01
“網(wǎng)紅”的隕落
近日，人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板爆出泰禾廈門灣項目的相關(guān)投訴，引起了聞旅的關(guān)注。
數(shù)位業(yè)主介紹，其泰禾廈門灣房產(chǎn)自購買以來長期停工，房屋鋼筋已經(jīng)生銹；為防止項目爛尾，業(yè)主請求地方協(xié)調(diào)開發(fā)商給出解決方案、辦理退款手續(xù)；福建新聞廣播“新聞三劍客”近日也接到購房者投訴稱，泰禾香山灣（與廈門灣為同一個項目的不同地塊）承諾退定金卻超期未退；此外，漳浦縣住建局月前發(fā)布公示稱，“泰禾·香山灣”A12-2地塊在辦理商品房預(yù)售許可證報批時隱瞞該項目國有土地使用權(quán)抵押“華融公司”的事實，項目已辦理的商品房許可證應(yīng)當予以撤銷。
系列事件看似不甚起眼，但之所以值得關(guān)注，源于項目極盡高光的過往。
資料顯示，泰禾廈門灣位于漳州市白塘灣旅游度假城，項目原由新華都置業(yè)負責(zé)投資建設(shè)，2017年4月19日，泰禾集團發(fā)布公告，公司全資子公司廈門泰禾擬以17.87億元受讓新華都集團所持全部新華都置業(yè)60%股權(quán)，至此，項目轉(zhuǎn)由泰禾操盤。
作為泰禾旗下“灣”系產(chǎn)品線的第一個戰(zhàn)略性項目，也是“泰禾+”戰(zhàn)略落地的最大項目，泰禾廈門灣囊括了泰禾地產(chǎn)、醫(yī)療、教育、商業(yè)、文化、酒店、文旅、養(yǎng)老七大板塊，總占地預(yù)計規(guī)劃近萬畝，包括總建筑體量約670萬㎡的白塘灣（其中住宅約538萬㎡）和總建筑體量約88萬㎡的香山灣，被稱為是泰禾的一次自我超越。
自項目面世以來，泰禾便采取高密度轟炸的市場投放策略在各地“攻城略地”，營銷/渠道合作方囊括多家房產(chǎn)服務(wù)公司、房地產(chǎn)網(wǎng)站及房地產(chǎn)自媒體，矩陣規(guī)�？胺Q豪華。
至于傭金，泰禾方面盡顯“慷慨”。以2019年2月重慶隆竹地產(chǎn)營銷策劃有限公司與福建泰信置業(yè)有限公司簽訂的《客戶推介合作協(xié)議》為例，其客戶推介服務(wù)費按商品房成交總價（以《商品房買賣合同》約定的商品房總價為準）的10%結(jié)算，成本之高令人咋舌。
高舉高打的營銷策略，確實帶來了顯著成效。數(shù)據(jù)顯示，2018年8月26日，廈門灣北京、上海、廈門三地同開，30秒3000套告罄；僅用時一年，項目便以70億的認購額（數(shù)據(jù)截止2019年6月22日），在2018-2019年期間，穩(wěn)居全國文旅市場TOP5，廈漳泉市場TOP1。
盡管承載了泰禾戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的諸多期待，市場熱度也因猛烈的營銷攻勢“出道即巔峰”，但受集團緊繃的資金鏈影響，自面世以來，項目一直深陷各種交易緋聞。
早在2018年8月，業(yè)界就有消息稱，泰禾正在與融創(chuàng)協(xié)商該項目的收購事宜。針對這一傳聞，泰禾方面回應(yīng)稱“完全不屬實”。盡管并購傳聞被辟謠，伴隨市場形勢變幻，其債務(wù)問題每況日下卻是不爭的事實，截至當年年底，泰禾總資產(chǎn)2431.36億元、負債總額2121.47億元，資產(chǎn)負債率高達86.88%。
據(jù)相關(guān)人士介紹，若非到緊要關(guān)頭，泰禾是絕不會賣項目的。但當債務(wù)危機逼近，為緩解高企的資金壓力，除連續(xù)發(fā)行高利率債外，割讓資產(chǎn)也就成了不得已而為之的抉擇。
在連續(xù)宣布與世茂展開多個項目的股權(quán)合作后，2019年9月28日，泰禾集團披露，其全資子公司福州美鴻林業(yè)與世茂持股的漳州嘉廣于2019年9月27日簽署《漳州泰禾香山灣項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，福州美鴻林業(yè)向漳州嘉廣轉(zhuǎn)讓福建泰信置業(yè)30%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為6,700萬元，同時乙方承接原股東借款2.3億元，交易對價合計約為3億元。
盡管泰禾最終松口“割肉”，但上述股權(quán)/債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議似乎并未達成。企查查顯示，截止到目前，福建泰信置業(yè)仍由福州美鴻林業(yè)100%控股，且自2019年8月2日至今，福建泰信置業(yè)全部股份處于質(zhì)押狀態(tài)；而因紅杉置地（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛，自2020年1月7日起至2021年1月7日止，保全金額以5930677.27元為限，福建泰信置業(yè)銀行賬戶已被凍結(jié)。
事實上，近年來世茂并購交易頻繁不假，但其內(nèi)部制定有一套嚴格標準。世茂集團董事局副主席許世壇在2019年中期業(yè)績會上表示，世茂收并購時會設(shè)置一定的要求，例如10%到12%的稅后利潤，毛利潤超過30%；“下半年（2019年）標準會提高，比如稅后利潤要達到12至15個點”。
從這個角度看，泰禾廈門灣飽和式轟炸的營銷投放，或許能帶動項目短期的市場關(guān)注度高走，但回歸現(xiàn)實，其所謂“1年70億認購額”究竟有多少能“落袋為安”？無疑需打個問號；而聚焦最終的產(chǎn)出，受項目定位/規(guī)劃、股東債務(wù)及宏觀市場形勢影響，其整體的回報率及運營可持續(xù)性，顯然需要更為審慎的評估。
要指出的是，廈門灣項目的困境并非孤立事件，其折射的是泰禾整個集團持續(xù)加重的債務(wù)危機：近年來，泰禾的發(fā)展飽受資金鏈困擾，盡管歷經(jīng)發(fā)行高利率債、出售資產(chǎn)等各種掙扎，但受行業(yè)形勢、疫情等多重因素影響，其墜落態(tài)勢始終沒能減緩。
泰禾2019年財報顯示，其獲得的銀行授信額度為1281.08億元，實際使用244.64億元，余額尚超千億元，但截至財報批準日，泰禾的銀行借款中有235.58億已到期未歸還金額，銀行端融資渠道已經(jīng)中斷；2020年7月6日，因未能及時兌付“17泰禾MTN001”中期票據(jù)，泰禾首次出現(xiàn)債券違約，其在公開市場的再融資大門也基本宣告關(guān)閉。
在此之前，包括公司信用遭機構(gòu)下調(diào)評級、實控人多次被列失信被執(zhí)行人、控股股東及其一致行動人全部股份被凍結(jié)、多地項目因長期停工引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)等，無一不是泰禾債務(wù)危機在各個切面的具體呈現(xiàn)。從2017年躋身千億房企俱樂部劍指“2000億”，到如今陷入生死絕境，跌宕經(jīng)歷發(fā)人深醒。
02
行業(yè)迷思
伴隨國內(nèi)的城市化進入下半場，過往單一的土地財政模式顯得愈發(fā)逼仄。如何擺脫這一束縛，通過產(chǎn)業(yè)落地帶動大量資金、人流及資源的匯集，實現(xiàn)地方經(jīng)濟的穩(wěn)定、長效、可持續(xù)發(fā)展？成為各地面臨的全新課題。
聚焦文旅地產(chǎn)（尤其是大型文旅綜合體）項目，由于其產(chǎn)業(yè)模式具備的某種“普適性”，且能實現(xiàn)周邊土地升值、帶動當?shù)鼐蜆I(yè)提升以及優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等綜合效應(yīng)，被各地視為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的標準范式。如同此前泰禾集團副總裁李亮談到的“住假地產(chǎn)”概念，泰禾要解決的不但要宜旅，還要宜居，不但讓客戶能夠過來旅游，還要讓客戶住下來。
另外在市場層面，這也符合消費升級的時代大潮。中國旅游研究院戰(zhàn)冬梅博士此前談到，文旅產(chǎn)業(yè)最重要的是要抓住游客需求，解決游客痛點。疫情影響下，大家對生態(tài)、環(huán)境、健康的重視，提高到一個前所未有的高度。此外，夜間游、冰雪、暑期游都是近幾年游客較認可的新業(yè)態(tài)。
受政策扶持和市場利好的雙向帶動，大量裹挾資金、資源的地產(chǎn)開發(fā)商由此競相入局，包括前面提到的泰禾。近些年，“泰禾＋”業(yè)務(wù)是其重點在布局領(lǐng)域。按照泰禾方面的說法，項目內(nèi)落地泰禾教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套以全部“泰禾自持”的方式，為業(yè)主提供全周期一站式服務(wù)；而配套條件的提升，也會對住宅銷售有積極影響。
盡管上述設(shè)想邏輯自洽，但要指出的是，多元化探索對企業(yè)而言意味著跨界，尤其涉及到文旅這類重資產(chǎn)的自持，企業(yè)在產(chǎn)品打造和商業(yè)模型探索的前期，需要大量的資金作后盾和長周期的試錯迭代；而房地產(chǎn)受政策監(jiān)管而呈現(xiàn)的強周期性，更凸顯了強化資金鏈管控、謹慎探索多元化的必要性。
可以看到，盡管泰禾提出“泰禾+”戰(zhàn)略數(shù)年之久，但不同于多元化布局帶來的協(xié)同效應(yīng)和抗風(fēng)險能力提升，集團的債務(wù)壓力卻在持續(xù)走高；而聚焦營收構(gòu)成，2019年泰禾房地產(chǎn)板塊營收223.85億元，占比94.77%，其重視的醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等“護城河”業(yè)務(wù)收入占比不足7%，其投資回報效率和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應(yīng)究竟如何？泰禾方面或許冷暖自知。
不止于泰禾，事實上，房企轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)早以成為趨勢，但以2017年萬達、融創(chuàng)、富力三方世紀大交易和海南違規(guī)地產(chǎn)項目大整治為標志，經(jīng)過多年發(fā)展，國內(nèi)文旅地產(chǎn)早已走過最初的蠻荒期，地方政府的管理意識還是新生代市場的消費觀念均有了質(zhì)的提升，這也倒逼玩家須向更精細化的運營方式轉(zhuǎn)變。
大浪淘沙，由此帶來的影響也顯而易見。作為高復(fù)雜性、精細化的體系活，文旅地產(chǎn)單靠單政府PR和粗暴的營銷投放解決不了問題，一旦在產(chǎn)品市場定位、運營團隊打造、項目開發(fā)節(jié)奏、跨界資源整合等任一方面存在短板，企業(yè)將很快陷入困境。參見近期行業(yè)的系列動向，包括新聯(lián)華“古鎮(zhèn)+”模式受挫、山水文園海鹽項目易主等，折戟沉沙者不一而足。
從根本上講，作為習(xí)慣了“拿地-開發(fā)-銷售”連軸轉(zhuǎn)的開發(fā)商，曾經(jīng)快周轉(zhuǎn)模式帶來的財富效應(yīng)，確實得到了充分的市場驗證；但進入下半場，受思維慣性影響，開發(fā)商要想兼容運營模式下的慢回報周期確實不是易事。除了穩(wěn)定的資金鏈為壓艙石，團隊在貫徹運營理念上需不變形，其要歷經(jīng)長周期的適應(yīng)與磨合。
如果項目方自始自終都以開發(fā)-銷售為主導(dǎo)，各類配套運營僅僅被視作營收點綴乃至營銷噱頭，轉(zhuǎn)型之路將異常艱難。伴隨王健林曾經(jīng)放出的萬達“讓迪士尼20年不盈利”豪言逐漸遠去，即便是現(xiàn)今資產(chǎn)規(guī)模龐大、轉(zhuǎn)型聲勢高調(diào)如融創(chuàng)、恒大，集團占絕對營收大頭的一直是地產(chǎn)銷售，其對自身的運營能力始終無法予以充分證明。
“蓋好一座房子，給予舒適的居住空間，大多數(shù)開發(fā)商都能做到，但找到一處稀缺、不可復(fù)制的自然環(huán)境就不太容易；有了好房子和稀缺生態(tài)資源還不夠，滿足這兩個條件的文旅項目不少，但大多都失敗了，因為沒有生活內(nèi)容，留不住人，只留下一座座空城；這幾年，細數(shù)成功的有全國影響力的文旅地產(chǎn)項目非常少。很多項目不是虎頭蛇尾，就是夸大其詞，沒有真真切切的業(yè)績，也沒有實實在在的推進，不少購房者即使小心翼翼，還是不慎掉到了‘坑’里，后悔不迭�！�
“去什么地方？住什么房子？體驗什么生活？”泰禾在曾經(jīng)推送的《靈魂三問：廈門灣一年70億交卷》營銷文中提到，廈門灣獨創(chuàng)的“住假地產(chǎn)”模式，將讓上述終極命題得到完美解決。但場景故事再絢爛美好、模式定義再“標新立異”，如果沿襲上個時代的文旅地產(chǎn)操盤邏輯，參見推文中所謂“虎頭蛇尾”、“夸大其詞”等批判，其結(jié)局大概率將與之殊途同歸。
來源：聞旅
編 輯：chenhong
