2020年注定不凡。
年初，全國房地產(chǎn)市場集體“抗疫”，各指標(biāo)嚴(yán)重下滑，樓市零成交、土地零供應(yīng)不時(shí)出現(xiàn)，政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大，“一城一策”為市場紓困托底。
得益于中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁韌性，-16.3%、-7.7%、-3.3%、-0.3%、1.9%、3.4%......全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2020年2月以來逐月回升。而深深的大V背后，是從年初上海300億元史詩級土拍，到杭州“萬人搖”；從4月美元債落入冰點(diǎn)，到50天后破冰重啟；從房企年初營銷大戰(zhàn)到年末TOP3門檻跨越7000億級；更是武漢從零成交到全國銷冠的逆襲……中國樓市總在各個(gè)層面給人以希望。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
武漢從零成交逆襲成全國銷冠
武漢，全國銷冠。
2020年最值得關(guān)注的莫過于武漢從零成交到全國銷量第一的逆襲。
2020年最后一個(gè)月，武漢新房成交量近3萬套，創(chuàng)下2020年單月成交新高。在年初停擺兩個(gè)月后，武漢市場逐步恢復(fù)交易并搶回了“失去的兩個(gè)月”。據(jù)中指院《2020年武漢房地產(chǎn)快報(bào)》顯示，武漢全年新建商品房成交20.12萬套，其中新建商品住房成交17.54萬套，面積1961萬平方米，雖然只有2019年總量的84%，但仍居全國城市住房銷量第一位。
2020年4月8日，武漢在萬眾矚目中“重啟”，樓市逐步復(fù)蘇。在社保補(bǔ)繳、預(yù)售門檻降低等一系列政策的精準(zhǔn)紓困下，需求得以釋放，高供給、高庫存伴隨著房企的快周轉(zhuǎn)與促銷抓回款，武漢市場從5月開始成交量連續(xù)破萬套，并在12月達(dá)到4年多來的最高記錄——新房月銷售達(dá)27996套，超出市場預(yù)期。
房企武漢案場銷售額百億榜 來源：中指院
這是全國城市的縮影。2020年，全國新房交易跌宕起伏、城市南熱北冷。
開年不利，全國各地售樓處暫停、工地停工，新房市場進(jìn)入短暫停滯狀態(tài)。隨著疫情好轉(zhuǎn)，前期積壓的需求集中釋放。自2020年第二季度以來，新房市場迅速恢復(fù)，但城市間分化愈加顯著，部分城市仍然偏冷，有的城市卻出現(xiàn)了“過熱”情況。
長三角和珠三角城市仍然延續(xù)一直以來的市場熱度，疫情后率先復(fù)蘇。
2020年，魔幻的深圳，新房交易量一舉創(chuàng)下五年新高。據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套數(shù)上漲19.8%，創(chuàng)2016年以來新高。
數(shù)據(jù)來源：深圳市住建局
網(wǎng)紅城市杭州也經(jīng)歷了從直播賣房到土地大戰(zhàn)，從“萬人搖”、調(diào)控“打補(bǔ)丁”到“最強(qiáng)開盤分流“的風(fēng)格切換，但不變的是高品質(zhì)樓盤依然中簽率極低，一房難求。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年杭州商品住宅全年成交15.2萬套，環(huán)增12%，一舉打破杭州自2017年以來連年成交套數(shù)下滑的趨勢。
而上海在2020年成了“最難上車的城市”——豪宅成交占據(jù)半壁江山。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2020年年末，單價(jià)10萬+產(chǎn)品一共成交5513套，累計(jì)同比增加81.8%。而2020年全年上海新建商品住宅成交面積同比增長僅為23.1%。據(jù)易居研究院測算，2020 年上海新房供應(yīng)量與往年持平，但成交量創(chuàng)近4年來新高，明顯處于供不應(yīng)求階段。
從新房銷售金額情況看，長三角城市蘇州、蕪湖、南通、揚(yáng)州等城市表現(xiàn)良好，新房成交金額同比均達(dá)20%以上。諸葛找房監(jiān)測的60個(gè)城市中，同比上漲最多的是廈門，達(dá)到71.87%；東莞、佛山、廣州等城市在粵港澳大灣區(qū)的政策利好下，成交金額同比分別上漲56.72%、37.68%、24.12%，不過深圳715新政后，部分購房需求外溢至周邊的東莞等城市，一定程度上也帶動了這些城市樓市熱度攀升。
與南部經(jīng)濟(jì)圈大相徑庭的是，北方城市在寒潮之下難有反轉(zhuǎn)。僅有西北部蘭州成交金額同比上漲70.11%。北京由于受到疫情反復(fù)的影響，加之政策長期嚴(yán)控，量價(jià)齊跌；與此同時(shí)，哈爾濱、長春等東北城市也出現(xiàn)了上漲乏力的局面。整體來看，2020年的新房市場呈現(xiàn)出一種“南熱北冷”局面。
北上廣深頻刷二手房交易紀(jì)錄
二手房交易與新房市場同享歡騰。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)測算，2020年全國二手房交易金額達(dá)7.3萬億元，比上年增長8.1%，創(chuàng)下2015年以來最高值。
據(jù)克而瑞，2020年12月單月數(shù)據(jù)環(huán)比來看，杭州、深圳、廈門環(huán)比增長皆超10%，其余城市也有不同幅度增長，全國8個(gè)重點(diǎn)城市中僅蘇州環(huán)比回落。全年總成交量僅蘇州、成都全年累計(jì)同比分別跌40%和52%，其余6城年內(nèi)均有不同程度漲幅，杭州最高，全年累計(jì)同比增長高達(dá)64%。
盡管總量創(chuàng)新高，但區(qū)域分化、產(chǎn)品分化非常明顯。從貝殼研究院《二手房市場城市榜單》可見，一線城市北、上、廣、深蟬聯(lián)前四，新一線如南京、杭州、天津、成都及武漢等城憑借規(guī)�；騼r(jià)格優(yōu)勢躋身TOP10。與2019年比，上海依舊居于榜首，成交金額突破萬億。杭州、成都憑借規(guī)模增長擠進(jìn)前10，而蘇州、重慶掉出榜單。
數(shù)據(jù)顯示，北京依舊是全國存量化程度最深的城市，二手房成交占比達(dá)72%，深圳、廈門分別以69.7%和66.7%的水平居于其后。值得注意的是，2020年重點(diǎn)城市二手房市場的修復(fù)力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升約6.5個(gè)百分點(diǎn)，廣州提升5.5個(gè)點(diǎn)，上海提升近3個(gè)百分點(diǎn)。
其中，據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，2020年北京全市二手住宅共網(wǎng)簽168839套，同比2019年增長16.4%。盡管受到疫情影響，2020年北京二手住宅網(wǎng)簽量仍然環(huán)比增長，創(chuàng)下2017年以來的四年新高。
二手房價(jià)格方面，深圳繼續(xù)領(lǐng)跑全國。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年8月、9月、10月、11月，深圳市新房市場的價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.4%、0.2%、0%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房價(jià)自2019年9月超過北京成為內(nèi)地第一后，2020年繼續(xù)以成交均價(jià)68170元/平方米保持第一。廊坊以8.4%的跌幅占據(jù)貝殼研究院監(jiān)測城市首位，仍未走出2017年以來的下跌通道；山東省頭部城市青島、濟(jì)南房價(jià)跌幅分列榜單二、三位，房價(jià)下跌的以北方城市為主，占據(jù)TOP10中的8席，充分展現(xiàn)了全年二手房市場“南強(qiáng)北弱”的特征。
上海重回土地榜榜首 4城收金暴漲逾50%
土地市場同步高歌。
2020年，全國300城市土地出讓金總額為59827億元，同比增加16%。住宅類用地出讓金占比78%，同比上升6個(gè)百分點(diǎn)，商辦類及工業(yè)用地合計(jì)占比21%。全國40個(gè)大中城市出讓金以同比增加為主，二線城市中共22個(gè)同比走高；上海以收金2942億元、同比增加48%位居出讓金榜單頭名。
全國土地出讓金TOP20城市總額為28115億元，同比增加14%，上榜門檻為682.8億元。榜單前14席收金均破千億元，一線城市均進(jìn)入榜單，合計(jì)收金8527億元，占榜單總額的30%。二線城市上榜14席，占據(jù)榜單七成，為榜單主力。三四線城市中僅佛山、東莞躋身榜單前二十，此外佛山收金總額漲幅位居三四線城市榜首。
2020年長三角及珠三角成為土地出讓的絕對主力。《2020年全國住宅用地成交總價(jià)排行榜TOP10》中除一宗位于中西部以外，其余9宗宅地位于長三角和珠三角地區(qū)，其中珠三角城市占據(jù)6席，長三角獨(dú)占3席，深圳更有3宗宅地入圍榜單。
與2019年榜首地塊收金不足100億元相比，今年宅地總價(jià)榜單前七席收金均超百億，盡管調(diào)控政策趨嚴(yán)，但熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊對于房企仍具有較大吸引力，同時(shí)今年入榜地塊平均溢價(jià)率達(dá)到29%，接近去年入榜地塊的最高溢價(jià)率，杭州蕭山奧體地塊更以50%的溢價(jià)率居入榜地塊之首。
2020年不同城市土地市場情況 來源：中指院
值得注意的是，武漢以土地出讓金1840.0億元位列全國第六名，出讓住宅和商服用地共計(jì)156宗，土地面積約3200萬平方米。2020年，武漢累計(jì)誕生超過15宗地價(jià)新紀(jì)錄。
從各大房企表現(xiàn)來看，三道紅線令房企呈現(xiàn)出不同的特征，保利、萬科、華潤、招商等擁有國企、央企背景的房企拿地基本未受影響，表現(xiàn)相對積極。而據(jù)諸葛找房報(bào)告顯示，“踩線”房企下半年尤其是融資監(jiān)管趨緊后，拿地節(jié)奏明顯放緩，如恒大、金茂、中南等房企，紛紛在下半年減少拿地，其中恒大最為顯著；而對于像綠地、融創(chuàng)等部分踩線嚴(yán)重的房企，在下半年拿地速度不減，未來或?qū)⒚媾R嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
碧恒萬去年賣了2.2萬億 TOP3門檻達(dá)7000億+
頭部房企無懼2020年的各項(xiàng)挑戰(zhàn)：TOP3房企門檻值躍升至7011億元，比2019年提升了749億元；TOP10房企門檻值達(dá)2892億元，提升了467億元，成為門檻值增長最大的兩個(gè)陣營，競爭更加激烈。
2020年，TOP10房企全年合計(jì)銷售4.87萬億元（全口徑），其中碧桂園、恒大、萬科分別實(shí)現(xiàn)銷售7888.1億元、7038億元和7011億元，“千億軍團(tuán)”擴(kuò)容至41家。
2020年TOP3房企門檻值7011億元、TOP10房企門檻值2892億元，分別較上年提升749億元、467億元，為門檻值增長最大的兩個(gè)陣營，競爭愈加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為1306億元、860億元、333億元，與上年相比均有所增長。
2020年各陣營門檻值情況 來源：中指院
百億房企內(nèi)部分化加劇，千億規(guī)模具有明顯的分水嶺特征。3000億以上、1000億～3000億、500億～1000億、300億～500億、100億～300億對應(yīng)企業(yè)數(shù)量分別為8家、33家、26家、43家、56家。其中，3000億以上企業(yè)增長1家，1000億～3000億陣營企業(yè)數(shù)量增長6家，而500億～1000億陣營數(shù)量則減少5家。
但值得注意的是，百強(qiáng)房企的增長與往年不同，單家房企“高歌猛進(jìn)”不再，取而代之的是集體“小步慢跑”，各梯隊(duì)房企業(yè)績開始踩下剎車。從數(shù)據(jù)上看，2000億以上房企中僅中國金茂、綠城中國銷售業(yè)績增幅超過40%，分別為44%和43%，該陣營房企業(yè)績增幅為17%。長期來看，房企業(yè)績減速的大趨勢不會有所改變。
如果將目光從典型房企放大放到所有百億房企，其趨勢更值得探討。“百億企業(yè)增速分布呈現(xiàn)倒U形，頭部、尾部企業(yè)增速較低，腰部企業(yè)增速較高�！敝兄秆芯吭悍治稣J(rèn)為，“3000億以上大型企業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健，1000億～3000億企業(yè)和500億～1000億企業(yè)繼續(xù)追求規(guī)模擴(kuò)張，銷售增長率較快，企業(yè)通過拓展市場布局、抓住城市結(jié)構(gòu)性機(jī)遇、加大合作力度等實(shí)現(xiàn)業(yè)績快速增長；300億～500億企業(yè)稍弱，但仍通過深耕重點(diǎn)城市，保持了業(yè)績較快增長�！�
房企融資更便宜了 1.2萬億創(chuàng)下新高
自2020年2月起，全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比增速穩(wěn)步提升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1～11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1～10月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中由于受上半年流動性充裕等因素影響，6月單月房企到位資金超兩萬億元。
到位資金穩(wěn)步走高，部分得益于2020年房企融資“小陽春”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2020年1月海外債融資規(guī)模超1200億元，3月信用債發(fā)行規(guī)模超千億元，均為全年最高值。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約12132億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，累計(jì)同比增長3%，但累計(jì)增幅較2019年同期收窄10個(gè)百分點(diǎn)。
2011～2020年房企債券融資規(guī)模及增速 來源：Wind、貝殼研究院
2020年房企融資環(huán)境融資特點(diǎn)鮮明。整體來看，2020年境內(nèi)融資通道基本通暢，境內(nèi)強(qiáng)韌、境外低迷。
2020年境內(nèi)融資規(guī)模約7613億元，同比增加21.3%，境內(nèi)債券規(guī)模占比63%。而2020年境外債券規(guī)模折合人民幣約4519億元，同比減少18.3%，同時(shí)境外規(guī)模占比約37%，較2019年下降10個(gè)百分點(diǎn)，與2018年占比相近。
從融資成本看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資成本為4.51%，同比下降0.83個(gè)百分點(diǎn)；海外債融資成本為8.32%，同比下降0.52個(gè)百分點(diǎn)，總體成本小幅下降。
但財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企與國企方顯成本優(yōu)勢，千億以上企業(yè)海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300億～500億、100億～300億企業(yè)海外債融資成本均在10%以上。2020年，龍頭房企成功發(fā)行多筆低成本債券，如萬科、保利、中海等企業(yè)多筆公司債券票面利率在3.6%以下，龍湖、綠城等企業(yè)部分海外債券票面利率在4.0%以下，企業(yè)融資優(yōu)勢明顯。
記者手記｜2021論持久戰(zhàn)
寫完2020年房地產(chǎn)市場的12個(gè)月，像是走過了無比漫長的十年�！捌o”的2019年末，市場人士都在說，“這是過去10年里最差的一年，卻是未來10年里最好的一年�！倍�2020年初的疫情，更是讓人感覺看不到未來。
但中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁韌性，令復(fù)蘇迅速得難以置信。數(shù)據(jù)層面以外，幾乎與武漢“重啟”同步，熱點(diǎn)城市已經(jīng)迎來了樓市小陽春，甚至多個(gè)城市觸發(fā)了更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。長沙的樓市調(diào)控樣本，更是讓所有人看到了中央房住不炒的決心。
對開發(fā)商們來說，在自身資金和抗風(fēng)險(xiǎn)能力皆受考驗(yàn)的當(dāng)下，更應(yīng)保持謹(jǐn)慎和敬畏的心態(tài)、順應(yīng)市場走勢，做好打持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。
2021，我們一起期待著。
