2022年第三季度寫字樓市場錄得兩個新項目交付，分別位于濱江和西溪板塊，共計13.7萬平方米，環(huán)比增長140%。隨著上半年TMT等行業(yè)整頓告一段落，凈吸納量錄得4.1萬，環(huán)比增長53%，同比下調72%，其中受新項目帶動近六成。分級市場而言，錢江新城為首的核心商務區(qū)需求回暖相較明顯，各區(qū)惠企紓困的政策落實也為中小微企業(yè)較為集聚的新興子市場逐漸帶來新轉機。整體市場表現仍較去年同期平淡，空置率連續(xù)兩個季度上調，環(huán)比微升0.9百分點至18.8%。
行業(yè)需求方面，TMT活躍度有所回暖，位居季內第一，電商直播、以人工智能、大數據為主新技術聚焦城西逐步恢復布局；其次，以證券、保險、銀行為代表的金融業(yè)在錢江新城、武林等子市場擴租搬遷，其中近五成來自于外資金融類公司擴大辦公規(guī)模；而專業(yè)服務類律所和零售貿易類需求在核心區(qū)位表現相對穩(wěn)定。此外，受金融、專業(yè)服務及高端零售等推動，季內整體外資占比由年中的4%提升至9%，分布于錢江新城、城北及武林等區(qū)位。成交類型上看，全市逾八成來自于現有租戶搬遷擴租，以同行政區(qū)內流動為主，2千平方米內中小面積仍占據絕對主導。行業(yè)退租表現較上半年稍有緩和，但疫情反復和經濟形勢不確定之下仍錄有部分金融、地產、TMT、教育等企業(yè)在多板塊不同程度的調整更迭。
租金方面，受前期轉租公司及小業(yè)主較激進的調價策略影響市場競爭持續(xù)，從核心及非核心區(qū)租金趨勢基本皆呈現更明顯的下調幅度以期激活市場加速回暖，至此，全市租金環(huán)比明顯下調2.0%至每月每平方米114.9元，此輪受市場波動影響較大或部分大租戶即將遷至自用樓宇的黃龍、未來科技城等子市場引領。
杭州顧問及交易服務部辦公樓負責人王曉晨表示
“2022年上半年TMT行業(yè)調整和經貿活動受阻，寫字樓市場活躍度略有下降，但在長三角產業(yè)協同發(fā)展的大環(huán)境下，實現產業(yè)多元互補，第三季度外資對杭州關注度亦有上升。截至年底，約有19萬左右新增供應有望投放市場，分布濱江、武林及蔣村，為金融、科技、制藥等現代服務制造業(yè)拓址杭州與存量租戶煥新提供更多可選場所，隨著行業(yè)提質增效政策的落實推行，杭城互聯網基因亦正向人工智能、XR數字內容等新技術實現轉變，即將成為未來辦公空間擴張新生力量，租金下探空間有望縮小�！�
2022年第三季度零售市場錄得一個新增項目入市，即位于城西的杭州科技城寶龍廣場，體量10萬平方米，輻射范圍內25-35歲為主的互聯網新青年、新家庭為核心客群，以“活力中心”為定位，聚焦沉浸式體驗場景和當下年輕人注重社交感、體驗感等新銳消費場所，引入大量休閑玩樂品牌并迎合時下科技主題元素多業(yè)態(tài)布局特色，包括Talking Tom & Friends全國首家太空主題形象店和奇境空間全國首店裸眼3D元宇宙體驗館，集結林肯、華為、小鵬、極狐、零跑等10家新能源汽車，以此填補余杭區(qū)這一塊商業(yè)的空缺。受新供應帶動，凈吸納量錄得7.1萬平方米，空置率環(huán)比提升0.5百分點至3.1%。
新租需求上餐飲依舊主導市場，占比39%，包括中餐、休閑茶飲及烘焙甜品多樣品類布點持續(xù)，其中，松鶴樓擴張開出3家新店，新式茶飲檸檬茶、酸奶等特色品類突出，如茉酸奶、王檸、五二蘭檸檬茶、Linlee手打檸檬茶等多區(qū)位積極布點，植物蛋白專家的椰夠夠在嘉里中心開出杭州首店；烘焙甜品類人氣法式風味面包店Fascino和巧克力新銳品牌nama cocoa杭州萬象城開出首店，B&C、虎頭局、Kumo kumo季內亦持續(xù)擴出新店。異國餐飲季內明顯提升，占比8%，各類牛排和日料店突出，其中山葵家分別于萬象城和濱江銀泰打圍新店；時尚服飾業(yè)態(tài)需求占比19%，潮流女裝和多賽道兒童服飾需求亮眼，其中國風童裝代表品牌桃花調購物中心全國首店入駐濱江寶龍城，Little Garden明星級兒童禮服在杭州大廈開出杭州首店；美妝個護占比9%，英國沙龍香氛品牌Penhaligon's在杭州萬象城開設全國首家旗艦店，瑞典小眾香氛Byredo萬象城擴店。此外，金飾品牌持續(xù)受到追捧，老廟古韻和CRD克徠帝共開出四家新店。
雖然疫情陸續(xù)零星爆發(fā)，實體零售受挫出現大量空置門店，但也為杭州購物中心業(yè)態(tài)煥新提供試驗場——鞏固Z世代年輕消費力，韓流粉絲經濟驅動下，一直娛POP研究所定位Z世代娛樂電商代表性社區(qū)平臺，線上線下實體融合，開出北京之外華東首店，落址湖濱in77，BOTTLED JOY明星同款噸噸桶運動水壺健身杯也于此引入華東首店；此外，還有Z世代一站式潮流生活品牌杭州首店MUMU FAMILY選址龍湖紫荊天街，專注年輕時尚生活。關注生活美學、品牌稀缺性提升沉浸體驗，休閑餐飲品牌GAGA在萬象城開出杭州首店，集“茶飲+輕食+社交空間”于一體，以高低錯落綠植烘托“城中綠洲”氛圍，加入移動工位元素，打造閑暇和工作融合的all day chill新消費模式。拓展以環(huán)保、科技及健康等元素為主題的體驗業(yè)態(tài)，譬如主打安全環(huán)保器材、潮流時尚設計的AP FUNLL室內游樂場全國旗艦店落址龍湖吾角天街，同時AI私教瑜伽運動鏡FITURE在萬象城開出杭州首店。
由此，當季人流隨著暑期假期出行，政府消費券發(fā)放以及商場會員積分膨脹系數階段性調高等多方面因素帶動實質引流和消費增長，整體零售租金維持平穩(wěn)走勢，報每天每平方米21.1元。
杭州分公司董事總經理兼戰(zhàn)略顧問負責何達表示
“ 2022年截至目前已錄得多個優(yōu)質區(qū)域型零售項目入市，多樣首店的引入以及貼合Z世代的主題設計為疫后市場重振注入更多新意。同時存量的調改不斷激發(fā)活力，時尚及奢侈品重裝升級，提升門店規(guī)格，而各類品牌多元布局本地化細分賽道，從不斷滿足消費需求到創(chuàng)造消費需求，杭州無疑是國際商業(yè)首店重點關注的城市。疫情零星爆發(fā)短期帶來壓力，但杭城靈活應變的政策調整對商業(yè)市場來講填鋪速度好于長時間封控城市，順應新消費與區(qū)域資源整合的網紅經濟以及文旅、電影等消費券持續(xù)發(fā)放有效激活消費潛力，租金趨勢有望持穩(wěn)企升�！�
來 源：CBRE世邦魏理仕
