房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專題采訪活動(dòng)，通過采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會(huì)長及常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見。
11月1日，針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了中智科博產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院院長、北京增長集產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)董事長黃永剛。
中智科博產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院院長、北京增長集產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)董事長 黃永剛
一、疫情反復(fù)沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
新冠肺炎疫情是對國家治理體系和治理能力的一次大考，也為全國商辦樓宇行業(yè)領(lǐng)域的管理改進(jìn)和提升，提供了很好的契機(jī)。一方面，疫情的沖擊、國際環(huán)境的動(dòng)蕩、大宗商品及民生物質(zhì)價(jià)格波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)的衰退等綜合方面的因素，給中小企業(yè)造成了沖擊；另一方面，商辦樓宇的智慧健康管理、安全管理與應(yīng)急管理對物業(yè)提出了更高的要求。
一年以來，疫情加深了人們對商辦樓宇物業(yè)管理重要性的理解。在當(dāng)前疫情形勢下，物業(yè)管理是保證辦公環(huán)境安全、打造健康辦公生態(tài)的關(guān)鍵要素，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)智能化轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)應(yīng)對突發(fā)公共事件的能力，提升辦公樓的健康等級和競爭力。通過智慧物業(yè)管理系統(tǒng)和貼心的服務(wù)體系，以完善的物業(yè)管理模式和豐富的經(jīng)驗(yàn)，為業(yè)主和企業(yè)租戶提供舒適、便捷、安全的服務(wù)體驗(yàn)，在做好疫情防控的同時(shí)，助力樓宇資產(chǎn)價(jià)值的進(jìn)一步提升。
二、面對新變局和新變化，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠(yuǎn)的破局之道和創(chuàng)新案例？
在疫情常態(tài)化時(shí)期，面對“外防輸入，內(nèi)防反彈”和“兩手抓、兩手硬”的高要求，我們需要重新思考管理變革和創(chuàng)新這個(gè)問題。有學(xué)者認(rèn)為：“這場病毒引發(fā)的危機(jī)可能為超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的城市提供了一個(gè)短時(shí)間的窗口，重新煥發(fā)創(chuàng)造力�！比绻覀冏プ∵@個(gè)窗口，探索疫后城市商辦樓宇的發(fā)展新動(dòng)力，提升智慧化水平，形成全程式、專業(yè)化、精細(xì)化的服務(wù)體系。推動(dòng)城市商辦樓宇經(jīng)濟(jì)盈利模式的創(chuàng)新，我們不僅能夠見證城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，還會(huì)收獲新的更好的發(fā)展機(jī)遇。
三、行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)展現(xiàn)了哪些未來十年的未來趨勢和未來生態(tài)？
1、空間運(yùn)營模式從物業(yè)服務(wù)向產(chǎn)業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型
城市空間是生產(chǎn)及生活的載體，是城市的核心資產(chǎn)。商辦物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級賦予城市重塑商務(wù)空間、居住空間、商業(yè)空間及公共空間的機(jī)遇，是區(qū)域價(jià)值提升的重要驅(qū)動(dòng)力。如果產(chǎn)業(yè)服務(wù)不能與企業(yè)發(fā)展路徑相融合，那么所提供的 “產(chǎn)業(yè)服務(wù)” 就只是 “物業(yè)服務(wù)” 了，這樣的 “產(chǎn)業(yè)服務(wù)” 在市場上將毫無競爭力，難以得到企業(yè)的認(rèn)同，后續(xù)招商情況亦可想而知。
行政、公共和產(chǎn)業(yè)類用地和物業(yè)都明確了用途和終端使用者的范圍，將促使開發(fā)商和投資者尋求和政府、公共部門和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)更深入的合作方式，不但從空間的建設(shè)、改造，而且從資產(chǎn)管理和空間運(yùn)營的全過程介入。這也有利于行政、公共、產(chǎn)業(yè)設(shè)施通過最大化其市場價(jià)值而得到可持續(xù)發(fā)展；
2、盈利模式從物業(yè)銷售租賃收入向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)型
傳統(tǒng)以物業(yè)銷售收入為主的盈利模式受阻，開發(fā)商和投資者在更關(guān)注物業(yè)租金回報(bào)的同時(shí)，也將開拓更多的盈利模式，如開發(fā)增值服務(wù)以挖掘終端使用者的社群價(jià)值，或向產(chǎn)業(yè)投資者、產(chǎn)業(yè)資源平臺(tái)運(yùn)營商、代建工程或物業(yè)管理服務(wù)提供商等角色轉(zhuǎn)換；站在產(chǎn)業(yè)生態(tài)的高度，構(gòu)建新體系，推動(dòng)企業(yè)客戶價(jià)值、品牌價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、資本價(jià)值的飛躍發(fā)展。物業(yè)服務(wù)不應(yīng)僅僅以滿足客戶需求為導(dǎo)向，而是要引領(lǐng)客戶需求。因此，增值服務(wù)不僅給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來效益，更多則是要給客戶創(chuàng)造價(jià)值，帶來更多的增值效應(yīng)。將物業(yè)、商業(yè)、金融、資管、科技、產(chǎn)業(yè)延伸等業(yè)務(wù)板塊并進(jìn)，多元化領(lǐng)域服務(wù)，深挖需求、釋放動(dòng)能，構(gòu)建泛物業(yè)生態(tài)圈是未來發(fā)展的方向。
3、融資模式從重資產(chǎn)投融資向資產(chǎn)證券化方向發(fā)展
傳統(tǒng)的重資產(chǎn)投資開發(fā)模式受到政府去杠桿和限制物業(yè)銷售等監(jiān)管環(huán)境的挑戰(zhàn)，而政府對資產(chǎn)證券化審批的逐步放開將進(jìn)一步推動(dòng)開發(fā)商和投資者尋求杠桿率更低、更透明的直接融資途徑。政府和資本的雙重監(jiān)督，也對城市更新的規(guī)劃和投資論證的科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)和高效性提出更高的要求。
4、向打造產(chǎn)業(yè)樓宇，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集聚的發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。
樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，由于其具有高集聚、高成長、高收益等特征，成為許多城市優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，培植新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要路徑。但是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展要擯棄房地產(chǎn)開發(fā)的思維和對土地財(cái)政的依賴，注重對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級改造，城市更新樓宇創(chuàng)新，有序推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和新舊產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。
1）、以樓宇推動(dòng)區(qū)域要素資源集聚。充分利用樓宇對相同、相關(guān)企業(yè)的吸附作用，能更大規(guī)模地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚、資本集聚、人才集聚、信息集聚，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈的延伸，增強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)輻射力、帶動(dòng)力，形成帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的增長極。
2）、引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行樓宇功能定位，促進(jìn)金融、物流、中介等產(chǎn)業(yè)的聚集，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群。政府加強(qiáng)對各類土地和物業(yè)銷售的干預(yù)和調(diào)控，以確保城市空間的使用符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃功能定位和構(gòu)建值高精尖結(jié)構(gòu)發(fā)展目標(biāo)，這將使開發(fā)商和投資者的傳統(tǒng)增量開發(fā)模式面臨巨大挑戰(zhàn)。多地出臺(tái)《關(guān)于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)措施》，鼓勵(lì)開發(fā)商引進(jìn)相同或關(guān)聯(lián)行業(yè)入住，部分樓宇對一些不符合自身定位的企業(yè)進(jìn)行了置換和交流。通過政府有效運(yùn)作，區(qū)內(nèi)形成了一批產(chǎn)業(yè)特征比較明顯的特色樓宇。
注釋：樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。所謂樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，體現(xiàn)集約型、高密度特點(diǎn)的一種現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)野是近年來我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。這里所說的“樓宇”，一般指城市內(nèi)占地面積較小，容積率較高、建筑面積較大并用于經(jīng)營性的寫字樓、商務(wù)樓和園區(qū)樓、工業(yè)樓房。在我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，凡是以寫字樓、商務(wù)樓和都市型工業(yè)樓宇為重要物質(zhì)載體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通稱為“樓宇經(jīng)濟(jì)”。
來源：房訊網(wǎng)
