自2022年上半年起，奧密克戎疫情在全國多地頻發(fā)，寫字樓辦公企業(yè)的商務活動受到不同程度影響。武漢作為最早受到疫情影響的城市之一，在三年中展示出獨特韌性。尤其在2022年，武漢寫字樓市場供應端有望創(chuàng)近十年新高，需求端亦有不俗表現。在此背景下，CBRE世邦魏理仕對武漢甲級寫字樓進行全面普查，對比2017年和2022年甲級寫字樓需求結構，并進一步對重點租戶問卷調查，速寫本地租賃用戶畫像，對比武漢與全國租賃需求差異，探尋寫字樓租賃市場的未來趨勢。
武漢寫字樓
租戶普查
繼2017年普查后，CBRE再次對武漢甲級寫字樓存量租戶進行全面梳理，總計覆蓋35棟甲級樓宇，涉及企業(yè)總數達1,651家，總租賃面積達132萬平方米，樣本率約91%。
金融、房地產建筑、TMT穩(wěn)居前三位
金融業(yè)、房地產建筑、TMT為武漢甲級寫字樓租戶前三大主力，且占比遙遙領先，三大行業(yè)在全市甲級樓宇租戶中占比超過63%。從細分行業(yè)來看，金融業(yè)中的保險/再保險/保險經紀、房地產建筑中的開發(fā)商、TMT中的科技互聯網（To B）在整體市場需求所占比重分別達到10%、11%和7%，均在所在行業(yè)內部表現亮眼。
2022-2024年，武漢將聚焦區(qū)域金融中心建設，持續(xù)做大金融市場總體規(guī)模，推進金融創(chuàng)新發(fā)展。這將持續(xù)利好金融行業(yè)在寫字樓租賃市場的表現。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
TMT行業(yè)需求占比增長明顯
對比2017年武漢甲級寫字樓主力租戶構成，TMT行業(yè)占比明顯增加，由12%上升至18%。繼北京、上海、粵港澳大灣區(qū)國際科創(chuàng)中心和成渝區(qū)域科創(chuàng)中心之后，武漢將加快建設成為具有全國影響力的科技創(chuàng)新中心，強化原始創(chuàng)新策源地功能、建設制造業(yè)創(chuàng)新高地、打造創(chuàng)新型城市群第一方陣、打造綠色發(fā)展中國樣板、深化科技體制改革。金融業(yè)占比略有收縮，主要受非傳統金融行業(yè)占比減少影響。而房地產建筑雖然受到行業(yè)調整影響，但工程建設類企業(yè)強勢擴張，推動行業(yè)整體需求占比上升2個百分點。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
中資企業(yè)主導地位增強，外資企業(yè)行業(yè)偏好顯著
中資企業(yè)在五年中需求占比持續(xù)攀升，整體租賃需求由78%上升至87%，行業(yè)上仍以金融、房地產建筑、TMT企業(yè)擴張為主，在中南中北路及中國光谷商務區(qū)占據主導地位。
相比之下，外資企業(yè)雖在需求占比上有所收縮，但租賃面積穩(wěn)步上升，并且表現出更強的行業(yè)導向作用，以領事館、消費業(yè)、制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學為代表的外資企業(yè)在武漢穩(wěn)步擴張。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
總部經濟持續(xù)發(fā)力
租賃面積3,000平方米及以上的大面積租戶數量在五年內成倍增長，從2017年的22家上升至2022年的74家，租賃面積占比上升10個百分點至30%。大面積租戶的增長主要來自于金融業(yè)、房地產建筑和TMT行業(yè)的中資頭部企業(yè)在武漢設立區(qū)域總部，形成總部經濟效應，持續(xù)推動大面積租賃去化。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
武漢寫字樓
重點租戶調查
基于全市普查結果，CBRE于2022年9月29日起對重點租戶進行問卷調查。截至10月25日，累計收到104份回復，其中有效問卷102份。
超過三成企業(yè)計劃增加辦公面積
奧密克戎疫情使企業(yè)年內營業(yè)收入受到不同程度影響，但仍有35%的受訪企業(yè)預計將在2023年增加辦公面積。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
由于企業(yè)裝修支出預算減少，同等價格下，租戶更愿意選擇能夠拎包入住的精裝修產品。順應這一市場需求，71%的第三方辦公服務營運企業(yè)預計將在2023年擴張租賃面積。同時，TMT、專業(yè)服務、金融業(yè)均表現出高于武漢受訪企業(yè)平均值的擴張意愿。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
短期內受疫情影響企業(yè)租賃活動受阻
短期來看，疫情主要影響了租賃活動進度，31%的武漢受訪企業(yè)表示租賃活動擱置，并有12%的受訪企業(yè)表示實地看樓推遲。受宏觀層面影響，企業(yè)對租賃成本更加敏感，22%的受訪企業(yè)向業(yè)主尋求租金減免方案，23%的企業(yè)降低裝修支出。同時，不確定因素加深也使18%的企業(yè)選擇續(xù)租當前租約。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
租賃抗風險性與辦公彈性成為長期訴求
超過半數武漢受訪企業(yè)表示，希望未來在租賃合同中加入應對疫情或其他緊急情況的保護性條款，租賃活動的抗風險性受到最高關注。另外，分別有43%和42%的企業(yè)關注遠程/居家辦公策略以及提升對彈性辦公的接受度。長期來看，企業(yè)對辦公密度、防疫措施、物業(yè)服務、綠色健康的關注度都將納入租賃策略考量因素。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
升級與擴租需求將持續(xù)釋放
租賃價格持續(xù)下跌使武漢受訪企業(yè)升級擴租意愿強烈，有39%的武漢受訪企業(yè)表示未來三年有升級或擴租計劃，位列第一。僅有8%的受訪企業(yè)在未來三年中預期縮減辦公面積。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
混合辦公模式對工位靈活性提出要求
疫情期間，辦公室或員工居住地點的暫時性封閉，使得遠程辦公成為企業(yè)的選擇之一。居家工作與辦公室工作相結合的混合辦公模式被越來越多的企業(yè)和員工接受。一方面，混合辦公模式不再需要按員工數量一比一配比工位數量，從成本角度出發(fā)，提升共享工位占比是更經濟的選擇。另一方面，隨著辦公習慣改變，企業(yè)對共享工位的接受度日益提升，這一改變也將持續(xù)影響辦公場所布局。
本次調查的結果顯示，28%的受訪企業(yè)將增加全部辦公區(qū)域的共享工位數量，31%的企業(yè)將增加部分辦公區(qū)域共享工位數量。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
辦公空間變革以應對個人及協作的多元需求
未來辦公場景需滿足團隊協作的溝通需求，同時為個人封閉空間提供預留地。本次調查數據顯示，分別有51%和41%的受訪企業(yè)意愿增加即時溝通的協作空間和5人以下小型會議室，同時44%的受訪企業(yè)將增加供個人視頻通話的封閉/隔音空間。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
綠色樓宇仍有巨大增長空間
在本次調查中，超過七成的武漢受訪企業(yè)不同程度關注綠色樓宇，42%的企業(yè)在租金相近情況下愿意搬至綠色樓宇，已有33%的受訪企業(yè)目前正在使用綠色樓宇。8%武漢受訪企業(yè)表示愿意為綠色樓宇支付租金溢價。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
