2019年經濟遇冷，商辦租戶的產業(yè)結構的變化已非常明顯。一線城市商辦租賃市場已進入到了買家市場，其間的商辦租售渠道費用居高不下，而此次疫情更會加速產業(yè)結構調整，從而導致存量商辦資產上半年現(xiàn)金流受到較大的租戶業(yè)態(tài)調整影響。因此業(yè)主方在做資產處置和運營過程中，應學會捕捉行業(yè)趨勢，快速調整自身的運營策略，從而降低資產運營風險�；谑缆�(lián)君匯的全鏈條商辦運營經驗，我們從關注產業(yè)變化、產業(yè)鏈條中核心價值環(huán)節(jié)來搭建租戶的結構。就近期市場中租戶行業(yè)的變化趨勢，北京世聯(lián)君匯梳理了下行和上行行業(yè)對資產運營的影響：
上篇：下行行業(yè)租戶應根據經營狀況及時調改空間功能
1.曾經的傳統(tǒng)線下休閑服務&娛樂消費行業(yè)已處在下行趨勢
數據來源：申萬宏源，2003/4/16-2003/4/25行業(yè)指數漲跌
(1) 傳統(tǒng)休閑娛樂行業(yè)，開始集中倒閉
K歌之王：位于工體的著名KTV宣布倒閉。曾經排名北京的KTV行業(yè)第一名的k歌之王，在2月初宣布與員工解除勞動合同。我們認為隨著00后年輕一代消費群體的崛起，個人定制化娛樂消費、場景體驗式消費、線上互動娛樂消費隨之增長，而傳統(tǒng)的線下綜合性KTV、傳統(tǒng)夜店酒吧的消費群體已偏離現(xiàn)代年輕人的選擇偏好。而隨著疫情到來，更加加重了傳統(tǒng)線下娛樂行業(yè)的經營。從而此類業(yè)態(tài)不僅僅是K歌之王，今后會有一批KTV門店關閉。
魅KTV：原桔子水晶CEO吳海投資的連鎖KTV，稱帳上僅有1200萬現(xiàn)金，只能支撐2個月的剛性支出成本。
(2) 酒店、旅行社、餐飲（咖啡）、院線是剛性消費需求，資產方應給予短期免租
酒店全面停業(yè)，但一季度本為酒店淡季，影響相對中等；后續(xù)持續(xù)關注復工時間帶來的商旅需求的改善；酒店連鎖方面，華住、錦江、首旅、格林等酒店集團推出免費退改政策，同時華住、開元對旗下部分酒店實施免征加盟管理費，保障加盟業(yè)主權益。資產端的業(yè)主可適當減租、免租使承租酒店度過難關；
餐飲業(yè)面臨庫存、工資、房租的剛性壓力，租戶層面可以參考西貝、青年餐廳、咖啡等品牌企業(yè)與盒馬、美團、餓了么等加大合作力度，尋求金融端短期支持，從而維持企業(yè)正常運轉；資產端業(yè)主應積極協(xié)助中小企業(yè)對接區(qū)域政府平臺，在員工社保、企業(yè)減稅、減免租層面進行協(xié)助
圖: 世聯(lián)文創(chuàng)工體園區(qū)中“復煮咖啡”店春節(jié)后快速調整線上定價策略，依靠線上平臺在疫情期仍有平常1/2的銷量
(3) 文化產業(yè)細分中，內容創(chuàng)作、創(chuàng)意設計領、文化消費終端波動下行
2019年全年，北京文化投資、創(chuàng)意設計、內容生產等文化細分領域遭受行業(yè)寒冬，產業(yè)收入增速大幅下滑。尤其是聚焦于傳統(tǒng)影視、電視劇制作、傳統(tǒng)廣告的行業(yè)更會受到疫情的影響，制作發(fā)行公司項目延后上映會影響現(xiàn)金回流節(jié)奏，劇集和綜藝等制作公司項目拍攝時間延后也會后續(xù)產能釋放節(jié)奏產生影響。
內容創(chuàng)作、廣告設計等細分行業(yè)在空間上，在空間上主要布局在北京東部各大文創(chuàng)園區(qū)內，行業(yè)的增速下滑會影響東部文創(chuàng)園租賃的吸納速度；針對此，一是各文創(chuàng)園資產端要做精做細自身園區(qū)的細分定位，保持在供過于求的園區(qū)運營市場中自身的競爭能力；二是及時調整靈活多變的租賃策略；
文化產業(yè)并非全部為下行趨勢，隨著今日頭條、一點咨詢等信息分發(fā)平臺的崛起，我們不僅看到該類產業(yè)在統(tǒng)計數據上的大幅上漲（信息服務、傳播渠道），我們更看到該類產業(yè)所需大量人力密集型的編輯崗位和智能算法技術崗位相結合，從而使得該類企業(yè)紛紛選址在科研資源集中的地區(qū)并迅速擴大其選址規(guī)模和資產購買需求（例如2019年以來，字節(jié)跳動扎根于中關村-知春路區(qū)域，不斷的在擴租中航廣場、新租希格瑪大廈、購買中坤廣場等一系列資產動作）
(4) 股權一級投資市場大幅下滑，導致自身無造血能力的早中期TMT、節(jié)能環(huán)保等領域租戶退租、減租增加
2019年一級市場經歷了比預期更差的大環(huán)境，倒逼一級市場回歸理性投資與價值投資。我們看到更多的一級投資案例回歸到了醫(yī)療、企業(yè)服務、高端制造等行業(yè)賽道，而VR、AI等領域相對以往融資額減半。
個別地區(qū)因過于聚焦非成熟科技企業(yè)及商圈供給量過剩，例如北京望京——酒仙橋商圈，在投資寒冬的打擊下，原以投資驅動為主的大類科技租戶紛紛減租、縮租，從而導致該區(qū)域資產租賃承壓
針對此類地區(qū)的寫字樓業(yè)主方，應可能分散租戶行業(yè)業(yè)態(tài)，規(guī)避單一業(yè)態(tài)受經濟波動影響；并盡可能調整業(yè)主心態(tài)，回歸為租戶創(chuàng)造產品、物業(yè)價值服務。
圖：2019年國內一級市場融資趨勢圖——融資額相對以往減辦
科技產業(yè)、節(jié)能環(huán)保產業(yè)中較依賴大量投資的產業(yè)：我們看到上一年，隨著投資下行，本身無造血能力的節(jié)能環(huán)保、大企業(yè)投資的新物流等尚未成型的科技企業(yè)，大面積減租、退租。
下篇：對于上升行業(yè)的租戶要予以政策支持及并匹配相應的租戶需求
�。�1）宅家娛樂消費行業(yè)的快速上升
網易、騰訊代表性線上手游疫情期間對比
休閑類線上游戲受眾廣泛，能滿足各年齡層用戶娛樂需求，且能對民眾線下聚會產生替代效應；且游戲類公司主要成本聚焦于精準投放、前期人工研發(fā)，相對來講房租成本占比不大；業(yè)主租賃端可關注此類租戶年后擴張趨勢；
線上視聽娛樂，關注龍頭企業(yè)周邊園區(qū)的擴張和產業(yè)鏈整合機遇；視聽娛樂需求從線下轉移至線上，全國衛(wèi)視減少娛樂性節(jié)目，用戶視聽需求進一步由傳統(tǒng)媒體轉移至網生平臺，短視頻、長視頻、OTT 等均受益于疫情。
線上視聽娛樂產業(yè)布局，在空間上聚焦于北京大中關村的清華科技園（快手）、知春路（騰訊視頻）、知春路（字節(jié)跳動）、三里屯（愛奇藝）等區(qū)位。租賃服務及資產業(yè)主方，應關注圍繞龍頭視聽企業(yè)對產業(yè)鏈功能不斷整合（信息技術、版權、線上傳媒、拍攝直播、藝人經紀）帶來的空間資產的租賃機遇
圖：愛奇藝在工體正在改造的創(chuàng)意媒體綜合體（產品案例）
愛奇藝創(chuàng)意中心2019年已開始規(guī)劃改造建設，該項目作為愛奇藝北京首個集影視節(jié)目制作、演播候播錄音錄像、放映排練、會議辦公于一體的全產業(yè)鏈式綜合媒體綜合體，位于北京工人體育場院內，建筑面積達11000平方米；因涵蓋多功能媒體制作空間，傳統(tǒng)的寫字樓并不能滿足愛奇藝的需求，所以愛奇藝選擇將原工體一體育場館進行改造適應新的創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
(2) 線上教育行業(yè)的快速整合上升，帶來大宗租賃和企業(yè)端資產購買需求
因為沒有物理空間上的接觸，在新冠病毒疫情防控嚴密線下教學無法開展的情況下，課后培訓開啟大規(guī)模從線下轉線上的進程。線上教育將進入規(guī)模快速擴張且盈利提升的通道。
此前在線教育獲客成本在2000-4000元，假設此次線下轉線上由用戶大規(guī)模自發(fā)驅動，而并不依靠教培機構通過營銷獲客，則節(jié)省的營銷成本可使線上的利潤率大幅提升，從而有利于在線教育企業(yè)規(guī)�；瘮U張。
世聯(lián)君匯在2019年第四季度，分別在北京、西安、深圳等地區(qū)完成了多項在線教育企業(yè)的大宗租賃交易、擴租及資產交易。針對在線教育企業(yè)的選址，目前企業(yè)更加關注商辦類項目的擴租、租約設置靈活性以及產品本身大空間的適用性。部分資金充裕的在線教育企業(yè)，根據投資人的訴求，還有購買重資產的財務上的安排，可以關注一二線城市IT類產業(yè)園中吸引該類企業(yè)的業(yè)務機會。
(3) 關注央國企層面新設產業(yè)部門，及匹配性商辦租賃策略
2019年下半年起，我們在北京市場上看到央國企涉及新經濟領域的行為逐步增加，例如某央企聯(lián)合保險公司設立大健康數據服務中心，某委設立高精尖人才交流中心，某國企投資新能源產業(yè)后設立新的辦公室，等等。
央國企新設產業(yè)部門，不會因為疫情原因全面停歇，但其內部報批流程（如合約流程、裝修改造流程）會變得異常復雜。所以在資產端，建議面對信用度高的央國企，可以為其提供定制裝修服務或整合類似“世聯(lián)空間”運營商提供拎包入駐整合服務，便于此類企業(yè)的內部租賃決策。
(4) 實體產業(yè)受疫情較小，運營商及租賃服務企業(yè)可布局該類產業(yè)聚集處
2019年一級市場轉向價值投資策略以及地方政府高度重視高精尖實體產業(yè)的發(fā)展，對聚焦實體產業(yè)鏈的商辦核心區(qū)帶來增益；
疫情對制造業(yè)產業(yè)集聚區(qū)相對影響較小，同時核心商圈高承租壓力的寫字樓/園區(qū)里的企業(yè)會因為企業(yè)經營原因，部分搬遷至承租壓力較低的區(qū)域，我們建議關注類似北京亦莊核心區(qū)、豐臺總部基地核心區(qū)優(yōu)質商辦辦公樓里的實體產業(yè)的營銷、研發(fā)、中臺等環(huán)節(jié)。
(5) 電商產業(yè)鏈服務及生鮮電商部門崛起：
疫情當下隔離防護，到家需求井噴。受疫情影響，市場需求高于往年，不少超市和生鮮連鎖出現(xiàn)果蔬銷量驟增的情況，商超企業(yè)均提前做好了春節(jié)民生商品囤貨計劃，在門店端、物流端、外倉端等不同環(huán)節(jié)案例，對人們所需剛需產品做足了儲備。
在此形式之下，疫情期及之后一段時間，生鮮電商首先會迎來大幅逆勢擴張；例如每日優(yōu)鮮、多點、永輝生活、盒馬、叮咚買菜等紛紛布局1-3公里居民生活圈，有利于社區(qū)門店、社區(qū)倉儲等資產業(yè)態(tài)更換，資產投資者及運營商可重點關注原先社區(qū)中暗鋪和倉儲的價值提升。
我們的結論
疫情加快了社會產業(yè)結構的不斷變化，業(yè)主方要及時的調整租賃業(yè)態(tài)和租賃策略以匹配新的需求：
建議對遺留裝修部分進行調整，以適應新的業(yè)態(tài)：例如娛樂型的街區(qū)調整為工作室、辦公等。
對優(yōu)質客戶提供定制裝修服務；或針對大型國企/信用較高的租戶，以“世聯(lián)空間”名義提供整包服務；
針對有特殊性的租賃型資產，比如社區(qū)型街區(qū)中的暗鋪，精準的選擇新業(yè)態(tài)。
對產權方要及時的調整業(yè)態(tài)和租賃策略。
來源：世聯(lián)咨詢
編輯：wangdc
