2020年，在疫情影響之下,房地產(chǎn)行業(yè)仍然交出了新建商品房銷售17萬億元的答卷。不少房企在疫情之下快速反應，靈活調整供貨系統(tǒng)，抓住市場窗口期提升企業(yè)運營效率，抓住機會修煉內(nèi)功，增厚自身綜合實力。
近日，華遠地產(chǎn)交出了2020年成績單。截至2020年12月31日，公司總資產(chǎn)616.37億元，同比增長5.4%；營業(yè)收入77.31億元，同比增長4.16%；歸屬于母公司股東的凈利潤4.14億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額回正，為63.14億元。簽約銷售額為191.39億元，同比增長27%；銷售回款147.69億元，同比增長34%，兩項銷售數(shù)據(jù)均創(chuàng)近五年新高。
有分析人士認為，華遠地產(chǎn)在疫情之下顯示出了強大的抗風險能力。公司自身造血能力進一步強化，并在2020年進一步突破，項目平均開工時間提升至3.7個月，開盤周期縮短至7.7個月，多個項目實現(xiàn)股東資金快速回正，公司不斷優(yōu)化整體經(jīng)營性現(xiàn)金流，銷售額和銷售回款效率雙雙大幅度提升。此外，在保持理性投資的同時，豐富土地獲取途徑，廣泛開展合作，合理控制權益比例，為后續(xù)規(guī)模發(fā)展和利潤空間提供了有力保障。
對此，華遠地產(chǎn)表示，"十四五"期間，公司將一方面強化大運營體系建設，優(yōu)化現(xiàn)金流及債務結構，提高資金使用效率；另一方面，全面實施精細化管理策略，強化與母公司華遠集團資源協(xié)同能力，轉向依靠經(jīng)營杠桿，向管理要效益去驅動發(fā)展。同時，公司根據(jù)宏觀導向優(yōu)化投資策略，利用自身國企優(yōu)勢，參與到棚改開發(fā)、保障房建設、政府項目等民生工程中去，為城市更新發(fā)展貢獻力量。
精準運營紀律拉升回款，保周轉增效率
事實上，對華遠地產(chǎn)來說，2020年公司最重要工作即是促銷售加快回款，讓儲備的土地資產(chǎn)盡快變現(xiàn)，以便快速從積累期跨入變現(xiàn)期。
報告期內(nèi)，華遠地產(chǎn)開復工面積達580萬平方米，同比增長27%，創(chuàng)近5年新高；新開工面積達215萬平方米，同比增長13%；竣工面積達100萬平方米，同比增長9%；銷售回款達147.69億元，同比增長34%，創(chuàng)近5年新高。
眾所周知，土地紅利時代已經(jīng)結束，房企再也不能用一個"等"字解決因各種開發(fā)障礙導致的項目效益低下的問題。開發(fā)進度直接關系到企業(yè)的融資、收益和資金使用效率，因此，加快新開工施工進度，加快推盤，才能加快回籠資金，實現(xiàn)降本增效和向管理要效益。
2020年內(nèi)，華遠地產(chǎn)在"4813"運營紀律之下，運營效率進一步突破，比如華遠·海藍和光（石家莊）實現(xiàn)土地獲取后10個月股東資金回正；華遠·海藍和光（銀川）開盤即熱銷，實現(xiàn)首開當日勁銷5.5億優(yōu)異戰(zhàn)績，土地獲取后13個月股東資金回正。同時，2020年內(nèi)新增可售去化率為61.7％，創(chuàng)近年新高。由此可見，華遠地產(chǎn)的大運營體系對項目的精準管控水平已躋身行業(yè)較高水平。
對此，華遠地產(chǎn)表示，2021年公司將更加聚焦"精準運營"，聚焦項目，通過"1+3"運營管理抓手（經(jīng)營指標科學管理+節(jié)點開發(fā)精細化/全周期貨值精細化/運營動態(tài)評估精細化）等動作，助力項目精準運營，提升開發(fā)效率和資金使用率。此外，對不同項目開發(fā)進度的精準掌控，也有利于在土地集中供應時代更靈活地調整供貨計劃，進一步提升市場占有率。
新增土儲地貨比優(yōu)化，撬動資源價值
報告期內(nèi)，華遠地產(chǎn)歸屬上市公司股東的凈利潤及扣除非經(jīng)營性損益的凈利潤，均出現(xiàn)不同的程度的下滑。對此，分析人士認為，除受行業(yè)大勢影響外，與公司逐漸走上規(guī)�；�，以及結算周期有關。
企業(yè)為了加快規(guī)模化發(fā)展，快速回流現(xiàn)金，勢必會犧牲部分利潤空間，讓渡給購房者。"上述分析人士表示，一方面，業(yè)主可以享受房產(chǎn)二次銷售的溢價空間，利于形成品牌效應，提升老帶新交易比重；另一方面，房企能夠快速回籠資金，跨過規(guī)模發(fā)展的陣痛，度過行業(yè)的艱難時刻，蓄力繼續(xù)做大做強。
截至2020年12月31日，華遠地產(chǎn)已售未結轉金額148.76億元。同時，預計2021年竣工面積將達歷史新高，這將帶來更多結轉利潤，為后續(xù)業(yè)績穩(wěn)步增長奠定了基礎。此外，在公司已有土地儲備中，平均地價較低，地貨比較為合理，保證了未來發(fā)展的利潤空間。
在新增土地儲備方面，2020年，華遠地產(chǎn)于西安、銀川、長沙獲取3塊新地，占地面積共計41.0萬平方米，地上建筑面積共計95.6萬平方米，成交金額共計15.5億元，預計貨值共計95.31億元；地貨比由2018年的32%優(yōu)化至2020年的16%，以更低的成本獲得高貨值土地，拿地能力得到強化。
截至2021年1月底，華遠地產(chǎn)進駐京津冀、西部、華中、華南四大區(qū)域11座城市，總貨存共計526.84億元。據(jù)記者了解，華遠地產(chǎn)主動控制高價地，理性投資控制地貨
比關系，適當控制單一項目規(guī)模，保障快周轉；堅持城市深耕戰(zhàn)略，踏準城市輪動周期，積累優(yōu)勢資源；以一線及強二線城市為主，為實現(xiàn)高周轉、快速去化提供市場保障。
在投資布局方面，華遠地產(chǎn)表示，2021年，公司拿地將進一步深耕現(xiàn)有進入城市，同時擇機進入華東市場。拿地方式上在繼續(xù)關注公開市場基礎上，將繼續(xù)充分發(fā)揮國企優(yōu)勢，通過政企合作、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方式擴充土地儲備。另外，公司也將進一步加大與標桿房企合作。
財務盤面穩(wěn)步向好，多舉措助力債務降溫
多措并舉的努力之下，華遠地產(chǎn)財務盤面得到進一步改善。報告期內(nèi)，華遠地產(chǎn)資產(chǎn)負債率、剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比，均比2020年三季度末和2019年年末，有明顯好轉。
由此可見，華遠多項債務指標正在穩(wěn)步向好。對此，公司過去一年也頗為努力，為降低杠桿做了很多工作。
華遠地產(chǎn)方面表示，2020年，公司通過加強現(xiàn)金流精細化管理，將經(jīng)營計劃、融資計劃與現(xiàn)金流的精確匹配，減少資金閑置，實現(xiàn)資金高周轉；積極探索與研究創(chuàng)新的融資模式，優(yōu)化資產(chǎn)負債結構；此外，在公司管理上，積極對標行業(yè)先進經(jīng)驗，推行大運營體系，運用一系列多維度、全周期、全口徑指標，形成對城市公司和項目的一整套考核評價體系，向運營要效率、向管理要效益，保證高周轉戰(zhàn)略的落地執(zhí)行；同時，在項目管理上，加大銷售回款力度，充實自有資金，減少外部負債。
因整體財務盤面不斷優(yōu)化，公司仍得到境內(nèi)外評級機構的認可。2020年，華遠地產(chǎn)得到中誠信國際（境內(nèi)）AA評級，展望穩(wěn)定；穆迪B1評級，展望穩(wěn)定；標普B評級，展望穩(wěn)定。鑒于此，華遠地產(chǎn)于2021年1月28日發(fā)行15億元規(guī)模公司債，票面利率僅為4.5%，創(chuàng)行業(yè)當期同期限單品種最大發(fā)行規(guī)模，更是創(chuàng)公司有史以來各期限、各品種公司債券融資最低利率；3月發(fā)行15億元規(guī)模公司債，票面利率4.4%，再創(chuàng)融資成本新低。
對于未來的降杠桿計劃，華遠地產(chǎn)表示，未來將繼續(xù)優(yōu)化債務規(guī)模和債務結構，在保證發(fā)展的基礎上，合理控制負債率，盡快轉為綠檔房企。
在具體措施方面，比如，加快運營效率，保證利潤結轉增厚凈資產(chǎn)規(guī)模；加快去化速度，提升回款率強化自身造血能力；控制好拿地比重，深耕已有城市，盡快讓土地資產(chǎn)變成資金，也考慮在恰當時候增厚權益類股本；在不加杠桿基礎上優(yōu)化負債結構，提升銀行端融資占比。
另外，公司將合理配置債務期限，動態(tài)優(yōu)化債務規(guī)模，靠經(jīng)營杠桿提升發(fā)展效率，健康良性發(fā)展。
對于未來發(fā)展，華遠地產(chǎn)表示，隨著國家十四五戰(zhàn)略規(guī)劃和集中供地等監(jiān)管新規(guī)的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)將進入穩(wěn)健發(fā)展期，但市場空間仍舊巨大。對華遠地產(chǎn)來說，在以王樂斌為班長的新一屆領導班子的引領下，將緊密圍繞公司戰(zhàn)略布署，努力修煉內(nèi)功，緊跟時代步伐，抓住發(fā)展機遇，以扎實的硬實力，向"十四五"邁進。
來 源： 房訊網(wǎng)
編 輯：liuy
