2022年，正值北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)30年。北京經(jīng)開區(qū)，或被稱為“亦莊”，是全市唯一一個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。據(jù)北京經(jīng)開區(qū)對外發(fā)布信息顯示，30年間地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長超30%，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長35%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高精尖“成色”更足，貢獻(xiàn)率超過94%。
新一代信息技術(shù)、新能源智能汽車、生物技術(shù)和大健康、機(jī)器人和智能制造是經(jīng)開區(qū)的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)屬性上都位列前沿，其中三個(gè)都達(dá)到千億級體量。另外，全國產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目受資產(chǎn)證券化政策與市場表現(xiàn)的共同推動(dòng)，在商業(yè)地產(chǎn)市場中熱度倍增。因此，作為“2.5產(chǎn)業(yè)” 發(fā)展核心地，亦莊產(chǎn)業(yè)園的市場格局備受資本關(guān)注。
充沛土地供給+大力扶持政策，促成產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展
亦莊全區(qū)產(chǎn)業(yè)園子市場覆蓋453萬平方米的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，占據(jù)北京市場整體存量近30%。得益于“三城一區(qū)總體規(guī)劃”，大批一類工業(yè)用地在過去十年內(nèi)集中釋放，在北京市五環(huán)內(nèi)供應(yīng)稀缺的大環(huán)境下，亦莊無疑是不可多得的集中供應(yīng)區(qū)。充沛的土地供應(yīng)量與區(qū)域產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)規(guī)劃為市場提供了優(yōu)渥的開發(fā)條件，讓亦莊區(qū)在六年內(nèi)入市新項(xiàng)目達(dá)到全市產(chǎn)業(yè)園總供應(yīng)體量的四分之一。
此外，亦莊完善的政策環(huán)境賦能重量級企業(yè)與資本力量涌入，一批優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目享受政策紅利傾斜持續(xù)吸納市場頭部需求。
有了產(chǎn)業(yè)園大體量的承載，加上全力深入的產(chǎn)業(yè)扶植政策，亦莊為全北京市的“2.5產(chǎn)業(yè)”提供符合需求的落腳點(diǎn)，同時(shí)適配高精尖企業(yè)的管理辦公與研發(fā)生產(chǎn)職能�？缭绞降漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展讓經(jīng)開區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2021年同比增加1,100余億，聲名鵲起的生物工程和醫(yī)藥行業(yè)去年增長209.6%。
四大支柱產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)租賃需求，租金錄得30%漲幅
新一代信息技術(shù)、新能源智能汽車、生物技術(shù)和大健康、機(jī)器人和智能制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)租賃面積貫穿全區(qū)，在重點(diǎn)項(xiàng)目中的租賃面積占全部租戶的61.6%，其中新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)比例高達(dá)38.9%。
此外，在2020年受到疫情影響后，部分企業(yè)對辦公物業(yè)的選擇趨向成本為先，保留現(xiàn)金流實(shí)力應(yīng)對市場不確定性。這一變化也讓亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場憑借租金逆差的優(yōu)勢增加了區(qū)域競爭力。
來自四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁需求與北京其它子市場的遷址需求讓亦莊市場的整體空置率從2019年的30.7%下降至2022年的19%以下，達(dá)成空置面積去化超50余萬平方米。
不過，今年多點(diǎn)爆發(fā)疫情，宏觀經(jīng)濟(jì)小幅震蕩，截至今年七月，經(jīng)開區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到2,929億元，與去年同期相比下滑10.9%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)類型及企業(yè)規(guī)模較大的企業(yè)受創(chuàng)明顯。某知名集團(tuán)在核心區(qū)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目退租超兩萬平，為降低管理成本遷入自用項(xiàng)目，其他核心區(qū)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目需求也有所回落，短期內(nèi)空置率承壓。
在租金方面，亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場平均租金從2020年疫情至今有30%的漲幅，但整體價(jià)格相較北京全市仍居于低位。
“專精特新”引領(lǐng)增長機(jī)遇，亦莊新城強(qiáng)化規(guī)模效應(yīng)
以客觀的未來視角來看，亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場在進(jìn)入發(fā)展成熟階段前還有一些短期挑戰(zhàn)，但這些挑戰(zhàn)也存在著破局機(jī)遇。
中短期內(nèi)，租金上漲空間較有限，現(xiàn)階段去除補(bǔ)貼部分的實(shí)際租金依然位于市場驗(yàn)證中逐步定型的“孵化階段”。目前租金水平分層明顯，大型企業(yè)在核心區(qū)聚集度較高，突破租金上限的條件不足。而亦莊東區(qū)與亦莊新城則由小型科創(chuàng)企業(yè)租戶主導(dǎo)，承租能力與區(qū)域配套商業(yè)生態(tài)的現(xiàn)狀使租金躍升受阻。
從科創(chuàng)企業(yè)角度來說，這樣同業(yè)高聚集且低租金的市場格局更加適合中小企業(yè)在亦莊渡過孵化期。截至今年九月，北京市“專精特新”中小企業(yè)有562家在亦莊落戶亦莊，等這批企業(yè)的規(guī)模成長至紅利期，亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場或?qū)⒃谥虚L期迎來租金增長契機(jī)。
此外，亦莊區(qū) “2.5產(chǎn)業(yè)”結(jié)構(gòu)對人才儲備需求較大，但亦莊并非“智力資源密集區(qū)”，高校聚集劣于中關(guān)村，人員流動(dòng)成本會(huì)影響區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)生態(tài)的發(fā)展要素達(dá)到完備條件。亦莊在人才引導(dǎo)的政策上一直持續(xù)發(fā)力，比如，成立國際人才發(fā)展集團(tuán)、打造“人才矩陣”的配套服務(wù)等，吸引全市“智力資源”入駐。
在經(jīng)開區(qū)的整體城區(qū)規(guī)劃中，亦莊新城將計(jì)劃啟用，目前已進(jìn)入土地資源放量階段，處在建設(shè)初期。未來亦莊核心區(qū)有配合政策產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針將需求嫁接新區(qū)的可能性，導(dǎo)致政策資源分流。并且亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場本身對可持續(xù)的政策拉動(dòng)具有強(qiáng)依賴性，或?qū)⒃谥卸唐诿媾R挑戰(zhàn)。
從投資角度來看，土地承載量本身對北京市產(chǎn)業(yè)需求具備吸引力，土拍放量會(huì)轉(zhuǎn)化投資活躍度，吸引終端使用方來到亦莊新城，新的商業(yè)生態(tài)聚合將緩沖對亦莊核心區(qū)的資源擠兌。
除此之外，現(xiàn)階段亦莊的零售商業(yè)生態(tài)對比城區(qū)的成熟商圈還存在距離，但今年年末將有龍湖與中海兩大成熟開發(fā)商引領(lǐng)的大型零售商業(yè)項(xiàng)目入市，總體量高達(dá)10萬平方米，撬動(dòng)區(qū)域消費(fèi)潛力，為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)周邊的商業(yè)配套發(fā)展注入新活力。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“目前亦莊的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展基調(diào)向好，中短期內(nèi)的發(fā)展阻礙皆具備解決條件。對于區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目運(yùn)營方來說，突破全年經(jīng)濟(jì)下行壓力可通過深化項(xiàng)目市場定位辟蹊徑。目前四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中除了新一代信息技術(shù)行業(yè)，其他行業(yè)在重點(diǎn)項(xiàng)目中的租賃比重都較小，且上下游企業(yè)選址較分散。新能源及機(jī)器人行業(yè)在全北京市的體量可觀，但選址布局高度分散，有效聚攏行業(yè)集群吸引與把握全市潛在需求是錯(cuò)位競爭的關(guān)鍵�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
