學(xué)區(qū)房價格真的沒有天花板？
最近，有消息稱深圳福田百花片區(qū)的國城花園，44平方米房源成交價格達(dá)到1420萬元，折合每平方米32.27萬元。由于該小區(qū)自帶深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)兩個優(yōu)質(zhì)學(xué)位，多年來，備受家長和投資客追捧。鏈家APP顯示，該小區(qū)建成年代1995至1998年，樓齡已超過20年。
不過，記者在百花片區(qū)實(shí)地調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，多家房產(chǎn)中介門店的經(jīng)理均表示并不知曉有相關(guān)房源出售的消息，記者在各大房產(chǎn)中介交易平臺查詢時也未發(fā)現(xiàn)該房源。不過，這里的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房“高價”卻是不爭的事實(shí)，甚至一棟樓的”市價“堪比一家A股上市公司。
關(guān)于學(xué)區(qū)房，一直是深圳乃至全國多個城市房地產(chǎn)市場中的一個“特殊存在”。以往在農(nóng)歷新年之前，深圳樓市會進(jìn)入相對平穩(wěn)的階段，但優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的掛牌價著實(shí)讓許多家長高呼“看不懂”。
一棟樓“市值”超半數(shù)A股上市公司
在深圳，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房既有高大上的新小區(qū)，也有不起眼的獨(dú)棟高層，當(dāng)然還有“老破舊”的低層住宅。
“就是因?yàn)槊襟w報道了一則消息，說螺嶺教育集團(tuán)可能要辦初中，這邊的房子誠心放賣的房源頓時減少，掛牌價立馬大漲。”在深圳羅湖區(qū)中興路從事房產(chǎn)中介的陳經(jīng)理告訴記者，“兩個月前均價10萬出頭，現(xiàn)在有業(yè)主掛牌到14萬了�！�
因?yàn)橐恍皞餮浴被蛘咝陆５南?dǎo)致房產(chǎn)價格大漲的情況還有很多，其中福田八卦嶺片區(qū)的房價變化在置業(yè)者心中堪稱“神奇”。以八卦四路的翠馨居為例，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2019年上半年該小區(qū)接近31平方米的房源成交價是180萬元左右，單價不足6萬，而如今的掛牌價已經(jīng)高達(dá)每平方米12萬元，總價突破372萬。造成這種現(xiàn)象的原因，正是“學(xué)位之爭”，特別是荔園小學(xué)東校區(qū)將建在八卦嶺，而荔園小學(xué)正是深圳的“名�！薄酚屑已芯恐行牡臄�(shù)據(jù)顯示，2020年四季度八卦嶺片區(qū)的成交均價同比漲幅達(dá)到58.97%，位居全市第三位。
可以說，八卦嶺的房價隨著學(xué)位的變化而超前反應(yīng)，著實(shí)是深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場的經(jīng)典案例�！凹幢闶抢髨@小學(xué)東校區(qū)，但學(xué)校都還沒出地面，具體招生范圍也沒確定，萬一哪個小區(qū)沒被劃進(jìn)學(xué)校招生范圍，怎么辦？“有購房者很是感慨。
優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房依然是深圳樓市里“最香”的硬通貨。根據(jù)樂有家研究中心的統(tǒng)計，在50個深圳關(guān)注度較高的樓盤中，2020年四季度成交價格的同比漲幅，其中羅湖區(qū)的金麗豪苑漲幅達(dá)到了66.58%，站在了深圳二手房漲幅的最頂端，金麗豪苑帶的是深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)學(xué)位。此外，漲幅居前的中海陽光玫瑰園屬于深圳大學(xué)師范學(xué)院附屬中學(xué)及荔灣小學(xué)學(xué)區(qū)房范圍，世紀(jì)廣場屬于學(xué)府中學(xué)學(xué)區(qū)范圍，都是比較典型的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。
2020年深圳二手住宅樓盤價格漲幅排行榜 來源：樂有家研究中心
提起深圳的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，就不得不提到福田百花片區(qū)，這個片區(qū)擁有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、荔園小學(xué)、百花小學(xué)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)以及實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)位，雖然大多房屋建于上世紀(jì)八九十年代已，但售價頗高，幾乎都是單價超過每平方米10萬元的“豪宅”。
在這當(dāng)中，最常被市場拿來討論的要屬擁有“雙實(shí)驗(yàn)學(xué)位”的國城花園，特別是一種接近44平方米小戶型的“上車盤”備受追捧，記者在小區(qū)周邊調(diào)查時，有房產(chǎn)中介告訴記者，有一套44平方米小戶型放賣，但學(xué)位剛剛被占用，盡管如此該房源叫價1280萬元，折合每平方米約29萬元。
國城花園包括兩棟高層住宅，根據(jù)房產(chǎn)中介提供的戶型圖，我們不妨做一個“有趣的對比”。以國城花園其中一棟樓為例，房產(chǎn)中介經(jīng)理介紹說從2樓開始到31樓是居住區(qū)域，3梯8戶，基本都是103平方米(4套)和127平方米(4套)的戶型，還有幾套特殊戶型以及頂樓的幾套復(fù)式單位。房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，目前有一套127平方米的房源業(yè)主“不怎么誠心賣”，要價2850萬元，折合每平方米22.4萬元。記者在幾個主流房產(chǎn)交易平臺發(fā)現(xiàn)，國城花園的參考均價為22.64萬元。
以目前每平方米22.64萬元的價格，一層樓的總建筑面積920平方米來計算，國城花園這棟樓的“市價”大約為62.5億元。一個可供對比的數(shù)字是，目前滬深兩市4100多家上市公司中，總市值的中位數(shù)約為52億元，也就是說這棟樓的市值已經(jīng)超過半數(shù)A股公司。尤其是與國城花園一路之隔就有一家A股上市公司深賽格，其A股市值約為64億元，深賽格旗下最為有名的華強(qiáng)北地標(biāo)賽格廣場與國城花園的距離相當(dāng)近，可以說同屬“華強(qiáng)北”。
數(shù)據(jù)來源：Wind
數(shù)據(jù)顯示，截至1月14日收盤，市值在62億元以下的上市公司超過2300家，目前A股所有上市公司數(shù)量超過4100家，也就是說國城花園這一個小區(qū)一棟樓的價值已經(jīng)超過目前50%的上市公司市值。
學(xué)位供應(yīng)量加大 “學(xué)區(qū)房熱”還會維持多久？
“現(xiàn)在陽光天地有一套31平米的房源，滿5年，要價570萬元，這種房源放賣的很少。”記者在深圳羅湖區(qū)田貝四路調(diào)查時，有多位房產(chǎn)中介向記者推薦這套房源，“入讀深圳中初中部和翠北小學(xué)的最低總價門檻�！彪m說總價最低門檻，但算下來單價已經(jīng)超過每平方米18萬元。與陽光天地小區(qū)一路之隔，記者發(fā)現(xiàn)許多不帶深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)學(xué)位的住宅，均價基本在每平方米5萬到7萬。
一路之隔的房子，卻因?yàn)閷W(xué)位不同而價格相距懸殊。銀行對一些老舊的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房似乎也顯得很“寬容”。一家外資銀行的個貸經(jīng)理告訴記者，一般銀行和評估公司評估房產(chǎn)時會考慮物業(yè)的樓齡，剩余產(chǎn)權(quán)年限等因素，例如在1995年之前建成的物業(yè)，該行進(jìn)行評估時會適當(dāng)降低評估價，意味著置業(yè)者需要多給首付或者貸款年限會有所減少。不過，記者將一套樓齡超過25年的老舊學(xué)區(qū)房小區(qū)的房產(chǎn)證復(fù)印件交給銀行經(jīng)理進(jìn)行評估，對方告知該物業(yè)的評估價幾乎可以做到當(dāng)前的市場價，而且可以貸足30年。只要符合條件，同樣就可以三成首付。
就在去年，北京和廣州的學(xué)區(qū)房改革曾被迅速引爆，特別是采取“六年一學(xué)位”，實(shí)施“多校劃片”等措施為“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房”降溫。事實(shí)上，深圳早在2015年就在多個區(qū)小范圍內(nèi)試點(diǎn)“大學(xué)區(qū)制”以及“共享學(xué)區(qū)”。此外，深圳正在加大力度增加學(xué)位供給。日前，深圳市委市政府印發(fā)《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于加快學(xué)位建設(shè)推進(jìn)基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)發(fā)展的實(shí)施意見》(下稱《實(shí)施意見》)。深圳“教育大禮包”提出了一系列解決措施，其中包括到2025年深圳市合計將新增基礎(chǔ)教育學(xué)位接近一百萬個；規(guī)劃新增100公頃教育用地；新增中小學(xué)教師5萬—6萬名等。
盡管深圳在教育均衡化發(fā)展方面可謂不遺余力，但對于學(xué)多家長來說，購買學(xué)區(qū)房還是在一定程度上為孩子入學(xué)提供了“保障”。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，目前深圳比較熱門的學(xué)區(qū)房，背靠的是已經(jīng)取得好成績的學(xué)校。雖然未來政府會大力增加基礎(chǔ)教育學(xué)位，也承諾會平衡教育資源，但這是未來的事情，存在不確定性。因此有能力的家長會鎖定已有的優(yōu)質(zhì)教育資源，以減少孩子讀書的風(fēng)險，這就是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房持續(xù)熱鬧的原因。這股熱潮會持續(xù)多久，主要取決于補(bǔ)充的優(yōu)質(zhì)教育資源出現(xiàn)的時間點(diǎn)。
樂有家營銷副總裁孟凡振表示，深圳一些片區(qū)的學(xué)校本來市場對其“預(yù)期”沒那么好，但只要一兩屆學(xué)生的考出好成績之后就會有家長“一擁而上”，一些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價格也被抬得很高，絕大多數(shù)購房者也就是純粹為了學(xué)位需求，也不全是為了炒作或者投資用。雖然學(xué)位供應(yīng)續(xù)會不斷增加，但是教育和一個學(xué)校的發(fā)展還是需要時間，教育資源和師資力量也需要沉淀。從學(xué)位供給角度來看，未來會帶來分化和平抑的效果，但短期和中期內(nèi)難以改變當(dāng)前的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房熱的局面。
來源：證券時報
編輯：wangdc
