今年二季度末，星寰國(guó)際商業(yè)中心正式投入使用，這座越秀區(qū)海珠廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓，給廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了約8.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，也讓廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量破500萬(wàn)平方米大關(guān)，達(dá)到504.2萬(wàn)平方米。
盡管有所滯后，當(dāng)年新冠肺炎疫情和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的雙重影響正在逐步傳導(dǎo)至寫(xiě)字樓市場(chǎng)，各類(lèi)入駐企業(yè)也因行業(yè)性質(zhì)和企業(yè)規(guī)模不同而發(fā)生分化。當(dāng)前廣州寫(xiě)字樓空置率已有所上升，寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)下調(diào)，且下調(diào)行為或?qū)⒃谙掳肽瓿掷m(xù)。但與其他城市相比，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍保持著較強(qiáng)的韌性。
空置率提升1.5個(gè)百分點(diǎn)
戴德梁行日前發(fā)布的一份報(bào)告指出，截至二季度末，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率為6.7%，環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，租金水平為每月184.5元/平方米，環(huán)比下降約2.7%。
廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)新增供應(yīng)
報(bào)告認(rèn)為，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)新項(xiàng)目的入駐率有待提高，加之疫情對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)的影響開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，這些都成為空置率有所提升的重要原因。
在成交一端，上半年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量為1.97萬(wàn)平方米，僅為去年同期的三成。租賃成交主要以“短平快”的小面積成交為主，其中小于800平方米的成交宗數(shù)占據(jù)一半左右。
廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓歷年新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率
與此同時(shí)，不同行業(yè)屬性企業(yè)在今年以來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓的需求也出現(xiàn)分化。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端認(rèn)為，今年一季度信息傳輸、軟件及信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)增加值同比分別增長(zhǎng)12.5%及8.4%，受益于此，金融機(jī)構(gòu)及TMT企業(yè)成寫(xiě)字樓吸納主力，上半年租賃成交面積占比分別高達(dá)32.2%及20.9%。與此相反，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱、前期快速擴(kuò)張且以初創(chuàng)公司為主要租戶(hù)的商務(wù)空間品牌開(kāi)始出現(xiàn)退租撤場(chǎng)現(xiàn)象，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇。
需要注意的是，前文提到的星環(huán)國(guó)際商業(yè)中心是上半年為數(shù)不多的入市新寫(xiě)字樓，因而助推其所在的越秀商圈租賃需求的釋放，不過(guò)越秀商圈仍有高達(dá)19.2%的空置率水平。而珠江新城則成為唯一空置率下降的商務(wù)區(qū)，上半年該區(qū)域下調(diào)租金以?xún)r(jià)換量，最終二季度租金為每月200.9元/平方米，空置率為5.6%。
廣州市場(chǎng)頗具韌性
盡管空置率、租金和成交表現(xiàn)都不夠理想，但在疫情發(fā)生后一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)普遍承壓的狀態(tài)下，戴德梁行報(bào)告認(rèn)為，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。
例如在寫(xiě)字樓租金水平普遍下調(diào)的情況下，廣州是所有一線城市中降幅最低的。數(shù)據(jù)顯示，二季度廣州寫(xiě)字樓租金與去年同期相比降幅約為4.8%，而同期北京和上海分別下調(diào)7.6%和6.3%，深圳則下降約13.6%，另外廣州是唯一一個(gè)空置率在10%以下的一線城市，北京二季度寫(xiě)字樓空置率為16.2%，上海和深圳都在20%以上。
張曉端指出，廣州市場(chǎng)出現(xiàn)這種韌性的原因，一方面是因?yàn)樾略龉⿷?yīng)量非常少，再加上部分項(xiàng)目因疫情推遲入市時(shí)間，從而對(duì)市場(chǎng)承壓有所緩解。不過(guò)她也表示，相比北上深三地，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然面臨租金水平較低、市場(chǎng)活躍度不足等問(wèn)題。
“提高活躍度可能需要新增辦公供應(yīng)入市來(lái)帶動(dòng)�！睆垥远苏J(rèn)為未來(lái)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)中一定會(huì)有一些高品質(zhì)項(xiàng)目涌現(xiàn)，“這些高品質(zhì)項(xiàng)目不一定會(huì)把廣州寫(xiě)字樓租金水平拉上去，但在其所在的區(qū)域肯定會(huì)起到提升作用�！�
租金下調(diào)或持續(xù)至年底
7月7日，位于廣州海珠區(qū)的唯品會(huì)總部大廈正式竣工驗(yàn)收交付，這也是廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)琶洲核心片區(qū)的首個(gè)交付使用的項(xiàng)目。對(duì)于琶洲而言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的密集供應(yīng)才剛剛開(kāi)啟。
廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)各租賃面積段成交總數(shù)占比
根據(jù)戴德梁行提供的統(tǒng)計(jì)信息，下半年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)約37.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，除萬(wàn)科中心、平安財(cái)富中心等少數(shù)項(xiàng)目外，其余的阿里巴巴華南運(yùn)營(yíng)中心、環(huán)球夢(mèng)大廈、TCL、復(fù)星國(guó)際中心等寫(xiě)字樓均集中在琶洲區(qū)域。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，廣州未來(lái)三年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)176.4萬(wàn)平方米，與深圳逾470萬(wàn)、北京近290萬(wàn)、上海約645萬(wàn)平方米的體量相比，壓力較小。張曉端指出，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)即將迎來(lái)新增供應(yīng)小高峰，為產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更充裕的空間。新增供應(yīng)將刺激市場(chǎng)“去化”，進(jìn)而影響租金走向，合理的新供應(yīng)及空置率有利于維持城市經(jīng)濟(jì)活力。
廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)各行業(yè)租賃成交面積占比變化
一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓歷年租金走勢(shì)
不過(guò)，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓紛紛入市會(huì)讓市場(chǎng)賣(mài)方競(jìng)爭(zhēng)加劇。戴德梁行報(bào)告認(rèn)為，年內(nèi)空置率或?qū)⒊掷m(xù)攀升。隨著租戶(hù)議價(jià)能力的提高，寫(xiě)字樓業(yè)主方下調(diào)租金的態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)至年底。
對(duì)此張曉端認(rèn)為，盡管從招商的角度來(lái)說(shuō)，新增供應(yīng)一定會(huì)對(duì)廣州各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)造成整體壓力，但因?yàn)楦鲄^(qū)域?qū)?biāo)產(chǎn)業(yè)背景不同，會(huì)有各自的特質(zhì)和優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)也會(huì)不一樣。
來(lái) 源： 南方Plus
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