編者按：房訊指數(shù)研究院認為，展望“十四五”期間，預計在經(jīng)濟持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)結構不斷升級優(yōu)化的影響下，寫字樓市場基本面有望得到進一步鞏固和提升。長期來看，隨著國家金融開放和科技創(chuàng)新的持續(xù)推進，寫字樓市場仍有較大的增長空間，行業(yè)深度運營和創(chuàng)新趨勢也將得到進一步的深化。
寫字樓行業(yè)穩(wěn)健復蘇 明年有望回歸疫情前發(fā)展趨勢
2021年新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟活動持續(xù)恢復。雖然在下行趨勢和疫情影響下，去年寫字樓物業(yè)出租率和租金整體有所下滑，但得益于今年上半年整體形勢的利好以及從業(yè)者積極的運營，全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項數(shù)據(jù)穩(wěn)步回升，市場趨勢回歸疫情前的發(fā)展曲線。
具體來看，2021年上半年，全國辦公樓行業(yè)穩(wěn)健復蘇，各項數(shù)據(jù)較去年同期有大幅回升，基本恢復到疫情前狀態(tài)。當然這也與去年同期整體行業(yè)受疫情突然沖擊而出現(xiàn)基本面數(shù)據(jù)大幅下滑有關。
來源：國家統(tǒng)計局 房訊指數(shù)整理
開發(fā)投資上，凸顯出行業(yè)長期發(fā)展的信心恢復。2021年1-6月，全國辦公樓開發(fā)投資額為2910億元，同比2020年增長6.7%，與2019年上半年（2815億元）相比略有增長。
在竣工面積即新增供應方面，三年數(shù)據(jù)分別為1245萬平方米（2021年1-6月）、1029萬平方米（2021年1-6月）、1200萬平方米（2021年1-6月），可以看出今年上半年的新增供應量呈現(xiàn)微幅增長，但是在今年經(jīng)濟快速增長以及寫字樓需求加速釋放的預期下，市場壓力較往年將有所緩解。
來源：國家統(tǒng)計局 房訊指數(shù)整理
新開工面積今年上半年為2425萬平方米，較2020年同期下降15%，這一數(shù)據(jù)與2019年上半年（3265萬平方米）相比，更是有了大幅下降，顯示出市場未來供應將趨于“退潮”，行業(yè)未來幾年內(nèi)將進入穩(wěn)定去化期。
市場銷售方面，今年上半年全國辦公樓銷售面積1418萬平方米，較2020年同期增長10%，與2019年上半年（1754萬平方米）仍有差距，但已經(jīng)顯示出疫情后良好的恢復態(tài)勢。房訊指數(shù)研究院認為，在強勢的市場反彈行情延續(xù)下，明年寫字樓行業(yè)有望回歸疫情前發(fā)展曲線。
寫字樓租賃市場需求顯著復蘇 金融、科技企業(yè)勢頭強勁
從寫字樓租賃市場來看，隨著國內(nèi)疫情得到較好控制，經(jīng)濟和商務活動回歸正軌，寫字樓租賃活動自下半年伊始便已顯露回暖態(tài)勢，多數(shù)城市凈吸納量環(huán)比回升甚至翻番。2021年整體需求延續(xù)釋放，重點城市市場數(shù)據(jù)在一季度表現(xiàn)亮眼，整體行業(yè)迎來了良好的開局。
截至2021年上半年，外部不確定性因素對寫字樓市場的沖擊減弱，整體需求承接2020年下半年的復蘇步調(diào)，越來越多的企業(yè)正在積極釋放其新租或搬遷需求。各項積極因素推動下，寫字樓市場穩(wěn)步回升，重點城市寫字樓租賃需求進一步復蘇。
數(shù)據(jù)顯示，上半年全國主要城市寫字樓市場凈吸納量約錄得300萬平方米，其中第一季度約120萬平方米，第二季度更是環(huán)比上升40%至170萬平方米。在連續(xù)多年供大于求的趨勢下，上半年全國整體凈吸納量高于新增供應水平，實現(xiàn)市場供需的基本均衡。
來源：房訊指數(shù)研究院
分城市量級來看，四個一線城市的甲級寫字樓凈吸納量均在市場回暖的大環(huán)境下繼續(xù)維持高位，共達到約170萬平方米；二線城市也有不同程度的回暖，第二季度凈吸納量共錄得約120萬平方米，市場信心進一步提振。
在積極的市場情緒帶動下，寫字樓市場空置率上升的趨勢得到緩解甚至改善，租金降幅持續(xù)收窄，部分城市租金回升。以北京為例，北京甲級寫字樓市場上半年累計超過50萬平方米的去化量，強勁的需求導致空置率進一步降低到18.2%，市場平均租金約為341元每月每平米，環(huán)比降幅持續(xù)收窄。
來源：房訊指數(shù)研究院
隨著經(jīng)濟形勢的變化，寫字樓市場租戶端結構出現(xiàn)轉變，金融和科技客戶勢頭強勁，拉動了市場需求的增長。業(yè)主端則不斷提升寫字樓物業(yè)質量，積極采用靈活租賃、智慧物業(yè)及增值服務等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。
但值得注意的是，由于年內(nèi)依舊處于新增供應高峰期，市場供大于求態(tài)勢整體并未得到完全緩解，部分城市仍將面臨去化壓力，寫字樓市場迎來全面的反彈尚需時間。短期來看，寫字樓市場仍將保持目前的態(tài)勢，在租金和出租率的低位區(qū)間運行。
房訊指數(shù)研究院認為，中國寫字樓市場短期仍將面臨供應過剩、租金下行的局面，但中國經(jīng)濟基本面長期向好，金融、TMT行業(yè)仍強勢擴張，將持續(xù)驅動市場租賃需求，長期仍擁有增長引擎。
積極應對走出疫情陰霾 數(shù)字化賦能重度運營
早在疫情爆發(fā)之前，步入存量時代的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已然開始探索樓宇運營等方面的變革，疫情爆發(fā)并在全球蔓延之后，在不斷下行的市場壓力下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)深化了深度運營趨勢，推出種種舉措以應對不利形勢，推動行業(yè)轉型發(fā)展的進一步深化。
疫情之下，樓宇防疫的落實是對運營者最顯而易見的考量。在疫情初期，寫字樓物業(yè)采取了各項舉措以求迅速擺脫疫情的影響，包括紅外線測溫、智慧化出入管理、免接觸乘梯、樓內(nèi)重點區(qū)域高頻消殺等等。多項舉措也一直得到了延續(xù)，所以從一定程度來說，疫情改善了很多存量辦公物業(yè)的物管水平。
疫情還影響了需求的釋放，很多企業(yè)出于考察項目不便或成本的考慮，暫緩甚至取消了新租或者搬遷的需求，這加大了寫字樓運營招商的難度。在疫情初期，一些頭部企業(yè)推出線上看樓和簽約方式，為企業(yè)方提供便利。例如COOC中海商務推出云看樓、云講盤的服務，華潤旗下CRUnion推出了線上VR看房功能，及時滿足客戶看房和樓宇信息獲取的需求，突破物理阻隔，以線上互動幫助租戶了解樓宇，帶動營銷招商。
隨著疫情逐漸平穩(wěn)，多數(shù)招商活動回歸線下，但樓宇招商創(chuàng)新形式得以延續(xù)。運營者積極搜集經(jīng)濟、寫字樓市場、項目核心價值和產(chǎn)品差異化等指標，根據(jù)市場變化迅速做出最適合的租賃策略調(diào)整。包括優(yōu)化租戶結構，在留住優(yōu)質客戶的同時，積極拓展疫情下受益的行業(yè)企業(yè)。部分業(yè)主選擇延長免租期或提供更具彈性的租賃條款、辦公空間和服務，以及更靈活的租期、支付和續(xù)租條件等，來提高出租率。
值得一提的是，在疫情下多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)響應了政策號召，對樓內(nèi)企業(yè)進行減租，雖然在一定程度上影響了全年的租金收入，但大大提升了企業(yè)的品牌美譽，對今后企業(yè)樓宇的招商運營起到了促進作用。
在寫字樓市場，更多高標準樓宇已安裝空氣凈化裝置或新風系統(tǒng)，而無人管理通行、人體熱傳感檢測等設備令管理運營更加高效。后疫情時代，鑒于運營管理的成本不斷上升，企業(yè)租戶對辦公模式的需求日趨多元，通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等科技手段打造的解決方案，可以節(jié)約物業(yè)管理成本、提升運營效率、打造產(chǎn)品服務差異化，并可通過搭建綜合服務平臺創(chuàng)造營收。
后疫情時代，除了重新思考租賃策略及租戶定位，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者還需要進行樓宇數(shù)字化轉型。在“安全健康”成為樓宇標配的新常態(tài)下，未來越來越多的業(yè)主會借助數(shù)字科技提升物業(yè)在人性化體驗、高效運營、安全健康、數(shù)字化驅動這些維度的“韌性”。
來源：大悅城控股
據(jù)房訊指數(shù)研究院觀察，目前多家頭部企業(yè)已經(jīng)積極擁抱數(shù)字化，推出智慧服務平臺，包括中海商務APP，華潤CR Union智慧云辦公平臺，大悅城的COFFICE等。其中，大悅城控股通過智慧云平臺打造“3C運營服務體系”，立足于以科技手段賦能，結合大數(shù)據(jù)以完善項目內(nèi)的用戶畫像，通過多元化服務和社群活動增加用戶黏性。
整體來看，隨著企業(yè)對辦公空間需求的日趨多元化，業(yè)主必須更加關注空間和服務，加快數(shù)字化轉型，提升運營能力，從根本上改善租戶和終端用戶體驗，寫字樓行業(yè)將迎來更深程度的“革新”。
來源：房訊網(wǎng)
