房訊網(wǎng)訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經(jīng)濟和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時也蘊含著新的商業(yè)機遇。
新冠肺炎疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？對商業(yè)地產(chǎn)市場有何預測和展望？
日前，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起新商辦50人專題采訪行動，邀請50位行業(yè)專家、經(jīng)濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創(chuàng)新、預測展望等為商業(yè)辦公行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
2月29日，針對疫情對商業(yè)地產(chǎn)，包括開發(fā)商、運營商、渠道商的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網(wǎng)采訪了中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚。
中耀盛世董事總經(jīng)理 馬耀揚
房訊網(wǎng)：疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？
馬耀揚：此次疫情對于商業(yè)地產(chǎn)整體的影響較為深遠，不僅僅是短期對行業(yè)發(fā)展影響較大，對于行業(yè)長期來看也有著重要的影響，對于商業(yè)地產(chǎn)的整個生態(tài)鏈都會是一次前所未有的嚴峻考驗，也會直接放大目前行業(yè)發(fā)展中所面對的一些問題：
1、 商業(yè)地產(chǎn)自身與經(jīng)濟環(huán)境關聯(lián)度較高，且行業(yè)客戶主要為企業(yè)經(jīng)營客戶。疫情之下，短期來看對經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)發(fā)展都造成嚴重影響，行業(yè)信心跟經(jīng)濟環(huán)境都需要一定恢復周期，現(xiàn)階段對于無論是開發(fā)商或經(jīng)營企業(yè)的現(xiàn)金流都是較大考驗，由于有需求的企業(yè)客戶會推后租賃或置業(yè)計劃，造成開發(fā)商短期招商或回款壓力加大。
2、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運營影響會更為突出，此次疫情對線下商家的影響是顯而易見的，完全依賴人流的商場、酒店等行業(yè)的發(fā)展在此次疫情期間損失慘重，包括產(chǎn)業(yè)園這類物業(yè)，自身運營需要集合政府、機構、產(chǎn)業(yè)鏈條的上下游企業(yè)共同推進，多數(shù)園區(qū)運營能力較弱且又是人員聚集較為集中的環(huán)境，疫情之下影響更為明顯。
3、 現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的營銷推動更為受阻，商業(yè)地產(chǎn)相對住宅地產(chǎn)本身客戶流量少，目前市場上推出的眾多“線上售樓處”（住宅為主）更多體現(xiàn)的是品牌營銷，無法形成有效客戶的轉換，一方面目前市場上推出的線上售樓處大多倉促上線，沒有完善系統(tǒng)的技術手段支持，不能滿足客戶對產(chǎn)品的詳盡了解及個性化需求，且無法形成有效客戶引流；另一方面商業(yè)地產(chǎn)多為企業(yè)行為且資金額度較大，線上售樓處很難短期對標目標客群。
4、商業(yè)地產(chǎn)在面對經(jīng)濟下行周期疊加疫情影響導致去化難度大幅提升，企業(yè)客戶在當下多數(shù)選擇降本提效，即使有需求客戶在面臨抉擇時刻也會爭取更多苛刻條件，最大限度降低企業(yè)的自身風險，從而使交易難度加大、交易周期增長、回款時間延長。
5、商業(yè)地產(chǎn)目前處于高位的存量市場，供求關系嚴重失衡，無論是全國一線城市寫字樓均面臨空置率不斷上升的壓力，還是商業(yè)地產(chǎn)銷售型物業(yè)近兩年持續(xù)成交低迷，導致市場對傳統(tǒng)線下渠道有較強依賴性，疫情之下線下渠道全面停滯去化壓力將會陡增。
房訊網(wǎng)：疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)從業(yè)者的應對和反思？
馬耀揚：此次疫情給處于行業(yè)鏈條中不同階段的各類企業(yè)也會面臨嚴峻的挑戰(zhàn)和考驗，但對于整個行業(yè)發(fā)展也許會推動新的蛻變，營銷模式、運營模式、服務模式、組織結構等在此次疫情過程中也給行業(yè)從業(yè)者帶來很多新的課題和反思，對于行業(yè)的長遠良性發(fā)展具有深遠的意義。
1、增強企業(yè)品牌塑造，吸引需求企業(yè)進駐
結合目前全國防控措施，配合政府部門及行業(yè)協(xié)會組織防控防疫力量，定點公益派發(fā)防護用品等，保障入駐企業(yè)安全復工，并給予階段性租金優(yōu)惠政策扶持，加強疫情期間的防控防預工作的執(zhí)行，提升運營服務能力，從而增加企業(yè)品牌關注度，樹立社會責任感，提升客戶信任度，吸引更多需求企業(yè)進駐。
2、強化線上營銷體系，拓展創(chuàng)新營銷模式
在此階段會推動具有品牌影響力且有一定市場規(guī)模的開發(fā)企業(yè)加大線上營銷的建設投入。受疫情影響大多數(shù)房企線下營銷活動會受到制約，從而轉向線上與線下相結合的營銷模式，建設線上營銷體系，搭建開發(fā)自主營銷平臺，通過全民營銷APP和線上小程序，為客戶提供在線咨詢、看房、選房、訂房等服務，結合新媒體平臺資源，促進成交轉化。部分企業(yè)也可選擇目前市場中已有相對成熟的線上地產(chǎn)營銷工具戰(zhàn)略合作，優(yōu)勢是低投入、反應快，獲客成本低，總之，需要遠離舒適區(qū)，跳出傳統(tǒng)營銷思維，創(chuàng)新營銷獲客模式，整合一切資源。
3、運營企業(yè)降本提效、開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金為王
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面對本次考驗，無論處在開發(fā)、運營還是服務端的企業(yè)在本次疫情中能否順利突圍，需要企業(yè)本身的“免疫力”更需強勁的“造血”能力；企業(yè)需要開源節(jié)流，提升融資能力。
4、完善物業(yè)管理體系，提高樓宇運營能力
在此疫情期間對于商業(yè)地產(chǎn)中運營類物業(yè)的運營能力及物業(yè)服務能力提出更高的標準，提升樓宇運營和園區(qū)運營在面對突發(fā)事件的應急預案能力和更加標準化的運營體系。從樓宇的門禁管理系統(tǒng)、中央空調的新風系統(tǒng)到公共區(qū)域的衛(wèi)生防疫，對入駐企業(yè)進行管家式服務，包括及時各項信息反饋，都可以增加企業(yè)和物管之間的信任度，成為項目品質提升的價值點。
房訊網(wǎng)：疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場趨勢的預測和展望？
馬耀揚：根據(jù)當下疫情的發(fā)展態(tài)勢，疫情大概率在4月份左右會結束，市場逐步恢復正常。但整體市場信心及企業(yè)經(jīng)營完全恢復仍需更長時間。突發(fā)的疫情導致行業(yè)發(fā)展中遇到的問題提前顯現(xiàn)，并放大問題所帶來的影響，促使行業(yè)從業(yè)者更加深度思考，并促進行業(yè)發(fā)展進入更為全面的創(chuàng)新升級階段，總的來說短期形勢嚴峻，長期逐步趨穩(wěn)。
1、因城施策，需求釋放
疫情短期內(nèi)會造成行業(yè)需求下滑，商業(yè)地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)鏈龐大，需求下滑導致相關產(chǎn)業(yè)投資、生產(chǎn)、消費也面臨收縮的風險，從而影響經(jīng)濟活力�；凇耙虺鞘┎摺钡闹笇�，為促進城市穩(wěn)定發(fā)展，保障各類企業(yè)有序經(jīng)營，政府會出臺針對企業(yè)的各類行政或財政方面的相關扶持政策。疫情過后市場也會逐步復蘇，因疫情所導致的一季度需求抑制，預計在二季度中后期市場成交量會出現(xiàn)一定程度的釋放。
2、多元促銷，快速去化
本年第三季度為多數(shù)開發(fā)企業(yè)還貸高峰期，到期債務壓力疊加銷售現(xiàn)金流減少，部分房企特別是杠桿高、資金成本貴的企業(yè)難以為繼，企業(yè)必須進行自救，重壓之下的存量市場勢必會出現(xiàn)多元促銷方式以價換量，從而促進整體市場交易活躍度增加，縮短周期快速去化。
3、金融政策或放寬，資金流動性增強
商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)有本質不同，商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)經(jīng)營的生產(chǎn)要素，是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，也同時具備資本市場的金融屬性，最終商業(yè)地產(chǎn)大部分仍需要通過金融市場進行資本化。當前經(jīng)濟下行壓力加劇，降息、降準周期有望到來，此次疫情影響或成為行業(yè)發(fā)展催化劑，加速優(yōu)質資產(chǎn)整合，推動城市更新進程，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)流動。
4、年度市場需求回歸，大宗交易機會提升
本次疫情對全國商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷節(jié)奏和銷售節(jié)點均產(chǎn)生影響，預計疫情結束后的1-2個月內(nèi)，市場會迎來一波集中需求釋放，將成為年度營銷的重要窗口期。另外目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)部分優(yōu)質商辦資產(chǎn)低價入市的情況，國內(nèi)外機構資本也會借此時期選擇介入，年度大宗交易機會有望提升，房企應該積極提前做好營銷準備工作，強化項目價值輸出，及時把握時機去化，全年度商業(yè)地產(chǎn)銷售或呈現(xiàn)價跌量升的趨勢。
來源：房訊網(wǎng)
