從4月15日長(zhǎng)春打響首批集中土拍“第一槍”到武漢集中土拍結(jié)束的兩個(gè)半月里，22城首批集中供地總計(jì)成交住宅用地878宗，成交用地面積約5037公頃，規(guī)劃建筑面積1.11億平方米，土地價(jià)款總計(jì)1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率15.1%。
不過(guò)值得一提的是，隨著“兩集中”供地新政落地及信貸等金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，房企拿地愈發(fā)慎重，首批集中供地中各城間呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢(shì)，不同城市甚至不同地塊之間均出現(xiàn)分化。從區(qū)域看，長(zhǎng)三角和珠三角城市群仍是房企爭(zhēng)奪的“熱土”。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向記者分析指出，分化是近兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最鮮明的一個(gè)特征，包括城市分化、項(xiàng)目分化、企業(yè)分化。城市間的分化主要還是取決于開(kāi)房企對(duì)城市投資的收益預(yù)期，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷收緊，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲乏力的情況。
城市間分化加劇
從22城今年首批集中土拍情況看，城市間的分化愈加明顯。
杭州和北京的出讓金總額均破千億元，其中杭州以1178億元排在首位；北京則以1110億元緊隨其后。而排在最后兩位的青島和福州，出讓金額分別僅為121億元和120億元。
整體來(lái)看，南方城市整體熱度較高，重慶、深圳、廈門、杭州熱度領(lǐng)先。其中綜合溢價(jià)率最高的是未設(shè)置最高限價(jià)的重慶，達(dá)39.2%，相比于2020年提升了31.2個(gè)百分點(diǎn)；深圳緊隨其后，綜合溢價(jià)率達(dá)30.9%。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，重慶首批集中土拍總成交金額達(dá)764億元，87%地塊溢價(jià)成交，平均樓面價(jià)同比增長(zhǎng)64.49%。而土拍熱度走高或與重慶新房成交量及價(jià)格攀升相關(guān)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，重慶在4月和5月連續(xù)兩月新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅位居全國(guó)首位。
再看杭州，55宗涉宅地（不含人才租賃用房），平均樓面價(jià)15848.4元/平方米，平均溢價(jià)率26.1%。其中，41宗地塊拍至自持階段，占比高達(dá)75%，平均自持占比約9.4%，創(chuàng)近4年新高。
而深圳和廈門雖然參拍地塊較少（分別為6宗和5宗），但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右，市場(chǎng)熱度高漲。尤其是廈門，在供地?cái)?shù)量和規(guī)模上均創(chuàng)下首輪集中供地城市的新低。
值得注意的是，雖然福州、無(wú)錫和廣州由于“限地價(jià)”原因，平均溢價(jià)率相對(duì)較低。不過(guò)就實(shí)際情況來(lái)看，無(wú)錫整體市場(chǎng)熱度并不低，16宗地中僅1宗未觸及最高限價(jià)，其余地塊均進(jìn)入競(jìng)自持或搖號(hào)階段，包括一些較為冷門的地塊。如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊，以最高限價(jià)和競(jìng)租賃5000平方米的條件成交。
與重慶、杭州等城市火熱土拍市場(chǎng)形成強(qiáng)烈反差的則是天津、青島等北方城市。天津、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島的流拍率分別為22%、22%、12%、3.2%，其中長(zhǎng)春和青島的綜合溢價(jià)率分別僅3.3%、2.1%。
具體來(lái)看，作為22城中首個(gè)集中土拍的城市，長(zhǎng)春51宗宅地僅成交38宗，2宗流拍，有11宗終止掛牌，總溢價(jià)率僅有3.3%，較長(zhǎng)春2020年全年涉宅土地溢價(jià)率降低了2.7個(gè)百分點(diǎn)；
濟(jì)南首批集中供地共推出114宗土地，最終共成交地塊108宗，其中78宗地塊以底價(jià)成交，另有6宗地塊遭遇流拍。青島則延續(xù)勾地模式，計(jì)劃出讓土地的63宗，2宗流拍、1宗因觸及溢價(jià)率上限轉(zhuǎn)為線下競(jìng)自持面積，其余均底價(jià)成交。
“土拍市場(chǎng)的熱度分布基本與房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度相關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度分布基本也呈現(xiàn)‘從南向北，從東向西’熱度逐漸下降的趨勢(shì)�！�
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，首批集中供地出現(xiàn)城市分化除了取決于房企對(duì)于城市投資收益的預(yù)期，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，部分城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲乏力的情況外�！安糠謪^(qū)域庫(kù)存較大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿不高。此外，部分城市的流拍還跟集中供地后一次性供應(yīng)大量土地、開(kāi)發(fā)企業(yè)難以一次性消化有一定關(guān)系�！�
此外，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地市場(chǎng)熱度從一定程度上源于新房市場(chǎng)的表現(xiàn)，同時(shí)也與土拍規(guī)則密切相關(guān)。新房市場(chǎng)熱度較高的城市盡管房企參與熱情高，但在出讓規(guī)則方面的設(shè)計(jì)也更加復(fù)雜和嚴(yán)格。相反處于節(jié)奏換擋階段的城市，由于管理要求尚未調(diào)整，因此會(huì)出現(xiàn)一些超出預(yù)期的情況。
同城內(nèi)冷熱不均
除了不同城市的熱度有所分化以外，同一城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。這一特征在廣州、武漢、長(zhǎng)沙等城市表現(xiàn)得尤其明顯。
廣州首次集中拍地中，可比地價(jià)上漲和下跌的地塊分別占46%和54%，分化顯著。其中，廣州南沙、黃埔區(qū)誕生了兩宗新的單價(jià)“地王”，而增城、從化、花都等區(qū)域地塊則以底價(jià)成交或流拍為主。
武漢首批集中出讓的54宗地，除了溢價(jià)率高于100%以上的三宗地塊外，還有1宗地塊溢價(jià)率高達(dá)93.83%，2宗地塊溢價(jià)率超過(guò)80%，另有34宗地塊以底價(jià)成交。
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理
長(zhǎng)沙首批成功拍出的33宗地塊中，19宗底價(jià)成交，9宗熔斷待搖號(hào)，3宗熔斷后競(jìng)自持成交，另有3宗地塊流拍。
從9宗熔斷待搖號(hào)的地塊信息來(lái)看，多分布在長(zhǎng)沙市中心以及梅溪湖二期、濱江新城等規(guī)劃熱門板塊。如位于梅溪湖二期的044號(hào)純住宅地，早在開(kāi)拍的前一天11點(diǎn)50分第12筆競(jìng)價(jià)時(shí)就到達(dá)土地最高競(jìng)價(jià)而提前熔斷。熔斷后仍有房企繼續(xù)報(bào)價(jià)，最終共有58筆出價(jià)，成為這一輪土拍中房企參與度最高的地塊。
再如位于天心區(qū)南湖新城的048號(hào)商住地，因起始樓面價(jià)9500元/平方米，加上是長(zhǎng)沙市中心較為稀缺的臨江商住地而備受關(guān)注。最終在10家房企51輪報(bào)價(jià)后，達(dá)到土地最高限價(jià)而遭遇熔斷，熔斷樓面價(jià)達(dá)14157元/平方米，這也是長(zhǎng)沙涉宅地塊樓面價(jià)首次破萬(wàn)元。
優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)發(fā)商拿地積極，但綜合素質(zhì)不佳的地塊則無(wú)人問(wèn)津。如長(zhǎng)沙的3宗流拍地塊（高鐵會(huì)展027號(hào)地塊、天際嶺板塊030號(hào)地塊、望城區(qū)015號(hào)地塊）出讓條件均十分嚴(yán)苛，商業(yè)占比高，且自持要求也比較高。
這種情況同樣發(fā)生在蘇州。32宗地塊冷熱分化明顯，28宗涉宅地塊中有14宗成交價(jià)超過(guò)中止價(jià)，也有9宗出現(xiàn)僅一輪報(bào)價(jià)、零溢價(jià)出讓的局面，其他7宗地塊均以底價(jià)成交。
潘浩向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出表示，城市核心區(qū)、市轄區(qū)的土地由于能夠享有更多更好的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套，因此土地可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值就更高，因此房企參與的熱情也水漲船高。
核心區(qū)土地供應(yīng)或下降
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本批集中出讓中，不少城市熱點(diǎn)區(qū)域地塊的限制條件較多，包括地塊出讓以及房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，這也對(duì)房企的利潤(rùn)率空間壓縮較為嚴(yán)重。
如南京首批集中供應(yīng)地塊，在出讓環(huán)節(jié)設(shè)定了起拍價(jià)和最高限價(jià)，并對(duì)地塊對(duì)應(yīng)的新房實(shí)行限價(jià)制度。盡管如此，由于一年只有3次集中出讓機(jī)會(huì)，房企對(duì)南京的首批集中出讓地塊的爭(zhēng)奪熱情高漲。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，南京本次成交的部分熱點(diǎn)地塊，房企銷售利潤(rùn)率不足2%。
重慶為防止土地溢價(jià)率過(guò)高，在本次拍賣中有20宗地塊對(duì)付款要求進(jìn)行了設(shè)定。若地塊溢價(jià)率達(dá)到50%，則出讓價(jià)款支付時(shí)間將在原有時(shí)間的基礎(chǔ)上進(jìn)行減半，即在土地出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)付清土地出讓價(jià)款。付款時(shí)間提前，無(wú)疑將更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力。
而隨著首輪集中供地落下帷幕，各城市因城施策在土地市場(chǎng)的首次嘗試也進(jìn)入消化和總結(jié)的階段。特別是城市間的分化與房企間拿地的分化，讓各地政府對(duì)土拍規(guī)則的調(diào)整更為嚴(yán)謹(jǐn)。
此前，南京在首次集中供地后，就約談房企，評(píng)估裝修、人工等指導(dǎo)意見(jiàn)。而從已完成首輪集中供地的城市來(lái)看，土拍規(guī)則大致分為兩類：一是控總價(jià)，就是溢價(jià)率直接封頂；二是在封頂之后，通過(guò)搖號(hào)、報(bào)配建、共有產(chǎn)權(quán)房、自持比例等來(lái)決定由哪家房企最終獲得地塊。
“可以判斷的是，在今年剩余的兩輪集中供地中，各城市將結(jié)合首次供地的情況進(jìn)一步修正全年的供地計(jì)劃，使得年度土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定，行之有效的政策將得以延續(xù)和被借鑒�！囁〉恼邔⑼顺鍪袌�(chǎng)，但‘限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持’的模式或?qū)⒊蔀檎{(diào)節(jié)土地市場(chǎng)熱度的基礎(chǔ)規(guī)則被廣泛采用。”
貝殼研究院分析指出，未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境趨同的城市將傾向于采用相似的土拍政策，南北城市分化將愈加明顯。與此同時(shí)，由于城市核心地塊供應(yīng)量相對(duì)有限，預(yù)計(jì)第二、三批集中供地的核心區(qū)土地供應(yīng)比例將下降。
平安證券也預(yù)判，第二、三批次集中供地或?qū)⒂兴禍�。首先隨著融資端收緊的影響逐步顯現(xiàn)，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端；其次，第二、三批次地塊出讓后，房企大概率無(wú)法實(shí)現(xiàn)年內(nèi)銷售，同時(shí)考慮到首批供地中部分城市熱度較高，不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫。
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯：wangdc
