房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國(guó)在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)商辦物業(yè)表現(xiàn)出長(zhǎng)期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過(guò)疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來(lái)趨勢(shì)？
10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專題采訪活動(dòng)，通過(guò)采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會(huì)長(zhǎng)及常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來(lái)趨勢(shì)等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見。
11月2日，針對(duì)疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)張毅。
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng) 張毅
改革開放四十多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得驚人的增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，新冠肺炎疫情的沖擊給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大影響。
據(jù)中指數(shù)據(jù)等相關(guān)資料顯示，2020年全國(guó)辦公樓開發(fā)投資完成累計(jì)值達(dá)到0.65萬(wàn)億元，較2019年增長(zhǎng)5.37%；新開工面積為6604萬(wàn)平方米，較2019年下滑6.8%。辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬(wàn)平方米和5047.47億元，分別同比下降5.3%和10.4%。2021年1至5月全國(guó)商辦新房開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)6.1%，銷售面積同比增長(zhǎng)8.8%，新開工面積同比下降11.2%。2021年上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易有所升溫。中指數(shù)據(jù)寫字樓版共監(jiān)測(cè)到大宗交易90宗，總成交金額為1570億元。按成交金額統(tǒng)計(jì)，股權(quán)交易金額占比為63.7%，資產(chǎn)交易金額占比為27.7%。
主要城市的辦公租賃市場(chǎng)回暖，需求增加，買家對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的信心增強(qiáng)，預(yù)計(jì)2021年全年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大宗市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)需求回暖帶動(dòng)百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比上漲0.31%，寫字樓租金環(huán)比微跌0.10%，電商、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)引領(lǐng)寫字樓租賃需求。而上半年商辦土地市場(chǎng)成交面積同比均下降，樓面價(jià)同比上漲9.0%。
近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增速逐步放緩，商業(yè)地產(chǎn)所面臨的去庫(kù)存和轉(zhuǎn)型壓力不斷加大�！靶鹿诜窝滓咔椤睂�(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)造成明顯沖擊，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨困境。但是，隨著疫情防控工作常態(tài)化、疫苗接種工作的穩(wěn)步推進(jìn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，居民的消費(fèi)信心逐漸回升，商業(yè)地產(chǎn)也隨之逐步恢復(fù)。
根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)GDP前50的城市現(xiàn)有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬(wàn)平方米的缺口，其中四座一線城市的供應(yīng)缺口達(dá)到3000萬(wàn)平方米以上。仲量聯(lián)行發(fā)布的《應(yīng)勢(shì)開新，重塑格局：2021中國(guó)辦公樓市場(chǎng)白皮書》顯示，通過(guò)對(duì)全國(guó)所有直轄市、省會(huì)城市以及超過(guò)70%的地級(jí)市的宏觀經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合梳理，中國(guó)各級(jí)城市的辦公樓市場(chǎng)發(fā)展差異較大，頭部城市已躋身全球領(lǐng)先地位，而大部分城市位于“長(zhǎng)尾”區(qū)間，處于早期發(fā)展階段。目前，僅北上廣深4個(gè)一線城市處于成熟期，而70%的中國(guó)內(nèi)地城市仍處于起步期。
中國(guó)頭部城市已完成了所需辦公樓供應(yīng)超過(guò)八成的建設(shè)，尤其是全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50大城市中，已有17個(gè)城市的辦公樓處于“供應(yīng)過(guò)�！睜顟B(tài)，未來(lái)進(jìn)一步開發(fā)的空間已經(jīng)較為有限�！半S著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)也需要轉(zhuǎn)向集約性資源投入和精細(xì)化管理，與新動(dòng)能加速協(xié)同，適配產(chǎn)業(yè)實(shí)際需求�！�
集約性資源投入和精細(xì)化管理給商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理提出了新的更高的要求。今年5月20日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)批準(zhǔn)發(fā)布的團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（T/CRECC 12—2021）由中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行，7月1日正式施行。正如全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺所說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)在專業(yè)性、科學(xué)性、系統(tǒng)性和可操作性方面均達(dá)到了評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)的各項(xiàng)指標(biāo)要求。該標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)立了商業(yè)辦公建筑的內(nèi)涵與定義，創(chuàng)建了商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)體系，進(jìn)行了基于實(shí)證研究的探索創(chuàng)新，是對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定向、對(duì)質(zhì)量強(qiáng)國(guó)的支撐、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略的拓展。希望成為未來(lái)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的主旋律，將來(lái)能夠以適當(dāng)?shù)姆绞桨l(fā)展成為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)負(fù)責(zé)《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》全面推廣應(yīng)用。商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)將積極推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用和評(píng)價(jià)體系的建立、應(yīng)用。相信在《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的引領(lǐng)下，商業(yè)辦公建筑在開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、資產(chǎn)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈的操作，無(wú)論是在技術(shù)上還是商務(wù)運(yùn)營(yíng)上，都會(huì)達(dá)到符合時(shí)代要求的、領(lǐng)先國(guó)際水平的新高度。2022年將是《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》應(yīng)用與評(píng)價(jià)的關(guān)鍵年。
10月24日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達(dá)峰碳中和工作的意見》，為碳達(dá)峰碳中和這項(xiàng)重大工作進(jìn)行系統(tǒng)謀劃、總體部署。到2025年，綠色低碳循環(huán)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系初步形成，重點(diǎn)行業(yè)能源利用效率大幅提升。到2030年，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型取得顯著成效，重點(diǎn)耗能行業(yè)能源利用效率達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，二氧化碳排放量達(dá)到峰值并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降。到2060年，綠色低碳循環(huán)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系和清潔低碳安全高效的能源體系全面建立，能源利用效率達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，非化石能源消費(fèi)比重達(dá)到80%以上。
今年是“碳中和”元年。我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，需要以較高的速度發(fā)展以滿足人們的生活需求，要做到“碳中和”并非易事。全球建筑建設(shè)聯(lián)盟發(fā)布的《2019年建筑業(yè)全球形勢(shì)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，全球建筑業(yè)能耗占全球能耗量的36%，二氧化碳排放占全球碳排放總量的39%，對(duì)于實(shí)現(xiàn)到2030年將全球平均氣溫升幅控制在比工業(yè)化前水平高出不超過(guò)2攝氏度的全球目標(biāo)至關(guān)重要。發(fā)展綠色建筑、推動(dòng)建筑領(lǐng)域節(jié)能減排對(duì)實(shí)現(xiàn)‘碳中和’有著極為關(guān)鍵的作用。
商辦行業(yè)與建筑業(yè)息息相關(guān)，商辦行業(yè)的綠色化，離不開“低碳建筑”的發(fā)展。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)負(fù)責(zé)推廣應(yīng)用的《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)商業(yè)辦公建筑這個(gè)能耗大戶的綠色環(huán)保和低碳有重點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要求。品質(zhì)卓越的商辦項(xiàng)目和服務(wù)給消費(fèi)者是全方位的低碳環(huán)保行動(dòng)。
在硬件建設(shè)上，按照《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，主張?jiān)谏虡I(yè)辦公建筑開發(fā)建設(shè)時(shí)間堅(jiān)持綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持環(huán)境友好型原則選址、選材、選設(shè)備，采用智慧管理系統(tǒng)，實(shí)施護(hù)綠色行動(dòng)。采用智能化管理系統(tǒng)，以精準(zhǔn)控制恒溫器與冷卻系統(tǒng)；對(duì)暖通空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)，適時(shí)升級(jí)中央空調(diào)單元；在圍護(hù)結(jié)構(gòu)、景觀美化、生活水加熱、用電負(fù)荷等建造環(huán)節(jié)，落實(shí)減排策略，為綠色商辦奠定基礎(chǔ)。
在軟件應(yīng)用上，按照《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》采用智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)施辦公環(huán)境維護(hù)綠色行動(dòng)，充實(shí)“綠色商辦”內(nèi)部肌理，實(shí)現(xiàn)商辦項(xiàng)目的人與自然和諧共存。有實(shí)踐證明，即使什么硬件都不改造，僅通過(guò)優(yōu)化管理手段節(jié)能降耗，就能實(shí)現(xiàn)3%-5%的節(jié)能效率的提升。例如，升溫辦公、多采用自然光和節(jié)能照明產(chǎn)品、拔下不用的電源插頭、倡導(dǎo)無(wú)紙化辦公、推行雙面打印、減少使用一次性用品等。垃圾分類工作做得再精細(xì)一點(diǎn)，將更多可回收物資二次利用起來(lái)，也可以有效的減排。有的企業(yè)曾發(fā)起了“調(diào)高一度低碳行”的辦公室升溫環(huán)�；顒�(dòng)，呼吁企業(yè)將辦公室空調(diào)溫度調(diào)高1攝氏度，為地球節(jié)能減排做出一份切實(shí)努力，行動(dòng)收到50多家企業(yè)的積極響應(yīng)，覆蓋面積超53萬(wàn)平方米，累計(jì)幫助減碳達(dá)1864噸。
低碳、環(huán)保是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重中之中，綠色生活方式必將成為消費(fèi)時(shí)尚，低碳產(chǎn)品和服務(wù)將是市場(chǎng)的青睞和必須。面臨未來(lái)趨和生態(tài)環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在《標(biāo)準(zhǔn)》引領(lǐng)下，積極踐行碳達(dá)峰碳中和。
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