3月23日，Cresa世樺嘉潤(rùn)在線上舉辦“疫情影響下的北京寫字樓市場(chǎng)2020年第一季度回顧與全年展望”發(fā)布會(huì)。解讀了疫情影響下的2020年第一季度寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)，并展望了2020年全年的市場(chǎng)走勢(shì)。
在供應(yīng)端，Cresa世樺嘉潤(rùn)董事總經(jīng)理李芳月表示：“2020年第一季度，全市僅有一個(gè)位于望京/酒仙橋商圈，體量約為68,000平方米的新項(xiàng)目竣工進(jìn)入北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)。北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)本季度無(wú)新增供應(yīng)入市，總存量仍維持在898萬(wàn)平方米�！� 此外，據(jù)Cresa世樺嘉潤(rùn)了解，原計(jì)劃于2020年入市的一些新項(xiàng)目，雖受疫情影響交付日期將小幅延后，但相關(guān)業(yè)主均表示各自項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍將于年內(nèi)如期入市。
在需求方面，李芳月介紹：“本季度的租賃成交多在農(nóng)歷新年前既已簽訂或達(dá)成意向。受疫情影響，看房的不便及諸多企業(yè)的延遲復(fù)工政策，令租戶活躍度在年后銳減，租約到期日臨近的租戶多以選擇原址續(xù)租為主�！苯Y(jié)合當(dāng)前需求走弱、諸多租戶退減租賃面積或降級(jí)搬遷的市場(chǎng)趨勢(shì)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量在2020年第一季度僅錄得約7,400平方米。值得關(guān)注的是，一些仍有較大面積擴(kuò)張需求的租戶，在本季度選擇在臨近企業(yè)總部的同商圈乙級(jí)物業(yè)進(jìn)行擴(kuò)租，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量因此錄得近55,000平方米。
據(jù)李芳月介紹，科技與金融行業(yè)在本季度仍為北京寫字樓市場(chǎng)的最主要需求來(lái)源，二者在全市新租及擴(kuò)租總成交面積中的占比合計(jì)超過(guò)67%。此外，生物醫(yī)藥行業(yè)在本季度的成交面積占比升至10%，環(huán)比大幅提升8個(gè)百分點(diǎn)。上述行業(yè)就整體而言，都有望在本次疫情過(guò)后迎來(lái)利好，其中線上教育、人工智能以及保險(xiǎn)等細(xì)分行業(yè)租戶的市場(chǎng)表現(xiàn)尤為值得期待。
在空置率方面，Cresa世樺嘉潤(rùn)高級(jí)董事總經(jīng)理徐榮卿表示：“由于無(wú)新增供應(yīng)入市，且疫情的出現(xiàn)使得租戶目前主要持觀望態(tài)度，本季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率仍錄得17.1%，與上季度持平，但已顯著高于去年同期7.0個(gè)百分點(diǎn)。北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)雖出現(xiàn)需求的增長(zhǎng)，但新項(xiàng)目的入市仍將空置率環(huán)比推升0.1個(gè)百分點(diǎn)至13.4%�！本图准�(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈而言，受來(lái)自金融與科技行業(yè)穩(wěn)定需求支撐的中關(guān)村及金融街商圈，雖然空置率在本季度仍分別處于2.8%與4.3%的低位，但各自環(huán)比微升0.2與0.1個(gè)百分點(diǎn)。中央商務(wù)區(qū)商圈的空置率在2019年攀升11.5個(gè)百分點(diǎn)后，在本季度因租戶活躍度的降低而迎來(lái)小幅調(diào)整，錄得環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至15.3%。然而，考慮到即將繼續(xù)放量的新增供應(yīng)，以及租戶租賃預(yù)算整體收緊的市場(chǎng)趨勢(shì)，中央商務(wù)區(qū)商圈的空置率自下季度起或?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)上浮態(tài)勢(shì)。
徐榮卿表示：“由于整體需求的疲軟，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，部分面臨較大租賃壓力的業(yè)主在本季度繼續(xù)將項(xiàng)目租金下調(diào)。北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金在本季度環(huán)比下滑0.4%，至人民幣376.0元每月每平方米。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金錄得人民幣223.9元每月每平方米，環(huán)比下降1.4%。” 在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈中，亞奧商圈的平均租金在本季度環(huán)比下調(diào)0.7%，降幅居首。租戶租賃預(yù)算的日益保守令平均租金在全市各商圈中高居前兩位的中央商務(wù)區(qū)與中關(guān)村商圈，在本季度均錄得0.4%的租金環(huán)比降幅。
展望未來(lái)，結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)以及疫情防控形勢(shì)，Cresa世樺嘉潤(rùn)預(yù)測(cè)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率預(yù)計(jì)將在2020年末被推升至超過(guò)21%的歷史高位。雖然一些租戶結(jié)構(gòu)健康、出租率良好的項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍將保持租金水平的整體穩(wěn)定，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇或?qū)⒘钭赓U壓力較大的業(yè)主進(jìn)一步加大租金降幅，并導(dǎo)致年末全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金同比下調(diào)5.2%，至約人民幣357.7元每月每平方米。
因此，Cresa世樺嘉潤(rùn)建議企業(yè)行政部門和采購(gòu)部門“千萬(wàn)不要浪費(fèi)一場(chǎng)危機(jī)”導(dǎo)致的窗口期：在疫情中仍保持堅(jiān)韌或預(yù)計(jì)將在疫情后得到利好的租戶宜把握市場(chǎng)租金大幅下調(diào)的契機(jī)，以優(yōu)惠的價(jià)格尋找續(xù)約、擴(kuò)租、或升級(jí)搬遷至更為理想?yún)^(qū)位、物業(yè)的機(jī)會(huì)；其他當(dāng)前位于較為老舊樓宇的租戶宜結(jié)合自身需求，考慮搬遷至位于非核心商圈、租金水平相對(duì)較低的高品質(zhì)項(xiàng)目，從而以最低的成本完成企業(yè)形象的升級(jí)，并獲得更高規(guī)格的物業(yè)服務(wù)。
來(lái)源：Cresa世樺嘉潤(rùn)
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