊。房地產(chǎn)企業(yè)做旅游主要有三種模式，第一種是形成自身IP，通過系統(tǒng)化的運(yùn)營及營銷推出自身的文旅品牌及項目，如華僑城等。第二種則是通過收購文旅項目、地產(chǎn)、綜合體等實現(xiàn)文旅板塊的搭建。第三種則是借文旅的‘口號’來獲取土地，但很少會真正建設(shè)運(yùn)營項目，而是借文旅名頭做地產(chǎn)開發(fā)�！睂＜曳Q。
“地產(chǎn)商想打造自己的文旅品牌，是一個非常大的消耗，運(yùn)營團(tuán)隊、創(chuàng)新力、營銷力度等缺一不可，對企業(yè)的體量、運(yùn)營效率等都有一定要求，而這些正是房產(chǎn)企業(yè)向文旅轉(zhuǎn)型時的短板。”吳麗云進(jìn)一步表示，房產(chǎn)用地與旅游用地不同，兩者對區(qū)位優(yōu)勢的選擇條件也不一樣，想要同時兼顧二者的可能性很小。吳麗云還談到，現(xiàn)在市場上仍缺乏好的旅游項目，房地產(chǎn)企業(yè)自身較為雄厚的資金實力也是其開發(fā)文旅項目的重要支持。未來中國文旅集團(tuán)將向何方向發(fā)展，還需要進(jìn)一步觀察。
來 源：北京商報
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