2020年年中已至，最近有兩種趨勢值得關(guān)注：一是樓市持續(xù)回暖，一是疫情出現(xiàn)反彈。下半年，樓市何去何從？中國經(jīng)濟時報記者采訪了有關(guān)機構(gòu)及專家，對今年樓市下半場進行了重點分析和預測。如果不考慮疫情這一短期干擾因素，樓市已延續(xù)了四年的“大行情”，從“房地產(chǎn)周期”窗口或許可以讓我們看見樓市的未來。
綜述
樓市復蘇動力強勁 仍有望繼續(xù)走穩(wěn)
2020年年中已至，下半年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢如何？房價走勢怎樣？全年成交量有何變化？針對這些問題，中國經(jīng)濟時報記者采訪了有關(guān)機構(gòu)及專家，對今年樓市下半場進行了重點分析和預測。專家預計，在新冠肺炎疫情好轉(zhuǎn)的情況下，今年下半年樓市整體仍會延續(xù)進一步復蘇態(tài)勢，走勢相對平穩(wěn)，全年成交量可能與去年相差不大，或略有下降。
部分城市樓市復蘇動力強勁
剛剛過去的5月份，全國各大城市商品住宅供應(yīng)階段性回調(diào)，成交面積逐漸復蘇。CRIC監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)城市商品住宅成交面積同環(huán)比保持增長，熱點二線城市同比漲幅已突破20%，上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月單月成交量創(chuàng)下近兩年來成交高點，疫后復蘇動力強勁。
根據(jù)CRIC監(jiān)測的百城統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份，46個城市商品住宅成交面積同環(huán)比保持增長，剔除成交規(guī)模、漲幅較小的部分三四線城市，市場熱度高漲的城市多達16個。各大城市之間表現(xiàn)分化加劇，杭州、寧波等6個城市成交以剛需為主，上海、東莞等3城剛需、高檔項目“兩頭熱”。
從5月成交情況看，杭州、南京、成都、寧波等熱點二線城市同比漲幅均超20%。尤其值得關(guān)注的是上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月單月成交量創(chuàng)下近兩年來成交高點，疫后復蘇動力顯著強于其他同類城市。
具體來看，上海領(lǐng)先四大一線城市，5月商品住宅成交面積突破100萬平方米，同環(huán)比分別增長54%和76%，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，主要是受熱點板塊項目大賣加上延遲備案等因素推動。
以寧波、杭州、溫州、濟南、成都為代表的核心二線和強三線城市主要依托低檔項目熱銷；西寧、南寧、昆明客戶剛需化情況也比較顯著，中低檔項目成交占比較高；韶關(guān)、衡陽的熱銷項目價格集中在城市均價附近；洛陽、上海、東莞的市場則較為特殊，低檔和高檔或豪宅類產(chǎn)品熱銷頻頻，而中檔則略顯失色；合肥、南京則呈現(xiàn)出各檔次產(chǎn)品去化平均，高性價比產(chǎn)品備受青睞。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，如果疫情沒有出現(xiàn)反彈，今年全年房地產(chǎn)市場成交量和去年相比，基本保持在大體相當?shù)乃�，成交量跌幅預計在5%以內(nèi)，價格應(yīng)該穩(wěn)中略升，總成交金額今年應(yīng)該還可以保持16萬億元規(guī)模，成交面積大概在16億平方米左右。由于疫情再次暴發(fā)，會對市場帶來一定影響�！跋掳肽瓯q暴跌都不可能，短期內(nèi)不會出現(xiàn)這種狀況�！倍∽骊耪f。
看好物流地產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)寫字樓
戴德梁行大中華區(qū)副總裁王盛在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，盡管受疫情影響，中國經(jīng)濟恢復比全球快，預計接下來中國房地產(chǎn)市場比其他主要經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場恢復也會快。王盛表示，在房地產(chǎn)市場復蘇的情況下，物流地產(chǎn)最搶手，核心商圈的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目也被看好。
同時，王盛也指出，目前，全國寫字樓空置率都偏高，寫字樓市場的長期健康發(fā)展要看實體經(jīng)濟，特別是服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。除了看好物流地產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)寫字樓項目外，他認為，“零售物業(yè)處在低位，有反彈機會�！�
基于疫情可控條件下，建誠晟業(yè)的研究報告稱，展望2020年下半年，貨幣信貸投放增加是大概率現(xiàn)象，房地產(chǎn)政策取向總體平穩(wěn)，預計全國房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)回升，全年商品房銷售面積或?qū)⒗^續(xù)突破16億平方米，銷售金額超過15萬億元。
該報告強調(diào)，房地產(chǎn)市場仍將是中國經(jīng)濟的重要穩(wěn)定器，但不同城市、不同企業(yè)的分化進一步加劇，在總體穩(wěn)中向好的大方向下，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)應(yīng)精準分析各地市場供需狀況、中長期機遇和潛在風險，制定差異化的投資策略，才能有效降低風險，把握城市輪動發(fā)展機遇。
“對于下半年房地產(chǎn)市場走勢，整體上我們還是持謹慎樂觀態(tài)度，雖然還有很多不確定因素，但整體市場還是在好轉(zhuǎn)，初步恢復到正常狀況，只不過去年下半年市場就已經(jīng)開始下行了，所以很難達到之前的水平。積壓的需求逐漸釋放，再加上整體資金面的寬松，都會一定程度上刺激需求的持續(xù)釋放。”建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說。
雖然疫情具有不確定性，但苑承建仍然看好一線城市�！拔覀兊男枨蠼Y(jié)構(gòu)還是以剛需為主，只要不是經(jīng)濟特別差，需求還是會穩(wěn)定釋放。”談到下半年房價走勢，苑承建說，“全國房價跟現(xiàn)在比可能穩(wěn)中有升。但是城市間差異比較大，一線以升為主，其他城市可能是走平或者走低�！�
專訪
西南財經(jīng)大學教授劉璐：樓市快速奔跑了四年，停下來喘口氣很正常
目前，一些城市房價在漲，而一些城市在跌，樓市走勢撲朔迷離。在當前樓市這種復雜的現(xiàn)狀背后，有沒有系統(tǒng)性的規(guī)律可循呢？“通過對中國樓市的長期研究，我發(fā)現(xiàn)了一個很有意思的現(xiàn)象，即樓市中的很多問題其實是周期性地反復出現(xiàn)的�！弊罱�，西南財經(jīng)大學教授、博士生導師劉璐在接受中國經(jīng)濟時報記者專訪時表示，樓市快速奔跑了四年，放緩腳步，有利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
劉璐，西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授、留美經(jīng)濟學博士，《一本書看懂中國樓市》《中國樓市看點》作者，同時也是近年來持續(xù)深入研究中國樓市的知名財經(jīng)評論人。
“樓市周期是一個宏大的話題，一兩句話很難說得清楚。但如果非要用一句通俗的話來概括，我覺得是‘擴張期比誰拿地多，緊縮期比誰跑得快’。對于房企來說，最大的‘悲劇’可能就是拿地拿在了高點，而賣房又賣在了低點。對于購房者同樣如此，有的人在2017年3月的高點在北京燕郊買了房，隨后在2018年的低點扛不住了又把房賣了。”劉璐說，當前中國城市間樓市的分化已經(jīng)越來越大，我們已經(jīng)很難再像2012-2015年那樣用同樣的漲跌走勢來看待大多數(shù)城市。
在劉璐看來，2016年以來，不同城市樓市的漲跌先后和漲跌程度的差異性都遠大于從前，這是當前人們覺得樓市走勢撲朔迷離、難以把握的根本原因。
具體來說，以北京、廈門為代表的樓市熱點城市，在2017年3-4月就已經(jīng)率先開始了下跌調(diào)整（特別是二手房市場），到2018年年底又開始出現(xiàn)了一些恢復性的回暖跡象。不少二線城市（包括成都等城市在內(nèi)），2018年下半年開始出現(xiàn)二手房的下跌調(diào)整。很多三、四線城市在2016-2017年都還沒有怎么漲，在2018年則出現(xiàn)了“低價股補漲”的行情，到2019年也開始出現(xiàn)分化，一些城市繼續(xù)上漲，而一些城市開始下調(diào)。
總體來看，受一、二線核心大城市房價高企，調(diào)控嚴厲導致的購買力外溢和本地的棚改等因素共同作用，2018年大量三、四線中小城市房價大漲，2019年以來，這些三、四線城市自身的基本面很難繼續(xù)支撐已經(jīng)高漲的房價，回調(diào)壓力開始顯現(xiàn)。而進入2020年，這些城市在今年的房價下跌壓力會很大。
劉璐說，雖然樓市行情走勢難以用同樣的一句話概括，但是“先漲先跌、后漲后跌”還是基本可以概括2016年以來的樓市行情。劉璐認為，當前大城市的房價向下壓力總體不大，局部甚至還有上漲動力。但是大量的三、四線城市的房價下降壓力非常大。至于很多城市的新房市場，其走勢就更復雜。由于“限價”政策的存在，讓不少城市這一輪的新房價格漲幅低于二手房，之后隨著“限價”政策的逐漸松動，很容易出現(xiàn)當?shù)囟址康路窟�在漲的奇怪現(xiàn)象。
“2016年以來的這一輪樓市行情，不僅表現(xiàn)為城市間的樓市發(fā)展差異性大增，而且一個城市內(nèi)部不同區(qū)域間的樓市行情差異性也逐漸變大。因此，當前不少城市內(nèi)部也常見到一些區(qū)域行情冷清、另一些區(qū)域行情火熱的現(xiàn)象。”劉璐表示。
不知不覺中，2020年已經(jīng)過了將近一半。然而，受疫情的影響，一季度不少城市和行業(yè)的經(jīng)濟活動都按下了“暫停鍵”，房地產(chǎn)也一樣。進入二季度，隨著各地加速復工復產(chǎn)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)也正在逐漸恢復活力�！叭绻獙�2020年的樓市做一個總結(jié)性的前瞻，我覺得是：樓市總體趨于‘平淡’，各地樓市分化進一步加劇�！眲㈣凑f，經(jīng)歷了2016-2018年這三年的樓市成交量大增的行情，2019年的樓市趨于“平淡”是正常的市場調(diào)整，而2020年在大概率下也會延續(xù)這種“平淡”。
2016-2018年這三年，全國商品房銷售總金額達37.77萬億元。作為對比，2010-2015年這六年間的年平均商品房銷售金額為7.02萬億元，而2010年的金額僅為5.25萬億元。換句話說，按照2010年的標準來看，2016-2018年這三年相當于賣了約7.9年的房子；而按照前述平均金額的水平來看，2016-2018年這三年也賣了5.38年的房子。如果再考慮到2019年的15.97萬億元，那么2016-2019年這四年的樓市“大行情”共銷售了53.74萬億元，相當于按照2010年的標準賣了10.24年的房子，或者按照前述的平均標準賣了7.66年。
“樓市快速奔跑了四年，停下來喘口氣，這很正常。市場放緩腳步，‘消停’一下，讓市場參與各方冷靜下來，這本身也有利于我國樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展�！眲㈣凑f，毫無疑問，我們正身處一個前所未有的大時代。有一些人甚至覺得我們仿佛處于一個科幻小說中描述的時代。就房地產(chǎn)市場本身而言，受到的影響因素的確太多了。市場、政策，內(nèi)因、外因，從居民偏好到行業(yè)競爭，從金融體系到調(diào)控政策，甚至還要考慮到復雜多變的國際環(huán)境，這其中的每一個細分因素，都有可能對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。
觀察
戰(zhàn)勝疫情樓市有更好的未來
就樓市來說，最近有兩種趨勢值得關(guān)注：一是樓市持續(xù)回暖，一是疫情出現(xiàn)反彈。未來樓市何去何從，的確面臨一定的不確定性。不過，如果疫情反彈迅速得以控制，不出現(xiàn)反復或更嚴重的反彈，市場進一步復蘇走穩(wěn)可期，樓市前景依舊光明。
從國家統(tǒng)計局發(fā)布的1—5月份全國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，5月地產(chǎn)開發(fā)投資降幅進一步收窄，幾乎與去年同期持平，這期間，疫情持續(xù)好轉(zhuǎn)。然而，6月份北京的疫情出現(xiàn)二次暴發(fā)。諸葛找房預計，國內(nèi)疫情再度緊張，6月開發(fā)經(jīng)營降幅將會擴大，但擴大幅度不大。從銷售指標上看，1—5月份，商品房銷售面積48703萬平方米，同比下降12.3%，降幅比1—4月份收窄7.0個百分點。商品房銷售額46269億元，下降10.6%，降幅比1—4月份收窄8.0個百分點。自3月以來，在疫情好轉(zhuǎn)下，房地產(chǎn)市場銷售同比降幅持續(xù)收窄，至5月銷售面積降幅收窄至12.3%，仍處在2015年3月以來的高位水平。在北京的疫情再度暴發(fā)下，購房者放緩入市步伐，預估6月全國銷售面積降幅擴大。
5月份，由于國內(nèi)疫情控制成效明顯，市場活躍度持續(xù)上升，新房、二手房價格上漲城市數(shù)量均創(chuàng)2019年8月以來新高，價格漲幅穩(wěn)中有升。各等級城市的新房、二手房同環(huán)比均上升。諸葛找房分析師認為，6月隨著北京的疫情二次暴發(fā)，國內(nèi)疫情再次回到控制期，預計6月市場需求延緩釋放，各城市價格上漲動力不足。
從5月份70城新建商品住宅房價指數(shù)來看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量57個，上漲城市數(shù)量連續(xù)3個月增長，市場活躍度持續(xù)增加。進入5月份，國內(nèi)的疫情進一步好轉(zhuǎn)，積壓需求持續(xù)釋放，70個大中城市房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，價格穩(wěn)中有升。從5月二手住宅房價指數(shù)來看，上漲城市數(shù)量為41個，比上月增加4個，市場活躍度進一步上升。
另外，5月份，根據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的全國288個主要城市來看，共132個城市住宅均價出現(xiàn)了環(huán)比上漲，比上月增加3個。房價下跌的城市數(shù)量有144個，和上月持平；另有12個城市房價環(huán)比上月基本持平。就重點城市而言，北京、上海、廣州、天津、深圳、武漢、廈門等城市的房價呈上漲趨勢；而杭州、重慶、合肥等城市環(huán)比有不同程度的下跌。
從房地產(chǎn)角度觀察，全國共有19個城市群，這些城市群以25%的土地集聚75%的人口，創(chuàng)造了88%的GDP。其中，長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長江中游、成渝5大城市群帶動作用尤其明顯，也將成為新一輪發(fā)展高地。如果這些城市群房地產(chǎn)受疫情影響較大，經(jīng)濟發(fā)展也會受到較大拖累。所以，當前，務(wù)必要防止疫情在這些城市群出現(xiàn)嚴重的反彈或反復，以免影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
當前，全球疫情仍在蔓延，我們對疫情的發(fā)展要做好各種心理準備，更不能對房地產(chǎn)市場盲目樂觀。從全球疫情形勢看，短期內(nèi)很難結(jié)束，在疫情防控方面，我們要做最壞的打算，堅持打持久戰(zhàn)，主動適應(yīng)疫情防控新常態(tài)。好在我們已經(jīng)積累了抗疫的豐富經(jīng)驗，成功地消滅了第一波疫情，有充分的理由戰(zhàn)勝疫情反彈。
除疫情之外，影響樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的因素還很多，包括全球性的經(jīng)濟衰退、債務(wù)危機與金融風險等，而從國內(nèi)來看，如何保持合理的流動性、擴大就業(yè)、增加收入、扶持中小企業(yè)等，都事關(guān)樓市乃至整體經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。中國經(jīng)濟韌性較強，具有較強的抗風險能力，相信我們一定能戰(zhàn)勝各種困難與挑戰(zhàn)，樓市未來仍然值得期待。
來源：中國經(jīng)濟時報
編輯：wangdc
