2020年，在疫情影響之下,房地產(chǎn)行業(yè)仍然交出了新建商品房銷售17萬(wàn)億元的答卷。不少房企在疫情之下快速反應(yīng)，靈活調(diào)整供貨系統(tǒng)，抓住市場(chǎng)窗口期提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，抓住機(jī)會(huì)修煉內(nèi)功，增厚自身綜合實(shí)力。
近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)交出了2020年成績(jī)單。截至2020年12月31日，公司總資產(chǎn)616.37億元，同比增長(zhǎng)5.4%；營(yíng)業(yè)收入77.31億元，同比增長(zhǎng)4.16%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)4.14億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額回正，為63.14億元。簽約銷售額為191.39億元，同比增長(zhǎng)27%；銷售回款147.69億元，同比增長(zhǎng)34%，兩項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)均創(chuàng)近五年新高。
有分析人士認(rèn)為，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在疫情之下顯示出了強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。公司自身造血能力進(jìn)一步強(qiáng)化，并在2020年進(jìn)一步突破，項(xiàng)目平均開工時(shí)間提升至3.7個(gè)月，開盤周期縮短至7.7個(gè)月，多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)股東資金快速回正，公司不斷優(yōu)化整體經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，銷售額和銷售回款效率雙雙大幅度提升。此外，在保持理性投資的同時(shí)，豐富土地獲取途徑，廣泛開展合作，合理控制權(quán)益比例，為后續(xù)規(guī)模發(fā)展和利潤(rùn)空間提供了有力保障。
對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，"十四五"期間，公司將一方面強(qiáng)化大運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)，優(yōu)化現(xiàn)金流及債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率；另一方面，全面實(shí)施精細(xì)化管理策略，強(qiáng)化與母公司華遠(yuǎn)集團(tuán)資源協(xié)同能力，轉(zhuǎn)向依靠經(jīng)營(yíng)杠桿，向管理要效益去驅(qū)動(dòng)發(fā)展。同時(shí)，公司根據(jù)宏觀導(dǎo)向優(yōu)化投資策略，利用自身國(guó)企優(yōu)勢(shì)，參與到棚改開發(fā)、保障房建設(shè)、政府項(xiàng)目等民生工程中去，為城市更新發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)紀(jì)律拉升回款，保周轉(zhuǎn)增效率
事實(shí)上，對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)來說，2020年公司最重要工作即是促銷售加快回款，讓儲(chǔ)備的土地資產(chǎn)盡快變現(xiàn)，以便快速?gòu)姆e累期跨入變現(xiàn)期。
報(bào)告期內(nèi)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開復(fù)工面積達(dá)580萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27%，創(chuàng)近5年新高；新開工面積達(dá)215萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%；竣工面積達(dá)100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9%；銷售回款達(dá)147.69億元，同比增長(zhǎng)34%，創(chuàng)近5年新高。
眾所周知，土地紅利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房企再也不能用一個(gè)"等"字解決因各種開發(fā)障礙導(dǎo)致的項(xiàng)目效益低下的問題。開發(fā)進(jìn)度直接關(guān)系到企業(yè)的融資、收益和資金使用效率，因此，加快新開工施工進(jìn)度，加快推盤，才能加快回籠資金，實(shí)現(xiàn)降本增效和向管理要效益。
2020年內(nèi)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在"4813"運(yùn)營(yíng)紀(jì)律之下，運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)一步突破，比如華遠(yuǎn)·海藍(lán)和光（石家莊）實(shí)現(xiàn)土地獲取后10個(gè)月股東資金回正；華遠(yuǎn)·海藍(lán)和光（銀川）開盤即熱銷，實(shí)現(xiàn)首開當(dāng)日勁銷5.5億優(yōu)異戰(zhàn)績(jī)，土地獲取后13個(gè)月股東資金回正。同時(shí)，2020年內(nèi)新增可售去化率為61.7％，創(chuàng)近年新高。由此可見，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的大運(yùn)營(yíng)體系對(duì)項(xiàng)目的精準(zhǔn)管控水平已躋身行業(yè)較高水平。
對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，2021年公司將更加聚焦"精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)"，聚焦項(xiàng)目，通過"1+3"運(yùn)營(yíng)管理抓手（經(jīng)營(yíng)指標(biāo)科學(xué)管理+節(jié)點(diǎn)開發(fā)精細(xì)化/全周期貨值精細(xì)化/運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)評(píng)估精細(xì)化）等動(dòng)作，助力項(xiàng)目精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，提升開發(fā)效率和資金使用率。此外，對(duì)不同項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)掌控，也有利于在土地集中供應(yīng)時(shí)代更靈活地調(diào)整供貨計(jì)劃，進(jìn)一步提升市場(chǎng)占有率。
新增土儲(chǔ)地貨比優(yōu)化，撬動(dòng)資源價(jià)值
報(bào)告期內(nèi)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)及扣除非經(jīng)營(yíng)性損益的凈利潤(rùn)，均出現(xiàn)不同的程度的下滑。對(duì)此，分析人士認(rèn)為，除受行業(yè)大勢(shì)影響外，與公司逐漸走上規(guī)�；罚约敖Y(jié)算周期有關(guān)。
企業(yè)為了加快規(guī)模化發(fā)展，快速回流現(xiàn)金，勢(shì)必會(huì)犧牲部分利潤(rùn)空間，讓渡給購(gòu)房者。"上述分析人士表示，一方面，業(yè)主可以享受房產(chǎn)二次銷售的溢價(jià)空間，利于形成品牌效應(yīng)，提升老帶新交易比重；另一方面，房企能夠快速回籠資金，跨過規(guī)模發(fā)展的陣痛，度過行業(yè)的艱難時(shí)刻，蓄力繼續(xù)做大做強(qiáng)。
截至2020年12月31日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額148.76億元。同時(shí)，預(yù)計(jì)2021年竣工面積將達(dá)歷史新高，這將帶來更多結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)，為后續(xù)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。此外，在公司已有土地儲(chǔ)備中，平均地價(jià)較低，地貨比較為合理，保證了未來發(fā)展的利潤(rùn)空間。
在新增土地儲(chǔ)備方面，2020年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)于西安、銀川、長(zhǎng)沙獲取3塊新地，占地面積共計(jì)41.0萬(wàn)平方米，地上建筑面積共計(jì)95.6萬(wàn)平方米，成交金額共計(jì)15.5億元，預(yù)計(jì)貨值共計(jì)95.31億元；地貨比由2018年的32%優(yōu)化至2020年的16%，以更低的成本獲得高貨值土地，拿地能力得到強(qiáng)化。
截至2021年1月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)進(jìn)駐京津冀、西部、華中、華南四大區(qū)域11座城市，總貨存共計(jì)526.84億元。據(jù)記者了解，華遠(yuǎn)地產(chǎn)主動(dòng)控制高價(jià)地，理性投資控制地貨
比關(guān)系，適當(dāng)控制單一項(xiàng)目規(guī)模，保障快周轉(zhuǎn)；堅(jiān)持城市深耕戰(zhàn)略，踏準(zhǔn)城市輪動(dòng)周期，積累優(yōu)勢(shì)資源；以一線及強(qiáng)二線城市為主，為實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快速去化提供市場(chǎng)保障。
在投資布局方面，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，2021年，公司拿地將進(jìn)一步深耕現(xiàn)有進(jìn)入城市，同時(shí)擇機(jī)進(jìn)入華東市場(chǎng)。拿地方式上在繼續(xù)關(guān)注公開市場(chǎng)基礎(chǔ)上，將繼續(xù)充分發(fā)揮國(guó)企優(yōu)勢(shì)，通過政企合作、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方式擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。另外，公司也將進(jìn)一步加大與標(biāo)桿房企合作。
財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)步向好，多舉措助力債務(wù)降溫
多措并舉的努力之下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)盤面得到進(jìn)一步改善。報(bào)告期內(nèi)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比，均比2020年三季度末和2019年年末，有明顯好轉(zhuǎn)。
由此可見，華遠(yuǎn)多項(xiàng)債務(wù)指標(biāo)正在穩(wěn)步向好。對(duì)此，公司過去一年也頗為努力，為降低杠桿做了很多工作。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)方面表示，2020年，公司通過加強(qiáng)現(xiàn)金流精細(xì)化管理，將經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、融資計(jì)劃與現(xiàn)金流的精確匹配，減少資金閑置，實(shí)現(xiàn)資金高周轉(zhuǎn)；積極探索與研究創(chuàng)新的融資模式，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；此外，在公司管理上，積極對(duì)標(biāo)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推行大運(yùn)營(yíng)體系，運(yùn)用一系列多維度、全周期、全口徑指標(biāo)，形成對(duì)城市公司和項(xiàng)目的一整套考核評(píng)價(jià)體系，向運(yùn)營(yíng)要效率、向管理要效益，保證高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的落地執(zhí)行；同時(shí)，在項(xiàng)目管理上，加大銷售回款力度，充實(shí)自有資金，減少外部負(fù)債。
因整體財(cái)務(wù)盤面不斷優(yōu)化，公司仍得到境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。2020年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)得到中誠(chéng)信國(guó)際（境內(nèi)）AA評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定；穆迪B1評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定；標(biāo)普B評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。鑒于此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)于2021年1月28日發(fā)行15億元規(guī)模公司債，票面利率僅為4.5%，創(chuàng)行業(yè)當(dāng)期同期限單品種最大發(fā)行規(guī)模，更是創(chuàng)公司有史以來各期限、各品種公司債券融資最低利率；3月發(fā)行15億元規(guī)模公司債，票面利率4.4%，再創(chuàng)融資成本新低。
對(duì)于未來的降杠桿計(jì)劃，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，未來將繼續(xù)優(yōu)化債務(wù)規(guī)模和債務(wù)結(jié)構(gòu)，在保證發(fā)展的基礎(chǔ)上，合理控制負(fù)債率，盡快轉(zhuǎn)為綠檔房企。
在具體措施方面，比如，加快運(yùn)營(yíng)效率，保證利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)增厚凈資產(chǎn)規(guī)模；加快去化速度，提升回款率強(qiáng)化自身造血能力；控制好拿地比重，深耕已有城市，盡快讓土地資產(chǎn)變成資金，也考慮在恰當(dāng)時(shí)候增厚權(quán)益類股本；在不加杠桿基礎(chǔ)上優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升銀行端融資占比。
另外，公司將合理配置債務(wù)期限，動(dòng)態(tài)優(yōu)化債務(wù)規(guī)模，靠經(jīng)營(yíng)杠桿提升發(fā)展效率，健康良性發(fā)展。
對(duì)于未來發(fā)展，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，隨著國(guó)家十四五戰(zhàn)略規(guī)劃和集中供地等監(jiān)管新規(guī)的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展期，但市場(chǎng)空間仍舊巨大。對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)來說，在以王樂斌為班長(zhǎng)的新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的引領(lǐng)下，將緊密圍繞公司戰(zhàn)略布署，努力修煉內(nèi)功，緊跟時(shí)代步伐，抓住發(fā)展機(jī)遇，以扎實(shí)的硬實(shí)力，向"十四五"邁進(jìn)。
來 源： 房訊網(wǎng)
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