房訊網(wǎng)訊 自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨了嚴(yán)峻的市場形勢，房企投資拿地意愿謹(jǐn)慎，購房者觀望情緒濃厚。然而作為行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的商辦寫字樓市場，卻在去年表現(xiàn)“一枝獨秀”。得益于以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為代表的強(qiáng)勁需求支撐，原本處于下行周期的中國寫字樓市場在2021年實現(xiàn)了完美收官。
在疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展科學(xué)統(tǒng)籌下，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長為中國寫字樓市場的復(fù)蘇奠定了堅實的基礎(chǔ)，而凈吸納量的“高光”表現(xiàn)為寫字樓市場的復(fù)蘇增添了亮色。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年國內(nèi)寫字樓市場呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，18個主要城市的全年凈吸納量達(dá)到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。
具體城市來看，北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米。在北京，寫字樓市場全年凈吸納量創(chuàng)歷史新高達(dá)109.4萬平方米，空置率回歸均衡。上海寫字樓凈吸納量近130萬平方米，租金在止跌的同時，出現(xiàn)了五年來首次回升。而空置率在四大一線城市中一直高居不下的深圳，也在2021年得到改善，全年凈吸納量首次破百萬平方米，反超新增供應(yīng)彰顯了市場的活力與韌性。
“高光”的數(shù)據(jù)預(yù)示了寫字樓市場本輪下行周期的筑底企穩(wěn)，然而在2022年，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、疫情的多點爆發(fā)、規(guī)�；男略龉⿷�(yīng)以及強(qiáng)勢需求的持續(xù)存疑等多重因素影響下，寫字樓市場能否再次畫出亮眼的反彈曲線，仍然存在著很大的不確定性。
宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定是寫字樓需求持續(xù)釋放的前提。CBRE近日發(fā)布市場展望報告指出，2022年國內(nèi)寫字樓租賃市場所面臨的宏觀環(huán)境喜憂參半，“憂”的便是經(jīng)濟(jì)增速回歸常態(tài)化，以及此前快速成長的在線教育、在線游戲等行業(yè)的強(qiáng)化監(jiān)管在短期內(nèi)影響相關(guān)企業(yè)擴(kuò)張意愿，因此該機(jī)構(gòu)預(yù)計2022年全國寫字樓凈吸納量同比將放緩，較2021年的峰值回落17%。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部
而從疫情的影響來看，今年初在國內(nèi)“卷土重來”的疫情呈現(xiàn)了多點爆發(fā)的態(tài)勢，尤其是深圳、上海等重點城市也受到了疫情的較嚴(yán)重沖擊，在給人們生活、工作帶來不便的同時，也會影響到企業(yè)的信心，阻斷寫字樓租賃需求的持續(xù)釋放。
規(guī)模化的供應(yīng)則給市場帶來巨大的存量和去化壓力。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前兩個月全國辦公樓待售面積高達(dá)3900萬平方米，同比增長3.4%。雖然據(jù)房訊觀察寫字樓市場供應(yīng)高峰期已接近尾聲，但“尾聲”并不等于“結(jié)束”，今年國內(nèi)重點城市仍有大量的新增供應(yīng)將入市。來自CBRE的數(shù)據(jù)顯示，全國18個主要城市計劃交付的寫字樓體量約950萬平方米，其中上海、深圳都將有超過100萬平方米的供應(yīng)量，北京、廣州的新增也會近百萬平。
此外，去年部分行業(yè)尤其是TMT的強(qiáng)勢需求是否可持續(xù)仍未能可知。從去年數(shù)據(jù)分析來看，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的吸納量在多個城市的需求中占據(jù)了“半壁江山”，而隨著對行業(yè)反壟斷、抑制資本的強(qiáng)監(jiān)管政策相繼出臺，預(yù)計今年來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求將出現(xiàn)銳減。
戴德梁行近日發(fā)布的一季度市場研報也反映出了這一趨勢。一季度北京寫字樓市場整體市場凈吸納量為18.5萬平方米，租賃成交雖高于去年同期水平，但環(huán)比去年四季度有所放緩。而在上海，一季度凈吸納量約22萬平方米，少于去年同期；深圳則受到季節(jié)性因素及疫情防控影響，市場活躍度同樣出現(xiàn)回落。
與此同時，在北京，領(lǐng)跑市場需求的已變?yōu)閮?nèi)資證券、資管類企業(yè)，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占比則出現(xiàn)了下滑，其中高科技、生物醫(yī)藥和專業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。
未來三個季度，寫字樓市場能否再度逆轉(zhuǎn)，延續(xù)去年的“高光”表現(xiàn)，仍有待市場的觀察。但是面對市場企穩(wěn)恢復(fù)過程中的“倒春寒”，建議從業(yè)者應(yīng)該拿出更積極的態(tài)度去應(yīng)對。一方面順應(yīng)行業(yè)趨勢提升產(chǎn)品力，通過科技應(yīng)用打造低碳綠色的智慧化樓宇建筑，另一方面提升運(yùn)營能力，不斷調(diào)整優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，關(guān)注高成長的科技、生命科學(xué)等行業(yè)，同時構(gòu)建樓內(nèi)良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)，以優(yōu)質(zhì)的運(yùn)管提升產(chǎn)品的吸引力。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
