編者按：2020年以來(lái)，新冠疫情對(duì)于整個(gè)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)包括商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，尤其是商業(yè)板塊損失最重，辦公在其次。這進(jìn)一步加速了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌，同時(shí)倒逼著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。
從全國(guó)來(lái)看，當(dāng)前商業(yè)辦公行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰，推動(dòng)空置率的走高和租金（售價(jià)）水平的下降。根據(jù)房訊指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2020年下半年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運(yùn)行，均創(chuàng)十年新高；上海和深圳甚至超過(guò)了25%以上。全國(guó)寫字樓平均空置率接近30%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)35%。
另一方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售市場(chǎng)占比超過(guò)60%以上，是商業(yè)地產(chǎn)需求的主要力量。
商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)重要的細(xì)分領(lǐng)域，購(gòu)物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園是承載區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要載體。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)正逐步朝著多元化發(fā)展，形成獨(dú)特的消費(fèi)新業(yè)態(tài)、新物種和新生態(tài)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)與投資、消費(fèi)以及產(chǎn)業(yè)的升級(jí)發(fā)展關(guān)系更加密切，可以說(shuō)是產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力。
房訊指數(shù)觀點(diǎn)之一：當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在的三個(gè)問(wèn)題和癥結(jié)：
1，整體新增供應(yīng)量壓力較大，長(zhǎng)期閑置資產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。
以寫字樓為例，目前中國(guó)主要城市的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展面臨長(zhǎng)期的高供應(yīng)壓力。四個(gè)一線城市中，深圳的甲級(jí)寫字樓未來(lái)供應(yīng)最大。目前深圳的市場(chǎng)存量近590萬(wàn)平方米，截止到2020年底的空置率就已經(jīng)超過(guò)了23%。在這樣的高空置率的環(huán)境下，市場(chǎng)未來(lái)4年依然還會(huì)迎來(lái)超過(guò)650萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，空置率將被進(jìn)一步推高。在可以預(yù)見(jiàn)的十四五期間，主要核心城市的甲級(jí)寫字樓空置率都會(huì)進(jìn)一步高企，這也意味著市場(chǎng)將充斥著大量閑置資源沒(méi)有得到利用。簡(jiǎn)單測(cè)算一下的話，8個(gè)城市接近4500萬(wàn)的市場(chǎng)存量，閑置的面積高達(dá)875萬(wàn)平方米，相當(dāng)于空出了一個(gè)廣州加成都的全部甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。
例如，北京市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的閑置面積就接近200萬(wàn)平方米，以350元每月每平方米的租金水平來(lái)看，整體流失的年租金營(yíng)收超過(guò)85億元。這還不算乙級(jí)樓宇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和尚未計(jì)入統(tǒng)計(jì)的各類散售項(xiàng)目，我們預(yù)估整體因閑置資源而流失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值至少200億元。
2，新增商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公需求嚴(yán)重不足，無(wú)法支撐如此大規(guī)模的供應(yīng)量。
以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應(yīng)為215萬(wàn)左右，為存量面積的22%左右，供應(yīng)壓力屬于相對(duì)較輕的市場(chǎng)。2020年，北京雖然只有約60萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目集中進(jìn)入市場(chǎng)，但供需比已經(jīng)嚴(yán)重扭曲到接近5倍。如果我們進(jìn)一步剔除新入市項(xiàng)目和業(yè)主自用的面積話，北京市場(chǎng)的需求量創(chuàng)歷史記錄的新低，大概只有3萬(wàn)平米左右，整個(gè)供需比更是上升到夸張的20倍左右，可見(jiàn)整個(gè)市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題已經(jīng)非常嚴(yán)重。當(dāng)然，這個(gè)供需比失衡的問(wèn)題并不是普遍性問(wèn)題，四個(gè)一線城市只有廣州相對(duì)理想，北京預(yù)期會(huì)逐步改善，但上海和深圳的問(wèn)題可能會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
3，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)自身的問(wèn)題癥結(jié)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應(yīng)。
房訊指數(shù)發(fā)現(xiàn)目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)比較突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級(jí)寫字樓需求錯(cuò)配的問(wèn)題。簡(jiǎn)而言之，目前市場(chǎng)的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級(jí)寫字樓，并不會(huì)選擇市中心的甲級(jí)寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素，這也是新興區(qū)域在疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平的根本原因。
房訊指數(shù)觀點(diǎn)之二：當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的四個(gè)策略和建議：
1、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)刺激商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新增需求釋放。
中國(guó)服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重只有54%左右，距離服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體還有20%-30%的差距。大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，特別是高端服務(wù)業(yè)將從很大程度上刺激新增需求的產(chǎn)生，從一定程度上抵消大量新增供應(yīng)帶來(lái)的壓力。
2、大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，通過(guò)數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快閑置資源去化速度。
數(shù)字經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的發(fā)展規(guī)模目前已經(jīng)全球第二，但數(shù)字經(jīng)濟(jì)占整體GDP的比重卻只有36%左右，相較于英美德三國(guó)超過(guò)60%的比重來(lái)講，我們的差距依然較大。數(shù)字經(jīng)濟(jì)為服務(wù)也提供了更適合其發(fā)展的沃土，服務(wù)貿(mào)易為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更大的需求動(dòng)力。當(dāng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)不斷提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和規(guī)模的同時(shí)，也會(huì)創(chuàng)造出更多的商業(yè)、辦公面積需求。
3、整個(gè)城市一盤棋，政策保持靈活性，需要因地施政或因"區(qū)域"施政，打破行政區(qū)之間阻礙企業(yè)流動(dòng)或擴(kuò)張的各種限制和束縛，緩解產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)供給錯(cuò)配的問(wèn)題。
城市整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的高空置率并不意味著各個(gè)子市場(chǎng)也會(huì)存在高空置率的問(wèn)題，往往是高空置率和低空置率的在不同的子市場(chǎng)出現(xiàn)。這種供需錯(cuò)配的問(wèn)題在不同的城市都有出現(xiàn)，具有一定的普遍性。因此，商業(yè)地產(chǎn)作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要的硬件基礎(chǔ)設(shè)施之一，除了需要建立市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)，還需要在卡脖子的重點(diǎn)政策層面給企業(yè)松綁，甚至是在政策上打破行政區(qū)域的界限，以城市大局思維為前提，助力解決企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張需求的同時(shí)，解決經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)在錯(cuò)配上的問(wèn)題。
4、嚴(yán)控新增商業(yè)地產(chǎn)用地供給，配合產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行土地資源精準(zhǔn)匹配。
從目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的高供應(yīng)量和高空置率的現(xiàn)狀反映了商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的不匹配。
商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)在很大程度上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出未來(lái)5年的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度所需要的規(guī)模，透支了產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來(lái)的土地資源需求。雖然隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相信這些高供應(yīng)量都會(huì)被市場(chǎng)所吸收，但我們承擔(dān)的是時(shí)間成本，機(jī)會(huì)成本和樓宇維護(hù)成本等。因此，商業(yè)地產(chǎn)土地資源和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)的機(jī)制建設(shè)需要更加細(xì)化的工作，因此就需要貼近市場(chǎng)，更深入企業(yè)，從微觀需求匯總反推商業(yè)地產(chǎn)土地資源的更加合理化配置。
房訊指數(shù)觀點(diǎn)之三：當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的五個(gè)抓手和手段：
1，短期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍存，但需求已呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。進(jìn)入2021以來(lái)，隨著一季度GDP高達(dá)18.3%，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)信心和消費(fèi)、辦公市場(chǎng)需求正在快速回升。
2，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)仍有巨大的發(fā)展前景。醞釀十年有余的中國(guó)公募REITs的誕生，預(yù)示著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入成熟期、黃金期，擁有著巨大的發(fā)展空間和投資價(jià)值。
3，以誠(chéng)信、標(biāo)準(zhǔn)為契機(jī)，推動(dòng)行業(yè)供給側(cè)的改革。積極推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民群眾對(duì)美好生活向往的迫切需要。
4，注重市場(chǎng)需求側(cè)的管理，尤其服務(wù)好中小微企業(yè)的選址需求。把握好市場(chǎng)租戶以及中小微企業(yè)對(duì)租金、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等方面的需求，以需求牽引供給推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
5，利用好綠色科技賦能，通過(guò)科技化手段構(gòu)建品質(zhì)樓宇智慧辦公，推動(dòng)智慧化、生態(tài)化、綠色化、健康化樓宇的構(gòu)建，助力商業(yè)地產(chǎn)駛?cè)敫哔|(zhì)量發(fā)展快車道。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
