優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)
頭部需求支撐平穩(wěn)開局 租金小幅回落
第一季度寫字樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)入市。需求受到前期疫情管控和年關(guān)推遲等影響，整體較預(yù)期平淡，同時(shí)季內(nèi)TMT和地產(chǎn)為主行業(yè)整頓，出現(xiàn)不同程度退租，其中不乏節(jié)約成本策略驅(qū)動(dòng)下搬遷至周邊商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)或新項(xiàng)目的情況。由此，當(dāng)季寫字樓凈吸納量歷經(jīng)去年歷史高峰之后明顯回落，錄有3.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下調(diào)77%，為兩年以來(lái)單季新低，空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至17.7%。主要壓力來(lái)自于新興商務(wù)區(qū)租金相對(duì)較高的寫字樓地段，包括未來(lái)科技城、蔣村、錢江世紀(jì)城等，武林則因幾筆較大面積成交落地季內(nèi)引領(lǐng)全市去化。
行業(yè)需求方面， 3C電子產(chǎn)品類成為當(dāng)季首要需求來(lái)源，包括頭部電子科技公司以較大面積于武林新設(shè)部門；TMT因受監(jiān)管收緊影響動(dòng)能持續(xù)放緩，退居其次，季內(nèi)以軟件開發(fā)、物聯(lián)網(wǎng)、通訊細(xì)分領(lǐng)域居多，除了在城西各板塊間搬遷流動(dòng)外，錢江新城和武林亦錄得升級(jí)擴(kuò)張的案例；而以建筑設(shè)計(jì)類為主房地產(chǎn)類需求仍較活躍，布局蔣村、武林、錢江新城子市場(chǎng)；此外，第三方服務(wù)辦公運(yùn)營(yíng)亦于杭城穩(wěn)健布局。盡管第一季度主力行業(yè)需求錄有中大面積段成交案例，但縱觀全市500平方米以下小面積成交數(shù)量占比超五成，較去年第四季度提升33%，且以現(xiàn)有內(nèi)資租戶搬遷擴(kuò)租為主導(dǎo)。區(qū)位表現(xiàn)來(lái)看，武林當(dāng)季表現(xiàn)特別亮眼，大面積新設(shè)擴(kuò)租需求落地；蔣村則是部分新項(xiàng)目帶動(dòng)版塊內(nèi)搬遷需求，但與未來(lái)科技城受挫于TMT整頓的壓力，區(qū)域整體去化較為平淡；錢江新城受多元需求如金融、房地產(chǎn)、消費(fèi)品制造業(yè)等帶動(dòng)中小面積搬遷成交較活躍，其中不乏來(lái)自濱江、未來(lái)科技城等新興商務(wù)區(qū)的區(qū)位升級(jí)，不過(guò)地產(chǎn)基金和教育等行業(yè)退租也給該市場(chǎng)整體表現(xiàn)帶來(lái)一定影響。由此，受需求放緩和行業(yè)調(diào)整影響較大的新興商務(wù)區(qū)影響，整體租金有所回調(diào)，環(huán)比下降0.1%，至每月每平方米118.3元，而核心及次級(jí)商務(wù)區(qū)因差異化行業(yè)需求帶動(dòng)租金相對(duì)穩(wěn)定。
CBRE杭州顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人王曉晨表示，第一季度杭州寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較為分化，主要受到前期疫情反復(fù)和部分行業(yè)調(diào)整需求放緩的影響。然而承接政策扶持的高科技企業(yè)需求相較穩(wěn)定，隨著三月本地商務(wù)活動(dòng)恢復(fù)常態(tài)，預(yù)計(jì)第二季度市場(chǎng)將有所回暖。展望未來(lái)六個(gè)月，約有60萬(wàn)左右新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，主要位于新興商務(wù)區(qū)如錢江世紀(jì)城、濱江、西溪等板塊，充沛的供應(yīng)有望滿足TMT等創(chuàng)新型企業(yè)集聚提供能級(jí)提升的辦公需求。考慮到后續(xù)亞運(yùn)會(huì)的召開相關(guān)審批流程放緩等因素影響，業(yè)主應(yīng)考慮采納靈活租賃策略、隨行就市加速吸引需求落定，與此同時(shí)，在抵御疫情不確定性的多重考量下，綠色樓宇、物業(yè)靈活性和辦公場(chǎng)所使用率也將在中大型企業(yè)優(yōu)化辦公選址中受到進(jìn)一步關(guān)注。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
潮流首店云聚 打造杭州獨(dú)特商業(yè)標(biāo)簽
第一季度杭州零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目交付�？罩寐虱h(huán)比下降0.2百分點(diǎn)至2.0%，凈吸納量錄得1.2萬(wàn)平方米。核心商圈租金上漲拉動(dòng)全市購(gòu)物中心首層租金穩(wěn)中微升，環(huán)比上調(diào)0.2%，報(bào)每天每平方米人民幣21.7元。
餐飲依舊主導(dǎo)市場(chǎng)需求，占比47%，其中包括傳統(tǒng)中餐、咖啡茶飲以及烘焙甜品在內(nèi)的多樣品類擴(kuò)張積極�？Х炔栾嬈奉愔�，包括代數(shù)學(xué)家、GREYBOX以及M Stand在內(nèi)的咖啡連鎖品牌本季度均錄得擴(kuò)店，而來(lái)自西安的國(guó)潮茶飲品牌茶話弄亦布點(diǎn)積極。近年競(jìng)爭(zhēng)火熱的烘焙甜品賽道更是創(chuàng)新升級(jí)，新潮品牌不斷涌現(xiàn)，新式點(diǎn)心品牌菓也點(diǎn)心工廠全國(guó)首店入駐杭州來(lái)福士廣場(chǎng)，酥里茶點(diǎn)升級(jí)首店落戶濱江寶龍城。此外，創(chuàng)意料理Tomacado花廚浙江首店落戶湖濱銀泰in77，悅己型消費(fèi)新業(yè)態(tài)于杭州加速發(fā)展。
時(shí)尚服飾業(yè)態(tài)需求占比18%，潮流服飾品牌NO ONE ELSE杭州首店以及浙江首家Nike beacon 1200入駐湖濱銀泰in77。珠寶配飾品類需求亦較為亮眼，年輕一代消費(fèi)客群對(duì)于黃金的喜愛推動(dòng)如CRD和老廟古韻在內(nèi)的品牌持續(xù)擴(kuò)張。此外，培育鉆石品牌Light Mark加快其線下布局，杭州首店亦于湖濱銀泰in77亮相。值得一提的是，凱德旗下創(chuàng)新復(fù)合式商業(yè)空間Bridge+ Spark本季度亮相杭州來(lái)福士廣場(chǎng)，其獨(dú)特的社交及體驗(yàn)屬性緊密連接品牌與消費(fèi)者，POLYIMAGE能力有限公司全國(guó)首展也同時(shí)于此開幕。
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“未來(lái)六個(gè)月，杭州零售物業(yè)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)多個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)18萬(wàn)平方米，主要位于未來(lái)科技城、濱江和下沙等非核心板塊。其中，龍湖杭州吾角天街預(yù)計(jì)于今年年中開幕，也是龍湖在華東的第一個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)，項(xiàng)目定位年輕消費(fèi)群體，目標(biāo)通過(guò)引進(jìn)包括運(yùn)動(dòng)、潮玩以及三坑文化等在內(nèi)的相關(guān)業(yè)態(tài)，打造下沙潮流新地標(biāo)。隨著優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的相繼入市，非核心板塊商業(yè)布局逐步完善，年輕消費(fèi)力助推杭州商業(yè)多元發(fā)展，依托于互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各類潮流首店入駐杭州，而存量項(xiàng)目升級(jí)以及新項(xiàng)目的主題定位等共同作用下，個(gè)性潮流成為杭州零售商業(yè)的獨(dú)特標(biāo)簽。”
