一場(chǎng)疫情突兀來(lái)襲，影響波及各行各業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)亦不例外。
一方面，宅家生活讓人們對(duì)居住有了深層次的思考�！昂笠咔闀r(shí)代”，居住的安全性、舒適性、健康性開(kāi)始影響著人們未來(lái)的購(gòu)房邏輯；另一方面，在項(xiàng)目工程的暫停，線下銷售的關(guān)閉，銷售回款下降等多種因素下，房地產(chǎn)企業(yè)多方承壓。
隨著疫情帶給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的新思考，開(kāi)發(fā)商的新一輪洗牌在加速，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)新升級(jí)需求呼之欲出。
那么，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響到底有多大？整個(gè)行業(yè)又將發(fā)生哪些變化？什么樣的企業(yè)能在危機(jī)中找到機(jī)會(huì)，從疫情中脫穎而出？何謂好房子？好房子的標(biāo)準(zhǔn)又會(huì)發(fā)生哪些變化？
近日，《中國(guó)建設(shè)報(bào)》獨(dú)家專訪清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心（CSC）聯(lián)合主任孔鵬，對(duì)當(dāng)下行業(yè)熱點(diǎn)、焦點(diǎn)話題進(jìn)行深度剖析，探討房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行價(jià)值重塑。
清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心（CSC）聯(lián)合主任孔鵬
談風(fēng)險(xiǎn)：資金風(fēng)險(xiǎn)不是簡(jiǎn)單的現(xiàn)金流概念
從數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于下行階段。在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題成為關(guān)注焦點(diǎn)。
在孔鵬看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)目前最大風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。
“資金風(fēng)險(xiǎn)不是簡(jiǎn)單的現(xiàn)金流概念�！彼麖�(qiáng)調(diào)，現(xiàn)金流就是有入有出，只要入大于出，就是正向現(xiàn)金流，企業(yè)就可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但在疫情防控的特殊時(shí)期，一切都按了暫停鍵，在此前提下，企業(yè)的健康度應(yīng)該用庫(kù)存現(xiàn)金是否能夠覆蓋企業(yè)固定成本來(lái)計(jì)算。孔鵬指出，長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要通過(guò)高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，在當(dāng)前形勢(shì)下，負(fù)債較高、庫(kù)存現(xiàn)金較少的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常大。
近期房企年報(bào)集中披露，其中多家房企提到要降負(fù)債�？座i對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》分析認(rèn)為，靠一個(gè)遠(yuǎn)期降負(fù)債的目標(biāo)很難緩解眼前壓力，因?yàn)檠矍皦毫Σ粌H僅是負(fù)債率高低，而是還債的錢(qián)從哪里來(lái)？在銷售暫停的大環(huán)境下，貸新還舊的路徑也被暫停，結(jié)果就是負(fù)債依然高企，這正是目前的核心風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)是好事，但關(guān)鍵是如何落實(shí)到行動(dòng)上，這是比較難的。
那么，未來(lái)房企應(yīng)該采取哪些措施來(lái)實(shí)現(xiàn)今年發(fā)展目標(biāo)？以及如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展？
在孔鵬看來(lái)，最重要的是合理排布目標(biāo)�！皬漠�(dāng)前整個(gè)宏觀態(tài)勢(shì)分析，在重啟鍵還未完全開(kāi)啟的情況下，企業(yè)定太高的目標(biāo)并不現(xiàn)實(shí)，所以當(dāng)前，面對(duì)現(xiàn)實(shí)、評(píng)估現(xiàn)狀對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)很重要，而不是固守著原來(lái)的目標(biāo)，刻舟求劍。”
他對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》補(bǔ)充說(shuō)道，疫情之下，外部經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化對(duì)所有企業(yè)來(lái)說(shuō)都是公平的，面臨的困難是相同的。那么，在相同困難下，企業(yè)健康度就會(huì)得到檢驗(yàn)，身體健康的就能扛過(guò)去。所以對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)階段應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，調(diào)整目標(biāo)，評(píng)估自身?xiàng)l件，然后再制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。
談形勢(shì)：持中性偏樂(lè)觀態(tài)度
談及市場(chǎng)情況，孔鵬認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是以剛需和剛性改善型需求為主的市場(chǎng)，前期暫停不等于消失。從數(shù)據(jù)和微觀觀察來(lái)看，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇。
“房地產(chǎn)行業(yè)在某些維度上雖然已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，但是離大規(guī)模生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)、銷售等還需一段時(shí)間，這與疫情以及經(jīng)濟(jì)流通控制相關(guān)，”孔鵬坦言，“短期來(lái)看，恢復(fù)到正常狀態(tài)比較難，因?yàn)閷?duì)于大宗交易來(lái)說(shuō)，人們總要到線下去看，要做線下溝通�！�
目前，低密度中高端住宅的需求在逐步釋放，甚至是“一房難求”，孔鵬補(bǔ)充道，“人們會(huì)有‘要能有個(gè)帶院子的房子該多好，不用一直宅在家，還能出去透透氣’的想法�！彼麑�(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》續(xù)稱，目前在北京，一些低密度改善性樓盤(pán)的銷售情況和預(yù)訂情況都是不錯(cuò)的，這是近年來(lái)不多見(jiàn)的情況。
“疫情給了老百姓做減法的思考時(shí)間和空間。其實(shí)觀察這幾月自己以及身邊的人就可以發(fā)現(xiàn)，每天必須做的事就是對(duì)你或周?chē)俗钪匾男枨�，這些才是生活的必須消費(fèi)，剩下的都可以做減法，就像人的發(fā)展和成長(zhǎng)過(guò)程一樣，從出生就一直在做加法，而現(xiàn)在終于給了我們一次機(jī)會(huì)，用減法的方式做思考，同理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是這個(gè)邏輯，如果要用減法的方式思考，該怎么減？最終，人們會(huì)意識(shí)到一套好住宅，一套安全健康的房子的重要性�！彼麑�(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》說(shuō)。
對(duì)于今年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)和未來(lái)形勢(shì)，孔鵬表示持中性態(tài)度�！罢劜簧蠘�(lè)觀，也談不上悲觀。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)影響廣泛、資金密集且量級(jí)巨大的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)要力保穩(wěn)定�！彼麑�(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》說(shuō)。
孔鵬補(bǔ)充表示，人們對(duì)于房子的需求沒(méi)有萎縮，在認(rèn)知增強(qiáng)的情況下，一個(gè)行業(yè)就不會(huì)出現(xiàn)巨大的塌方式變化，因此困難是暫時(shí)的。在疫情不斷得到控制的條件下，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持中性偏樂(lè)觀的態(tài)度。
談轉(zhuǎn)型：當(dāng)故事看，只是成本；當(dāng)事業(yè)看，就是價(jià)值
目前，無(wú)論是頭部房企還是中小房企，加快轉(zhuǎn)型已成燎原之勢(shì)。同時(shí)，向數(shù)字化、智能化的變革之勢(shì)又對(duì)房企轉(zhuǎn)型提出了更高要求，那么，智能化該如何給企業(yè)賦能，使其順利度過(guò)轉(zhuǎn)型期？
在孔鵬看來(lái)，這其中最核心的邏輯就是讓智慧科技回歸價(jià)值創(chuàng)造。
他對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》表示，“在理論構(gòu)建、技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、項(xiàng)目試點(diǎn)、對(duì)外宣傳推廣這四個(gè)維度上，我們已經(jīng)進(jìn)行了四五年的研究。研究中，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很典型的問(wèn)題，就是很多做法只是一種炫技，聽(tīng)上去覺(jué)得很高大上，而大多數(shù)老百姓以及政府并不了解�！�
“所以它會(huì)以技術(shù)出頭，以技術(shù)結(jié)尾，”孔鵬續(xù)稱，“大家都不明白，投入了那么多成本，購(gòu)買(mǎi)了這么多高大上的技術(shù)，到底為什么？所以，不能為了技術(shù)而技術(shù)，就像當(dāng)年瓦特發(fā)明了蒸汽機(jī)，它之所以改變了生產(chǎn)力，是因?yàn)樗罱K讓紡織廠的效率提升了10倍，是它讓火車(chē)出現(xiàn)了，讓運(yùn)力提升了百倍，最終還是要為實(shí)體世界創(chuàng)造真正的價(jià)值。”
那么，該如何破題？孔鵬對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》說(shuō)：“最核心的就是做好兩件事。第一，所有科技相關(guān)企業(yè)要想辦法去證明技術(shù)是能夠創(chuàng)造真正價(jià)值的，而不是為了炫技。第二，從資本和政府維度去看，初級(jí)階段投入了高成本，但結(jié)果不一定是好的，但是任何新技術(shù)的產(chǎn)生都會(huì)經(jīng)歷這樣一個(gè)階段，所以需要的應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)投資和政府鼓勵(lì)，雖然今天成本高，但明天成本會(huì)下降，量也會(huì)增加�！�
對(duì)于房地產(chǎn)傳統(tǒng)企業(yè)，要考慮的是什么？他分析表示，“要打開(kāi)胸懷去接受這些事情，誰(shuí)能看到價(jià)值，誰(shuí)去擁抱價(jià)值，誰(shuí)就能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，并且一定要關(guān)注行業(yè)趨勢(shì)的變化，關(guān)注其應(yīng)用性的變化，關(guān)注它的價(jià)值創(chuàng)造，并且在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)加入這個(gè)行列當(dāng)中去�！�
無(wú)論是科技創(chuàng)新企業(yè)，還是政府金融機(jī)構(gòu)，抑或是使用場(chǎng)景的企業(yè)，如果都能夠形成這樣一種認(rèn)知，才能推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。孔鵬進(jìn)一步說(shuō)道：“我認(rèn)為現(xiàn)在處于認(rèn)知正在形成過(guò)程中但還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)的階段，其中的牛鼻子是什么？就是要讓科技回歸價(jià)值創(chuàng)造�！�
談及房企多元化布局，在孔鵬看來(lái)，切莫“掛羊頭賣(mài)狗肉”，還是要實(shí)實(shí)在在、踏踏實(shí)實(shí)地做事，無(wú)論布局養(yǎng)老，還是科技、教育，都要真正地潛心進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，為這個(gè)行業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，而不僅僅只是編造了一個(gè)故事，背后目的還是為了拿地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
“如果把它當(dāng)故事看，它只是成本；如果當(dāng)做事業(yè)看，就是價(jià)值�！彼麑�(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》說(shuō)道，“如果不斷編新故事，都是增加成本，企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)越來(lái)越低，如果打造的是核心競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值，就會(huì)帶動(dòng)主業(yè)，多元化才有希望。”
談趨勢(shì)：回歸產(chǎn)品和價(jià)值，側(cè)重影響需求端
談及對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的建議，孔鵬說(shuō)道，通過(guò)此次疫情發(fā)現(xiàn)，最重要的還是要有好產(chǎn)品。要把精力和時(shí)間從喧囂的廣告宣傳和概念中脫離出來(lái)，拿出真真正正創(chuàng)造價(jià)值的讓老百姓獲利的好產(chǎn)品，這是企業(yè)要深入思考和研究的問(wèn)題。事實(shí)上，越來(lái)越多的企業(yè)現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)回歸產(chǎn)品、回歸價(jià)值，這是大勢(shì)所趨。
關(guān)于政策方面的建議，孔鵬認(rèn)為政策要助力都市更新。他對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》解釋稱，“現(xiàn)在增量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入尾聲，增量越來(lái)越少，此次疫情可以發(fā)現(xiàn)，老百姓更多的是在已建成的城市空間環(huán)境中生活。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，第一批蓋出來(lái)的房子已經(jīng)30年了，面臨著更新、改造、數(shù)字化升級(jí)等，從這個(gè)維度上來(lái)看，對(duì)都市更新的關(guān)注度還不夠�！�
這其中面臨的難題不少�？座i舉例表示，對(duì)于老百姓的房子，外立面以及房屋內(nèi)部的修整誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？有沒(méi)有金融杠桿？如果沒(méi)有金融杠桿和銀行貸款的支持，企業(yè)如何參與實(shí)施？
此外，孔鵬建議，政策應(yīng)該從影響供給向影響需求轉(zhuǎn)變。因?yàn)楣芾砥髽I(yè)是很容易的，現(xiàn)行體制下，政府通過(guò)制定制度、法令來(lái)管理企業(yè)。但是影響需求端卻不易實(shí)現(xiàn)。
他舉例稱，就像綠色建筑的推廣，17年前的非典過(guò)后有一次推廣熱潮，今天公眾又開(kāi)始關(guān)注綠色建筑，仔細(xì)想來(lái)，這中間經(jīng)歷的十幾年，并沒(méi)有太多成效，因?yàn)槔习傩諞](méi)有具體感受到。北歐有一些政策，比如低能耗房子在進(jìn)行二手房交易時(shí)可以繳很低的稅，甚至免稅。這樣一來(lái)，老百姓在買(mǎi)房子的時(shí)候，就會(huì)重點(diǎn)關(guān)注房子的健康指數(shù)、能耗等指標(biāo)，在使用的整個(gè)過(guò)程中，也會(huì)不斷進(jìn)行維護(hù)，因?yàn)橐屪约旱姆孔颖Ｖ翟鲋�。老百姓覺(jué)得好的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商或者供應(yīng)商就會(huì)投入資本進(jìn)行研發(fā)，這樣才能打造出更好的產(chǎn)品。
他對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》補(bǔ)充表示，“因此我有建議政策要往需求端發(fā)力，讓老百姓形成更好的消費(fèi)觀念和消費(fèi)認(rèn)知，再以市場(chǎng)促生產(chǎn)，推動(dòng)生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品�！�
來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)
