科技之都深圳的寫字樓空置率再創(chuàng)新高。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳寫字樓空置率為24.6%，環(huán)比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)，空置率位居四大一線城市之首。同期上�？罩寐蕿�21%，北京是13.8%，廣州只有5.2%。
近四分之一的空置不僅僅是一個(gè)簡單數(shù)字，供應(yīng)持續(xù)井噴和市場需求疲弱是主因之一。深圳擁有國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的民營企業(yè)孵化能力，過去年的幾十年，誕生了平安、華為、招商、騰訊、萬科等一大批世界500強(qiáng)企業(yè)。
比亞迪、中興、大疆科技、華大基因等公司更是代表了深圳明天。金融、科技等產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)企業(yè)聚集與產(chǎn)業(yè)鏈上下游聯(lián)動(dòng)，一直都是支撐起深圳寫字樓市場的重要力量。
經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情效應(yīng)，與全球大多數(shù)城市一樣，深圳也在歷經(jīng)著“陣痛”，部分中小微企業(yè)因市場需求低迷不堪經(jīng)營與現(xiàn)金流重負(fù)，紛紛退租節(jié)流；部分大型企業(yè)通過縮減辦公面積或暫緩租賃延長抗風(fēng)險(xiǎn)周期；聯(lián)合辦公和包租公司則選擇大面積撤退。
美聯(lián)物業(yè)深圳福田商業(yè)部區(qū)域總經(jīng)理劉湘娥發(fā)現(xiàn)，與疫情前相比，深圳寫字樓租戶心態(tài)發(fā)生了巨大變化，他們對市場租金的接受能力，隨著風(fēng)險(xiǎn)承受能力降低也拉得較低。
“很多企業(yè)客戶提到，現(xiàn)在空置率那么大，價(jià)格應(yīng)該很好談啊�！眲⑾娑鹫f，大部分業(yè)主接受10%—15%的租金降幅，但租戶希望降30%到40%。
供需雙方在租金期望值上的差異，導(dǎo)致寫字樓租賃業(yè)務(wù)的成單率由60%、70%下降至不到50%。第一太平戴維斯報(bào)告稱，深圳的資本值僅次于香港及北京，租金跌幅壓力增大，導(dǎo)致投資收益率進(jìn)一步萎縮。
“寫字樓市場與GDP關(guān)系密切，經(jīng)濟(jì)向好，寫字樓租金能跑贏GDP；經(jīng)濟(jì)疲軟，寫字樓消化能力便會(huì)受到影響。”中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司寫字樓部董事總經(jīng)理范進(jìn)佳表示。
中小企業(yè)退租
毗鄰深圳市福田區(qū)會(huì)展中心，矗立著幾座30層的復(fù)合型建筑群，總建面約15萬平方米，不動(dòng)產(chǎn)證上標(biāo)注的是住宅性質(zhì)，但因周邊濃厚的商務(wù)氛圍，如今更多被當(dāng)作寫字樓出租。
程薇掛牌出租的辦公物業(yè)即位于此。她的上一個(gè)租戶是一家留學(xué)咨詢公司，去年12月簽訂一年期租賃合同，才過4個(gè)月，她不得不再次尋找新的租戶。
留學(xué)咨詢公司退租理由很簡單——“由于新冠肺炎疫情影響，老板決定提前退租，公司盡量在周末前將辦公室空出來�！�
疫情在全球蔓延直接影響這家留學(xué)咨詢機(jī)構(gòu)的生意。從2月中旬，境外多國簽證中心暫停接待，積壓一堆簽證無法辦理。一邊是等待的老師與家長，一邊是反復(fù)溝通卻無法進(jìn)入的簽證中心。機(jī)構(gòu)代理人曾向程薇提到，他們都覺得很悲催。
伴隨著疫情在全球大面積爆發(fā)，大量留學(xué)生滯留境外，進(jìn)退兩難。部分家長擔(dān)心孩子出國留學(xué)風(fēng)險(xiǎn)，甚至考慮讓孩子回國讀書，留學(xué)咨詢業(yè)務(wù)大幅縮減，這家機(jī)構(gòu)的日子也越來越難過。
4月13日，這家運(yùn)作10多年的留學(xué)咨詢機(jī)構(gòu)選擇暫閉�！爸芤惶岢龀冯x，當(dāng)周日就搬走，讓我協(xié)助辦理放行條�！蓖蝗缙鋪淼耐俗庾尦剔庇行┾植患�。
但她不得不接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)，“一般退租要提前一個(gè)月告知，對方代理人跟我說，實(shí)在沒辦法，公司撐不下去了，就連他也在猶豫要不要出去投簡歷。”
為了盡快退租，這家留學(xué)咨詢機(jī)構(gòu)甚至拒絕程薇提出的轉(zhuǎn)租建議，直接賠償兩個(gè)月押金。
寫字樓的連鎖效應(yīng)還在逐漸發(fā)酵。CBRE世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管程志文告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他們監(jiān)測到一些小企業(yè)退租案例，主要聚焦在非傳統(tǒng)金融和初創(chuàng)企業(yè)。
“教育、非傳統(tǒng)金融、服務(wù)業(yè)或貿(mào)易公司”，劉湘娥列舉出更詳細(xì)的退租名單，“這些行業(yè)近期受影響較大。”她說。
經(jīng)營壓力增大，現(xiàn)金流緊張，多重夾擊下，一面是小微企業(yè)退租，一面是越來越多大企業(yè)選擇縮小租賃面積或延期租賃計(jì)劃。
“公司最近來了不少大租戶，希望能分租出去一部分辦公面積，他們原本1000平方米起租，公司裁員后，這么大辦公面積也用不了了�！币幻麖氖聦懽謽亲赓U業(yè)務(wù)的中介人員表示。
程浩在深圳一家投資公司負(fù)責(zé)寫字樓租售和運(yùn)營。他們服務(wù)的大企業(yè)租戶中，通過換租縮小辦公面積的比例達(dá)80%。疫情影響還不是全部因素，部分大企業(yè)對后期經(jīng)濟(jì)預(yù)期降低，故而減員節(jié)流。
另一面，深圳各區(qū)政府正通過補(bǔ)貼吸引優(yōu)質(zhì)租戶進(jìn)駐區(qū)內(nèi)寫字樓，部分對補(bǔ)貼敏感的中小企業(yè)，基于自身實(shí)際情況及補(bǔ)貼力度正考慮搬遷辦公室。
一家在深圳福田中心區(qū)一棟甲級寫字樓辦公的傳統(tǒng)金融公司，租賃即將到期，但業(yè)主讓價(jià)空間不大。而臨近的羅湖正打造創(chuàng)新金融總部基地名片，疫情期間制定一系列資金、融資等穩(wěn)企穩(wěn)崗計(jì)劃。這家金融公司正計(jì)劃將總部搬至羅湖。同樣面積辦公區(qū)，羅湖可以節(jié)約一半的租金，一年還能獲得上千萬元的政府補(bǔ)貼。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更迭同樣折射到寫字樓租賃上，傳統(tǒng)企業(yè)從寫字樓消失的同時(shí)，科技類、互聯(lián)網(wǎng)、直播、醫(yī)療器材等行業(yè)卻迎來蓬勃發(fā)展，“我前兩天接待過一家直播企業(yè)客戶，他們背后有投資方，資金不是問題。200多平方米的辦公室可以割出十來個(gè)直播隔間�！鄙鲜鰪氖聦懽謽亲赓U業(yè)務(wù)的中介人員說，這類客戶帶看兩天就可以簽約。
“二房東”撤退
這段時(shí)間，深圳寫字樓里更大面積撤退的是聯(lián)合辦公和包租公司。
深圳南山科技園附近工業(yè)區(qū)一棟稍舊的大樓，深圳本土聯(lián)合辦公空間思微SimplyWork的招牌依然隨處可見，但主人已經(jīng)換成優(yōu)客工場。
從2015年元旦算起，思微走過了5年，最初兩個(gè)辦公空間90%以上的入駐率，讓聯(lián)合創(chuàng)始人郭逸凡宣布，當(dāng)年將空間數(shù)量擴(kuò)張到10個(gè)。
一位思微工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，去年12月底，思微被優(yōu)客工場收購，“外面招牌還沒來及換，思微已經(jīng)解散了，員工從1月正式轉(zhuǎn)入優(yōu)客工場。”
2016年思微背后的資本出現(xiàn)過IDG資本、華住酒店集團(tuán)及萬科商產(chǎn)的身影。根據(jù)官網(wǎng)信息，思微在深圳運(yùn)營8個(gè)空間，此次被優(yōu)客工場收購的為南山科技園和龍崗坂田兩個(gè)空間。
南山科技園空間1500平方米，當(dāng)前出租率75%。春節(jié)前，半年工位租金1500元/個(gè)/月，一年的價(jià)格1380元/個(gè)/月；目前，租金已經(jīng)下調(diào)到1200月/個(gè)/月，開放式工位還有談價(jià)空間。疫情以來，將近一半的開放工位遭遇退租。
該店一位工作人員說，思微在南山科技園一帶布局了5家店，“現(xiàn)在只留下這一家，其他店都撤了�！�
包租公司也在撤退，深圳福田中心區(qū)的財(cái)富大廈，60%的樓層被包租公司承租，目前包租公司已全部撤離；兩三個(gè)月前，進(jìn)駐京基100長達(dá)10年的資產(chǎn)運(yùn)營商MFG在合同期滿后也退出。
“去年下半年到現(xiàn)在，包租小散戶或聯(lián)合辦公基本走得七七八八，大型運(yùn)營商或退掉出租率不高的樓宇，或者與業(yè)主協(xié)商博弈�！狈哆M(jìn)佳觀察到，一季度深圳寫字樓租金降幅比較大。如果業(yè)主方愿意一起承擔(dān)成本壓力，運(yùn)營商可能選擇留下，反之只能選擇退租。
2016-2017年是深圳聯(lián)合辦公與包租公司快速擴(kuò)張的兩年。經(jīng)常出現(xiàn)好幾家運(yùn)營商同時(shí)搶租同一棟寫字樓，為了搶到大面積物業(yè)，個(gè)別運(yùn)營商將租金單價(jià)可以抬高10元，甚至私下給大業(yè)主好處費(fèi)。
但目前這些運(yùn)營商普遍遭遇巨大考驗(yàn)，不僅租戶不穩(wěn)定、流動(dòng)性頻繁導(dǎo)致空置期拉長，而且還要承擔(dān)渠道代理費(fèi)。以往，渠道代理費(fèi)一般是1-1.2個(gè)月租金，現(xiàn)在是2-2.5個(gè)月租金。
程浩所在投資公司旗下運(yùn)營的寫字樓物業(yè)，一季度出租率為75%，同比下降了10個(gè)百分點(diǎn)�！翱罩闷诿刻於荚谥Ц冻杀�，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越來越大�！眲⑾娑鹬赋�，無論聯(lián)合辦公還是包租公司，除非本身現(xiàn)金流充裕，大業(yè)主給的租金價(jià)格低，否則不敢再輕易拿貨。
資產(chǎn)運(yùn)營商大面積退場一定程度促進(jìn)寫字樓集中運(yùn)營管理。不過，風(fēng)險(xiǎn)和壓力轉(zhuǎn)移到寫字樓開發(fā)商身上�！癕FG退出后，京基發(fā)現(xiàn)寫字樓市場風(fēng)向變了，消化能力很弱，租金降幅大，招商團(tuán)隊(duì)壓力山大�！币幻咏┗娜耸客嘎�。
在程浩看來，寫字樓開發(fā)商當(dāng)下壓力源于對市場的誤判。一方面，深圳寫字樓過去不需要依靠開發(fā)商的管理和服務(wù)支撐，低估了市場真實(shí)狀態(tài)；另一方面，“二房東”讓開發(fā)商不需要承擔(dān)短暫空置期的招商成本，導(dǎo)致沒有更多的應(yīng)對措施；同時(shí)，由于對寫字樓供需和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不了解，開發(fā)商難以迅速為樓宇匹配到合適租戶。
供需錯(cuò)位
退租、換租背后是深圳經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更迭。以外向型為主的深圳經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)，在全球經(jīng)濟(jì)承壓的大勢下不免歷經(jīng)“陣痛”：2017-2019三年，深圳GDP增速從8.8%放緩到6.7%。
相比GDP增速變動(dòng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的細(xì)枝末節(jié)更值得關(guān)注。深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)中，金融業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)歷來是重中之重。2019年，深圳金融業(yè)增加值增速遠(yuǎn)高于2017、208年，但戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)增加值合計(jì)10155.51億元，增速和比重較2017、2018年均有小幅下滑。
2020年1-2月，深圳市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降18.5%，降幅大于全國13.5%的均值。其中，代表實(shí)體經(jīng)濟(jì)的計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)等多個(gè)行業(yè)，處于下降狀態(tài)的行業(yè)數(shù)量超過一半。
新舊經(jīng)濟(jì)調(diào)整，在疫情后壓力已經(jīng)傳導(dǎo)到具體產(chǎn)業(yè)上，寫字樓作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的窗口，釋放出的信號是空置率走高。
由于統(tǒng)計(jì)口徑的差異，各家機(jī)構(gòu)給出的數(shù)值略有不同，第一太平戴維斯的報(bào)告指出，一季度，深圳寫字樓平均空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至 26.2%；戴德梁行為環(huán)比上漲2.6個(gè)百分點(diǎn)至24.6%；世邦魏理仕則是21.2%。
按照上述機(jī)構(gòu)說法，因企業(yè)復(fù)工、復(fù)產(chǎn)延后，目前空置率尚未完全顯現(xiàn)疫情對于寫字樓市場影響。
位于深圳福田中心區(qū)的免稅大廈，近期因一個(gè)大租戶退租空出10層，空置面積接近2萬平方米，占整個(gè)大廈建筑面積的20%；同區(qū)域的卓越世紀(jì)中心1號樓，同樣空置了近2萬平方米；平安金融中心與皇庭廣場的空置率均徘徊在30%左右。
在深圳發(fā)展脈絡(luò)上，空置率是一個(gè)可參考的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，影響這個(gè)指標(biāo)還有短期深圳寫字樓新增供應(yīng)的集中交付。戴德梁行報(bào)告顯示，一季度深圳有3座甲級寫字樓投入使用，帶來30萬平方米新增供應(yīng)，將全市存量推升至582.4萬平方米。
30萬平方米新增供應(yīng)集中在深圳經(jīng)濟(jì)總量大、活躍的南山區(qū)內(nèi)。第一季度，南山區(qū)的寫字樓空置率達(dá)34.8%，片區(qū)內(nèi)的前海自貿(mào)區(qū)空置率更是高達(dá)66%。
為規(guī)避“土地供應(yīng)稀缺與房地產(chǎn)惡性炒作”的怪圈，2013年前海自貿(mào)區(qū)就出臺(tái)規(guī)定，在整體2600萬平方米到3000萬平方米規(guī)劃建筑規(guī)模中，居住及商務(wù)公寓為380萬平方米，增量不得突破60萬平方米。而且，這些居住及商務(wù)公寓并沒有規(guī)劃成片的住宅小區(qū)。
深圳市前海管理局開始采取行動(dòng)，增加住宅用地指標(biāo)是其中重要舉措。3月初，《關(guān)于前海十開發(fā)單元規(guī)劃個(gè)案調(diào)整方案》公示出爐，內(nèi)容涉及商業(yè)用地改居住用地。
第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，未來五年深圳將迎來甲級寫字樓供應(yīng)高峰，今年預(yù)計(jì)共有134萬平方米寫字樓交付。未來五年，新增供應(yīng)面積達(dá)到507萬平方米。
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
編輯：wangdc
