房訊網(wǎng)訊 今日（8月13日）下午，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)主辦的"新商辦50人論壇走進(jìn)副中心"活動(dòng)在北京國際財(cái)富中心舉辦，論壇以"解讀副中心，解構(gòu)新商辦"為主題 ，特邀業(yè)內(nèi)專家、分會(huì)副會(huì)長和常務(wù)理事等行業(yè)精英匯聚通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)，解析今年通州區(qū)域商辦行業(yè)趨勢，解讀副中心商辦市場復(fù)蘇策略，推動(dòng)北京城市副中心商辦地產(chǎn)的復(fù)蘇 。
以下為活動(dòng)現(xiàn)場直播實(shí)錄：
劉凱：我們論壇馬上開始，我們新商辦50人論壇走進(jìn)城市副中心的活動(dòng)，今天正式開始。首先感謝今天到場的所有嘉賓，所有的會(huì)員，我們對所有嘉賓跟會(huì)員表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。
我們知道今年以來，在疫情不斷肆虐的嚴(yán)峻形勢當(dāng)中，通州區(qū)商辦市場有亮點(diǎn)，也有熱點(diǎn)。比如說二季度我們京杭廣場（音）股權(quán)的合作，還有多家銀行進(jìn)駐北京副中心，大宗交易市場也再度重啟，一方面有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我們上半年大宗交易是310億，還有說270億，總之市場傳出回暖的信號(hào)。通州表現(xiàn)比較搶眼，比如說三峽簽約通州城大（音）廣場的項(xiàng)目，但是我們同時(shí)應(yīng)該看到，另一方面由于短期供應(yīng)量大幅增加，同時(shí)在疫情反復(fù)背景下，通州市場區(qū)劃也承受一定的壓力，所以今天請來了通州區(qū)政府服務(wù)投資黨委書記楊東風(fēng)楊局，還有兩大行高官劉兵總經(jīng)理還有陸明董事從政府層面還有市場層面講一講包括大宗交易，包括通州區(qū)投資方面招商引資方面的政策。
首先介紹一下今天到場的嘉賓：
楊東風(fēng) 通州區(qū)投資促進(jìn)服務(wù)中心黨組書記
劉 兵 戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理
陸 明 高力國際華北區(qū)研究部董事
王浩驊 著名建筑風(fēng)水專家
馮國亮 仁居智庫創(chuàng)始人
杜山川 通州旅游協(xié)會(huì)秘書長
王采瑢 優(yōu)勢集群（北京）科技有限公司董事長
溫 亮 北京國際財(cái)富中心董事長助理
高 亮 金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理
呂麗華 金地商置北京公司副總經(jīng)理
張 南 電子城集團(tuán)副總裁
張 毅 隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長
孫偉元 鴻坤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁
肖 博 北京金隅文化科技發(fā)展有限公司副總經(jīng)理
莊 捷 北京蘭格加置業(yè)有限公司華 常務(wù)副總經(jīng)理
汪志生 中信和業(yè)（中國尊）設(shè)備運(yùn)維部總經(jīng)理
常務(wù)理事：（排名不分先后）
楊 木 北京國際財(cái)富中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人
侯智猛 金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)
馮耀魯 藍(lán)光文商旅集團(tuán)北京海悅城招商總監(jiān)
李子峰 遠(yuǎn)洋集團(tuán) 遠(yuǎn)新項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)人
胡宜賓 遠(yuǎn)洋國際中心二期租賃運(yùn)營總監(jiān)
熊昊誠 北京荷花明城實(shí)業(yè)有限公司 總經(jīng)理
云 虹 天潤資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司北京IFC項(xiàng)目總經(jīng)理
程再德 北京保利通州項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人
王 田 北京保利商辦平臺(tái)負(fù)責(zé)人
楊 蘇 北京富力中心商業(yè)運(yùn)營中心經(jīng)理
袁溪陽 陽光保險(xiǎn)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)與運(yùn)營中心總監(jiān)
汪 幸 萬科通州項(xiàng)目負(fù)責(zé)人
沙莉娜 萬科商辦資產(chǎn)大客戶經(jīng)理
孫 穎 金茂北京產(chǎn)城公司產(chǎn)業(yè)招商部總監(jiān)
劉穎軍 復(fù)地北京公司營銷總經(jīng)理
馮全幸 金泰集團(tuán)租賃公司經(jīng)營管理部經(jīng)理
徐 丹 荷華明城大廈招商副總經(jīng)理
解成勇 隆達(dá)智匯PARK 招商運(yùn)營總經(jīng)理
劉永亮 隆達(dá)智匯PARK 招商運(yùn)營副總經(jīng)理
安薇薇 中關(guān)村軟件園產(chǎn)業(yè)服務(wù)部經(jīng)理
藏洪芳 金尚管理有限公司經(jīng)理
邵曉紅 北京國能國源能源科技有限公司董事長
祝漢奇 河北建投英基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運(yùn)營總監(jiān)
張振臣 大廠工業(yè)園建設(shè)投資開發(fā)有限公司招商總監(jiān)
王金爽 北京壹號(hào)總部營銷總監(jiān)
曹繼輝 新潞運(yùn)河文創(chuàng)園副總經(jīng)理
我是主持人劉凱。感謝今天到場的所有嘉賓，剛才也介紹了一下今天論壇的背景，我想首先到了通州，還是要請政府領(lǐng)導(dǎo)，通州區(qū)投資促進(jìn)服務(wù)中心黨組書記楊東風(fēng)楊局先講幾句，大家歡迎。
楊東風(fēng)：我們通州區(qū)歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位企業(yè)家和各位高士能夠走到運(yùn)河的源頭，我們所在的地方應(yīng)該說從金元明清就是為全國所矚目的地方。我們所在的這個(gè)地方，在金元明清，尤其在元明清時(shí)期，我們這是中國最大的航運(yùn)中心，當(dāng)時(shí)沒有上海，也沒有各大港口，我們這是最大的港口，我們這是京杭大運(yùn)河漕運(yùn)文化的北起點(diǎn)，也是從京杭大運(yùn)河從浙江、錢塘江一直到咱們這的重點(diǎn)，所有的保證中央政府和京城物資發(fā)放，我們這是集散地。應(yīng)該說大家來到這以后，也給我們通州區(qū)的產(chǎn)業(yè)，特別是寫字樓的產(chǎn)業(yè)增添了活力。一會(huì)兒我們也聽聽各位專家、各位企業(yè)家、各位高士的高度。我也代表我們趙區(qū)長歡迎大家到我們通州區(qū)來。
我們北京城市副中心座落在通州，我們通州是906平方公里，有155平方作為北京城市副中心的建設(shè)的功能區(qū)，北京城市副中心規(guī)劃到2035年，北京城市副中心是155，擴(kuò)大一點(diǎn)通州區(qū)是906平方米，再加上北三縣，大體上是2200平方左右，大體和雄安、天津?yàn)I海新區(qū)相當(dāng)。
我們這塊地方，為什么大家討論寫字樓的發(fā)展，到我們通州我認(rèn)為選對了地方，應(yīng)該說我們這自古至今就富，這是有財(cái)點(diǎn)的地方，可以跟大家舉例，我們通州人從金元明清開始，這里的居民就開始租房，直到現(xiàn)在。通州的老百姓應(yīng)該說租房的很多很多，那個(gè)時(shí)候的漕運(yùn)文化十萬漕工從南方來，每天有十萬漕工在這條京杭大運(yùn)河上，到通州得住這，很多的投資人，很多的商家到了通州，就有一個(gè)住處。所以最早我們在明清時(shí)期，在我們附近就有18家洛河點(diǎn)（音），你們坐車來，一定會(huì)到我們賡莊橋，那時(shí)候18家洛河點(diǎn)，按今天來說就是當(dāng)時(shí)的寫字樓，應(yīng)該說我們匯聚了十萬漕工到通州來，在這經(jīng)商做買賣。保證中央政府和京城的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。也就是我們從金元明清開始就是為中央政府服務(wù)，就是中央政府的城市副中心。這是我們作為老通州人一直是這樣認(rèn)為的。
我們通州人應(yīng)該說這么多年來，凡是到我們通州來，因?yàn)榇蠹疫�沒有買房資格，就到我們這來租房，企業(yè)到我們這來租地方，租寫字樓，目前通州的產(chǎn)業(yè)正在打開，正在如火如荼的展開。一會(huì)兒我也介紹一下我們這些產(chǎn)業(yè)，我們所在地，咱們各位先生、各位女士來到值得驕傲的是什么？我們這是世界唯一的五條河流在這匯聚，世界上在一平方公里之內(nèi)，有五條運(yùn)河，哪五條，京杭大運(yùn)河、通惠河，那時(shí)候嘉靖皇帝也是很支持的，溫榆河，我們這溫榆河直接居庸關(guān)過來，還有小中河（音），順義以前所有工業(yè)園區(qū)水的開放都排在小公河里流到我們運(yùn)河里，還有一條叫做運(yùn)潮減河就是保證大運(yùn)河的水如果出現(xiàn)洪水怎么辦，就給它修峰，就流上潮白河，為什么叫運(yùn)潮減河，就是運(yùn)河和潮白河消減洪峰流量的河，世界上很少有這樣的地理景觀。所以我們通州應(yīng)該說在這方面得天獨(dú)厚，一般人你的歷史，金元明清這么長的歷史，甚至在遼代，我們就運(yùn)河挖到通州，不是挖到北關(guān)，是挖到張家觀，挖到臺(tái)湖鎮(zhèn)（音），最近我們通州區(qū)有一個(gè)遼金的博物館誕生，都是國寶級文物。最近很多的報(bào)刊、今日頭條都紛紛在報(bào)道。
我們這還有條路，叫北榆舊線（音），我們這條金隅舊線（音）直接通山海關(guān)，京就是北京，榆就是山海關(guān)，男籃幸得有一個(gè)山一程水一程，榆就是山海關(guān)。通州的歷史從河上很通，從道上也很通，應(yīng)該說我們通州曾經(jīng)富，但是到了1901年漕運(yùn)文化沒了，給皇家的漕運(yùn)沒了以后，我們后來資本主義萌芽起來了，1901到1937年，當(dāng)然到了1937年，日本帝國主義侵略咱們，蘆溝橋事變發(fā)生以后，日本人炸了北四營，現(xiàn)在還是我們的文保單位，炸了那之后，經(jīng)常檢查這些商船是不是運(yùn)送抗日物資，把商運(yùn)打下去了，1928年我們?yōu)槭裁磳顸h有意見，1928年國民黨把通州變成了通縣，我們通州的名字起的很早，當(dāng)時(shí)是金問完顏亮起的，1151年當(dāng)時(shí)的金主完顏亮起名字叫通州，一直用到現(xiàn)在。所以在1928年不叫州了，我們當(dāng)時(shí)管了很多天津的區(qū)域，河北的區(qū)域，我們這管了很多地方，清代順天府28個(gè)州除了大興跟宛平，到我們這的貢院考貢生，錢袋從我們通州考出去多少個(gè)進(jìn)士，一共邁出了150幾名進(jìn)士，明代倒數(shù)第二個(gè)狀元就是通州人，應(yīng)該說以前這就是一個(gè)非常繁華的地方。但是通過鐵路的建成，日本鬼子侵略中國，我們這地位反而下降了。應(yīng)該說沉寂了好長時(shí)間，建國以后，我們這也被規(guī)劃成遠(yuǎn)郊區(qū)縣，首先規(guī)劃就限制住了，遠(yuǎn)郊區(qū)縣，就是搞農(nóng)業(yè)，從事玉米、小麥的種植，應(yīng)該說那能種多少個(gè)。所以我們通州一直在謀劃，一代一代通州領(lǐng)導(dǎo)都在謀發(fā)展，歷史也給我們這機(jī)遇。
2016年5月27日，中共中央政治局明確通州作為北京城市副中心承載地，提升了我們的水平，我們通州區(qū)的規(guī)劃從一個(gè)地級市的規(guī)劃，經(jīng)過中共中央局批準(zhǔn)，在我黨歷史上沒有過，黨的歷史上一個(gè)黨中央批一個(gè)地級市的規(guī)劃，這是不存在的。可見北京城市副中心在黨中央和國務(wù)院心中的地位有多高。
應(yīng)該說現(xiàn)在給了我們很好的發(fā)展機(jī)遇，我們首先建了一個(gè)運(yùn)河商務(wù)區(qū)，我們這個(gè)在運(yùn)河商務(wù)區(qū)里一小部分。我們運(yùn)河商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積是20.38平方公里，我們現(xiàn)在先期啟動(dòng)了三平方，這就是我們整個(gè)運(yùn)河商務(wù)區(qū)，就是中間黃的這塊是運(yùn)河商務(wù)區(qū)。
我們的運(yùn)河商務(wù)區(qū)現(xiàn)在招商引資進(jìn)展很快，給大家看一下，整個(gè)黃框是運(yùn)河商務(wù)區(qū)，藍(lán)圈里面是城市副中心交通樞紐帶，我們這個(gè)交通樞紐應(yīng)該排在目前說是亞洲最大的，但是也沒跟歐美比比，也不知道他們還有沒有比我們大的，我們是地上地下，將來每年流量跟北京國際機(jī)場出入口的流量是一樣的，一個(gè)億，每年一個(gè)億的人口流量，現(xiàn)在是地上地下。
紅框這塊是北京市委市政府所在地，目前中央政治局委員，北京市委書記蔡奇同志，還有市政府領(lǐng)導(dǎo)，還有市委市政府干部，還有各委辦局一期一萬多人已經(jīng)到這來辦公。應(yīng)該說他們的到來也是給我們通州區(qū)增添了新的力量，都是人才，對我們通州的幫助也是非常大的。
這個(gè)是運(yùn)河商務(wù)區(qū)的16個(gè)項(xiàng)，剛才有保利的老總在，我們這有京杭廣場，主要以寫字樓為主，應(yīng)該說我們這的寫字樓，現(xiàn)在是不到700萬平米的建設(shè)，我們這16個(gè)項(xiàng)目除去彩虹之門沒有動(dòng)工，其他的項(xiàng)目都已經(jīng)動(dòng)工了。這是我們的富華水鄉(xiāng)區(qū)，還有北區(qū)，我除了給富華做做廣告，也得給世茂集團(tuán)做做廣告，就在北區(qū)。我是投資促進(jìn)局的負(fù)責(zé)人，我和王采瑢同志城市會(huì)客廳就搬在富華水鄉(xiāng)區(qū)，這個(gè)建設(shè)非�？�，當(dāng)然有疫情影響了我們的發(fā)展，但是我們現(xiàn)在速度非�？�，復(fù)工復(fù)產(chǎn)發(fā)展速度非�？�。我們因?yàn)檫@20多平方個(gè)公里是我們北京城未來最大的CBD，最大的商務(wù)中心。
應(yīng)該說得給我們通州時(shí)間，明年上半年我們環(huán)球影城要開，這個(gè)運(yùn)河商務(wù)區(qū)的南側(cè)大約不到2公里，我們有一個(gè)世界最大人民廣場，城市綠心，11.2平方公里，比美國的黃石公園要大。我們今年9月份就要開園，迎接游人。目前每一天大約也得有15萬，最多得到20多萬老市區(qū)的居民，以前我們都說通州上朝陽就是上北京了，我們通州人很不自信，你不就是北京人，現(xiàn)在我們也自信點(diǎn)了，我們說去哪，去海淀還是去朝陽，就不說上北京了，我們這就是未來新的北京城，我們對這個(gè)很自信，11.2平方公里的城市綠心，也歡迎大家明年環(huán)球影城的開業(yè)，今年咱們城市綠心迎接游人的時(shí)候環(huán)境大家來，目前每到周六周日，咱們老城區(qū)的居民都是攜妻帶子到我們大運(yùn)河萬畝森林公園里游，來的人很多，車輛很多，我們這么大公園也不收費(fèi)，通州區(qū)綠化搞的非常好。我們大的公園很多，今年將申請中國北方第一個(gè)平原森林城市，淮河以北、秦嶺以北還沒有，通州將成為第一個(gè)。應(yīng)該說也是非常偉大的一件事情。
我們這有一個(gè)運(yùn)河壹號(hào)，現(xiàn)在正在建設(shè)，就在我們這個(gè)項(xiàng)目的南側(cè)，大家將來也可以關(guān)注一下，我們這個(gè)運(yùn)河壹號(hào)是由六棟樓組成，這六棟高樓從遠(yuǎn)處看上行駛在京杭大運(yùn)河上一艘輪船，非常美，設(shè)計(jì)的非常漂亮。包括上海復(fù)地的項(xiàng)目，現(xiàn)在工行、建行、農(nóng)行都已經(jīng)買了，成大廣場，河景泰富（音）的項(xiàng)目，我們也有很多企業(yè)入駐，其中我們?nèi)龒{集團(tuán)十幾個(gè)企業(yè)在那買了辦公樓，都已經(jīng)交割完畢，幾十個(gè)億的投資，如果沒記錯(cuò)應(yīng)該是63個(gè)億。
包括富力項(xiàng)目，旁邊就是地鐵，我們的新光大項(xiàng)目，我們?nèi)肆Y源產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，維度這個(gè)是通州區(qū)國五條，專門招人力資源類的項(xiàng)目，咱們哪位企業(yè)家，哪位領(lǐng)導(dǎo)，哪位高士給我們引進(jìn)，一會(huì)兒再說政策。包括綠地復(fù)地的聯(lián)合體，我們現(xiàn)在能有居住住宅的，是這一塊，珠江闕是一塊，將來是北京城富人居住的地方，最大的面積，這是商品房，面積都很小，剩下都是寫字樓。我們這是最大的面積600平米，如果哪位高士愿意買可以早點(diǎn)咨詢。
整個(gè)16個(gè)項(xiàng)目，包括新光大項(xiàng)，比如光大特斯聯(lián)（音）這個(gè)項(xiàng)目，50個(gè)億的是繳注冊資本到了通州，應(yīng)該說現(xiàn)在準(zhǔn)備到我們這來投資的，總量在3000多億，我們今年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資連續(xù)幾年在北京市排第一名。我們認(rèn)為北京城市副中心和上海浦東、深圳淺海和雄安四大板塊能夠互相比一比。我們也有決心，尤其是運(yùn)河商務(wù)區(qū)，我們很多項(xiàng)目，包括富力集團(tuán)的項(xiàng)目，他們已經(jīng)率先提出來，我們這要打包一條運(yùn)河觀景，前幾天河景泰富（47：38）也不能跟上海黃埔江比，咱們大家可以比一比，我們現(xiàn)在誰也很清，我們投入的綠色資金量很大，我們投入改善水質(zhì)的投資量也很大，這就重點(diǎn)說一下運(yùn)河商務(wù)區(qū)的十幾個(gè)項(xiàng)目。
目前我們運(yùn)河商務(wù)區(qū)16個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，674萬平方米，地上468萬，地下綜合管廊，這16個(gè)項(xiàng)目地下綜合管廊目前在中國是首屈一指的，地下的綜合管廊，大家如果有機(jī)會(huì)，可以將來組織組織，王采瑢將來咱們跟商務(wù)區(qū)的負(fù)責(zé)人可以溝通一下，請大家參觀一下，光研討不實(shí)際看一看，不知道這的先進(jìn)。我們這整個(gè)三公里沒有一個(gè)垃圾桶，沒掛一個(gè)空調(diào)，整個(gè)設(shè)備統(tǒng)統(tǒng)在地下，都是綜合管廊，把垃圾怎么整理怎么調(diào)，而且地下16個(gè)項(xiàng)目是相通的，我們真是按照習(xí)近平總書記提出的千年城市建設(shè)，我們通州本身就是千年城市，這個(gè)城市是千年的，再往前我們建筑史有2200年。
目前運(yùn)河商務(wù)區(qū)總計(jì)175棟樓，商業(yè)樓61棟，辦公樓76棟，公寓樓信九5棟，住宅3棟，高度超過100米41棟，超過200的5棟，因?yàn)橥ㄖ輩^(qū)地處北京國際機(jī)場航線，所以不讓我們建的像上海那么高的樓，規(guī)劃面積就是200多米就差不多了，不能建500多、600多的特別高的高樓大廈。所以我們目前四個(gè)項(xiàng)目全部峻工，有京杭廣場，那的住宅全賣完了，綠地、運(yùn)河國際商務(wù)中心，這個(gè)是我們所有的，還有保利。
六個(gè)項(xiàng)目部分竣工，一個(gè)是僑商總部基地，剛才楊木總我們這是副市長硬給正式命名自，我們這叫國際財(cái)富管理中心，以后我們這吸引各家銀行、金融機(jī)構(gòu)、綠色金融、科技金融到這來。富力、復(fù)地、新光大中心、富華水鄉(xiāng)區(qū)，我們這是南區(qū)、北區(qū)、世茂集團(tuán)正要?jiǎng)庸�，要建設(shè)富華水鄉(xiāng)區(qū)的北區(qū)，我看了很多總部辦公的地方，我特別欣賞就是我們在京杭大運(yùn)河的源頭，這有別墅式獨(dú)棟的辦公，特別美，尤其是春天剛來的時(shí)候，您站在高處往河兩岸一望，效果非常好。而且我們通州區(qū)是一個(gè)歷史文化名城，在咱們這很近的地方，有一個(gè)北周時(shí)期就建好的燃燈佛舍利塔（音），燃燈佛（音）就是釋迦牟尼佛的老師，就是預(yù)言釋迦牟尼能成為佛的老師，后來到遼代又（52：35）那個(gè)時(shí)候從遼到金到元，包括清朝也有這方面的，尤其是遼國、金國他們有是狩獵民自，馬上民族，他們有春大博文化夏大博文化、秋（53：09）就在我們通州，在…那是世界上唯一以人民命名的一條河流，小太河（音）博物館。
最后一個(gè)就是富潤萬嘉。
目前我們引進(jìn)的企業(yè)也有很多，三峽集團(tuán)的16家，二級、三級的，北京銀行副中心分行、工行銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)、中銀投資、副中心投資、北投融資擔(dān)保、海量、華夏銀行副中心分行、北京綠色交易所、中美綠色基金管理有限公司、北京綠色金融與可持續(xù)發(fā)展研究院等一批項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入我們這，應(yīng)該說我們通州目前北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣時(shí)間太長，1928年給我們踩到縣里，然后一直到1997年才由縣變成區(qū)，通州區(qū)緩上來還有好長時(shí)間。所以我們和紐約、上海、東京比，可能還有距離，但是給我們時(shí)間，我們的后勁很足，我們未來的期望值很大。
我們作為老通州人，我深深知道這一點(diǎn)，投資通州，當(dāng)初富華集團(tuán)的陳麗華（音）同志，決定投資我們這的時(shí)候，沒人來，香港一家著名的企業(yè)，我現(xiàn)在沒法是誰，當(dāng)時(shí)我們讓他拿這個(gè)項(xiàng)目，每平米不到一萬塊錢，怎么勸他都不來。結(jié)果富華集團(tuán)的陳麗華（音）董事長毅然決然跟我們?nèi)チ�，�?dāng)時(shí)簽約了，結(jié)果您看，您說這值多少錢。我們以前還有一塊地方，荷蘭一家特別有名的企業(yè)，我們跟他談了多少輪，說什么都不來，就是不來。等北京城市副中心全部到位的時(shí)候，他找到了我和當(dāng)時(shí)我們現(xiàn)在的局長，當(dāng)時(shí)的副局長吳同志，就問我，說北京城市副中心建設(shè)為什么不讓我們參與，當(dāng)時(shí)我備課備的稍微足一點(diǎn)，我說當(dāng)初我們有一塊地給您，動(dòng)員了您那么長時(shí)間，您就是不要，有這么回事嗎。他說有，他說我們來北京十年，通州這個(gè)項(xiàng)目沒拿下來是我們最大的失敗，您知道那塊地是哪那，我們現(xiàn)在行政辦公區(qū)里頭，怎么動(dòng)員都不來，當(dāng)時(shí)價(jià)格還沒有這的價(jià)格貴。所以我們認(rèn)為現(xiàn)在，我問了問大約在四萬、五萬，大約在這個(gè)區(qū)間，目前寫字樓的價(jià)格，租金也沒上的特別高，因?yàn)檫�沒到那天，到那天的是我們這是北京市委市政府的所在地，我們和上海市委市政府有區(qū)別嗎？上海市委市政府所在地的周邊，寫字樓什么價(jià)格？租金什么價(jià)格？我們能是那的幾分一嗎？我們相信我們通州區(qū)的人們有這個(gè)志氣，謝謝大家。
主持人劉凱：感謝楊局，講的非常引人入勝，16個(gè)項(xiàng)目我們運(yùn)河的外灘700多平米，給我印象比較深是將近700萬平米，還是非常大的體量，我們楊局也提到，目前所在的項(xiàng)目，北京國際財(cái)富中心，也是我們這次論壇的贊助方，也是我們的合作方。
接下來有請北京國際財(cái)富中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊木給我們致辭。
楊木：致辭就談不上，特別是剛才楊書記一番專家式的講解，我作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，雖然我也準(zhǔn)備了很多資料，但是我覺得跟楊局比還是差了一些。所以我借著楊局剛才講到我們旁邊這個(gè)燃燈佛（音）舍利塔，我們講一支詩叫一支塔潤通州，這個(gè)塔過去是一個(gè)燈塔的作用，漕運(yùn)看到這個(gè)燈塔就到通州了，然后可以卸船，通過艷陽樓，把貨物通過海關(guān)的作用再專回到通惠河進(jìn)北京城（00：10），我們可以講是不計(jì)成本，我們的項(xiàng)目首先是整個(gè)核心區(qū)里面密度最低的項(xiàng)目，0.56的容積率，第二我們?nèi)慷际仟?dú)立產(chǎn)品，第三我們用到外立面是黑洞石，一平方有三好四百塊，大量的磚也采用異形，是拼接的，工藝很復(fù)雜。讓我想起來前一段時(shí)間萬科的創(chuàng)始人王石先生來這里參訪的時(shí)候，看到外立面說，這個(gè)外立面我們?nèi)f科絕對不會(huì)做，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)利益上來講，太貴了，盡管有那這那樣好的項(xiàng)目，我們只有在園林里面看到，而我們是成片的在用。一會(huì)兒大家參觀我們這個(gè)項(xiàng)目，我們延續(xù)這塊地的文脈做了很多工作。其中有一點(diǎn)，我們過去佛教文化里面很多的有些佛龕，佛龕的形狀是什么樣，這個(gè)懸念留給大家，看項(xiàng)目的時(shí)候可以發(fā)現(xiàn)一下。
再一個(gè)我們請了最著名的設(shè)計(jì)師張先生來做執(zhí)筆和規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們現(xiàn)在所在的一號(hào)樓就是富華北京國際財(cái)富中心會(huì)議中心，這也是我們現(xiàn)在通州唯一一個(gè)投入商業(yè)運(yùn)營的會(huì)議中心，1700平，我們樓下有接待大廳，有600人的大會(huì)議室，樓上有十幾間會(huì)議餐飲包間，接待標(biāo)準(zhǔn)和配套水平是非常高的。我們作為一個(gè)商辦型產(chǎn)品，我們是低密度，我們配套是平面化，可能是一個(gè)超高層，就是下面是商場，中間是酒店，再往上是辦公，是垂直的配套，我們是平面的配套。而且我們也配合剛才講的地下管廊，我們整個(gè)地下也是通聯(lián)的，每一棟樓都可以到。所以我們這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說在整個(gè)通州最重要的文脈上，我們沒有辜負(fù)它的歷史傳承，我們在建筑、設(shè)計(jì)、施工、用料上都做到了不辱使命。同時(shí)我們在屋頂上也采用中國傳統(tǒng)建筑最高的規(guī)制，無墊制（音）的屋頂，過去都是宮殿使用的，所以我們這個(gè)樓的建造水平，包括立意應(yīng)該是不辜負(fù)千年大計(jì)。
接下來我更多是能夠聽到各位專家對我們項(xiàng)目以及對整個(gè)通州發(fā)展的高見，我來學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)。同時(shí)希望大家能夠在這里有一段比較愉快的時(shí)光，謝謝大家。
劉凱：感謝楊木總，剛剛我們楊局說了一下遠(yuǎn)方，楊木總說了詩，我還說一下現(xiàn)實(shí)的，根據(jù)議程還是要講一講寫字樓分會(huì)最近做的一些工作，也跟大家做一個(gè)簡單的匯報(bào)，時(shí)間比較短，控制在五分鐘之內(nèi)。
一個(gè)是在我們開始的時(shí)候，我們也談到關(guān)于大宗交易，尤其是待會(huì)兒要有請戴德梁行的劉兵總給大家做演講，關(guān)于大宗交易的市場，針對大宗交易這一塊，我們在去年6月份，我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會(huì)成立了一個(gè)大宗交易平臺(tái)，我們想法是集合全國工商聯(lián)直屬各個(gè)板塊的商會(huì)，各個(gè)行業(yè)的商會(huì)，把大家集中起來，跟我們房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)員，我們手里面有很多商辦的項(xiàng)目，無論是在北京還是在全國，我們想有一個(gè)買方跟賣方的對接。同時(shí)我們也跟各個(gè)行業(yè)的協(xié)會(huì)，比如鋼鐵協(xié)會(huì)、能源協(xié)會(huì)，也在打通渠道。我們希望把我們會(huì)員的項(xiàng)目，尤其是商辦項(xiàng)目這一塊能夠跟工商聯(lián)的系統(tǒng)，還有我們國家商會(huì)協(xié)會(huì)的系統(tǒng)做一個(gè)對接，做一個(gè)打通。
我們從去年開始，一直在做一個(gè)工作，就是不停在跟他們做一些對接的活動(dòng)，有一對一的，有一對多的，同時(shí)也有多對多的，不停的對接會(huì)。這是我們選址通的宗旨或者模式。目前我們跟萬科、金地、遠(yuǎn)洋的一些項(xiàng)目都有一些簽約，有一些合作。我們正在做這方面的工作，也希望下一步能夠得到我們在座各位會(huì)員、各位同事們的支持，能夠跟我們一起來做大宗交易方面的工作，為我們會(huì)員去庫存，也為我們各個(gè)行業(yè)解決購買寫字樓，提升大宗這塊的痛點(diǎn)。這是我們的想法。這是有關(guān)于選址通大宗交易平臺(tái)的。
第二想跟大家匯報(bào)一下我們9月11日，第16屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)的基本情況。我們這個(gè)展覽會(huì)是從2009年開始一直在做，每年在6月份，因?yàn)榻衲暌咔橥七t在9月份，我們每年有70個(gè)項(xiàng)目，有租有售，有寫字樓、有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在座很多項(xiàng)目也都參加過。尤其是今年，我們經(jīng)過疫情之后，我們認(rèn)為可能現(xiàn)在更需要這樣一個(gè)展會(huì)的平臺(tái)，大家有一個(gè)對接的平臺(tái)。當(dāng)然今年還有一個(gè)特殊情況，因?yàn)橐咔�，可能在我們請的觀眾人數(shù)方面會(huì)有限制。但是我們希望通過展會(huì)能夠向這個(gè)行業(yè)，能夠向外界傳達(dá)我們對這個(gè)市場的看法，也希望能夠提振行業(yè)的信心。這是我們9月11日，還是在富力萬力酒店，我們想邀請70多家項(xiàng)目，還有1000多個(gè)行業(yè)人員，還有1000多家企業(yè)、商協(xié)會(huì)的觀眾，這是第16屆展覽會(huì)的情況。
我簡單介紹到這里，我們大家面前都有資料，大家也可以去看一看。另外我們也希望大家能夠踴躍的參加，支持我們商會(huì)的工作，支持我們房訊網(wǎng)的工作，先表示感謝。我就匯報(bào)到這里，我們商會(huì)這塊的工作。
接下來幾次提到大宗交易市場這一塊，大宗交易市場到底是怎么樣，下面有請戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵先生為我們做主題演講，歡迎。
劉兵：先把這個(gè)圖放出來，謝謝劉凱總，也謝謝楊書記一直支持我們戴德梁行的工作，放在那我就先說一下，我們戴德梁行從2013、2014年開始在通州這邊拓展業(yè)務(wù)，最開始我們服務(wù)環(huán)球影城整體規(guī)劃和策劃，后來我們發(fā)現(xiàn)通州這邊整體規(guī)劃特別好，從2014、2015年我們那時(shí)候還是楊局長，現(xiàn)在是書記，那時(shí)候就說在區(qū)域里面能做點(diǎn)什么事。隨著這四五年時(shí)間，戴德梁行在通州在區(qū)里面給我們支持力度非常大，我們做了一些招商引資的工作，做了一些商業(yè)規(guī)劃的工作。
今天先講大宗交易的市場情況，我們也是剛開了2020年上半年的半年會(huì)，就把這里面的數(shù)據(jù)給大家分享一下。
我們列舉了五年時(shí)間段來看，2018年全國大宗交易最高峰一天，3000多億，這個(gè)數(shù)字對比住宅市場是很小的，但是這個(gè)代表機(jī)構(gòu)投資人和資用企業(yè)對商辦物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。2019年基本保持持平有小幅下降，今年上半年884個(gè)億，全國統(tǒng)計(jì)下來比2019年環(huán)比下半年降了30%。二季度比一季度降了34%。這個(gè)說明一個(gè)很大的問題，今年疫情對整個(gè)交易的速度拉慢了很多。去年上半年和今年上半年的數(shù)字比，還是OK的。我們說尤其是北京市場，等會(huì)兒會(huì)講到。
但是整個(gè)今年上半年比去年下半年的數(shù)字差距很大，到目前為止，我們覺得全國三季度的交易額度肯定還會(huì)下降，所以這個(gè)是比較緊張的一點(diǎn)，當(dāng)然也不都是負(fù)面的東西，還是有正面的信息，等一下會(huì)跟大家講。
我本人之前也在全聯(lián)酒店商會(huì)里面做過兼職，跟商場王東平（音）主任也有一些溝通，但是我覺得在寫字樓領(lǐng)域應(yīng)該是更跟在座各位有更多交流，整個(gè)大宗交易的市場里面，我們看不管是2019年還是2020年，寫字樓辦公研發(fā)的交易標(biāo)的占了50%以上，今年是63%。我們說綜合體，其實(shí)里面至少有一半的面積還是寫字樓辦公。所以我們大宗交易行業(yè)還是說市場，是以辦公、研發(fā)為主的，也契合了今天的主題是講通州的商辦。
我覺得外資一直是一個(gè)大宗交易的風(fēng)向標(biāo)，我們總覺得境外的錢便宜，外國人比較聰明，市場比較成熟，股票市場經(jīng)濟(jì)有北上資金，講的是外投投資中國股票，那個(gè)數(shù)現(xiàn)在很多券商說那個(gè)數(shù)有假的，為了帶動(dòng)國內(nèi)市場跟隨了投資人的態(tài)度，很多大陸的錢出去了，借著外國的殼投到中國。但是房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們看到大宗交易里面的外資是真真實(shí)實(shí)的，這里面最牛的一點(diǎn)，我平時(shí)在北京，主管北京的市場，北京這是歷史上有史以來第一次吸引了超過上海的外資投資，上海是107個(gè)億，北京是108個(gè)億，占了一個(gè)便宜，其實(shí)北京就有三個(gè)大宗交易，其中有一個(gè)…單體量有80、90個(gè)億（14：48）。
為什么說這個(gè)情況現(xiàn)在有所好轉(zhuǎn)，也不算有所好轉(zhuǎn)，市場這些機(jī)構(gòu)的人，把關(guān)注度放在北京了，上海那個(gè)市場，一直是占中國半壁江山，但是上海市場整體的供應(yīng)量太大了。上海未來幾年的年平均供應(yīng)量要是北京未來幾年年平均供應(yīng)量的一倍以上，過往前幾年那個(gè)供應(yīng)量數(shù)據(jù)也很大，所以上海的租金比北京的租金低，上海最好的寫字樓平均租金是北京乙級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，具體的數(shù)咱都有。所以上海那個(gè)市場很多機(jī)構(gòu)投資人不敢投了，那怎么辦？來北京，北京有一個(gè)問題，北京可以交易的樓特別少，樓都在國企、央企，大的金融機(jī)構(gòu)設(shè)里，政府不賣，所以可流動(dòng)的樓比較少。
廣深是另外兩個(gè)特殊市場，廣州這個(gè)市場整體存量特別小，大家這兩年都在講寫字樓供應(yīng)量大，空置率高，講北京、上海，尤其上海為主，廣州的空置率一直是6%、7%，未來新增供應(yīng)量沒有。那個(gè)市場是以外貿(mào)為主導(dǎo)，機(jī)構(gòu)投資人很少進(jìn)得去。所以你看我們說四大一線城市廣州沒排上，廣州和深圳放一起了，深圳那個(gè)市場供應(yīng)量很大，我之前在廣州工作過，（16：40）那個(gè)價(jià)格可以賣到十萬、十一萬，大宗交易大家都是算投資回報(bào)的，那個(gè)市場幾乎就是不存在的一個(gè)大宗投資市場，就是比較小的地方。但是有很強(qiáng)TMT行業(yè)，就是騰訊，前幾天我們自己內(nèi)部同事講的非洲手機(jī)之王，在中國原來做PP機(jī)的，現(xiàn)在改去做手機(jī)。
所以我們大宗交易主要看這四個(gè)市場，每個(gè)市場各有不同，北京還算是這個(gè)市場里相對來說比較幸福的一個(gè)所在工作的市場。
給大家講一個(gè)資本化率，其實(shí)是我們過往一直講的，但是今年上半年疫情期間，我們戴德梁行的資本市場過去跟錢靠的比較部門，還有研究部，還有股價(jià)部、寫字樓部，幾個(gè)部門聯(lián)合把這個(gè)數(shù)字重新捋了一遍，為什么把這個(gè)數(shù)字給出來，資本化率的概念是機(jī)構(gòu)投資人對要收購的物業(yè)明年正常運(yùn)營之后要達(dá)到的一個(gè)回報(bào)率，這個(gè)跟過往的交易，跟今天已經(jīng)交易的項(xiàng)目沒關(guān)系，講的是一個(gè)未來的預(yù)期。2018年交易歷史最高峰我們看到資本化率是最低的，市場最好的時(shí)候，資本化率是最低的，市場差的時(shí)候資本化率要高，所以全世界流動(dòng)性最好的城市，倫敦、紐約的資本化率低，舉一個(gè)最極端的例子，中國的住宅，大家都說回報(bào)率租售比只有1%點(diǎn)幾，今年買了明年也不會(huì)預(yù)期有3%的回報(bào)率。所以我們可以看到北京不管核心商圈還是非核心商圈，上海的資本商圈還是非核心商圈，資本化率比去年都有一個(gè)上升，說實(shí)話這個(gè)預(yù)期是不好的，但是反過來又說為什么市場還在活躍有這么多交易，尤其是在外資進(jìn)中國，包括我們最近這幾天，上兩個(gè)星期有一個(gè)新聞是黃光裕的優(yōu)秀城（音）賣給了外資（19：24）美國印的錢太多了，這些投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理還都在工作，他只能買證券、買股票和房地產(chǎn)，分散投資有一小部分落在北京，落在中國，這個(gè)數(shù)字就很大了。
所以我們看這個(gè)市場怎么走，……現(xiàn)在看是偏謹(jǐn)慎。
簡單說一下北京的情況，我們到6月份是240多個(gè)億，有幾個(gè)大的交易放到7月份里面，剛才也講了是有300多億。我們看環(huán)比上半年比去年下半年降了50%，但是同比跟去年是基本持平，沒有特別差。主要也是因?yàn)橛幸粋�(gè)大的LG的交易。交易宗數(shù)比去年上半年還有點(diǎn)上升，去年上半年錄了11、12單，今年上半年錄了14單，外資買家108億，算是一個(gè)質(zhì)的飛躍，先是量的飛躍，再是質(zhì)的飛躍。自用也在強(qiáng)調(diào)（20：59）林林總總，各種各樣的自用麥加都有。這個(gè)是過往的時(shí)候，北京占了20%、30%幾都很正常，上海今年因?yàn)橥赓Y機(jī)構(gòu)少了，所以上海自由買家也出來了，這是北京小半年的總結(jié)趨勢。
這個(gè)我挺想跟大家分享一下，我在做半年報(bào)的時(shí)候，保證對外新聞發(fā)布會(huì)第一個(gè)放的就是通州仍然是熱點(diǎn)區(qū)域，一個(gè)是剛才講在通州這邊確實(shí)花了很多功夫，跟在座的各個(gè)項(xiàng)目都有接觸。去年我們是完成了（21：53）引入了愛琴海，股權(quán)的引入也是我們戴德梁行來做的財(cái)務(wù)顧問，所以整個(gè)區(qū)域我們覺得像楊書記講的是一個(gè)生財(cái)，能夠給我們帶來很多機(jī)會(huì)的地方。
這個(gè)點(diǎn)我們在跟很多國際上的客戶，跟外國人講的時(shí)候他們不太了解，還是覺得通州什么情況，怎么回事，我們一直在對外做宣傳。
法拍是北京今年，從去年開始一個(gè)很典型的情況，我們放的圖是東四環(huán)的中弘大廈（22：42）真的出來了，國王的時(shí)候講的比較多，從去年開始真的出來了。這里面除了咱們中國本地的機(jī)構(gòu)之外，還有一些真的拿到了外資投資人的錢，外資身份來收購（23：04）我們自己感覺前幾年資產(chǎn)漲的特別快，所以我的債務(wù)經(jīng)常會(huì)被資產(chǎn)峰值覆蓋。這兩年租賃市場比較平穩(wěn)，資產(chǎn)的價(jià)值相對來說比較平穩(wěn)的時(shí)候，其實(shí)資不抵債的情況就會(huì)越來越明顯，導(dǎo)致債權(quán)人在等著資產(chǎn)增值不太現(xiàn)實(shí)，還不如法拍了。
中資和外資聯(lián)合，這個(gè)是在7月初的時(shí)候?qū)ν庵v的，那時(shí)候也是知道市場在圖的交易，大宗交易周期比較長，半年算快的，一年半算正常的，當(dāng)時(shí)知道不管LG的中糧和GMC（音）的合作，還是剛才說國美的項(xiàng)目，也是有中國國內(nèi)團(tuán)隊(duì)和境外的團(tuán)隊(duì)一起合作進(jìn)行操盤，這個(gè)在北京市場很多再繼續(xù)推動(dòng)的項(xiàng)目，是很流行的一個(gè)組合。為什么呢？很簡單，就是北京的項(xiàng)目少，北京的項(xiàng)目交易起來難，很多項(xiàng)目都是私人老板持有的，原本的業(yè)主在持有過程當(dāng)中管理也不是很正規(guī)，純的外資資金很難進(jìn)到這個(gè)項(xiàng)目深入了解、改造、運(yùn)營，所以中資和外資聯(lián)手，估計(jì)今年下半年，包括我們自己在做的，包括這個(gè)市場在做的項(xiàng)目，至少能有兩個(gè)曝出來。
寫字樓的價(jià)格，目前我們看是比較穩(wěn)定的，租賃市場的壓力還是不小，不管是空置率，還是我們自己公司內(nèi)部的主管會(huì)，從看房量還有租賃活躍度，北京經(jīng)歷兩次疫情，加一個(gè)兩會(huì)，所有企業(yè)出不來，外地人也進(jìn)不來，租金的壓力非常大，還有一個(gè)供應(yīng)量，北京盡管供應(yīng)量比上海少，但是這個(gè)供應(yīng)量也挺嚇人，超過過往歷史上的供應(yīng)量，而且現(xiàn)在北京供應(yīng)量也是四處開花，這些供應(yīng)量都分散了很多的市場需求。
這個(gè)是我們一直以來對外宣傳，通州怎么回事，先跟人講的時(shí)候就條一條長安街，三個(gè)CBD，這個(gè)字寫的比較土，我在給我的香港老板和同事們講，他一直在問我，劉兵為什么一直把通州放這么重，尤其四五年之前，這兩年也交了一下答卷。我們辦公是在國貿(mào)，我們也經(jīng)常去金融街跟各大金融機(jī)構(gòu)開會(huì)。通州我們也經(jīng)常過來，我給我香港同事解釋的時(shí)候，他們都不理解，但是我做了一個(gè)事，你在嘉里中心導(dǎo)航，開車去金融中心多長時(shí)間，開車到通州多長時(shí)間，這兩個(gè)時(shí)間一對比，來通州比去金融街還快，因?yàn)樯剔k時(shí)間這邊交通不堵，無論通州從地理位置還是從未來發(fā)展，是政府的關(guān)注度，基礎(chǔ)設(shè)施投資，剛才楊書記講了很多，這個(gè)是從第一天開始就能想到的，因?yàn)槲覀兛慈珖�、全世界各CBD沒有一個(gè)地方能夠吸引到國家政府層面這么大的干住。所以我們是看好通州，一如既往看好通州，也希望在通州這個(gè)市場上跟大家有更多的合作，謝謝大家。
劉凱：非常感謝劉兵總，關(guān)于大宗交易的演講，劉兵總特別看好我們通州的市場，我們現(xiàn)在接下來有一個(gè)小環(huán)節(jié)，我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)通過上報(bào)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，通過我們寫字樓分會(huì)的辦公會(huì)的批準(zhǔn)，有一個(gè)小儀式，聘請劉兵總作為我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)的常務(wù)理事，有請副會(huì)長張毅。
我們接下來有請高力國際華北區(qū)研究部董事陸明總給我們講寫字樓市場，尤其是通州的寫字樓市場。
陸明：非常感謝劉凱邀請，剛才楊局給我普及了一下通州的歷史，我作為北京人來講，這塊歷史我是空白的。我也有所感受，您所講的漕運(yùn)這個(gè)事情，通州在目前這個(gè)階段缺乏的就是當(dāng)年的漕運(yùn)的精神，這個(gè)漕運(yùn)精神背后就是產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)十萬漕工在這里還愁什么需求，這些人在這里通州區(qū)域發(fā)展就起來了，這個(gè)階段后續(xù)發(fā)展，我們希望看到是通州在這個(gè)區(qū)域內(nèi)把自身的產(chǎn)業(yè)需求，產(chǎn)業(yè)聚集調(diào)動(dòng)起來，這個(gè)區(qū)域未來發(fā)展就會(huì)越來越好。
我這部分大概就分了兩部分，第一部分給大家簡單介紹一下整個(gè)北京寫字樓市場的發(fā)展情況，后面我們分享一些收集到通州的相關(guān)信息，這些信息有諸位在座項(xiàng)目的信息，如果有不對的，大家到時(shí)候可以給我們指出來。
整個(gè)目前在我們數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)里面，還沒有把通州作為一個(gè)寫字樓市場，現(xiàn)階段我們把整個(gè)北京的寫字樓市場分為這八個(gè)區(qū)域，市中心金融街、東城、CBD、燕莎、北京中關(guān)村、酒仙橋、（30：37）在左上角有一個(gè)相關(guān)數(shù)據(jù)，整個(gè)甲級寫字樓，包括超甲的寫字樓，我們在北京一共在950萬到960萬的體量，乙級寫字樓是850萬左右，這里還沒有放北京周邊的中關(guān)村再往西北的上地，北清路，以及我們東南部的亦莊，豐臺(tái)科技園，這些都沒有放。再加上這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們算過應(yīng)該有1500萬到1600萬的體量，總的加在一起在3300萬到3400萬辦公業(yè)態(tài)的體量。服務(wù)人群應(yīng)該是服務(wù)全北京400萬人，這些人在這樣的體量辦公。
如果我們回看整個(gè)今年北京寫字樓市場的發(fā)展，我們遇到了和其他行業(yè)一樣的困境，就是疫情。疫情對于寫字樓市場的發(fā)展其實(shí)在于，我這里講的是租賃，不是劉兵講的大宗交易，雖然有相同，有些不同的地方在于租賃頻率更高，整個(gè)租賃市場在一季度最受影響的時(shí)候是大家不能見面，當(dāng)你不能見面的時(shí)候，何談寫字樓租賃。所以我們看到這里面會(huì)有一個(gè)負(fù)值，向下負(fù)的81000，這個(gè)代表很多企業(yè)租約到期了，有可能談續(xù)租，有可能搬遷，這些東西都做不了，有的直接搬到乙級寫字樓，可能破產(chǎn)了，導(dǎo)致這樣面積空出來，也有可能搬到產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
在整個(gè)疫情防控非常有效的二季度的時(shí)候，我們看到整個(gè)市場吸納量有一個(gè)快速恢復(fù)，（32：43）一些新入市的樓把自用去掉，把提前預(yù)租去掉…這個(gè)負(fù)值代表什么，就代表北京寫字樓市場的需求還是有，但是需求釋放的速度沒有那么快。我們需求依然是非常弱的。
這個(gè)圖我們給出了北京寫字樓近幾年的租金和空置的情況，在2018年二季度，整個(gè)市場到達(dá)一個(gè)405塊錢的高峰。從那個(gè)時(shí)候開始，整個(gè)市場進(jìn)入租金高位盤整態(tài)勢，在這個(gè)態(tài)勢情況下，最核心的原因就是北京從2018年開始進(jìn)入一個(gè)供應(yīng)高峰。我們是把北京市場最近十到十二年的發(fā)展分為了四個(gè)階段，第一階段是第一次供應(yīng)高峰是2008-2009年那段時(shí)間，從2010到2011年是四萬億刺激的時(shí)候，我們可以看到那條紅線，資金造成需求快速釋放，看到整個(gè)北京市場曾經(jīng)也拿到超過20%的空置，那時(shí)候我們有一個(gè)快速的空置率的下降，面積被快速的市場所吸納掉。從2012年開始一直到2017年，市場進(jìn)入一個(gè)相對平穩(wěn)階段，從2018年開始，整個(gè)市場進(jìn)入高供應(yīng)量的階段。
可以看到，在2018、2019年，包括2020、2021這四年供應(yīng)高峰是現(xiàn)今市場的狀態(tài)，高供應(yīng)量推高空置，這個(gè)狀態(tài)會(huì)持續(xù)到2021年，到了2021年以后，整個(gè)北京市場會(huì)進(jìn)入一個(gè)三年左右的計(jì)劃周期，那時(shí)候供應(yīng)量還會(huì)從哪里來，有一大不四來自中幅地塊，陸續(xù)開始入市，整個(gè)核心CBD地區(qū)所有絕版的樓宇都會(huì)完成入市。
在這里還需要講一個(gè)，現(xiàn)階段為什么我們需求釋放不是那么快，最主要一個(gè)核心，如果我們?nèi)Ρ?003年的時(shí)候sars的需求釋放，其實(shí)比現(xiàn)在猛得多，當(dāng)時(shí)sars一旦結(jié)束之后，整個(gè)市場沒有進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化防控階段，現(xiàn)階段進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化防控，需求在這時(shí)候釋放是出現(xiàn)一定問題。同時(shí)我們又處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)下行期，整個(gè)GDP增長向下，同時(shí)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，所以我們自己認(rèn)為現(xiàn)階段整個(gè)北京市場甚至全國市場都目前遇到是一個(gè)三期疊加的市場。我剛才所提到的那三期，在這三期疊加基礎(chǔ)上，北京未來的需求釋放將會(huì)是一個(gè)緩慢且漫長的過程。我們看到這個(gè)市場中是有一些需求量非常好的區(qū)域，這里沒有寫，包括中關(guān)村、金融街、上地。我們所看到的一些互聯(lián)網(wǎng)的公司，包括金融公司依然有大量的面積的需求。
在前段時(shí)間，上上周證券日報(bào)有一個(gè)記者發(fā)了一篇文章，說金融街資金降了一半，當(dāng)時(shí)我們受到一個(gè)非常震撼的，我的工作量在那時(shí)候突然間增加了，陪著領(lǐng)導(dǎo)們真正去金融街轉(zhuǎn)了一圈，雖然我知道這個(gè)事實(shí)，但是領(lǐng)導(dǎo)人不太清楚。所以我們要向市場表出一個(gè)聲音，像金融街這樣的市場，就是連疫情無法撼動(dòng)的強(qiáng)勢穩(wěn)定市場，這個(gè)強(qiáng)勢穩(wěn)定市場的背后整個(gè)金融街所有租戶以及他們業(yè)主所共同做出的努力，租戶有著強(qiáng)大的租金承受力，業(yè)主對于他自身每年硬件投入，對于長期運(yùn)營管理的目標(biāo)，我覺得很多東西可能會(huì)對于通州寫字樓市場的發(fā)展未來有非常大的幫助，我也建議大家可以去那邊學(xué)習(xí)一下，做個(gè)溝通和交流。他們是如何對相關(guān)樓宇設(shè)施投入，他們對于租戶的選擇，為什么要做這樣的選擇，為什么已經(jīng)達(dá)到疫情這樣的情況，他們依然只有3%、4%的空置水平，這背后有很多可以去深究的東西。
到了租金這一塊，我們認(rèn)為隨著空置率到達(dá)一個(gè)高點(diǎn)，整個(gè)2020、2021都是租金探底的過程，從后續(xù)開始，租金作為一個(gè)價(jià)值指標(biāo)，需要有需求的釋放逐步往上推動(dòng)，所以我們在需求中性情況下，在前兩個(gè)我所說的宏觀條件不變的情況下，我們不認(rèn)為北京的租金還有大幅上漲的可能，在這個(gè)階段，能夠穩(wěn)定住就已經(jīng)非常好了。為什么這么說，站在北京整個(gè)市場的角度來講，剛才劉兵也講了，北京的租金要比上海高100塊錢，同樣都是甲級寫字樓，高出這100塊錢，站在企業(yè)角度會(huì)怎么考慮，企業(yè)會(huì)想如果都是同等的相關(guān)的招商政策，都是同等配套人才政策，我可能就會(huì)選擇上海，而不選擇北京。這個(gè)對于北京高租金來講，在北京這個(gè)層面是有溢出效應(yīng)。對北京的競爭力是有一定的削弱。所以我們覺得在這個(gè)程度，北京租金不往上漲，進(jìn)行向下幅度的理性調(diào)整是良性的。所以對這個(gè)市場沒有那么悲觀。
后面這部分是我們對于通州大概的情況，大家可以根據(jù)這個(gè)看一下整個(gè)我們對于通州的相關(guān)的數(shù)據(jù)的收集整理。具體就不說了，具體的位置、整個(gè)歷史大家可能比我都清楚。其實(shí)通州從最開始1993年北京城市的規(guī)劃，那時(shí)候是14個(gè)衛(wèi)星城，從2005年總規(guī)體來，通州變成11個(gè)新城中的一個(gè)，到2017年出了最近規(guī)劃，通州確定為北京副中心，這個(gè)時(shí)候才真正為新的兩翼中的一翼，這時(shí)候通州的發(fā)展才需要更多的政策支持，這些政策甚至是希望優(yōu)于中關(guān)村，優(yōu)于CBD相關(guān)的區(qū)域。畢竟從未來的發(fā)展來講，通州最直面的，如果是寫字樓市場發(fā)展，通州要直面一些企業(yè)的競爭是來自于CBD這些區(qū)域。中關(guān)村的一些企業(yè)能夠把它吸引過來，金融街一些配套的企業(yè)吸引過來。
根據(jù)整個(gè)北京城市副中心的規(guī)劃，到2035年整個(gè)通州常住人口控制在200-250萬，就業(yè)人口在110萬-120萬，預(yù)計(jì)承接中心城區(qū)人口疏解過來40-50萬。大家可以看到通州基礎(chǔ)設(shè)施投資在2017年概念出來之后到達(dá)一個(gè)高峰，這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)要早于整個(gè)規(guī)劃出現(xiàn)。2015年到達(dá)峰值，大概全年投資在600億左右。隨著整個(gè)通州的政策受到影響以后，整個(gè)投資額大幅開始減少。
這個(gè)是我們梳理了一下通州區(qū)相關(guān)政策的截圖，通州從2015年開始對住宅和商用物業(yè)的銷售，實(shí)行了非常嚴(yán)格的政策約束，其中住宅和商務(wù)型的公域?qū)徺I資格進(jìn)行限制，商辦的物業(yè)明確限制購買的條件和限制享受對象。2019年10月，我們發(fā)布了通州通八條，包含了相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，包括前面的獎(jiǎng)勵(lì)，后面的補(bǔ)貼，企業(yè)服務(wù)三大政策。企業(yè)基本上在入駐前期和后期都有相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)，我們現(xiàn)在看到是有一些企業(yè)真正進(jìn)來了，也受惠于這些相關(guān)的政策。
這塊圖右邊不太清楚，這是一個(gè)通州整個(gè)寫字樓市場的大概的區(qū)域分化，這個(gè)很好理解，就是三個(gè)地鐵站，新華大街、九顆樹是比較傳統(tǒng)的商圈，包括通州規(guī)劃的運(yùn)河商務(wù)區(qū)這一塊，具體的情況不說了，在左邊有一個(gè)相關(guān)整個(gè)每個(gè)樓宇的大大概情況。大家可以看到，有很多項(xiàng)目都是以銷售為主，并沒有太多真正用來自持租賃的情況。
當(dāng)聚焦到整個(gè)通州寫字樓租售的情況，我們這里也選舉了幾個(gè)代表項(xiàng)目的租售情況�？梢钥吹秸麄�(gè)通州寫字樓的市場，都是以出售為主，2016年以前的項(xiàng)目都是以散售出售為主，購房企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，購房目的也是以投資為主，到了2017年相關(guān)現(xiàn)實(shí)政策出來之后，寫字樓購置企業(yè)基本上大型企業(yè)轉(zhuǎn)變，因?yàn)檎坶_始成為這個(gè)市場的主流，自用開始成為市場主流。大家看到很多金融企業(yè)，包括像三峽這樣大型的央企、國企滿足他們自己的自用需求。
在具體成交量方面，我們也看到相同的趨勢，整個(gè)通州寫字樓市場的交易量在2016年的時(shí)候達(dá)到了峰值，隨著2017年的政策出臺(tái)，成交量也出現(xiàn)了大幅下降。我們列舉了目前通州寫字樓市場的一些主要的整售的成交，在右上角。購買方大部分都是內(nèi)資的金融類企業(yè)，當(dāng)前通州的寫字樓成交，整售自用為主，2017年以前小業(yè)主，整體租金也偏低，大概統(tǒng)計(jì)一下，目前整個(gè)通州租金在5塊錢，5塊1的水平，最新的5塊7，有所上浮，就算六塊，我們覺得低于北京核心區(qū)其他類型同水平的寫字樓的租金水平。這塊未來的發(fā)展我們覺得是有很大空間。這個(gè)發(fā)展就像當(dāng)時(shí)在麗澤的時(shí)候，麗澤的租金一直也是沒上去，大家去麗澤的時(shí)候也會(huì)有一些問號(hào)。隨著整個(gè)通州未來發(fā)展起來以后，就會(huì)伴隨著租金逐步往上走。
縱觀整個(gè)北京寫字樓市場發(fā)展，剛才我說產(chǎn)業(yè)聚集相應(yīng)越高的區(qū)域，像金融街、中關(guān)村，市場就會(huì)越趨向于成熟，市場需求釋放也會(huì)更加充分，整個(gè)市場活躍度也會(huì)越來越高，市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)越來越強(qiáng)，所以對于后續(xù)通州需求的釋放，還是回到剛才所說的，就是產(chǎn)業(yè)聚集，除了相關(guān)的政策以外，除了相關(guān)的行政推動(dòng)的整售，我們需要調(diào)動(dòng)市場中微小企業(yè)的元素，讓他們能夠積極參與進(jìn)來，而不是僅僅通過行政方式推動(dòng)整個(gè)通州的發(fā)展。
我們也希望到后面，最終形成一個(gè)非常市場化的，具有產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)的副中心的寫字樓市場。謝謝。
劉凱：感謝陸明總，很詳細(xì)為大家大家指出了通州的市場，尤其是通州市場從投資開始到整售的趨勢。另外我們陸明總也談到我們產(chǎn)業(yè)聚集的作用，包括要重視微小企業(yè)市場的力量。
今天按照最后的議程，嘉賓討論交流環(huán)節(jié)，我們本來設(shè)定每人五分鐘，但是每次開會(huì)是這樣，到最后時(shí)間一下就緊了，前面時(shí)間也不知道是從楊局開始拖了還是從王老師拖了，也不知道從哪拖了，反正就是拖了。所以現(xiàn)在把時(shí)間再壓縮一下，每個(gè)人發(fā)言三分鐘。
王采瑢：大家好，跟房訊網(wǎng)有十年的緣分了，之前大活動(dòng)還主持過，在座也看到很多好朋友，我今天一進(jìn)門首先看到了一家人，看到了老朋友，還看到很多新朋友。
因?yàn)橹唤o了三分鐘時(shí)間，去年的時(shí)候我來到通州，來到了副中心，來到這里之后，我就被這個(gè)地方深深吸引了，我現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)非常徹底的通州人了，公司搬過來了，家也搬過來了，現(xiàn)在就在通州扎根了，而且在這個(gè)地方深深感受到了這個(gè)地方的魅力，你在這個(gè)地方生活，每天能感受到蓬勃的氣息。對面這兩位帥哥都是每周六一起長走的，我們在這一起工作，一起生活。
正好前幾天寫了一篇文章，跟大家分享一下，文章比較長，我只跟大家分享我每個(gè)段落的題目，寫的是大家入駐北京城市副中心的12大理由：
第一點(diǎn)是跟隨市政府的腳步，一定沒錯(cuò)。
第二點(diǎn)讓你驚喜優(yōu)惠扶持政策，有本事來拿，咱們副中心的政策，在整個(gè)北京，乃至放眼全國是最好的。
第三是最有吸引力的，這個(gè)市場機(jī)會(huì)可以是百年不遇，大家準(zhǔn)備好了嗎，從全國來看，北京肯定機(jī)會(huì)全在通州了，從全國來國，南邊有個(gè)大灣區(qū)，北邊就是副中心，而且這個(gè)市場機(jī)會(huì)五年三萬億的投資，這個(gè)投資量能夠帶動(dòng)很多企業(yè)蓬勃發(fā)展。
第四點(diǎn)在這，咱們能打造企業(yè)品牌形象，講到運(yùn)河商務(wù)區(qū)，你的公司在這品牌形象完全不一樣。
第五天天生活在五A級景區(qū)，馮老師天天說我生活在五A級景區(qū)里面。
第六是你喜歡的醫(yī)院和學(xué)校都來了，北京的各大醫(yī)院，各大學(xué)校，不管是給行政辦公區(qū)配套，為了適應(yīng)副中心的發(fā)展，咱們知名的大醫(yī)院、大學(xué)校都來了，這個(gè)不列名字了。
第七有最優(yōu)的營商環(huán)境，這個(gè)打造好了別錯(cuò)過，咱們區(qū)里各位領(lǐng)導(dǎo)一起把營商環(huán)境打造的特別好，企業(yè)來到這，感受到這種親人般的溫暖，所以營商環(huán)境可以說是放眼北京和全國都是很好的。
第八個(gè)可以大幅降低企業(yè)成本，首先咱們相對金融街CBD來講，整個(gè)成本是比較低的，而且不管是房價(jià)還是商用，對于企業(yè)來到這，對于你來講是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。
第九這的生活還是非常歡樂的，還有環(huán)球影城，大運(yùn)河這，咱這一圈要建一個(gè)新的五A級景區(qū)，現(xiàn)在是全球招標(biāo)。咱這還要建一個(gè)水上集市，很多人一聽，這生活真是太歡樂了，所以就要過來。
第十是最新的智慧科技城市，咱是一個(gè)最新的城市，所以一說是全面的智慧城市，咱所在的地下都是挖了七層。
第十一是交通便利，四通八達(dá)，這有最大的交通樞紐站，各種地鐵，公路線特別的豐富。
第十二很多小伙伴已經(jīng)集結(jié)到這，現(xiàn)在很多央企、國企、民企，著名科技企業(yè)，都已經(jīng)往這邊集聚了，劉總我打算把你的錢也招過來，是受了這個(gè)地方的魅力，以及優(yōu)惠政策的吸引來到這。所以我也希望大家都能夠匯聚來。
我們公司再一兩句話介紹一下我們公司情況。我們?nèi)ツ甑臅r(shí)候來到了副中心，剛開始是被招商來的，但是現(xiàn)在我們是在做招商的公司，我們配合楊書記做招商的工作，這么好的一個(gè)地方，這么好的機(jī)會(huì)，能跟最好的企業(yè)分享。一方面我們把企業(yè)招到副中心來，另外一方面我們自己現(xiàn)在剛才提到了寫字樓價(jià)格，我們自己也在運(yùn)營這個(gè)樓宇，在咱們這個(gè)項(xiàng)目的北邊，僑商中心一棟樓現(xiàn)在是由我們運(yùn)營的，我們這個(gè)樓叫城市會(huì)客廳大廈，咱們副中心對外接待還有形象展示都在這里面，這個(gè)樓現(xiàn)在入主情況還是非常好的，我們在一個(gè)月時(shí)間里出租了四千平米，其中包括兩家確定的馬上要上市的公司，現(xiàn)在有六七家已經(jīng)簽約了，昨天來了三家，其中兩家基本上確定落地了。昨天來的兩家其中一家也是馬上要上市的公司。
所以我們現(xiàn)在感覺，咱們在這個(gè)地方對于企業(yè)的吸引力還是非常大的，因?yàn)槲覀児ぷ髟谝痪�，大家對這個(gè)地方是非�？春玫�，對它的發(fā)展機(jī)遇，以及這個(gè)地方本身發(fā)展是非常看好的。所以我們在跟企業(yè)交流的過程中，企業(yè)認(rèn)同感還是比較強(qiáng)的。
今天也非常開心受劉總邀請?jiān)谶@見到大家，接下來希望跟大家加強(qiáng)交流，包括在工作過程中，也有很多經(jīng)歷和心得，特別是對于這個(gè)地方的理解，如果劉總給我時(shí)間我講兩個(gè)小時(shí)是可以，但是給我三分鐘就講這么多，謝謝大家。
劉凱：王采瑢真是如數(shù)家珍，接下來有請楊局講一分鐘政策。
楊東風(fēng)：各位給我們通州區(qū)引來一個(gè)億的財(cái)政收入，我們當(dāng)時(shí)就獎(jiǎng)勵(lì)6300萬，而且一直每年是這樣，我們是一直獎(jiǎng)到2025年。第二王采瑢那我們已經(jīng)開始獎(jiǎng)勵(lì)了，就說這么多。
劉凱：謝謝楊局長，您說這個(gè)6300萬，大家眼睛都亮了。今天有幸請到了仁居馮國亮。
馮國亮：剛才聽了楊書記分享之后，我也非常興奮，本來想給但是回顧一下通州過去十年的歷史，時(shí)間比較短，我叫馮國亮，過去二十年一直專注房產(chǎn)和人居領(lǐng)域，建筑規(guī)劃師出身，做過投資顧問，也做過房地產(chǎn)開發(fā)，過去十年的工作主要是演講代言，還有就是選房選址。
演講代言主要做什么，在北京給北京區(qū)域的高端住宅項(xiàng)目做代言，外地主要為商業(yè)綜合體項(xiàng)目做代言。像2012年石家莊華強(qiáng)廣場開發(fā)鼓動(dòng)，做鼓動(dòng)專場講座，前年綠地的商超賣了十個(gè)億的辦公樓，邀請我做嘉賓演講，我跟郎咸平在這方面的模式是非常像。
我認(rèn)為在過去十年做代言最成功的一件事情是在給通州代言，為什么這么說，至少在過去五年當(dāng)中，有上百年在通州置業(yè)，都是因?yàn)槲业闹v座和讀了我的文章，你們可以搜一下我的名字和通州，你們會(huì)發(fā)現(xiàn)通州房價(jià)漲到八萬的文章都是我寫的，我2009年就先搬到通州013年通州區(qū)域投促局邀請我為42個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人講過課，當(dāng)時(shí)考慮幾百萬的商辦怎么賣出去，該怎么進(jìn)行招商，我們給他們做了半天的培訓(xùn)，在同一年，在10月份的時(shí)候，在北京飯店金色大廳，當(dāng)時(shí)主持人問了我一個(gè)問題，通州房價(jià)能不能漲到八到十萬一平米，另兩位都是領(lǐng)導(dǎo)，又由我為大家解讀這個(gè)問題
到了2015年的時(shí)候，通州區(qū)委邀請我跟國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)，傳媒大學(xué)的副局長丁俊杰，我們六個(gè)人專家團(tuán)，為通州獻(xiàn)策，那時(shí)候副中心要升級的消息就出來了。在那一年，我寫了十一篇文章，建議大家抓緊買房，你們可以看一下我文章寫的非常執(zhí)著，名字叫做購買老師馮國亮，今年北京購房投資首選通州新城，這是2015年的文章，大家都可以看到。
今年王采瑢找我，說咱們在通州搞一個(gè)圈子，每個(gè)周末走一走，我現(xiàn)在也已經(jīng)下定決心，剛才聽了書記講的以后，我在國內(nèi)好多企業(yè)家都是作為專家顧問，這方面資源也比較多，我也希望今后能夠跟大家在一起繼續(xù)為通州發(fā)言，為通州的發(fā)展盡自己的一份力，謝謝各位。
劉凱：感謝馮總，以后多呼吁呼吁我們商辦，把商辦也呼吁到十多萬，我們楊局就高興了。下面有請莊總，也是副會(huì)長的代表。您是通州影城的旁邊。
莊捷：環(huán)球影城的鄰居，謝謝劉凱總，謝謝楊書記，三分鐘的時(shí)間，可能說不了太多，但是我想我們這個(gè)企業(yè)，蘭格加華到臺(tái)湖這開發(fā)經(jīng)略天則項(xiàng)目，從我看地開始到現(xiàn)在差不多整整十年了，2011年底到2020年，我是眼看著通州的變化，我們那邊的環(huán)境不說了，未來的環(huán)境節(jié)非常好，前兩天頭條也有專門的文章介紹了通州南邊的萬畝森林綠化的規(guī)劃。應(yīng)該說我們這個(gè)項(xiàng)目就是在萬畝森林規(guī)劃的里面，在全北京能找到綠化這么好的園區(qū)總部基地也是很少見的。
我再講今天這個(gè)地方，到這來開會(huì)，我也很有感觸，十多年前運(yùn)河邊上招商那時(shí)候剛剛在拆遷，招商還是楊書記講了還是困難的階段。但是今天看已經(jīng)高樓林立了。我想說的是什么，因?yàn)橥ㄖ莸亩ㄎ皇且粋�(gè)千年的城市，千年城市硬件上對中國人來講沒有什么大的障礙，很快這幾年的變化很快就能表現(xiàn)出來，我想說的是軟件，軟件方面我們需要花很大的精力，花很大的力氣來做這件事，這個(gè)事怎么做，我想政府有政府的途徑，我們企業(yè)也有企業(yè)的盡力的責(zé)任。所以我想說的是，我們每個(gè)企業(yè)都在軟件上能夠盡一些力，能夠把軟件做的更好，才能使通州這個(gè)地方有真正的吸引各類企業(yè)長期發(fā)展的根基。這是我的感想，謝謝。
劉凱：謝謝莊捷總，我們今天也有幸請到了旅游協(xié)會(huì)杜總。
杜山川：大家好，我叫杜山川，在這之前我一說句，我是2006年到通州的，買房，在城里面買不到房。2018年有幸進(jìn)入通過旅游行業(yè)協(xié)會(huì)，開始了解通州，為什么通州以前就是一個(gè)睡城，就是睡一覺第二天再回去。這兩年時(shí)間，我們楊書記講的這個(gè)地方，通州的文化和旅游產(chǎn)業(yè)，在未來三到五年之間，大的投資，大的熱錢都在進(jìn)入通州，通州真的就是一個(gè)大的機(jī)會(huì)，千年之城和中來夢實(shí)現(xiàn)的地方，海綿城市、森林城市，世界旅游目的地，一定要提到世界旅游目的地，為什么要說北京通州大運(yùn)河文化的旅游景區(qū)，這個(gè)五A景區(qū)是北京東邊第一個(gè)五A景區(qū)，它的景區(qū)包含了我們的運(yùn)河公園，大運(yùn)河森林公園，包括我們的西海公園，包括路線古城、張江古鎮(zhèn)，這些都在里面，我們只是一個(gè)配套的IP。
所以我們還有一個(gè)核心區(qū)，就在我們這個(gè)地方。我們的游客服務(wù)中心在我們這個(gè)地方的東邊建一個(gè)游客服務(wù)中心，我們這個(gè)地方還要建一個(gè)非常大的千帆船市，未來我們坐上船，這個(gè)地方一個(gè)島上看一個(gè)演出。我們這個(gè)景區(qū)每天會(huì)達(dá)到兩到三萬的游客，再加上環(huán)球影城每天三到五萬游客，但是到現(xiàn)在為止，通州沒有一家五星級酒店，所以你們想想你們的投資，我們配套寫字樓，有可能做公寓也好，做酒店也好，未來三到五年大量文化和旅游公司一定會(huì)進(jìn)入通州來。這個(gè)地方有通州政府這么多的支持政策，所以文化旅游企業(yè)一定會(huì)進(jìn)來。
我們再說到首旅集團(tuán)總部最近很快會(huì)搬到通州，我想說大運(yùn)河景區(qū)最重要的一個(gè)點(diǎn)，大運(yùn)河五A級景區(qū)建成以后，我們接著將會(huì)是通州全域旅游，是在通州區(qū)每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有游客服務(wù)中心。最重要一個(gè)東西，大運(yùn)河國家公園一定會(huì)起碑的大運(yùn)河、大長城、大長征是我們國家提的戰(zhàn)略方針，大長征公園已經(jīng)做了，大長城還沒說，大運(yùn)河已經(jīng)在醞釀當(dāng)中，未來從通州坐上船，坐到杭州去，這個(gè)沿線國家政府的投資應(yīng)該是三萬億，這個(gè)地方通州就是起點(diǎn)，我們加油努力，歡迎到通州，通州旅游協(xié)會(huì)給大家提供平臺(tái)，因?yàn)槲覀冞@是世界旅游目的地。謝謝。
劉凱：感謝杜秘書長，您描繪的京杭大運(yùn)河的途徑，將來坐船去杭州，楊局說叫漕運(yùn)。我們接下來就這樣，按順序吧，接下來挨著杜總的保利商辦程再德程總，保利在通州有好幾個(gè)項(xiàng)目，你們是保利商辦通州項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。
程再德：感謝商會(huì)給我們這樣一個(gè)交流平，剛才各位領(lǐng)導(dǎo)和專家都做了非常精彩的分享，特別感謝書記給我們講了一堂非常精彩的通州歷史文化課，以及我們通州整體的規(guī)劃課程。對于通州這個(gè)區(qū)域，我們保利發(fā)展是2013年進(jìn)來的，在通州成為我們城市副中心之前，我們就非常持續(xù)的看好。并且我們在這邊投資是一直在加大投入，目前在通州的項(xiàng)目是我們自持了三棟寫字樓，還有2500套公寓，有9.48萬平米寫字樓，有1380棟商業(yè)，同時(shí)公寓是我們自己主動(dòng)自持，整個(gè)業(yè)態(tài)是非常全面的。這里來講，我們整個(gè)北京保利商辦平臺(tái)自持資產(chǎn)超過350個(gè)億，項(xiàng)目超過十個(gè)。像在東部望京國際廣場的鉆石燈籠，還有在北三環(huán)的金陵壹號(hào)，包括今年我們馬上要入市一個(gè)項(xiàng)目，的也是我們保利發(fā)展集團(tuán)特別看重的一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目全部按照五A級和全甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造的。
在這里，我們對于整個(gè)租賃市場來看還是看好的，通過整個(gè)疫情來看，在這個(gè)過程當(dāng)中，我們也有陸陸續(xù)續(xù)對市場的接觸，總體在疫情打擊情況下，沒有我們想象中那么壞，跟以往同比環(huán)比是受疫情影響有點(diǎn)下滑，確實(shí)這個(gè)市場還是沒有那么壞，整個(gè)市場還是看好的。
短期來看還是會(huì)相對堅(jiān)定一點(diǎn)，中長期有信心，對承載的有理式文脈的通州區(qū)域，未來如果整個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略清晰，資產(chǎn)穩(wěn)健，未來還是有很大的空間。長期來看在存量競爭時(shí)代來講，我們做好一個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，未來在整個(gè)市場來講，這個(gè)項(xiàng)目還是會(huì)有一定出色的地方。也希望借助這個(gè)平臺(tái)，未來和在座的同行，在通州一起共同嫁接一個(gè)合作的橋梁，希望通州越來越好，謝謝各位。
劉凱：感謝程總，說到產(chǎn)品跟服務(wù)的創(chuàng)新，這也是我們商會(huì)一直在重點(diǎn)講的。下面王田說兩句。
王田：我們兩個(gè)是一個(gè)公司的，保利今天十個(gè)項(xiàng)目，原來在北京商辦做的不是那么活躍，今年的活躍度還是比較大的，通州的項(xiàng)目剛才已經(jīng)說了，保利北京今年自持項(xiàng)目里面一個(gè)很重要的角色，雖然年景不是特別好，但是從公司來講，我同時(shí)負(fù)責(zé)總部基地的合作，跟高利也有合作，看似總部基地是很成熟的區(qū)域，實(shí)際我們一些大客戶成交租金比通州還要差，其實(shí)我們對通州信心還是比較強(qiáng)的，也希望這次來跟大家多交流，保利北京今年商辦平臺(tái)也借助房訊網(wǎng)的資源，能夠走的更好。
劉凱：另外對兩位有一個(gè)請求，保利北京是我們商會(huì)寫字樓分會(huì)的副會(huì)長，鐘凱（音）他在的時(shí)候，現(xiàn)在鐘凱去廣州了，看看你們那邊是不是申請一下，看看是哪位老總來出任我們副會(huì)長，到時(shí)候可以發(fā)一個(gè)文。
下面有請李子峰李總。
李子峰：大家好，首先感謝楊書記的分享和各位專家的分享，自我介紹一下，我叫李子峰，負(fù)責(zé)遠(yuǎn)洋新光中心項(xiàng)目寫字樓部分的運(yùn)營包括租賃。我覺得對通州未來的發(fā)展，包括政府的扶持，可能不用過多的去評價(jià)了，因?yàn)檫h(yuǎn)洋這邊這么大體量的寫字樓，包括商業(yè)已經(jīng)代表我們對通州未來發(fā)展一個(gè)很強(qiáng)的信心。
另一個(gè)角度我們在寫字樓運(yùn)營這塊，無論是金融街的云陽大廈還是CBD的光華，還有中幅的Z6（音），還有很多新項(xiàng)目，我們現(xiàn)在主要的精力會(huì)放在自持寫字樓的品質(zhì)的打造，我們也希望把這些好的自持和運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)引入到通州寫字樓來，因?yàn)槲覀兪欠浅Ａ私?00強(qiáng)的客戶，包括一些優(yōu)勢金融的客戶，他們的需求是什么。
剛才幾位專家也說了，這個(gè)區(qū)域后續(xù)涉及到一個(gè)發(fā)展的問題，是要和我們競品的區(qū)域，把客戶引過來，除了現(xiàn)在硬件發(fā)展，軟性的服務(wù)，包括一些資產(chǎn)管理的角度，我們盡量也會(huì)貢獻(xiàn)自己的力量。謝謝。
劉凱：謝謝李總，李總遠(yuǎn)洋項(xiàng)目也是在這個(gè)區(qū)域。我們接下來有請中國尊的運(yùn)營總經(jīng)理汪總，代表副會(huì)長過來的。
汪志生：尊敬的楊書記、劉凱秘書長，各位領(lǐng)導(dǎo)，今天我主要抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度過來的，因?yàn)閷νㄖ葸@一塊，之前是一直沒有太多的了解。我這一塊主要負(fù)責(zé)中國尊的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營，一直在中國尊這邊做開發(fā)建設(shè)運(yùn)營的工作，這次過來也想跟通州各位開發(fā)企業(yè)，包括運(yùn)營企業(yè)做一個(gè)交流分享，包括中國尊在開發(fā)建設(shè)過程中的一些做法和我們從開發(fā)建設(shè)運(yùn)營一體化，全生命周期管理的理念。
今天聽了書記的演講，我覺得我收獲特別多，包括信息量也特別大，我提一下三點(diǎn)感受：
第一個(gè)通州尤其運(yùn)河商務(wù)區(qū)的建設(shè)，應(yīng)該說是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高質(zhì)量的建設(shè)，包括剛才楊書記說的城市生活管廊的建設(shè)，這應(yīng)該是在北京歷史上繼CBD核心區(qū)之后投資量非常龐大的一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。目前我們CBD核心區(qū)的綜合管廊建設(shè)是滯后于中國尊項(xiàng)目，還有正大，包括國壽（音），這三棟樓都已經(jīng)在運(yùn)營狀況，但是我們整個(gè)50萬平米地下綜合管廊的建設(shè)才剛剛開始招標(biāo)，所以這一塊是嚴(yán)重滯后的。但是通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)這塊完全不一樣，各個(gè)企業(yè)辦公樓開始建設(shè)之前，我們綜合管廊這一塊建設(shè)已經(jīng)完全建設(shè)好了。由此可見通州區(qū)政府的決心，包括整個(gè)開發(fā)建設(shè)的外部環(huán)境都是比CBD核心區(qū)更好一點(diǎn)，這是一點(diǎn)體會(huì)。
第二點(diǎn)包括我們運(yùn)河的商務(wù)核心區(qū)，有天然地理環(huán)境的優(yōu)勢，包括五河的交匯處，包括整個(gè)水資源的環(huán)境，應(yīng)該在北京各個(gè)區(qū)域來說都是北京好的位置。還包括北京城市副中心建設(shè)，北京市政府都搬到通州這邊來，無論從人文、政府環(huán)境，比以前大大改善了，甚至說超過于北京某些熱點(diǎn)的區(qū)域，這是第二點(diǎn)體會(huì)。
第三個(gè)體會(huì)目前通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)，剛剛是建筑起步階段，還沒有大量租賃供應(yīng)的，寫字樓的市場可能剛剛起步，目前這一塊還是價(jià)值的洼地，這一塊大家應(yīng)該比較看好運(yùn)河商務(wù)區(qū)寫字樓的市場環(huán)境。
劉凱：謝謝汪總，希望我們中國尊也能多和我們通州，跟副中心多互動(dòng)。接下來有請常務(wù)理事邵總，邵總是做能源科技。
邵曉紅：謝謝劉凱總給了這個(gè)機(jī)會(huì)，楊書記還有劉凱總，各位領(lǐng)導(dǎo)大家好，我們是作為新進(jìn)來的理事單位，我們是做能源的板塊，實(shí)際上是抱著給大家服務(wù)的理念加入商會(huì)的。我們公司也是注冊在通州的一家科技公司，我本人和核心團(tuán)隊(duì)都是從大唐集團(tuán)出來的，我們主要業(yè)務(wù)針對商業(yè)板塊，實(shí)際上是做電力交易，是一個(gè)政策福利。北京市從2018年開始開展電力市場交易的工作，目前已經(jīng)大工業(yè)和一般工商業(yè)有205家進(jìn)入了電力交易市場。截至到2019年年底，一共交易量達(dá)到了120億余度電的交易量，給全北京市參與交易用戶節(jié)約成本將近5個(gè)億。北京市非常特殊，它的第三產(chǎn)業(yè)在全市的用電占比達(dá)到50%以上。第三產(chǎn)業(yè)里面商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)綜合體，換句話說，我們主要服務(wù)的客戶群體就是北京的商業(yè)寫字樓和商業(yè)綜合體客戶群體。
作為商業(yè)寫字樓和總體和，客戶的用電習(xí)慣又在峰段和尖峰段比較多，所以降價(jià)空間也是非常大的，是全國最高的城市。我們現(xiàn)在做的這些業(yè)績里面，像北投集團(tuán)，包括今天來到的萬科都是跟我們達(dá)成了合作關(guān)系。像華西中科院還有歌華大廈，銀座、君豪這些都是我們的用戶單位。
可以給大家介紹一下商業(yè)綜合體的用電降價(jià)，不需要投入一分錢，不需要有任何風(fēng)險(xiǎn)，零投入零風(fēng)險(xiǎn)，完全是一個(gè)政策紅利。我們給金源做的方案是一度電可以降一毛五分錢，一年就可以降到1700萬以上，一千多萬對于在座的非常知名的房地產(chǎn)公司來說，可能覺得不多，剛才也聽了各位專家的講座，在北京兩次疫情加一次兩會(huì)階段，還是拿金源來說，金源每天資金流量是兩千多萬，在疫情期間一天的資金流量不到兩百萬。實(shí)際上在這個(gè)情況下，這一千多萬還是值得做的，而且這不需要你們?nèi)魏蔚耐度搿?/P>
我們這樣的公司是有交易資質(zhì)的，我們在北京市目前市場交易同行之間排名也是前三，也是國網(wǎng)北京電力公司、中國能源服務(wù)公司在售電板塊的合作單位。在這一塊我們是希望能夠給大家提供到最全面、最專業(yè)、最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，也希望借助咱們商會(huì)的平臺(tái)能夠給大家?guī)砀喔新涞匦缘�，關(guān)于用電方面的服務(wù)跟建議，還有咨詢。謝謝。
劉凱：謝謝邵總，我想能源這塊，包括節(jié)電，包括通過疫情我們對綠色，對環(huán)保，對健康的關(guān)注，可能又會(huì)有一個(gè)高峰，或者說有一個(gè)高潮。大家要是感興趣可以跟邵總聯(lián)系。
萬科：各位好，我是北京萬科財(cái)經(jīng)中心的，汪幸都是這個(gè)團(tuán)隊(duì)的，對于通州來說，萬科相對來說算是進(jìn)入比較晚的，我們可能屬于通州一個(gè)新的業(yè)主，目前我們在通州除了大都會(huì)濱江以外，還有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是臺(tái)湖，臺(tái)湖那邊有四個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目占地是100多萬平，在運(yùn)河商務(wù)區(qū)有一個(gè)新的項(xiàng)目，叫做濱河時(shí)代中心，整個(gè)這個(gè)項(xiàng)目是18萬方的體量。
對于我們來說，真的是最通州這邊特別看好，前段時(shí)間我們王石名譽(yù)主席也跟咱們區(qū)里進(jìn)行了合作，楊局知道。大概5月份的時(shí)候，我們的劉肖（音）總也跟趙區(qū)走訪了我們幾個(gè)項(xiàng)目，所以我們覺得跟通州的合作會(huì)越來越緊密，由于希望未來能夠搭上通州高速前進(jìn)的列車，為通州做出更多的貢獻(xiàn)。
劉凱：好，感謝。好，往后看一下，首先有請荷華的熊總。
熊昊誠：楊局、各位領(lǐng)導(dǎo)大家好，我是北京荷華名城大廈的負(fù)責(zé)人熊昊城，我們這個(gè)項(xiàng)目今天聽了通州的介紹之后，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目是東城區(qū)，今天是來學(xué)習(xí)，聽完通州的介紹之后，我們覺得通州做的非常好，我們后續(xù)也會(huì)往這方面考慮。第二今天感受特別深的無論是政府、企業(yè)，大家一直在新的疫情下面做了很多努力，這方面也是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)跟了解，就說這么多，諧謔。
劉凱：感謝熊總，藍(lán)光的。
馮耀魯：書記好，各位領(lǐng)導(dǎo)好，我是藍(lán)光文商旅，負(fù)責(zé)北京海悅城項(xiàng)目的馮耀魯，我們項(xiàng)目在房山區(qū)良鄉(xiāng)有15萬平米的綜合體，有機(jī)會(huì)邀請各位領(lǐng)導(dǎo)去我們項(xiàng)目指導(dǎo)，謝謝大家。
劉凱：有機(jī)會(huì)來我們通州，看看后面幾位，你們的桌牌都在后面，看不見名字，你們自我介紹一下吧。
劉永亮：劉凱總、楊書記，大家好，我們和通州一河之隔燕郊，平時(shí)我們那邊都叫四統(tǒng)一，咱們得加強(qiáng)規(guī)劃。其實(shí)說副中心，平時(shí)只是感性的理想，并沒有深刻的體會(huì)到，今天聽了書記講的，聽了幾位專家項(xiàng)目講的，確實(shí)商務(wù)區(qū)，整個(gè)通州，確實(shí)比我們想象還好，我們也希望燕郊做產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目借通州的東風(fēng)，同時(shí)也為副中心做產(chǎn)業(yè)方面的貢獻(xiàn)，謝謝大家。
劉凱：感謝，還有哪位。
袁溪陽：楊書記好，劉總好，我是陽光保險(xiǎn)集團(tuán)的，我們在潞苑北大街，今天參加這個(gè)活動(dòng)正好借著8月8日咱們通州的區(qū)委書記曾書記還有趙區(qū)長去陽光保險(xiǎn)跟我們董事長溝通了城市副中心的發(fā)展建設(shè)，今天正好有幸參加這個(gè)會(huì)。我是招商團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人，我想表達(dá)我對通州的感受，我來陽光保險(xiǎn)集團(tuán)四年時(shí)間，這四年真的見識(shí)了通州的發(fā)展，個(gè)人感受是三點(diǎn)：第一就是執(zhí)行力特別強(qiáng)，區(qū)長包括書記，各個(gè)企業(yè)的走訪，已經(jīng)開始完成了，而且我們陽光整個(gè)保險(xiǎn)集團(tuán)通州總部進(jìn)行了學(xué)習(xí)和宣導(dǎo)，我們整個(gè)管理層都進(jìn)行了學(xué)習(xí)。緊接著今天參加了這個(gè)活動(dòng)，還有就是號(hào)召力，楊書記親自出來，投資促進(jìn)局的領(lǐng)導(dǎo)親自出來號(hào)召大家，因?yàn)槲襾砹艘院�，正好聽到您在那演講，我感覺到特別大的感染力，所以我個(gè)人認(rèn)為，咱們通州現(xiàn)在雖然是三個(gè)核心，行政中心、文化旅游中心。我在想，可能很快的速度，我們通州就會(huì)變成適合國際一流宜居的城市中心，應(yīng)該是很快就會(huì)達(dá)到這個(gè)，我們有特別好的行動(dòng)力、號(hào)召力、感染力，這是我的感受。
鴻坤：我是鴻坤烏芳華（音），我們鴻坤集團(tuán)是1992年在大興發(fā)展起來，但是之后我們在通州這邊也有九個(gè)園區(qū)，主要是做產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的，希望在楊局和劉總的共同帶領(lǐng)一下，我們能為通州的發(fā)展添磚加瓦。
劉凱：還有哪位。
張振臣：非常感謝劉總提供這個(gè)機(jī)會(huì)，我是大廠工業(yè)園區(qū)的，大廠本身就是和副中心屬于通北協(xié)同規(guī)劃里面的重要一條線，現(xiàn)在大廠線定位是用上北京城市副中心的后花園，我們希望能夠借助楊書記的發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，能夠把大廠的產(chǎn)業(yè)和后續(xù)的商業(yè)投入帶動(dòng)起來，今天非常感謝凱總這個(gè)機(jī)會(huì)和大家認(rèn)識(shí)，謝謝。
劉凱：尊敬的楊書記，楊局長，還有尊敬的各位老師，還有各位專家，各位會(huì)員，我們今天的論壇到此結(jié)束，我們到下面有一個(gè)背景板，我們一起圍繞著楊局合個(gè)影，我們這個(gè)項(xiàng)目大家也可以看一看，如果有興趣的話。下一次的活動(dòng)，我們希望還來通州，還來找楊局，謝謝大家。
