房訊網(wǎng)訊 2020年4月29日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業(yè)地產(chǎn)受到的影響和沖擊，聽取業(yè)內(nèi)專家對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業(yè)地產(chǎn)展開交流和討論，集合行業(yè)智慧與力量，助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇與振興。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務(wù)理事以及五大行專家出席會議并發(fā)言，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持會議。
嘉豐達(dá)集團(tuán)董事長汪浩參與副會長交流討論，分享了對寫字樓產(chǎn)業(yè)園大宗交易和租賃市場的觀察和感受。他表示，在當(dāng)下的大宗交易市場上，機(jī)構(gòu)投資人現(xiàn)在是偏謹(jǐn)慎的，并且更加關(guān)注現(xiàn)金流；市場上自用型的買家增多了，大多是比較好的、受鼓勵的產(chǎn)業(yè)里面的一些頭部企業(yè)；外資雖然看好中國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，但是仍處于觀望狀態(tài)。
對寫字樓產(chǎn)業(yè)園的租賃市場，汪浩認(rèn)為出現(xiàn)了分化，一是不同的城市表現(xiàn)的差異很大，二是不同的產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)的也不一樣，他建議業(yè)主和運營方更積極的去調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，做好深度運營。
以下是嘉豐達(dá)集團(tuán)董事長汪浩發(fā)言實錄：
大家好，我們嘉豐達(dá)在全國現(xiàn)在幾個一線城市做寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、資管，包括招商、運營，也包括建設(shè)。
我先說大宗交易，我們觀察到市場上的機(jī)構(gòu)投資人現(xiàn)在是偏謹(jǐn)慎的。雖然很多觀點說今年由于空置率的增加、租金的下滑，很多企業(yè)會拿出一些資產(chǎn)來處置，導(dǎo)致資產(chǎn)價格比較低。但是現(xiàn)實中市場上你會發(fā)現(xiàn)租金是在下降的，空置率是在上升的，而資產(chǎn)的價格并沒有明顯的降下來，反而是國內(nèi)市場主要的機(jī)構(gòu)投資人和險資、包括大的機(jī)構(gòu)在今年的市場上會更謹(jǐn)慎，并且基本上都會要求賣家能夠做一些租金補(bǔ)貼或者承諾一定程度的現(xiàn)金流，換句話說今天市場上的機(jī)構(gòu)投資人對現(xiàn)金流更關(guān)注了。
另一方面，我們也發(fā)現(xiàn)一個很有意思的情況，在機(jī)構(gòu)投資人偏謹(jǐn)慎的情況下，有一些大宗交易背后的買家多了一些自用型的。我們最近在杭州觀察到一個案例，其實是被一家杭州本地的自用型的買家買走了，他們是一家教育機(jī)構(gòu)，而且是國內(nèi)的頭部企業(yè)，他們拿的價格還是很高的，超過了市場上機(jī)構(gòu)投資人給的價格。我們發(fā)現(xiàn)在今天，當(dāng)市場比較疲軟的情況下，其實反倒是一些比較好的、受鼓勵的產(chǎn)業(yè)里面的一些頭部企業(yè)變成了積極的買家，這是現(xiàn)在我們看到的第二個現(xiàn)象。
關(guān)于外資機(jī)構(gòu)，大家都知道最近比較熱的黑石，他們在很多公開場合表示看好中國，包括前一段時間媒體報道過黑石曾經(jīng)關(guān)注過SOHO中國，但是這個交易后來沒有消息了。我們觀察到的情況是，外資從整體上看好中國，包括認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的速度可能是最快的，未來中國經(jīng)濟(jì)的成長性也是最好的，但是在什么時間，什么樣的方式，以什么樣的價格接手中國的資產(chǎn)，還有待觀察。
除了今天大家討論的比較多的商辦物業(yè)，過去幾個月，IDC和物流這兩個板塊，大宗交易影響不大；反過來大家看中國未來新一輪的基建投資，會覺得IDC和物流會繼續(xù)受益于潮流，所以這兩個板塊的大宗交易現(xiàn)在觀察到的影響是不大的。上面是我們對國內(nèi)大宗交易的自己的觀點。
關(guān)于租賃的板塊，不管是寫字樓還是科技園，確實在疫情之后都受到很大的影響，我們通過觀察發(fā)現(xiàn)，全國不同的城市表現(xiàn)的差異很大。因為我們自己在北京、上海、杭州、天津、廣州都有資產(chǎn)管理和運營的園區(qū)和寫字樓，發(fā)現(xiàn)不同的城市差異比較大。比如說最簡單的復(fù)工的時間和復(fù)工的速度，一定程度上代表了寫字樓和科技園區(qū)里面的出租率，我們就發(fā)現(xiàn)其實杭州和上海這方面比較快，比如說上海的張江恢復(fù)的還是挺快的。
還有一個差異：不同的產(chǎn)業(yè)是完全不一樣的。線下教育、演藝演出的公司，由于疫情期間根本不可能營業(yè)，這些行業(yè)的影響還是很大的；反過來有一些產(chǎn)業(yè)，比如說直播、短視頻，游戲，互聯(lián)網(wǎng)，反而受到促進(jìn)。我們觀察到杭州和濱江我們自己的寫字樓里面，就有很多的直播帶貨的客戶，包括上海張江的寫字樓里面。我們可以發(fā)現(xiàn)第二個不同之處，就是不同的產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)的也不一樣。
我們在疫情發(fā)生之后，在招商和運營的層面，第一個就是配合客戶盡早的開放園區(qū)、開放寫字樓。這個時期你發(fā)現(xiàn)哪一個寫字樓、園區(qū)有深度的運營，對客戶的黏性會更好一些，在下一步的續(xù)租、包括新客戶的到訪，都會有挺大的幫助。所以我們在過去的三個月，積極的幫助園區(qū)企業(yè)復(fù)工，給他們一定的免租，幫助他們對接政府的各種補(bǔ)貼和優(yōu)惠，幫助他們渡過困難時期。我們在北京朝陽也有一個文創(chuàng)園區(qū)，有一些客戶做線下的業(yè)務(wù)，還是受比較大的影響的，我們幫助他們對接朝陽區(qū)的文資辦，朝陽區(qū)的投促局，盡量的幫助客戶爭取一些政府的補(bǔ)貼；我們自己也會給一些客戶優(yōu)惠，延期他們一個月的租金，讓他們可以推遲一個月繳納，幫助受疫情影響比較大的行業(yè)客戶渡過難關(guān)，因為我們認(rèn)為疫情影響還只是一個暫時性的。
我們做資管運營的時候還在做一件事情，有一些客戶、有一些行業(yè)受疫情是短暫的沖擊，疫情之后可以恢復(fù)過來，但是還有一些行業(yè)過去就已經(jīng)不是朝陽行業(yè)了，疫情之后很多企業(yè)可能就會死掉，就像森林中的一場大火一樣，總會淘汰一些舊的，帶來一些新的。我們疫情期間會幫助暫時性遇到困難的客戶渡過難關(guān)，但是有一些客戶的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不受政策支持了，這次疫情其實就是一把大火，會加速他們的關(guān)門，這種情況無法回避，我們就會多引進(jìn)一些線上、科技、生物醫(yī)藥這類的客戶，去逐漸的自然淘汰掉老的行業(yè)的客戶，這也是我們在做運營的時候做的事情。
今天線上大家談了很多關(guān)于科技園區(qū)的問題，我也談一下我們的一些體會�？萍紙@區(qū)和寫字樓存在著一些同樣的問題，包括出租率、價格等，但是園區(qū)受影響大，這里面的問題在哪呢，其實選址很重要。為什么我們選擇的園區(qū)在這次疫情中表現(xiàn)的很穩(wěn)定，跟我們的選址很相關(guān)，產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)量大，選擇產(chǎn)業(yè)園的時候一定要避開周邊供應(yīng)量大的區(qū)位。我們目前為止基本沒有在二三線城市做產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)項目，因為在這些區(qū)域產(chǎn)業(yè)極度不成熟，產(chǎn)業(yè)供應(yīng)量很大，所以我們都不會碰的。一線城市中北京是一個特殊的例子，北京在過去的這些年，人口和產(chǎn)業(yè)其實是外溢的趨勢，注定辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場會受到一定的影響。上海、杭州這些區(qū)域，這些新的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)、新的科技，人口往這邊流，企業(yè)往這邊聚集，這些城市里面的寫字樓和科技園區(qū)的租金相對還是比較穩(wěn)定的。至于說像上海陸家嘴的核心區(qū)域和深圳的福田和南山兩個片區(qū)空置率增加，那是另外一個原因，是中美貿(mào)易戰(zhàn)下，大量的貿(mào)易類的企業(yè)倒閉和外遷影響。你觀察上海、杭州、廣州、深圳的科技園，新興產(chǎn)業(yè)定位的區(qū)域，供應(yīng)量不是太大，這種情況下租金表現(xiàn)還是比較穩(wěn)定的。所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)和寫字樓有一個共同的特點，選址很重要，周邊的供應(yīng)量決定了空置率和價格。
還有產(chǎn)業(yè)園區(qū)有一個特點，就是同質(zhì)化非常嚴(yán)重，所有的城市、所有的園區(qū)，所有的地方大家都在搞科技，但是并不是說每個城市、每個園區(qū)都適合做工業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園，不同的地方要拿出不同的產(chǎn)品。我們在通州也有一個產(chǎn)業(yè)園，我們發(fā)現(xiàn)北京最有名的是昌平的生物醫(yī)藥基地和大興的生物醫(yī)藥基地，很多企業(yè)在這些地方已經(jīng)沒有辦公的位置了，但是又不愿搬去北三縣和武清，又想找到一個地方做小試和中試，普通的園區(qū)滿足不了他們的需求，我們給這個園區(qū)的定位很準(zhǔn)確，鎖定一個產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥，并且生物醫(yī)藥我們就做小試、中試和簡單生產(chǎn)。最近我們跟國外的一個非常大的藥企合作，他們基本上會落在我們的園區(qū)。
其實疫情有沖擊，但是要更積極的去調(diào)整產(chǎn)業(yè)，調(diào)整客戶，深度運營，在這個時候把這幾項工作做好，就可以穩(wěn)住的。謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)
